Кооперативный клин

Жилищно-накопительные кооперативы могут стать альтернативой ипотеке, говорят некоторые эксперты: получить деньги на длительный срок под 5-12% без поручителей и залога довольно привлекательно для многих. Но есть и другое мнение: ЖНК — не более чем рискованная авантюра, весьма схожая с финансовой пирамидой. Федеральный закон о ЖНК, который вступает в силу в апреле, сможет показать, кто из наблюдателей ближе к истине.

Кирпичи пирамиды

Систему ссудосбережений изобрели в 200 г. до н. э. в Китае — она носила название «общество создания накоплений на вере». После долгих веков забвения схема возродилась в послевоенной Германии: с помощью ссудосберегательных касс за 10 лет немцы построили 13 млн кв. м жилья — по площади это примерно три современных Москвы. Сегодня в Европе действует не менее 6000 некоммерческих фондов жилищного строительства, их совокупный годовой оборот составляет порядка 19 млрд евро. На эти деньги, поступившие от физических лиц и небанковских инвесторов, финансируется до 15% строительных проектов Евросоюза.

ЖНК — замкнутые финансовые системы, напоминающие кассу взаимопомощи. Сначала вкладчик делает первичный взнос — 10-50% стоимости квартиры. Затем следует накопительный период: в течение 6-12 мес. член кооператива вносит по 5-10 тыс. руб./мес. — в это время его паем «пользуются» другие вкладчики. По истечении данного срока определяются параметры и конечная стоимость требуемой квартиры. Далее кооператив ссужает на ее покупку недостающую сумму, происходит сделка: ЖНК и пайщик либо оформляют долевую собственность на квартиру (условно, 50% владеет кооператив, 50% — его член), либо ЖНК получает право залога на недвижимость. Пайщик может жить в квартире, постепенно погашая полученный кредит. Как только он отдаст последний рубль по ссуде, жилье полностью переходит в его собственность, и он покидает кооператив. Ресурсы ЖНК имеют внутреннее происхождение и не привлекаются с внешнего финансового рынка, как, например, при ипотечном кредитовании. Соответственно кредиты в накопительных системах дешевле (5-12% годовых в руб.), а условия их выделения не должны зависеть от ситуации на рынке.

В Екатеринбурге работают пять кооперативов, деятельность которых в той или иной степени копирует схему ЖНК. Несколько месяцев назад члены совета Уральской палаты недвижимости (УПН) решили проверить риски вложений в систему ссудосбережений и пришли к выводу, что они достаточно велики, а гарантии практически отсутствуют. По словам директора КБ «Ярмарка» Дмитрия Гусева, успех ЖНК зачастую определяется хозяйственными способностями его правления. Все члены кооператива взаимозависимы: если руководители некомпетентны или один из пайщиков оказался неплатежеспособным, последствия коснутся всех. В идее ЖНК заложен как рабочий механизм покупки жилья, так и  возможность мошенничества. Чтобы схема работала, важно точно сбалансировать экономическую модель. Пока мы наблюдаем, как ЖНК ведут борьбу за клиентов, предлагая неправдоподобно выгодные условия — длительную рассрочку, минимальные членские взносы… Но чем они могут гарантировать вложения, если даже деньги на рекламу берут из «святая святых» — своего паевого фонда?! Откуда тогда появляются деньги на жилищные кредиты? От новых вкладчиков. А это — неизбежный тупик, тупик пирамиды, — полагает г-н Гусев.

Недоверие риэлтеров к ЖНК вполне объяснимо — их волнует тот факт, что, оседая в кооперативах, деньги отвлекаются от рынка недвижимости. Многие в Екатеринбурге помнят историю с компанией «УралРосЛизинг»: работая по схеме ЖНК, «кооператоры» собрали в 2002— 2003 гг. около 100 млн руб. и благополучно исчезли из города.

