Коммерческая недвижимость: ниже падать некуда, дальше только рост?

О перепроизводстве квадратных метров в сфере коммерческой недвижимости говорится не первый год. По словам полпреда Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, в предыдущий кризис город вошел с большим объемом заложенных объектов, который был неадекватен реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. «В 2008-2009 гг. коммерческой недвижимости в городе было уже много, в подобной ситуации спад неизбежен. Тот кризис сыграл роль катализатора процесса, и падение было очень резким.

Сегодня ситуация усугубилась», — рассказывает Андрей Брауде, заместитель генерального директора управляющей компании RED. — С другой стороны, 2009 год многому научил девелоперов: они отказались от ряда проектов, переформатировали офисные здания в апартаменты, многофункциональные комплексы. И, слава Богу. Мы давно заявляли, что город не сможет поглотить такое количество офисов высокого класса. Так, бизнес-центры класса А не должны превышать 10% от общего количества. Таков закон жизни. Иначе премиальный сегмент перестает быть таковым».

 

 

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга существенно просел за последние год-полтора, и наиболее серьезное падение наблюдается как раз в офисной недвижимости высокого уровня. По данным УПН, число вакантных площадей в классе А достигло 18% и 20% — в В. «Объем поглощения качественных офисных площадей значительно ниже количества вводимых в эксплуатацию, поэтому самый высокий уровень конкуренции мы наблюдаем на объектах А и В классов», — говорит Ольга Апалькова, директор департамента маркетинга и развития проектов УК «Деловой Дом на Архиерейской».

 

Демпинг vs работа на перспективу

Рынок арендодателя стремительно превращается в рынок арендатора. В кризис компании стремятся максимально оптимизировать расходы, в том числе, уменьшить арендные платежи. Ситуация острой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости им на руку. Чтобы сохранить существующий пул резидентов и привлечь новых, собственники и управляющие компании снижают цены. Многие решают текущие проблемы путем демпинга. В некоторых проектах в 2015 г. даже появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги. «Есть объекты успешные и неуспешные, — комментирует г-н Брауде. — Подобная ситуация возможна только в неуспешных объектах (с неправильной концепцией, местоположением и пр.) и в распроданных, то есть, принадлежащих группе собственников — маленьких инвесторов. В кризис такой торговый или бизнес-центр обречен на демпинг — нет единой ценовой политики, есть политика выживания. Кроме того, наступает момент, когда коммерческая недвижимость начинает не приносить, а съедать деньги. Когда ситуация доходит до этой критической точки, собственники вынуждены идти на подобные условия».

Значимость и масштаб этой проблемы отмечает Олег Векшин, директор по продажам и маркетингу бизнес-комплекса «Квартал»: «Беда Екатеринбурга — большое количество непрофессиональных девелоперов — от построивших объекты до покупающих в них доли. В сложившейся сегодня ситуации они руководствуются краткосрочными задачами. Но снижение ставок — убыточная стратегия в долгосрочном периоде. Наш бизнес не высоко маржинальный, а себестоимость качественного офиса значительна. Большие скидки неизбежно отразятся на качестве сервиса на объекте: УК сократит количество уборок, плановых ремонтов и пр. Профессиональные девелоперы в условиях роста конкуренции идут по пути улучшения качества услуг. Это выигрышно в долгосрочной перспективе. Мы игроки долгосрочной стратегии», — говорит г-н Векшин.

Подобная позиция близка и другим компаниям рынка коммерческой недвижимости. «На смену ценовой конкуренции пришла конкуренция сервиса, — констатирует Евгений Почивалов, руководитель отдела продаж компании RealCapital. — Мы стремимся повысить лояльность арендаторов к управляющей компании и к нашим объектам, поэтому сфокусировали усилия на работе управляющей компании и увеличении дополнительных услуг». Как отмечает Ольга Апалькова, подход к управлению объектами и работе с резидентами стал на 100% клиенториентированным. «Это неотъемлемая часть ведения бизнеса сегодня, необходимый и важный элемент любого качественного офисного центра. Мы придерживаемся индивидуального подхода к арендаторам, с каждым ведется целенаправленная работа по изучению потребностей и удовлетворению всех запросов в кратчайшие сроки. С этой целью в структуре УК была создана служба персонального сервис-менеджмента, куда каждый арендатор может обратиться для решения тех или иных вопросов».

