Рынок в состоянии осторожного ожидания. Крупнейшие застройщики Екатеринбурга / Рейтинг

 

 

— С 1 июля 2019 г. действуют новые правила привлечения денежных средств дольщиков — через эскроу-счета. Однако пока практически все текущие стройки реализуются по старой схеме. В Екатеринбурге не более десятка новых проектов продаются по эскроу. О том, как новая схема повлияет на застройщиков, можно будет говорить примерно через полтора года, когда на рынок будут выведены объекты, на которые инвесторы привлекли средства еще по старой схеме. Тогда мы и поймем, уйдут ли с рынка мелкие застройщики или им удастся получить проектное финансирование.

Спрос на жилую недвижимость в целом растет, но поскольку выбор жилых комплексов крайне велик, на всех застройщиков клиентов не хватает. Продажи в объектах класса стандарт и комфорт растут, несмотря на падающие доходы населения. По данным «Группы ЛСР», в прошлом году жилье покупали семьи с совокупным ежемесячным доходом 80–100 тыс. руб. В 2019 г. ежемесячный доход покупателя снизился до 60–80 тыс. руб. В связи с этим лучше покупают квартиры в спальных районах. В центре и локациях первого ценового пояса Екатеринбурга представлено много проектов бизнес-класса. Цены в них высокие, продажи идут умеренными темпами и замедляются.

Сегодня апартаменты в окраинных районах больше никто не строит, так как этот товар непредсказуемый и впоследствии его трудно продать. Этот тренд не касается апартаментов в центре. Там они логично востребованы как офисы либо служебные квартиры.

Что касается планов «Группы ЛСР» на следующий год, то мы будем работать в привычном темпе, чтобы сохранить лидерские позиции на рынке Екатеринбурга как по объемам текущего строительства, так и по вводу жилья. Продолжим реализацию проектов: «Мичуринского», «Меридиана», «Хрустальных ключей», «Цветного бульвара», «Рассветного». Также приступим к реализации нового проекта на ВИЗе- Правобережном, где появится порядка 200 тыс. кв. м жилой недвижимости. Сейчас занимаемся проектированием. Это будет «умный» район с видом на воду и лес. В 2020 г. наша компания планирует выйти и на новую площадку на ЖБИ. Там появится модный микрорайон со всей необходимой инфраструктурой.

Виктор Кривошеин, генеральный директор, АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:

— Жилой фонд Екатеринбурга постепенно устаревает. При этом у потенциальных покупателей перед глазами есть примеры качественной комплексной застройки, реализованной в Екатеринбурге в последние десять-пятнадцать лет, есть интерес и желание жить в современных районах, где застройщик изначально продумывает и формирует удобную социальную и коммерческую инфраструктуру. Именно такие возможности сегодня являются драйвером развития рынка.

В то же время покупательная способность населения не растет. Поэтому, решая жилищный вопрос, покупатели ищут «золотую середину» и ведут себя максимально практично. В итоге выигрывает застройщик, который, с одной стороны, формирует комфортную среду проживания: строит школы и детские сады, оборудует дворы, зоны для отдыха и занятий спортом и конечно же обеспечивает безопасность. С другой, тщательно работает с планировочными решениями, повышая функциональность и полезность каждого квадратного метра в квартире. Правильная геометрия комнат, удобная для зонирования пространства и расстановки мебели, кухни-гостиные, гардеробные, ниши для мебели, отсутствие нефункциональных площадей и другие решения позволяют организовать комфортное проживание даже в небольших квартирах. Именно такое предложение сегодня востребовано. Дополнительный стимул развития рынка — снижение банками ипотечных ставок, а также формирование совместных программ застройщиков и банков, позволяющих приобрести недвижимость на привлекательных условиях.

В ближайшие годы «РСГ-Академическое» продолжит строительство квартала «Близкий» (на площадках 26, 11 и 12 планировочных кварталов). Также продолжит формирование Преображенского парка и начнет обустройство набережной реки, которая вписана в квартал «Близкий». Дополнительно отметим, что подготовка к универсиаде и создание на базе Академического восьмого района Екатеринбурга дадут старт строительству спортивной инфраструктуры — Дворца дзюдо и Академии тенниса и административных объектов.

