Красиво жить не запретишь(строительство элитного жилья в Екатеринбурге)

«Тем, кто хорошо знаком с пятым измерением, ничего не стоит раздвинуть помещение до желательных пределов. Скажу вам более, уважаемая госпожа, до черт знает каких пределов». М. Булгаков «Мастер и Маргарита» Для начала определимся в главном: что означает термин «элитность»? С точки зрения теории относительности, практически ничего не означает. Одному верхом совершенства кажется отдельная двухкомнатная «хрущоба» — после многолетнего прозябания в коммуналке или общежитии с общим сортиром. Другой видит ущербность своих апартаментов в отсутствии пятой спальни или гимнастического зала... По сути, строящееся в нашей стране «элитное» жилье — нормальное, по западным меркам среднего класса, улучшенное по сравнению с «совковым» ровно настолько, чтобы не унижать человеческое достоинство. По данным «строительной» статистики, объемы вводимого в эксплуатацию типового жилья в России в течение последней пятилетки неуклонно снижались, достаточно вялым выглядит и коттеджный рынок. На этом фоне доля жилищной застройки по индивидуальным проектам в общем числе введенных в строй объектов ежегодно растет (в прошлом году она составила 22,4% против 18,2 в 1994 г.). Это вселяет некоторый оптимизм. Тем не менее, «среднестатический» житель страны продолжает жить на 18 квадратах общей площади (прогресс в том, что в 1990 году в его распоряжении было 16 кв. м...). Новые элитные метры вряд ли в ближайшей перспективе эту ситуацию изменят. Но коммерческие строительные фирмы тем не менее с энтузиазмом пробуют свои силы в домостроении «повышенной комфортности».

... И консьержка в подъезде

Одним из основных показателей элитности строящегося жилья остается цена. В Москве она достигает $1,2-2,5 тыс. за кв. м с вероятностью взлета к моменту сдачи дома до $3 тыс., у нас «гуляет» вблизи $1 тыс. Капиталовложения в недвижимость, причем хорошего качества, вряд ли потеряют актуальность даже в преддверии президентских выборов. Возможно, спрос только повысится. Кстати, недавний пассаж Ельцина о том, что стоимость кв.м. выставленного на продажу жилья «не должна» превышать двухмесячный доход среднестатичного россиянина ($300), вызвал недоумение в строительных и риэлторских кругах. Если отбросить политическую окраску этого заявления, то, как президент (в прошлом — профессиональный строитель) видит пути снижения себестоимости строительства, пока непонятно.

Успех продаж квартир, подаваемых под «элитным» соусом, зависит от того, насколько они действительно отвечают особым требованиям. Таких несколько. Помимо имени фирмы-застройщика (покупатель скорее доверит свои деньги опытному «генералу») важен район расположения, экологическая обстановка, близость крупных торговых центров и т.д. Даже такой нюанс, как вид из окна, может влиять на «статус» строящегося объекта. Хотя у нас пока не придают подобным тонкостям чрезвычайного значения, ограничиваясь мнением: лучше, если окна выходят не на помойку. А вот в Париже, к примеру, вид на Сену дороже, чем вид на приток Сены, силуэт Эйфелевой башни в оконном проеме ценится гораздо выше, чем очертания любой другой башни...

Кем-то опять же из французов замечено: квартира — это машина для жилья. Можеть быть, не столь изящно, но отражает суть. Домой должно быть приятно всякий раз возвращаться, там все должно быть функционально и продуманно. Так называемая улучшенная и индивидуальная планировка квартир — «две большие разницы». В последнее время застройщики все чаще склоняются к индивидуальным проектам с гибкими планировочными решениями, когда все внутренние перегородки, кроме несущих конструкций, фирма устанавливает уже по желанию покупателя. Это рационально, т.к. по опыту продаж квартир с «чистовой» отделкой в большинстве случаев оказывалось, что на всех клиентов все равно не угодишь. Люди вселялись в квартиру и первым делом начинали обдирать обои и ломать стены.