До недавнего времени индикаторов, позволяющих выявить откровенное «кидалово», в сфере ЖНК не было. Сегодня юридически обезопасить вклады членов кооператива позволяет Федеральный закон о ЖНК. Олег Ярушин, адвокат: Согласно новому документу, появится единый орган надзора за деятельностью ЖНК, куда кооперативы будут обязаны предоставлять ежеквартальные  отчеты о своем составе, размере паенакоплений, использовании сбережений. Кроме того, будет оцениваться финансовая устойчивость организации: обеспеченность обязательств кооператива, сбалансированность привлечения и расходования средств, отношение временно используемых денег к активам. Предусматривается независимая ежегодная аудиторская проверка ЖНК и возможность проведения внеочередных ревизий.

Указанные меры смогут минимизировать риск возникновения пирамид, так как деятельность кооперативов будет прозрачной. Это касается в первую очередь начальной стадии формирования кооператива, когда у его правления велик соблазн «снять сливки» и раствориться. Естественно, вместе с деньгами.

Если же кооператив запустил механизм кредитования, вклады пайщиков уже будут обеспечены купленной недвижимостью. Александр Вейде, председатель правления «Урало-Сибирской ЖСК»: Пайщик никогда не получает на руки деньги от кооператива — ЖНК самост оятельно покупает долю в его квартире в момент фиксирования права собственности. К договору, который находится в регистрационной службе, прикреплено долговое обязательство, где четко прописано, какую часть денег владелец получил от кооператива. После того как он рассчитается с ЖНК, он получит соответствующую справку и сможет оформить полное право собственности. До этого квартира находится в залоге у ЖНК, тем самым гарантируя пайщикам невозможность потери вложенных средств.

Стоит заметить, что формально кооператив не выдает ссуду на покупку квартиры. Пайщик, живя в новой квартире и возвращая займ, как бы продолжает участвовать в кооперативном паенакоплении. В тот момент, когда его пай будет равен стоимости жилья, он выходит из ЖНК. Пай возвращается ему в натуральном эквиваленте — в виде полного права собственности на квартиру. Такая сложная, полная условностей схема позволяет кооперативу минимизировать бумажную волокиту, которая неизбежно возникает при оформлении долевого участия в квартире двух сторон или при оценке недвижимости для передачи ее в зарегистрированный залог.

Существуют и дополнительные механизмы, гарантирующие возврат средств кооператива. Тамара Акулова, директор товарищества «Кредитный союз ипотечного фонда» (КСИФ): Чтобы мы были уверены в возврате ссуды, пайщик выписывает кооперативу вексель на сумму займа с правом передачи его третьим лицам. Кроме того, он нотариально оформляет на кооператив доверенность, дающую право заложить его квартиру, если платеж задержан более чем на три месяца. Получается, что стандартный довод инициаторов ЖНК — «зачем бояться, если все средства кооператива вкладываются в недвижимость и могут быть возвращены пайщикам после продажи квартир» — имеет под собой твердые основания.

По словам Олега Ярушина, новый закон о ЖНК предусматривает возможность, в случае несостоятельности кооператива, в течение двух месяцев выселить из квартир пайщиков, не расплатившихся с ЖНК. В тот же срок должны покинуть жилье граждане, исключенные из кооператива за неплатежи по кредиту.

Мультипликатор без права остановки

Скептик, убедившись в гарантиях возврата вложений в ЖНК, может резонно заметить, что для получения средств на приобретение жилья одним пайщикам нужно обеспечивать постоянный приток вкладов от других. По словам Ильи Шкопа, директора АН «Роттердам», ЖНК обещают выдать ссуду под 5% на 5-7 лет, в то время как средства на предоставление займа собирают у других вкладчиков в течение одного года. Это похоже на обман. Люди, вступившие в кооператив позже других, будут стоять в очереди на покупку жилья годы вместо обещанных месяцев, дожидаясь, пока кооператив соберет достаточно денег со следующих за ними членов и так далее, — говорит Илья Шкоп. По его мнению, система ЖНК может работать, если сроки накопления и возврата ссуд будут равны или если у кооператива крупный уставный фонд, кредитующий кассовые разрывы. Но я четко знаю, что ни того, ни другого у местных кооперативов нет, — добавляет г-н Шкоп.

