Круги строительного ада Екатеринбурга: почему бараки еще долго не исчезнут из города

Татьяна Деменок, глава девелоперской компании BeGrand: 

— Для Екатеринбурга развитие застроенных территорий уже стало довольно привычной практикой. Девелоперы покупают на аукционах участки земли со стоящими там старыми домами. Жилье это нужно расселить, предоставить людям другие квартиры, а потом можно сносить объекты и возводить на их месте новые современные кварталы.

Вроде бы все просто, но я по собственному опыту знаю все риски и сложности, с которыми приходится сталкиваться девелоперам — мы в течение нескольких лет расселяли большой застроенный квартал. Во-первых, нужно понять, сколько на участке собственников, сколько нанимателей жилья — если оно муниципальное. Как правило, на одном квадратном метре бывает по два-три собственника, и каждый хочет получить комфортное современное жилье. При этом свободных денег у них обычно нет. Идеально, когда расселенцы соглашаются на жилье в строящихся объектах у этого же девелопера. Это выгодно: для застройщика так дешевле. Да, он недополучает прибыль, которую мог бы извлечь от продажи метров. Но и не тратит массу времени на покупку жилья на вторичном рынке и не переплачивает. Для отселенца преимущество тоже очевидно — он переезжает в новое комфортное жилье.  

Но бывает, что сносить барак нужно уже сегодня, а человек либо не хочет никуда ехать, либо требует себе квартиру сильно дороже. Таких немного: как правило, нерадивых расселенцев на один дом — одна-две семьи. Помню, мы отселяли уже седьмой по счету барак, там оставалась семья, которая жила в комнате площадью 12 кв. м.

Женщина была на последнем месяце беременности, жильцы хотели собственную квартиру приличного метража. В итоге их комната стала для нас «золотой» — квадрат обошелся нам в 218 тыс. руб., потому что пришлось купить отселенцам квартиру в Верхней Пышме.

Еще сложнее, когда в одной квартире живут несколько семей, такое у нас тоже было: в двушке в каждой комнате ютились по две семьи. В том случае цена метра тоже перевалила за 200 тыс. руб. В общем, на расселение одного барака обычно уходит по 40-60 млн руб. — удовольствие недешевое.   

Но расходы — это полбеды. Самое сложное при расселении — это сроки и договоренности, от которых зависит старт возведения нового жилья. Проблема в том, что при развитии застроенных территорий дома, как правило, не признаны ветхими или аварийными. А значит, нигде не прописана процедура: в какие сроки объекты должны быть расселены, как поступать, если не удается договориться с отселенцами и они отказываются выселяться, как быть с ценообразованием при предоставлении им нового жилья и т. д. Поэтому ветхое жилье расселяют за год, а нам приходится тратить по несколько лет на один участок.

В городе есть примеры, когда девелоперы годами не могут приступить к строительству — из-за нерадивых расселенцев. И если государство заинтересовано в том, чтобы бизнес обновлял города, меняя старый жилфонд на современные кварталы, сейчас самое время продумать и прописать процедуру работы при развитии застроенных территорий. Игнорировать эту проблему уже нельзя.   

Еще одна беда екатеринбургских девелоперов, работающих с застроенными территориями, — сюрпризы в виде бомбоубежищ и противорадиационных убежищ. В городе их больше, чем в Москве или Санкт-Петербурге — порядка 400. Особенно много таких объектов в Орджоникидзевском районе, где как раз ведется развитие застроенных участков. Да и вообще, бомбоубежища разбросаны по всему мегаполису, практически каждое общежитие имеет в подвале такой объект, как и дома старой постройки с железобетонными перекрытиями.

Много лет государство за ними не следило, большая их часть полуразрушена, люди хранят там овощи. Но как только на участок приходит застройщик и обнаруживает там бомбо- или противорадиационное убежище, слетаются все: прокуратура, Росимущество, МЧС.

Ведь эти объекты являются государственной собственностью, и мы не имеем права пальцем их трогать. А застройщик остается с сюрпризом один на один — непонятно, что делать с объектом.  

У нас был такой опыт: мы вели работы на своем участке, сняли бетонную плиту, которая была в земле, под ней оказались какие-то руины. Как потом выяснилось, эта плита была потолком бомбоубежища, а развалины — этим самым объектом. Мы этого не знали, расселили очередной дом на участке, пошли в Росреестр снимать его с учета, и тут обнаружилось: Российская Федерация зарегистрировала на участке бомбоубежище в 2017 г. Мы заключили договор на развитие застроенной территории в 2014 г., а в 2017-м вовсю занимались расселением. На вопрос: «Что нам теперь с бомбоубежищем делать-то?» ответить нам никто не может, хотя уже прошло больше года. Может статься, что нас обяжут восстановить объект. Мы примерно подсчитали, что на это уйдет порядка 60 млн руб. Эти деньги мы не вернем, просто подарим их государству. 

Знаю, что не одни мы получили участки с такими сюрпризами, одна компания вообще по незнанию бомбоубежище снесла. Что теперь будет, не знаю. И мы звоним во все колокола: никто не говорит, давайте сносить все эти бомбоубежища при работе с застроенными территориями. Нужно, чтобы девелопер был заведомо оповещен: на площадке есть такой объект, с ним нужно будет поступать таким-то образом.

А если вдруг случится форс-мажор и бомбоубежище компания обнаружит внезапно, госструктуры должны помогать ей с этим вопросом. А не писать предписания в сторону застройщика одно за другим и не заставлять его восстанавливать заброшенную постройку 1937-го года, которая сегодня не соответствует никаким нормам и правилам.

Мы за то, чтобы органы власти и застройщики работали вместе.

Еще один очень больной вопрос — проектное финансирование, которое стартовало с 1 июля. Для тех, кто работает по договорам развития застроенных территорий, есть льготы: должно быть выполнено 15% от проектной стоимости строительства и заключено от 10% договоров долевого участия. Это все хорошо. Но на какие деньги мы должны расселять дома и осваивать участок? Раньше мы это делали на свои, но параллельно мы и строили. А теперь мы должны расселить дом за счет своей прибыли, потом потратить собственные же деньги, чтобы получить проектное финансирование от банка, и ставка по нему будет высокой — от 20%. А понизится она только тогда, когда начнут появляться договоры о долевом участии на эскроу-счете в банке. Насколько это будет выгодно застройщикам, которые расселяют старое жилье, — большой вопрос. Думаю, государству нужно всерьез об это задуматься.   

Если ситуация не изменится и государство не позаботится о том, чтобы девелоперы получали проектное финансирование не в зависимости от наполнения эскроу-счетов, а по другим критериям, и определяли процентную ставку иначе, то договоры по развитию застроенных территорий станут редкостью. Орджоникидзевский район Екатеринбурга, где много старых построек, будет обновляться черепашьими темпами. Мы написали письма в разные строительные саморегулируемые организации, а те, я знаю, отправили обращения в российский минстрой. Надеюсь, нас услышат.