Идеальный вариант элитного дома — когда он представляет собой целый жилой комплекс с собственной локальной инфраструктурой. Москвичи в этом смысле пошли дальше наших проектировщиков: в некоторых строящихся там домах предусмотрено размещение на первых этажах и подземных уровнях всевозможных сервисных служб для удобства жильцов: прачечных, магазинов, баров, автостоянок и моек машин, спортзалов, саун, зимних садов и даже частных школ.

Вполне естественно вписываются в такие оазисы благополучия консьержки и охрана в подъездах, видеодомофоны и тому подобное. Скажите честно, вы оставляете свои ботинки на коврике за порогом? Что? Не оставляете даже коврик? То-то же... Приобретение элитного жилья предполагает довольно однородный контингент соседей. По крайней мере, появляется шанс оказаться в «коллективе единомышленников».

 

Хорошего дома

должно быть много

Лучшим материалом для индивидуального строительства, в том числе многоэтажного, считается кирпич. Он хорошо держит тепло, долговечен и экологически безвреден. Некоторые фирмы применяют более дешевые технологии, например, монолитное строительство, снижающее себестоимость возведения здания на 10-15% (монолит особо почитаем иностранными подрядчиками — турецкими, югославскими строителями).

В этом году строители ожидают значительного удорожания себестоимости нового строительства. Во-первых, из-за роста затрат на коммунальные сети (если в советские времена «коммуналка» обходилась застройщику в 25-30% стоимости дома, теперь эти капиталовложения сопоставимы с расходами на сооружение благоустроенной коробки). Во-вторых, с 1 июля вводятся новые СНиПы по теплозащите и ресурсосбережению. Сегодня затраты на отопление 1 кв. м нашего жилья в 3-5 раз выше, чем, к примеру, в северной Швеции. Треть энергии, предназначенной для обогрева домов, в буквальном смысле «вылетает в трубу». По новым нормам, чтобы экономить тепло, наружная кирпичная стена должна иметь «глубину» 1,1 м (что практически нереально), либо проект должен предусматривать применение эффективных утеплителей. Это — дополнительный расход материалов, что в итоге «навешивается» на цену строительства. Но выгода последующей эксплуатации теплого жилья очевидна — как для государства (пока местные бюджеты дотируют затратное коммунальное хозяйство), так и для строительных организаций (если они будут брать построенные дома на свой баланс) и жильцов, которые смогут экономить собственные деньги.

Одна из свежих идей о том, как соблюсти требования по теплосбережению, не слишком разориться на строительстве и одновременно приблизить возводимое жилье к элитному — заключается в строительстве «широких» домов (ширина торцевой стороны дома 18-20 м против прежних 10). Такая «толстая» конструкция даже без дополнительной теплоизоляции позволяет снизить потери тепла на 15%. На Урале, который курортным местечком не назовешь, строители и потенциальные покупатели уже взяли это на заметку.

Вышеописанный идеальный облик современного жилища местами начинает обретать реальные очертания — на екатеринбургском строительном рынке элитной недвижимости такие попытки тоже есть.

 

«Покров-парк»:

прогулки в каменных джунглях

Среди местных народных капиталистических строек, пожалуй, самым «продвинутым» выглядит «Покров-парк» (угол улиц Московская-Малышева). Из реальных (не фантазийных) проектов это дом, явно тяготеющий к элитарности и (по нашим провинциальным меркам) даже некоторому шику.

Заказчик строительства — АОЗТ «Верх-Исетский деловой комплекс», год рождения 1992. «Поднять» эксклюзивный проект для новой, не имеющей за плечами строительного стажа фирмы — определенная смелость. К тому же (большая редкость в строительстве!) все нити внутристроительных согласований здесь держит в руках женщина — генеральный директор ВДК Наталья Щербакова.

Первоначально это был обычный типовой проект: в 1993 г. на долевом участии возвели фундамент и стены первых двух этажей. Строительство не подавало радужных надежд, начали «разбегаться» дольщики. Поворотным моментом стало приглашение специалистов американского «Корпуса независимых экспертов». По их оценкам, на этом месте (центр, удобное расположение) разумней было строить жилье европейского стандарта. Затраты же должны быстро окупиться. Решили перепроектировать -эскиз и идея планировок принадлежит также американцам. Рабочее проектирование выполнило екатеринбургское архитектурное бюро «Квадрат». Пришлось расширять фундамент, переделывать уже построенное (кстати, это будет первый «широкий» дом в Екатеринбурге).