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»:

— Год для нас и, полагаю, других крупных застройщиков заканчивается успешно: есть все предпосылки к тому, чтобы выполнить планы по продажам, даже летом не было сезонного спада. Однако мы понимаем, что экономический фактор сегодня не способствует покупательской активности на рынке недвижимости. Конечно, ситуацию можно контролировать — в первую очередь снижением ставки по ипотеке. Мы давно говорим о том, что каждый субсидированный процент по ипотеке достаточно быстро возвращается государству в виде налогов — и, к счастью, правительство нас слышит. Однако это только инструмент: необходимо, чтобы у граждан была сама возможность покупки. Для этого мы со своей стороны сдерживаем себестоимость квадратного метра, ищем пути, как сохранить доступность жилья, не снижая при этом его потребительских качеств — например, сокращаем площади квартир.

Эффективной мерой поддержки строителей и горожан может быть увеличение нормативной плотности застройки. Мы очень рассчитываем на помощь городских и областных властей в этом вопросе, на их содействие застройщикам, в первую очередь тем, кто решает важные социальные задачи по предоставлению комфортного и доступного жилья наименее защищенным категориям граждан. Помимо сохранения доступности жилья перед нами стоит важная задача по обеспечению новых жилых районов инфраструктурой — зелеными зонами, а также школами, садиками, транспортной инфраструктурой. Этот вопрос также требует серьезной совместной работы бизнеса и власти. Крупные строительные компании готовы брать на себя затраты на землю. Несмотря на то что земля в городе обходится нам достаточно дорого — ряд площадок мы получаем с обременениями в виде ветхого или аварийного жилья, которое необходимо расселять, — тем не менее мы готовы выделять на своей земле участки под социальные объекты, а далее помогать с поиском финансирования. А также добиваться включения проектов по строительству школ и детских садов в государственные программы или реализовывать их с помощью государственно-частного партнерства. В  рамках строительного комитета Союза промышленников и предпринимателей Свердловской области мы определяем районы, где вопрос строительства образовательных учреждений в приоритете для нескольких застройщиков. Уверен, что мы в состоянии объединить усилия и решить эти вопросы.

В будущем году планируем увеличить объем ввода, продолжить работу на существующих площадках и выйти на новые, расширив ассортимент жилья от «Атомстройкомплекса» как в плане локаций, так и в плане форматов, стоимости и концептуального наполнения.

Юрий Романович, директор TEN девелопмент:

— На рынке сохраняется высокая конкуренция, которая способствует планомерному развитию девелоперов в регионе. В то же время с рынка уходят мелкие и несистемные девелоперы.

Безусловный тренд текущего года — продуктовое усиление в борьбе за клиента и вывод на рынок большого количества объектов жилья — в сравнении с прошлым годом возрос в два раза.

Формат востребованного жилья на рынке не изменился. Тенденции к малоэтажному строительству в Екатеринбурге не наблюдается, как это сейчас актуально для других городов-миллионников.

Основное препятствие, с которым мы сталкиваемся сегодня, — это увеличение себестоимости строительства при снижении покупательной способности. Кроме того, потенциальный покупатель сейчас в режиме осторожного ожидания — когда поднимутся ставки по ипотеке, во что выльется переход на эскроу-счета?

До конца года мы планируем запустить новую стройку в районе Автовокзала, это будет уникальный камерный проект. В 2020 г. планируем дать старт четырем новым проектам.

Денис Кулинич, генеральный директор ЮИТ Уралстрой:

— Для застройщиков 2019 г. оказался непростым, поскольку ряд факторов повлекли удорожание стоимости квадратного метра жилья. К наиболее значимым можно отнести: повышение НДС до 20% в 2018 г., что привело к росту себестоимости возводимых объектов и снижению маржи, и переход застройщиков на эскроу-счета, который притормозил рынок в мае-июне 2019 г. и, вероятно, отразится на общих показателях по году.

При этом развитию рынка способствовало стимулирование покупательского спроса за счет снижения ставок по ипотеке в течение года с 11% до 8,9% и госпрограмм поддержки семьи (для молодых семей и при рождении второго ребенка). Кроме того, онлайн-регистрация позволила сократить время прохождения процедур и совершать сделки удаленно.

Сегодня рынок перенасыщен малогабаритными однокомнатными квартирами и студиями, что приводит к их продаже с наименьшей маржинальностью и уменьшает стоимость прибыли по проекту. Покупатели, в свою очередь, выбирают более функциональные решения — небольшие 2-, 3-комнатные квартиры европейской планировки, которые можно трансформировать в зависимости от потребностей семьи.