К слову, жизнеспособность советских кооперативов поддерживалась за счет практически бесплатных кредитов Сбербанка, которые мог получить кооператив, например, под строительство дома. В сегодняшней ситуации, даже при наличии в ЖНК уставного фонда, возникает «логическая дыра» — зачем организаторам выдавать на 5-6 лет ссуды под 6%, когда те же деньги можно без проблем положить в банк под 12%?

Эксперты полагают, что такой подход чересчур примитивен. В Екатеринбурге успешно работают несколько ЖНК, отметившие пятилетний юбилей, и они открыто заявляют, что никаких уставных фондов у них нет, в системе работают только деньги кооператоров. Самое главное в этом процессе — пережить первоначальный дисбаланс дебеторки и кредиторки. Наиболее безболезненным этот процесс будет, если несколько «затянуть» сроки покупки для «новичков», чтобы они подольше кредитовали впередиидущих. Тамара Акулова: Мы работаем по принципу финансового мультипликатора. Система сбалансирована. Величина паевого фонда зависит не только от поступлений денег — она растет пропорционально возвратным платежам, которые идут по графику. То есть я в любой момент могу сказать, сколько есть денег и сколько будет в следующем месяце. Исходя из этого планируется привлечение новых пайщиков и покупка квартир тем, кто уже на нее накопил. Плюс проценты за ссуду, которые отчисляются в страховой фонд кооператива. Мы можем регулировать сроки ожидания в зависимости от размера необходимой ссуды: если человеку надо $5 тыс., он может получить их раньше, чем тот, кому требуется $20 тыс.

Сегодня величина паевого фонда в КСИФ составляет 24,3 млн руб., а объем выданных кредитов — 55,6 млн руб. Добиться двукратного превышения «возвратной кассы» над накопительной кооператив может, проработав на рынке несколько лет. Для открывающихся ЖНК ситуация будет, скорее, обратно пропорциональной.

Эксперты уверяют, что кооператив будет работать устойчиво, если соблюдено правило «двух третей»: число принимаемых в текущий период членов не должно превышать 1/3 общей численности ЖНК, а их совокупный взнос не должен быть больше 1/3 общего паевого фонда. В противном случае прием новых пайщиков разбалансирует систему. Для придания дополнительной прочности в некоторых кооперативах вводят ограничения по размеру выдаваемой ссуды. Александр Вейде: Чтобы получить ссуду у нас, человек должен накопить 70% стоимости квартиры. Остальное — заем, но не более 250 тыс. руб. Чтобы программа работала стабильно, стоимость возвращаемых вкладов должна в два раза превышать размер привлекаемых. При годовом обороте в 55 млн руб. мы можем принимать в ЖНК не более 3-4 новых членов в квартал — за пять лет их количество достигло 310.

Если квартиру не купили в установленный срок, есть основания заподозрить правление ЖНК в неграмотном распоряжении средствами фонда. Впрочем, могут быть у задержки и «рыночные» причины — например, естественное удорожание недвижимости. Скажем, человек накопил за 6 месяцев 50% стоимости квартиры, которая на момент его вступления в ЖНК стоила $50 тыс. Но за полгода жилье подорожало на 20%, и квартира стоит уже $60 тыс. Кооператив готов доплатить, но для этого нужно ждать, пока в фонде накопится достаточно денег, либо самому пайщику искать недостающую сумму.

Подставка под риски

ЖНК с отлаженной системой работы может стать источником стабильно высокого дохода для его организаторов — это практически вечный механизм из-за своей способности к самовоспроизводству.

Зарабатывают в основном завуалированно — при перераспределении денежных потоков. Расходы на содержание правления могут быть выделены в отдельную статью — новичок обязан единовременно выплатить вступительный взнос (не путать с первоначальным паевым взносом), который варьируется от 5 тыс. руб. до 5% от стоимости будущей квартиры. Некоторые ЖНК требуют от пайщиков ежегодно отчислять по 1% стоимости приобретенной квартиры «на организационные расходы» в течение всего срока пользования займом.

