Коттеджные поселки в западном пригороде Екатеринбурга останутся штучным товаром

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) на рынке Екатеринбурга находится около 200 активных загородных проектов. Диапазон минимальной и максимальной стоимости в них за год не изменился: цена метра в коттеджах варьируется от 25 до 80 тыс. руб., в таунхаусах — от 27 до 75 тыс. Земельные участки без подряда можно приобрести   от 20 до 250 тыс. руб. за сотку. По словам участников рынка, экономическая нестабильность не способствует массовым вложениям в недвижимость, однако в целом количество желающих переехать за город растет и будет только увеличиваться.

DK.RU решил выяснить, какие загородные направления наиболее перспективны в плане реализации загородных проектов, где наиболее хорошо обстоят дела с экологией и транспортной доступностью, и как коттеджные поселки изменят жизнь самого Екатеринбурга в перспективе десяти лет. Сегодня внимание западному пригороду — самому первому на рынке, самому дорогому и самому предсказуемому.

Кликните на картинку для ее увеличения

Новомосковский тракт

Это направление славится обилием горнолыжных курортов. Дорога хорошего качества, две полосы в каждом направлении до поворота на Первоуральск. С этого шоссе от границы Екатеринбурга до его центра можно добраться за 10-15 минут, чем не могут похвастаться другие тракты. Из минусов — загруженность трассы, частенько возникают пробки. Кроме того большинство населенных пунктов находится вблизи железнодорожного полотна, что создает определенное неудобство при выборе места для уединенного загородного дома.

Достопримечательности: стела «Европа-Азия», горы Пильная, Воронина, Флюс, Теплая, Волчихинское и Новомариинское водохранилища, природный парк «Оленьи ручьи». 

Загородных проектов здесь не особенно много. Как объясняет аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, число поселков в этом направлении традиционно невысокое, выбор ограничен:

«Хотя резервы в западном пригороде еще есть. Возможно, со временем на рынок будут выходить новые загородные проекты, но по их числу это направление никогда не сравнится с Полевским и Тюменским трактами». 

При этом направление развивается и отличается новаторством. Так, в поселке «Волчиха» уральцам предлагают готовые дома в долгосрочную аренду. Ранее президент ЦН «МАН» Николай Савин отмечал, что такого рода рынок в Екатеринбурге не развит, а г-н Хорьков прогнозирует, что централизованного рынка долгосрочной аренды загородной недвижимости в ближайшие годы не появится:

«Просто пока не до конца сформированы предпосылки для возникновения массового рынка аренды коттеджей, да и спрос невелик — его вполне удовлетворяют предложения частных собственников домов, которые по разным причинам больше не живут в своих объектах и предлагают их арендаторам».

 Перечисляем самые заметные проекты в 50 км удалении от Екатеринбурга.

«Алексеевка» (24 км)

Количество домовладений: 61

Площадь поселка: 133 га

Право на землю: собственность

Инфраструктура: магазин, кафе, охрана, салон красоты, прачечная, детский досуговый центр, зона отдыха, гостевая парковка, спортивная и детская площадки

Предложение: готовые объекты, земля с подрядом

«Волчиха» (20 км)

Количество домовладений: 124

Инфраструктура: охрана, конный клуб

Предложение: земля с подрядом и без (при условии согласования фасадов с архитектором проекта), долгосрочная аренда домовладений

«Карасьеозерский-2» (7 км)

Количество домовладений: 291

Площадь поселка: 60 га

Застройщик: «КомСтрин»

Категория земли: земли поселений

Инфраструктура: детсад, школа, зона отдыха, спортивная и детская площадки, гостевая парковка, спортивно-оздоровительный комплекс, административно-торгово-общественный комплекс

Предложение: готовые объекты

Московский тракт

Идет, петляя, севернее Новомосковского тракта, так что преимущества и минусы почти аналогичны. Вдоль тракта расположено много баз отдыха. Дорога узкая, но транспортная загруженность на порядок меньше, чем на Новомосковском, поэтому ехать тут гораздо спокойнее (но и дольше по времени).

В структуре предложения на этом направлении превалирует земля с подрядом — поселки здесь, в основном, реализуются в едином архитектурном стиле, в соответствии с генпланами. По словам Ирины Сангаловой, директора по продажам Cross Development Group (ранее — начальник отдела загородной недвижимости «БК_Недвижимость») именно так и начинал развиваться рынок коттеджных поселков Екатеринбурга в середине 2000-х гг., однако с наступлением кризиса многие проекты были переформатированы, чтобы подстегнуть упавший покупательский спрос — появилось много предложений формата земля без подряда. Здесь же девелоперы предпочли не отходить от изначальных концепций. Михаил Хорьков объясняет: к тому моменту поселки уже имели определенное лицо, и появление разноплановых по архитектуре домов на пользу проектам не пошло бы.