Активное наращивание сервисной составляющей стало актуальным трендом последних полутора-двух лет в сегменте качественной коммерческой недвижимости. Технический прогресс компаниям в этом помогает. Так, на объектах УК RED (БЦ «Президент», «Палладиум», «Сенат» и др.) еще в конце прошлого года заработало мобильное приложение, через которое резиденты бизнес-центров могут взаимодействовать с управляющей компанией и в минимальные сроки решать все актуальные вопросы. С инновационными технологиями, позволяющими автоматизировать системы поддержания обратной связи с арендаторами, работает и УК «Деловой Дом на Архиерейской». «Мы стараемся быть полезными. Мы запустили специальное приложение на нашем официальном сайте, с помощью которого каждый арендатор в личном кабинете может связаться напрямую со службой эксплуатации компании. В ближайшее время будет выпущено мобильное приложение, которое будет носить не только функциональный характер относительно недвижимости, но и полезно-развлекательный, а также содержать деловые ссылки и новости, давать массу дополнительных возможностей для решения бытовых вопросов», — рассказывает Ольга Апалькова.

В тесном контакте

Новая экономическая реальность стимулирует управляющие компании и к более тесному диалогу с резидентами, и к пристальному изучению ситуации на их рынках. Это помогает управляющим компаниям, в том числе, в оценке перспектив собственного бизнеса. «Для собственников коммерческой недвижимости имеет смысл анализировать и деятельность своих арендаторов, и тенденции развития рынков, на которых они действуют. Наша компания регулярно проводит различные исследования для того, чтобы понимать, что происходит в тех или иных отраслях в том или ином регионе страны. Нам это помогает, в том числе, в подборе новых арендаторов для бизнес-центров», — констатирует Ольга Апалькова. Специализированное подразделение УК «Деловой Дом на Архиерейской» оказывает консультационную поддержку арендаторам, будь это маркетинг, услуги IT, вопросы юриспруденции, эксплуатации и многое другое.

Необходимость более плотного взаимодействия с арендаторами в условиях кризиса отмечают и в УК RED: «Помимо того что управляющая компания должна понимать и изучать бизнес и рынок клиента, важно больше общаться и вникать в его проблемы, — говорит Андрей Брауде. — Например, резидентам торговых центров, индивидуальным предпринимателям, мы помогали составлять бизнес-планы, рассчитывать посещаемость. Такого рода поддержка — это инструмент, помогающий убедить их в том, что через какое-то время все будет хорошо».

Полная погруженность в рынок клиентов характерна для управляющих компаний специализированных площадок, таких как интерьерный центр ARCHITECTOR. «Мы глубоко погружены в мебельный (интерьерный) бизнес, — рассказывает Дарина Дорогова, директор управляющей компании интерьерного центра ARCHITECTOR. — Наши сотрудники постоянно посещают мебельные выставки, общаются с производителями. Это помогает грамотно формировать пул арендаторов и разговаривать с ними на одном языке. Наши главные инструменты сегодня — гибкий подход к арендаторам, четкая расстановка приоритетов и контроль над расходами. В кризисное время важно придерживаться концепции центра. Если есть пустые площади, необходимо заполнять их различными активностями — проводить выставки, обучающие мероприятия, мастер классы и т.д. И, конечно, поддерживать арендаторов: проводить совместные мероприятия, предоставлять им временные льготные коммерческие условия, оказывать рекламную поддержку», — говорит г-жа Дорогова.