Сейчас первая очередь комплекса (7,1 тыс. кв. м) готовится к сдаче (осенью). Ведутся работы на второй очереди. Общая площадь комплекса будет 19 тыс. кв. м). Стоимость 1 кв. м для дольщиков на сегодня в пределах $1000, и все квартиры в первом доме уже раскуплены. Активно «занимают места» и во втором: редко кто по финансовым причинам выбывает из «кандидатов». Условия долевого участия здесь, как и везде, — авансовый взнос (в размере 25%) и помесячная оплата фактических расходов строительства.

Что же сам «товар»? Индивидуальный проект предполагает квартиры общей площадью 130-300 кв. м, 30% квартир в первой очереди — двухуровневые. Каждое жилище спланировано из двух жилых зон — гостевой и спальной, каждая из которых имеет свой санузел (как минимум в квартире — две ванные комнаты площадью от 6 до 16 кв. м). Кухни-столовые (до 21 кв. м) выполнены на западный манер — не отгорожены стеной от гостиной. На верхних этажах будут квартиры с каминами. Типам планировок присвоены интригующие «имена». Хотите пожить в квартире «Нью-Джерси», «Савой», «Холидей Ин» или вам подавай «Бэверли Хиллс»? Но больше всего меня, обитательницу хрущевских апартаментов, в каменных лабиринтах «Покров-парка» впечатлили полукруглые, в эркере, огромные гостиные. Этакие бальные залы с теряющимся на 6-метровой высоте потолком и окнами во всю стену...

Во второй очереди жилого комплекса кроется «изюминка» — блочная планировка, где заказчик будет волен выбирать себе как количество «блоков», так и расположение жилых зон внутри них.

К продаваемым метрам ВДК «прилагает» локальную внутридомовую систему водоочистки, тепло- и горячее водоснабжение от собственной газовой котельной (она будет установлена на крыше дома), финские оконные (стеклопакет) и дверные блоки, телефонизацию, спутниковое ТВ, подземную автостоянку на охраняемой территории, установку в подъездах бесшумных лифтов с сенсорным «антивандальным» управлением. После сдачи дома, как считает руководство фирмы, управлять всем «хозяйством» будет кондоминимум.

 

Корабли идут на «Маяк»

В самом центре Екатеринбурга (ул. А. Валека-Жукова) затевается строительство другого элитного жилого дома (заказчик — Управление капитального строительства администрации города, генпроектировщик — «Екатеринбургпроект»). Несмотря на то, что компания по привлечению дольщиков уже началась (заказана реклама на местном телевидении), обнародовать подробности проекта «генералы» решили пока повременить. По крайней мере, до того, как будут определены все условия контракта с генеральным подрядчиком — «Главболгарстроем». Пока известно, что болгары намерены возвести близ знаменитого «дворянского гнезда» многоэтажный «монолит».

О намерении построить в нашем городе «первый дом свободных планировок» ТМО «Маяк» заявлял ровно год назад. Причем строительство предполагалось

вести не по схеме долевого участия, а на собственные средства фирмы. Дом гибких планировок (строители возводят только коробку с несущими стенами, а «нарезка» квартир идет по желанию заказчика) должен вырасти на целый квартал по ул. Радищева, спускаясь каскадом от ул. Шейнкмана до Сакко и Ванцетти. Кстати, полученный землеотвод и стал причиной затянувшейся отсрочки. Территория частного сектора прямо напротив Центрального рынка, сейчас активно используемая под склады и стоянки автоприцепов, всегда была доходным местом и питалась «от Азии». Очевидно, что кое-кому пришлась не по душе (и не по карману) мысль о намечавшейся здесь новостройке.

Как выяснилось, «Маяк» от своих планов не отказался, рабочее проектирование сделано, теперь нужно изыскать ресурсы (объем финансирования строительства 1-й очереди — около 30 млрд руб.). Проект выполнен в модном русле: дом-корабль в автономном плавании. Первый этаж будет отдан под объекты соцкультбыта, магазины, на втором разместятся офисы, хозяева которых, скорее всего, будут жить в этом же доме. Прямо из подъезда лифт доставит к подземному гаражу... По словам генерального директора «Маяка» Владимира Конькова, подобные дома станут в будущем фирменным стилем компании.