Последние годы застройщики используют различные инновационные решения для повышения комфортности жилья. Основная цель — выделить объект в конкурентной среде, привлечь покупателей. Сегодня наших клиентов в том числе интересуют современные фасады с панорамными окнами; рецепции, лобби, лаунж- и бизнес-зоны, места для хранения детских колясок, велосипедов, художественный дизайн мест общего пользования, парковые и рекреационные зоны с бульварами, велодорожками, современные малые архитектурные формы для благоустройства территории. В целом застройщики стали использовать более концептуальный подход, когда весь проект объединен общей идеей и преподносится покупателям в виде уникального продукта.

В 2019 г. ЮИТ завершает строительство жилого комплекса комфорт-класса «Классика» в Орджоникидзевском районе Екатеринбурга, который состоит из двух 9-этажных домов и одного 16-этажного дома. В пешеходной доступности от ЦПКиО им. Маяковского возводится ЖК «Suomen Ranta» — один из самых перспективных объектов ЮИТ в Екатеринбурге в силу своего расположения на набережной Исети в центральном районе. Продолжается строительство ЖК «Квартет» в Железнодорожном районе Екатеринбурга: возводится 24-этажный жилой дом на 220 квартир, ориентировочные сроки ввода дома в эксплуатацию — IV квартал 2020 г. Что касается новых объектов ЮИТ, в этом году начат проект по строительству 25-этажного жилого комплекса на 273 квартиры в границах улиц Стрелочников-Транспортников-Выездной переулок.

В ГО Верхняя Пышма построены и введены в эксплуатацию тринадцать из девятнадцати жилых домов ЖК «Рифей». Комплексное освоение масштабной территории жилого района «Балтым-Парк» площадью 76 га продолжается в запланированном графике. В 2019 г. планируется ввод в эксплуатацию четырех домов.

ЮИТ совместно с компанией «Брусника» создает новую управляющую компанию, которая будет управлять жилыми домами, входящими в фонд объектов обеих компаний, а также продолжит наращивать объемы обслуживания в городах Урала и Сибири — Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске и Сургуте.

Евгений Шилов, управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург»:

— Если говорить о строительном рынке многоквартирного жилья в целом, сегодня еще сохраняются трудности, связанные с переходом на схему банковского финансирования долевого строительства, но, думаем, в 2020 г. все войдет в рабочий режим. Кроме того, есть определенные задержки с утверждением новыми городскими властями перспективных планов развития застройки, в основном связано это с решением мэрией вопросов строительства школ и детских садов. Так или иначе нам удается находить совместные оптимальные варианты взаимодействия.

Относительно спроса в последние годы на рынке увеличилось предложение домов бизнес-класса — разного рода клубных домов. Тем не менее основную массу продаж по-прежнему дают дома комфорт-класса по невысокой стоимости (70% наших сделок приходятся именно на небольшие квартиры). Так происходит потому, что основным мотивом к покупке жилья остается желание людей сохранить имеющиеся накопления посредством приобретения недорогих квартир в ипотеку. Покупатели таким образом удовлетворены, что не потеряли сбережения, и счастливы, что обрели новое современное, комфортабельное жилье в микрорайонах с хорошей инфраструктурой для себя или своих детей.

Относительно планов на будущее. В среднесрочной перспективе мы планируем сдавать порядка 60 тыс. кв. м жилья ежегодно. До конца 2019 г. сдадим в эксплуатацию порядка 80 тыс. кв. м — два дома ЖК «Новой Ботаники», первый дом ЖК «Сказы Бажова» на набережной Щербакова и клубный дом «Ривьера». В 2020 г. планируем завершить строительство квартала «Новая Ботаника» и сдать первый дом квартала «Белая Башня» на ул. Донбасская, строительство которого мы начали в августе этого года. Планируем также в 2020 г. начать строительство квартала на улице 2-я Новосибирская около открывшегося в этом году «Мегамарта» и продолжить возведение полюбившегося горожанам квартала «Белорецкий» в районе Южного автовокзала.

Виктория Халина, руководитель коммерческого управления «Гринвич — жилая недвижимость»:

— В этом году был установлен своеобразный рекорд по количеству работающих строительных кранов в городе. Рынок жилой недвижимости активно развивается. Предложение от девелоперов увеличивается в количественных и качественных показателях. Идет качественное улучшение жилых комплексов всех уровней классности. Сегодня комплекс эконом-класса по уровню комфорта и преимуществам внутренней территории может превосходить комплекс комфорт-класса, сданный пять лет назад.