Из хороших офисов не уезжают

2015 год показал, что сохранение качества на должном уровне, стратегия наращивания сервисов и честная политика по отношению к резидентам эффективнее демпинга. «Пул арендаторов большинства наших бизнес-центров в 2015 г. существенно не изменился, — констатирует г-жа Апалькова. — В данный момент не более 2% резидентов покинули площади с целью сокращения издержек. Опросы подтверждают, что политика ценообразования строится адекватно, и большинство компаний удовлетворены качеством услуг и характеристиками объекта. В целом количество вакантных площадей находится на уровне от 2% до 10% в зависимости от объекта». УК RED сохранила 95% своих арендаторов. Пул клиентов компании RealCapital тоже не претерпел существенных изменений. «Мы сохранили всех крупных резидентов, существует небольшая постоянная ротация маленьких арендаторов. Как таковой процент заполненности объектов показывает небольшой рост по отношению к прошлому году», — отмечает Евгений Почивалов.

И все же, в период экономической нестабильности многие компании переезжают в более бюджетные бизнес-центры. Однако на рынке офисной недвижимости есть и противоположный тренд — смена бизнес-локации с менее качественной на более. Успешные и в кризис компании, в частности те, которым политика импортозамещения придала импульс к развитию, используют открывшуюся возможность аренды офисных площадей по более выгодной стоимости. Сегодня привлечение этой группы клиентов — своего рода зона роста для бизнес-центров высокого уровня. Впрочем, управляющие компании не заинтересованы в фиксации пониженной ставки на длительный срок. «В любом договоре предусмотрен механизм индексации. У каждого объекта есть своя экономика и ожидаемая инвесторами доходность. Мы понимаем, что кризис пройдет, и не хотим работать себе в убыток. Это неправильно, — говорит Андрей Брауде. — Лишь в редких случаях мы идем на уступки, например, фиксируем ставку на два года без индексации. Это нормальные деловые взаимоотношения, устраивающие обе стороны. На мой взгляд, в данных условиях фиксация минимальной цены на длительный срок — это тот же демпинг».

Ряды бизнес-центров пополнятся

В 2016 г. рынок коммерческой недвижимости прирастет достаточно большим количеством новых объектов. По данным УПН, к вводу заявлено четыре деловых центра — три класса В («Карнеол», «Эльбрус», БЦ на ул. Новгородцевой) и один класса В+ (БЦ на ул. Шейнкмана). В этом году открытие анонсировали деловой дом «Демидов» и «Деловой дом на Архиерейской» (вторая очередь). «Сдача в эксплуатацию запланирована на июнь 2016 г.,— делится планами Ольга Апалькова. — По нашим прогнозам, на этот момент объект будет заполнен примерно на 90%. УК «Деловой Дом на Архиерейской» займет 20% площадей, остальные будут сданы в пользование другим компаниям».

Многие существующие деловые комплексы планируют расширяться и прирастать инфраструктурными объектами. Инвестиционная компания RealCapital в текущем году достраивает новый бизнес-центр. По словам Евгения Почивалова, единственный качественный современный бизнес центр в Орджоникидзевском районе. В июне здание будет введено в эксплуатацию.

Дальше только рост?

Первые месяцы нового года пока не принесли положительных изменений экономике страны в целом и рынку коммерческой недвижимости, в частности. Его участники понимают, что год будет непростым. «Понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца 2016 г., — полагает Дарина Дорогова. — С учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок дальнейшее их ослабление будет незначительным. После этого рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2-3 кварталов, и уже ближе к началу 2017 г. мы сможем увидеть восстановление баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок». Компания RealCapital прогнозирует, что рынок коммерческой недвижимости покажет небольшой рост до конца года. «Недвижимость всегда оставалась одним из самых надежных объектов инвестиций, в условиях снижения ставок по вкладам она вновь стала наиболее выгодным вложением по оценке риск — доходность», — поясняет свою позицию Евгений Почивалов.

В оптимистичный сценарий развития событий верит и Андрей Брауде. В план на этот год управляющая компания RED заложила 5% рост.