 

«Я знаю, город будет...»

Поскромнее замах у «окраинных» екатеринбургских застройщиков. Третий год над сооружением жилого архитектурного ансамбля из пяти домов на «пятачке» бывшего уралмашевского рынка трудится ТОО «Уралмашстройсервис». Структура создана на базе УКСа Уралмашзавода для исполнения комплексных функций заказчика, — от проектирования, отводов земельных участков до комплектования строительства всеми необходимыми материалами. «Уралмашстройсервис» параллельно ведет типовую и индивидуальную застройку, в прошлом году было введено в строй 15 тыс. кв. м жилья. (В былые годы уралмашевский УКС оперировал объемами в 50 тыс. кв. м/год, и практически все новое жилье на Уралмаше — на его «совести».)

Строительство коммерческого жилья, по мнению начальника договорно-правового отдела «Уралмашстройсервиса» Сергея Заикина, более выгодно по одной причине: на такое жилье уже на начальной стадии работ легче набрать «пакет заказов», чем на обычное серийное. Если строительство типового дома начинается при 30-40% дольщиков, элитный цикл даже без рекламной поддержки идет при стопроцентной «загрузке». Строительство одного такого здания выливается в 10 млрд руб. В строящихся сейчас на Уралмаше домах вакансий, например, нет. Возможно, по причине не заоблачной цены — 2,5-2,8 млн руб. за метр. Два дома будущего комплекса уже сданы в конце прошлого года, в ноябре 1996-го планируется ввод третьего, во втором квартале будущего года — четвертого дома. Подрядные работы здесь выполняет АО «СМУ-Уралмаш».

Все проекты — эксклюзивные, авторские. 5-7-этажные дома строятся из крупных бетонных блоков с кирпичными вставками — яркие пятна на общем фоне серого панельного окружения. Внутри, как положено, просторно — общая площадь квартир 100-180 кв. м.

 

Снести нельзя — помиловать

Параллельно с «элитстроем» заметны первые шаги и в другом модном нынче течении — реконструкции устаревшего жилого фонда. Планируется, в частности, превращение хрущевок, уродующих облик наших городов, чуть ли не в дома «голубой крови». Проводником этой идеи в Екатеринбурге вот уже 5 лет выступает муниципальное предприятие «Феникс». Совместно с фирмой SCIC (французы — законодатели жилищных реабилитационных процессов в Европе) предприятие начало экспериментальную реконструкцию екатеринбургской хрущевки на французский манер — без отселения жильцов. Год назад наш журнал уже рассказывал об этой затее.

Напомним предысторию. Созданный «под эксперимент» тройственный союз (заказчик — МП «Феникс», генпроектировщик — «Екатеринбургпроект» и генподрядчик — АО «Уральский ДСК») решил — при всеобщем одобрении местных властей — построить на ул. Белореченской, 13/1 «кусочек Франции».

Суть реабилитации — облачение старого дома в новую «скорлупу»: расширение фасадов (за счет чего площадь каждой квартиры увеличится на 30%), перепланировка, реконструкция сетей, утепление и отделка за счет фасадных стеновых панелей. Надстройка двухуровневого мансардного этажа и строительство 5-квартирного пристроя — это уже на продажу. Самая трудоемкая работа — «наращивание» здания — будет вестись снаружи, и в это время население пятиэтажки обречено находиться в эпицентре стройки. Вынос внешних панелей и «вскрытие» квартир с улицы по французской технологии делается быстро и безболезненно. Один день — и «хрущобный» житель просто оказывается в новом пространственном измерении.

На деле проводимая «реанимация» белореченской пятиэтажки не имеет ничего общего со скорой помощью. Воз (точнее экспериментальный объект) и ныне там — стоит в своем природном хрущевском обличии. Сначала два года было потрачено на разработку, согласование проектов и переговоры с жильцами дома (всех склонить к временному «сожительству» со строительными бригадами не удалось до сих пор). За год, минувший с нашей предыдущей встречи с генеральным директором «Феникса» Юрием Кивовичем, строители завершили реконструкцию наружных сетей, заменили сантехнику и трубы в трех подъездах, навесили панели на одну торцевую стену здания. Отставание от ранее заявленных сроков, по словам г-на Кивовича, — полгода, последний квартал был потерян из-за невыплат зарплаты строителям.