Ставка, под которую ЖНК выдают ссуды, колеблется от 5 до 12% годовых. По идее, кооператив вообще может не брать плату за пользование средствами, так как он работает по принципу кассы взаимопомощи. Александр Вейде: У нас стоимость ссуды — 12% годовых. Эти деньги должны компенсировать инфляционное обесценивание паевого фонда. В то же время, если человек получил ссуду в этом году под 12%, он будет выплачивать ее весь период займа по фиксированной цене. Цифры мы берем не с потолка — такой процент закладывает правительство, рассчитывая уровень инфляции в России на текущий год. Однако обесценивание фонда компенсируется за счет рыночного роста цен на недвижимость. По данным расчетно-информационного центра УПН, в 2004 г. цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья выросла на 38,5% — этот показатель существенно опережает инфляцию. Разумеется, если доход будет направлен в общий котел кооператива, это только упрочит его позиции, если же нет — организаторы рискуют испортить свое реноме.

Екатеринбургские ЖНК редко используют схему декапитализации процентов, то есть заемщик в течение всего срока выплачивает равновеликие транши, в то время как сумма долга постепенно уменьшается. Это существенно удорожает кредит. К примеру, получив в ЖСК «Строим вместе с нами» ссуду 500 тыс. руб. на 10 лет под 6% годовых, заемщик, с учетом всех организационных, страховых и вступительных взносов, будет выплачивать ежемесячно 7,9 тыс. руб. За ипотечный кредит, взятый в банке на те же суммы и сроки, придется отдавать 8,2 тыс. руб. в месяц. Стоимость практически одинаковая, а вот риски при кредитовании в ЖНК гораздо выше.

Железобетонный пай

После вступления в силу Федерального закона о ЖНК наблюдатели ждут увеличения количества кооперативов. Олег Ярушин: Стандартные процедуры организации ЖНК, регламентация их деятельности, правила предоставления отчетности — такие меры должны укрепить доверие вкладчиков. Можно полагать, что свои ЖНК начнут создавать риэлтерские компании и застройщики. Мнение г-на Ярушина поддерживает Илья Шкоп, который сообщил, что их агентство уже рассматривало возможность организации ЖНК, а новый закон позволит сделать его работу безрисковой и устойчивой. Кооператив нас интересует прежде всего не как отдельный бизнес — за его счет можно привлечь дополнительных клиентов к риэлтерской деятельности агентства, — поясняет г-н Шкоп.

А вот ЖНК при застройщиках — скорее, дело будущего. Пока строители отдают предпочтение долевому участию, и работа по схеме ссудосбережений, направляемых в строительство, кажется им запутанной. Владимир Мясников, директор по экономике компании «СМУ-3»: Застройщику невыгодно организовывать ЖНК внутри своей компании, так как по закону он будет обязан делить с пайщиками прибыль от строительства. Но компания может создать автономный кооператив — он станет накапливать средства для проекта до получения всех разрешительных документов. Возможно, это будет востребовано у тех застройщиков, которые готовы возводить несколько домов, но ограничены в стартовых оборотных средствах. Закон о долевом участии запрещает привлекать средства дольщиков до оформления документации, а ЖНК позволит им выкрутиться.

Риэлтеры полагают, что ЖНК на строительном рынке могут выступать как инвесторы. По новому закону, средства фонда можно направить на возведение жилья для членов кооператива или покупку долей в строящемся доме. Кооператив вправе привлекать чистые инвестиции (без обязательства предоставить квартиру) от физических лиц для вложения их в строительство — взамен пайщики-инвесторы могут рассчитывать на прибыль от возведения дома. Кроме того, у ЖНК появилась регламентируемая государством возможность получать ипотечные и простые банковские кредиты, задействовать в работе инвестиции от физических лиц под залог недвижимости, приобретенной кооперативом.

При этом ЖНК может служить неким гарантом вложений в строительство — он имеет право проверять финансовую документацию застройщика и действовать в интересах своих пайщиков, контролировать соблюдение сроков сдачи и качество жилья. Александр Вейде: Сегодня мы возводим 50-квартирный дом в Ново-Березовском и несколько дачных домиков — в этих проектах выступаем как инвестор. Когда наш кооператив входил в состав треста «Свердловскгражданстрой», мы уже занимались строительством домов для пайщиков. Теперь треста нет, нет и службы заказчика. С введением закона о «долевке» мы планируем возродить эту службу, получать землеотводы и строить жилье, в котором члены кооператива будут дольщиками.