Участники рынка — продавцы и покупатели стали больше внимания уделять функциональности и визуальной привлекательности. Проектируются интересные фасады, украшающие улицы города, парадные вместо подъездов, квартиры с террасами, кладовыми, мастер-спальнями. В домах появляются современные технологии и инженерные решения, — такие, как система распознавания лиц, обеспечивающая безопасность, система «Умный дом», создающая индивидуальный комфорт и микроклимат в квартире. Квартиры передаются покупателям с установленными счетчики на воду, тепло, свет. Передача данных в управляющую компанию со счетчиков происходит автоматически. Благодаря этому, уменьшаются ежемесячные коммунальные платежи, упрощается взаимодействие с управляющей компанией. Реакция покупателя не заставляет себя ждать, квартиры в новых домах распродаются еще на этапе строительства. Об этом мы можем судить на примере наших проектов, один из них — жилой комплекс «Парк Каменные Палатки».

Кроме того, сегодня застройщики пристальное внимание уделяют не только качеству внутренней территории комплекса, но и окружающему пространству. Например, мы благоустраиваем набережную реки Исеть около ЖК «Сказы Бажова», организуем на ней несколько игровых, спортивных площадок и зон отдыха. Украшением набережной станут оригинальные скамейки, фигуры по мотивам сказов Бажова, фонтан и амфитеатр. 

Спрос на однокомнатные квартиры сохраняется, но перестал быть доминирующим. В этом году в ряде районов — Пионерский, Втузгородок, ВИЗ — доля продаж двушек почти сравнялась с долей однушек и составила порядка 40%. С каждым годом растет число поклонников европланировок — квартир с совмещенной кухней-гостиной, и сегодня оно превышает долю любителей классики. Это легко объяснимо — на меньшей площади покупатель получает больший функционал. Так, в евродвушке может с комфортом разместиться молодая семья с ребенком.

Значимость управляющих компаний возросла и стала одним из основных критериев выбора. Покупатели активно интересуются будущим своего нового дома, ищут информацию о качестве работы управляющей компании по домам, которые уже в эксплуатации. Нормой стала система телеметрии и личный кабинет с онлайн-связью с сотрудниками управляющей компании.

Снижение ставок по ипотеке и льготные ипотечные программы работают в пользу застройщиков уже более двух лет. Кроме того, благодаря снижению ставок по вкладам, инвестиционная привлекательность квартир по сравнению с депозитами выросла и на рынок недвижимости вернулась категория инвесторов. 

Алексей Фалько, директор СКМ Девелопмент:

— Сегодня для строительного рынка характерны: снижение покупательной способности населения на фоне многолетнего падения реальных доходов; увеличение себестоимости жилья за счет роста цен на материалы и повышения качества проектов для удовлетворения растущих требований покупателей, а также дополнительных затрат застройщика, связанных с привлечением проектного финансирования при работе с эскроу-счетами.

В связи с раскрытием эскроу-счетов и возвратом собственных средств застройщику только после ввода объекта, произошло сильное замедление оборачиваемости капитала в отрасли многоэтажного жилищного строительства, что вместе с ограниченным ростом цены продажи метра ведет к существенному падению доходности проектов.

На текущий момент из-за большого количества проектов, реализуемых на рынке по старой схеме — без эскроу-счетов, а также благодаря снижающейся ставке по ипотеке, в глаза не бросается влияние этих факторов. Далее массовый переход на эскроу-счета потребует существенного увеличения капитала застройщиков для удержания привычных объемов ввода жилья, либо приведет к снижению ввода. В итоге рынок найдет новый баланс, когда покупать и производить станут меньше.  Такая ситуация со снижающимся объемом ввода вряд ли устроит государство. Думаю, что следует ожидать новых изменений в законодательстве.

СКМ Девелопмент специализируется на строительстве коммерческой и жилой недвижимости. В 2018 г. как застройщик мы сдали в эксплуатацию ЖК «Облака» на ул. Цвиллинга — дом комфорт-класса на 240 квартир общей площадью 12 000 кв.м. В дальнейшем планируем сдавать до 20 тыс. кв. м. в год комфортного жилья в близких к центру районах. В ближайшей перспективе компания планирует начать реализацию большого проекта на улице Репина и несколько менее крупных проектов в приближенных к центру районах города.

Рейтинг для DK.RU подготовила Ольга Еремеева