«Возможно, новые поселки, которые появятся на значительном удалении от города, и будут предлагать землю без подряда. А проекты рядом с Екатеринбурга и в городской черте продолжат развиваться в таком формате, в котором выходили на рынок», - прогнозирует г-н Хорьков.

 Перечисляем самые заметные проекты в 50 км удалении от Екатеринбурга.

«Новые Решеты» (30 км)

Количество домовладений: 49

Площадь поселка: 7,4 га

Застройщик: «Экостройинвест»

Инфраструктура: магазин, зона отдыха, спортивная и детская площадки, церковь

Предложение: земля с подрядом

«Хрустальный» (23 км)

Количество домовладений: 109

Право на землю: собственность

Категория земли: населенный пункт

Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство

Инфраструктура: магазин, детсад, кафе, спорткомплекс, охрана, гостевая парковка

Предложение: земля с подрядом

«Молодежный Первоуральск» (30 км)

Количество домовладений: 350

Право на землю: аренда

Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство

Инфраструктура: охрана, зона отдыха

Предложение: земля без подряда

«Родничок» (50 км)

Количество домовладений: 40

Площадь поселка: 6,6 га

Право на землю: собственность

Категория земли: населенный пункт

Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство

Инфраструктура: спорткомплекс, охрана, зона отдыха, спортивная и детская площадки

Предложение: земля с подрядом и без

«Малиновка» (30 км)

Количество домовладений: 100

Право на землю: аренда

Категория земли: сельскохозяйственная

Инфраструктура: детский сад, места для отдыха и проведения общественных мероприятий

Предложение: земля с подрядом

Если говорить о транспортной ситуации, то, по мнению эксперта по недвижимости АН «Линк» Евгения Коломыцкого, Московский тракт не проблемный — движение по нему плотное, но быстрое. Пробки возникают, только если случается ДТП.

«Заполненность поселков, которые развиваются в этом направлении, пока небольшая — максимум 10%. Когда проекты будут завершены и заселены полностью, добраться до Екатеринбурга станет сложнее. Не надо также забывать, что этот тракт — единственный путь на Москву и один из немногих путей на юг, так что поток машин здесь всегда плотный. Да, здесь построят участок ЕКАД, который, возможно, разгрузит трассу. Но он будет двухполосным, и вряд ли удастся ехать по нему быстрее 25-30 км в час. Жителям поселков в этом направлении пока удается доехать до города относительно быстро, но дальше, после «МЕГИ» они упираются в пробку на ул. Репина, Токарей. Когда начнется застройка ВИЗа, здесь вообще будет кромешный транспортный ад», - прогнозирует г-н Коломыцкий.

Г-н Коломыцкий говорит и о другой проблеме, характерной для загородной недвижимости Екатеринбурга — нет понимания, что такое «хороший» дом. В итоге на рынке появляются абсолютно неликвидные объекты, вложения в которые оказываются неоправданными.

«Часть домов строят сами владельцы, насмотревшись программ про возведение и ремонт коттеджей. Посыл такой: «Я все знаю». Эскизы, чертежи, расчеты делают «на коленке», в итоге получается чудо-юдо: окна расположены не правильно, а «красиво», про точку росы при их монтаже никто и не вспомнил. Инсоляция помещений неверная, планировка нелепая, вентканалы отсутствуют, а нагрузки не просчитаны — и вот посреди гостиной, например, появляется столб, без которого потолок будет просто провисать.

Продать такой дом тому, кто хоть что-то понимает в строительстве, практически невозможно — сам построил, сам и мучайся, живи в своем теремке из сказки. Есть другая ситуация: поселки с готовыми красивыми домами, причем еще и недорогими. При их возведении застройщик максимально удешевляет процесс: арматуру берет меньшим сечением, на марке бетона экономит, утеплитель 50 мм из пенопласта, а не 100 мм из базальтового волокна - и вот так, по мелочи, экономит то тут, то там. Внешне симпатично, но назвать дом качественным нельзя — ну не бывает дешевого и хорошего. Жить в таком коттедже некомфортно, огрехи рано или поздно станут явными, продать сложно.