Выходят на строительный рынок и другие ЖНК. По словам Тамары Акуловой, КСИФ заключил договоры взаимной ответственности с первоуральскими трестами «Тяжтрубстрой», «Средуралжилстрой» и ревдинским УКСом. Пайщики работают с КСИФ по системе ЖНК: фонд направляет деньги в строительство — вкладчики получают зарегистрированное право собственности на долю в квартире — к моменту сдачи дома накапливают оговоренную сумму, остальное гасят в течение нескольких лет.

 

Уточнение

В статье «Доля риска» («ДК» № 4 от 2005 г.) допущена неточность: вместо «Ольга Коврова, директор компании «Регион-Эстейт», следует читать: «Ольга Каврева, заместитель генерального директора ООО «Управляющая компания Регион-Эстейт».

 

Подверстка

Дмитрий Жданухин, заместитель директора по связям с общественностью агентства юридической безопасности «Интеллект-С»:

— В Екатеринбурге доверие к связке ЖНК-застройщик подорвано историей с Уральской инвестиционно-строительной корпорацией (УИСК). По сути, это вывеска, под которой работали кредитно-потребительский кооператив «Центральное сберегательное учреждение» (КПК ЦСУ) и строительная компания «ЖСК-101». ЦСУ принимало деньги от пайщиков и направляло их в «ЖСК-01» — на строительство. Договорных отношений с застройщиком у пайщика не было. В момент сдачи дома вкладчик якобы получал заем на покупку квартиры, которую КПК ЦСУ сдавал пайщику в аренду до полного погашения ссуды. Анализ договоров показал, что в этой системе был намеренно допущен ряд серьезных юридических ошибок. Например, нарушены принципы договора займа, соглашение об аренде можно признать ничтожным, так как КПК ЦСУ не являлся собственником недвижимости. Член кооператива не мог выйти из его состава без ощутимых финансовых потерь. Деньги не возвращались до тех пор, пока якобы не будет продано имущество, на покупку которого был получен заем, и не уплачены проценты по нему. Кроме того, в соглашении между КПК ЦСУ и пайщиком было прописано, что все споры по договорам должны рассматриваться в третейском суде «Знание и сила». У нас есть подозрения, что эта организация была полностью подконтрольна корпорации, они даже находились в одном с ней здании.

Все эти факты всплыли лишь после того, как УИСК не смогла довести строительство своих домов до конца¹. Я не исключаю, что при всей туманности схемы она вполне могла сработать: если бы у компании не возникло проблем с землеотводами и разрешениями на строительство, она вполне могла бы закончить возведение домов, передать квартиры пайщиками, и они продолжали бы рассчитываться по системе ссудосбережений.

1

Хронику событий см. в «ДК» № 31, № 47, 2004 г. и № 4, 2005 г.

Подверстка

Нововведения закона о ЖНК:

ЖНК обязан:

-     Зарегистрироваться в органах юстиции и предоставлять ежеквартальную отчетность по установленной форме

-     Открывать информацию о составе, количестве членов, формах участия в накоплениях, порядке использования сбережений и определении цены на недвижимость

-     Предоставлять информацию о финансовой устойчивости: обеспеченность обязательств кооператива, сбалансированность привлечения и расходования средств, отношение временно используемых денег к активам

ЖНК вправе:

-     Привлечь в кооператив не менее 50 чел. и не более 5 тыс. чел.

-     Доплатить пайщику не более 30% стоимости квартиры — остальное должно быть накоплено членом кооператива самостоятельно

-     Приобретать в долевую собственность жилье для пайщиков, если его совокупная стоимость не превышает 20% имущества ЖНК

-     Привлекать банковские и иные кредиты под залог приобретенной недвижимости, финансировать строительство жилья и вести иные инвестиционные проекты на строительном рынке в интересах пайщиков

 

Основные цифры ЖНК:

 

5% — минимальная плата за ссуду

5-6 лет — средний срок предоставления ссуды в ЖНК

550 — максимальное количество пайщиков в екатеринбургских ЖНК

50-60 млн.руб. в год — инвестиции, которые может направить екатеринбургский ЖНК на рынок строительства нового жилья