Словом, превращения Золушки в прекрасную принцессу одним движением волшебной палочки не произошло. Возможно, над домом довлеет жуткая цифра «13». Или просто сказочная Фея не горит желанием размахивать своей палочкой. Дело в том, что белореченский эксперимент был изначально рассчитан на финансовое покровительство властей. С начала строительных работ реабилитаторы освоили 2 млрд руб. Городская казна на 1996 г. выделила 3,9 млрд. Областной и федеральный бюджеты ограничились обещаниями в размере 5 млрд. Этих-то денег, утверждает заказчик, и не хватает для ритмичной работы.

Коммерческая часть проекта — строительство элитных квартир в мансардах и пристрое — потребует еще 7 миллиардов. Решили, что «деньги дадут сборы», разработан стандартный инвестиционный цикл с долевым участием.

Признавая, что нынешний прецедент протекает в тяжелой форме, руководство «Феникса» остается в стане убежденных сторонников жилищной реабилитации. И вынашивает планы массовой реконструкции физически изношенного жилья в Екатеринбурге. Очередной строительной площадкой может стать целый микрорайон (ул. Белореченская — Посадская — Шаумяна — Ясная).

 

Свежий ветер — западный

Еще одно веяние из области строительных изысков — идущие на смену загородным коттеджным поселкам и монументальным особнякам элитные городские кварталы с малоэтажной застройкой европейского типа. В Америке и Европе такое жилье — норма. В основном «таун хауз» — блокированная застройка, объединяющая на едином фундаменте несколько 2-3-этажных домов, каждая блок-секция на одну семью имеет отдельный вход с улицы, гараж и небольшой земельный участок. Ландшафтная архитектура таких кварталов разнообразит и украшает традиционную линию высотной городской застройки.

Московские строительные фирмы загорелись иностранной идеей уже года два назад. Первые капли грибного дождя (после которого начинают расти дома) упали и на нашу почву. Такой европейский городок в Юго-Западном районе Екатеринбурга возводит АО «Уралмонолит».

Одно из преимуществ малоэтажной блокированной застройки по сравнению с популярным раньше строительством коттеджей — возможность получить «место под солнцем» непосредственно в городе: мэрия благоволит к такого рода начинаниям. Нет необходимости прокладывать коммуникации, съедающие 50% самого строительства — можно просто «врезаться» в существующие городские сети. Задумав проект жилого комплекса, «Уралмонолит» приобрел право на его застройку по конкурсу, обойдя солидных конкурентов — «Уральский ДСК», «Наш дом», «ВИЗ-строй». Эскиз городка выполнил немецкий архитектор Андреас Кромм.

Сейчас на площадке в районе улиц Волгоградская — Амундсена заложены фундаменты десяти домов (всего проектом их предусмотрено 58), на некоторых уже возведены стены. Сами дома (от 143 до 325 кв. м) будут «оснащены» по полной европейской программе: квартиры в 2-3 уровнях, с непременными каминами, внутренняя отделка из импортных материалов, гараж на две машины с подъемными воротами...

Уже сейчас компания предлагает фьючерсную продажу шикарных метров по цене 4,4 млн. К моменту сдачи престижного квартала, их стоимость обещает быть гораздо выше.

... Игры в кубики и возведение «замков из песка», похоже, всерьез занимают взрослых солидных людей. Они к тому же готовы тратить на это колоссальные деньги. Если сегодняшние усилия фирм, занятых элитным строительством, увенчаются успехом, можно надеяться, что внешний облик города и условия проживания в нем наконец изменятся. И когда-нибудь — не только для «избранных».

 

Верх-Исетский деловой комплекс 55-44-20

ТМО «Маяк» 61-56-57

УКС горадминистрации 51-13-20

«Уралмашстройсервис» 37-35-15

«Уралмонолит» 55-97-94

«Феникс» 24-51-72