И третий вариант, тоже грустный — человек строит для себя самый лучший дом в мире. Не сам — привлекает лучшего архитектора, самую известную компанию-застройщика, талантливого дизайнера, использует самые дорогостоящие стройматериалы и комплектующие — например, шестикамерные стеклопакеты, которые в нашем регионе просто не нужны. В итоге стоимость строительства получается запредельной. Но продать такой дом опять-таки крайне сложно: и дело даже не только в заоблачной цене — лишь один человек из ста оценит, насколько качественно такой дом построен. Остальные же будут смотреть, в первую очередь, на цену, внешний вид, планировку и внутреннюю отделку, а это дело вкуса — не понравилось, никто коттедж не купит. Кроме того, такие объекты продаются «как есть» - вместе с мебелью, портьерами, кухонной техникой, что тоже на любителя. Чтобы ситуация изменилась, нужно, чтобы рынок стал зрелым. Это возможно только со временем», - поясняет Евгений Коломыцкий.

Чусовской тракт

Наряду с большим количеством садов и дач здесь возникли коттеджные поселки, которые или полностью построены, или находятся в высокой степени готовности. Удобное расположение тракта позволяет достаточно быстро выехать из центра Екатеринбурга на извилистую дорогу с очень хорошим асфальтом. В скором будущем этот тракт соединится с ЕКАД, что сделает здешние участки еще привлекательнее. Выбор земель тут небольшой, почти все предложение составляют участки под садоводство-огородничество, есть земля под дачное строительство, однако при наличии средств можно приобрести и участок под ИЖС. Минусы: из-за хорошего состояния дорожного покрытия и частых поворотов дороги любители быстрой езды нередко создают аварийные ситуации.

Достопримечательности: Чусовское озеро с красивыми лесами по пути к нему.

Стихийной коттеджной застройки или поселков с землей без подряда, где каждый строит дома на свой вкус и цвет, здесь практически нет — земля на Чусовском тракте дорогая, загородные проекты получаются с продуманным стилем и инфраструктурой. Это направление было пионером в освоении загородного рынка недвижимости — здесь начинался поселок «Палникс», ставший со временем целым микрорайоном и продолжающий развиваться (готовится к застройке пятая очередь, где будут малоэтажные многоквартирники).

Здесь же был реализован «выставочный» проект «Галактика» — поселок возводили несколько десятков компаний, чтобы продемонстрировать возможности технологий загородного строительства. Также в этом направлении стоит поселок «Карасьеозерский», коттеджи в котором принадлежат крупным екатеринбургским бизнесменам и политикам. Михаил Хорьков констатирует: направление это предсказуемое, новых проектов здесь в ближайшем будущем ждать не стоит.

Перечисляем самые заметные проекты, находящиеся в 50 км удаленности от Екатеринбурга.

«Образцово» (2 км)

Количество домовладений: 186

Площадь поселка: 50 га

Застройщик: СК «Метеорит»

Инфраструктура: автомойка, кофейня, продуктовый магазин, мотоклуб, ресторан, фитнес-центр, клиника, апарт-отель, гостевая парковка

Предложение: готовые объекты, земля с подрядом

«Галактика» (2 км)

Количество домовладений: 60

Площадь поселка: 19 га

Застройщик: 34 строительные организации Екатеринбурга

Инфраструктура: охрана, детские площадки, места для прогулок и отдыха, озеленение с элементами ландшафтного дизайна и малыми архитектурными формами

Предложение: земля без подряда

«Палникс» (4 км)

Количество домовладений: 350

Площадь поселка: 116 га

Застройщик: НП «Палникс Групп»

Категория земли: населенный пункт

Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство

Инфраструктура: спортивные и детские площадки, охрана, ТРЦ, спорткомплекс, детский клуб, гостиничный комплекс, гостевая парковка

Предложение: готовые объекты

«Карасьеозерский» (5 км)

Количество домовладений: 154

Застройщик: «Уралтрансспецстрой»

Архитектурный стиль: смешанный

Этап строительства: сдан

Инфраструктура: зона отдыха, спортплощадка, бассейн

Предложение: готовые объекты

К Чусовскому тракту в плане транспортной доступности у экспертов претензий нет — дорога хорошего качества. Однако, отмечает Евгений Коломыцкий, трасса крайне аварийная:

«Дорога извилистая, машины постоянно бьются. Некоторые жители «Палникса» шутят, что лучше покупать большое авто — чтобы если ударят, хотя бы живым остаться. Добираться до центра Екатеринбурга из местных поселков проблематично: приходится стоять в пробках на ул. Репина, в пер. Базовом, на Серафимы Дерябиной, Токарей. Выходом может быть разве что обустройство выделенных полос для общественного транспорта и перехватывающих парковок. Не уверен, что это будет сделано в обозримом будущем».

Читайте также о коттеджных поселках в северном пригороде Екатеринбурга — почему Режевской тракт девелоперы не жалуют, а две другие магистрали осваивают довольно активно. О проектах к востоку от мегаполиса, где нередки землетрясения в три-четыре балла, и о самом развитом с точки зрения загородного строительства южном направлении.