Крупнейшие застройщики Екатеринбурга / РЕЙТИНГ-2018

Методика

В рейтинге застройщиков многоквартирного жилья Екатеринбурга участвуют федеральные и местные компании, которые в качестве инвестора-застройщика ввели в эксплуатацию жилые дома в муниципальных границах Екатеринбурга в 2017 г. и 1-м полугодии 2018 г.

Как проводился отбор участников

Аналитическая группа портала DK.RU на основе открытых данных сайта министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области составила список застройщиков и объектов многоквартирного жилья, которое было введено в эксплуатацию в 2017 г. и в 1-м полугодии 2018 г. За дополнительной информацией специалисты аналитической группы обратились к участникам рейтинга, а также проанализировали открытые источники (сайты компаний).

В рейтинг не вошли недобросовестные застройщики из списка, опубликованного на официальном сайте правительства Свердловской области. Классификация жилья произведена в соответствии с позиционированием застройщиков.

По каким показателям  ранжируются участники

Основной показатель для ранжирования: общая площадь квартир многоквартирных жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2017 г., тыс. кв. м.

Дополнительно представлены данные по вводу: многоквартирного жилья в 1-м полугодии 2018 г., а также построенного государственными застройщиками в 2017 г. и 1-м полугодии 2018 г.

Тренды рынка строительства многоквартирного жилья Екатеринбурга 2017-2018 гг. 

В 2017 г. объем ввода многоквартирного жилья в городе составил 923,7 тыс. кв.м, что на 3,9% больше, чем годом ранее. Всего было сдано в эксплуатацию 73 многоквартирных дома с  совокупным числом квартир 17079. За первые шесть месяцев 2018 г. застройщики ввели в эксплуатацию еще 15 домов с совокупным количеством квартир 4624.  

В целом по итогам 2018 г. также стоит ожидать роста объема ввода многоквартирного жилья. Согласно данным Уральской палаты недвижимости, с июля 2017 г. количество работающих башенных кранов в городе ежеквартально увеличивалось, к июлю 2018 г. темп роста составил 29%. Сегодня в городе работает 120 строительных кранов. Всего в первой половине 2018 г. под строительство жилья застройщиками было заложено более 655 тыс. кв. м. Это больше чем в два раза превышает показатели аналогичного периода 2017 г.  

Драйверами роста запуска строительства новых жилых объектов послужили: высокий спрос на первичном рынке жилья и вступившие в силу с 1 июля 2018 г. поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Главный фактор, определяющий объемы строительства — активность покупателей, в последние полтора года она усилилась. По данным Уральской палаты недвижимости, в 2017 г. число сделок по приобретению жилья на первичном рынке увеличилось на 21%, всего за год было заключено 20,5 тыс. договоров. В первой половине 2018 г. число сделок выросло на 28% в сравнении с аналогичным периодом в 2017 г. и составило 10,4 тыс. договоров. Кроме того, девелоперы постарались привлечь максимальный объем средств дольщиков и начать строительство новых объектов до вступления в силу законодательных изменений — в рамках прежних правил работы и финансирования стройки. Такие новостройки будут реализовываться на рынке в ближайшие два года,  прогнозируют участники рейтинга.  

Девелоперы формируют спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса. За последние полтора года доля жилья эконом-класса в общем объеме ввода не превышает 30%. В то время как в 2016 г. она составляла 56%. Новая маркетинговая ориентация девелоперов обусловлена тем, что меняется портрет платежеспособного покупателя. С одной стороны, падение ставок по ипотеке сделало покупку квартир доступнее — тем самым простимулировало рост числа сделок на первичном рынке жилья. Сегодня спрос на квартиры в Екатеринбурге стабилен во всех сегментах — «эконом», «комфорт» и «бизнес», сообщают застройщики. С другой стороны, реальные доходы населения не растут. В борьбе за потребителя девелоперы ищут новые категории потенциальных покупателей. Например, строительство интересных проектов в уже сложившихся районах формирует спрос у покупателей, которые уже имеют квартиры, но задумываются о возможном улучшении жилищных условий, при этом не готовы переезжать из своего района. В то же время девелоперы конкурируют в плоскости качества по причине того, что запросы покупателя становятся выше. Наиболее заметное повышение стандартов качества можно наблюдать в сегменте массового жилья.  

За год стоимость квадратного метра жилья в новостройках города подорожала на 1,7%. По данным аналитического отдела ГК «Новосёл», на июнь 2018 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья составляет 69,3 тыс. руб., что на 1180 руб. дороже, чем в июне 2017 г.

Прогнозы развития рынка строительства многоквартирного жилья Екатеринбурга на 2018 г. - 2019 г.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»:

— Наша задача как градостроителей — сделать город цельным, выдержать общий единый стиль. Также мы считаем, что мало развивать город только вширь, для этого уже достаточно сделали — микрорайон «Академический», «Солнечный» тому примеры. Теперь пришло время заняться развитием застроенных территорий. Компания «Атомстройкомплекс» сегодня реализует проекты по развитию застроенных территорий на ул. Ирбитской, Кузнецова, где мы сносим бараки, а на их месте строим современное жилье с закрытыми дворами, просторными холлами, формирующее современные комфортные улицы. Мы намерены и дальше двигаться в этом направлении.

В планах компании — дальнейшее расширение портфеля предложений и увеличение объемов строительства. Сегодня удержать долю рынка без предложения новых объектов невозможно. Вряд ли мы в этом году превзойдем показатель 2017 г., но в следующем году планируем существенный рост ввода жилья по сравнению с 2017 г. Уже заложили объекты, которые мы будем вводить в 2019 г.

Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «АТОМ»:

— Сегодня, вкладывая деньги в недвижимость, покупатели больше задумываются о том, как изменится ее стоимость со временем: будет ли дорожать район, будет ли востребованной планировка, сумел ли застройщик заложить решения в проект, позволяющие не только сохранить привлекательность комплекса во время эксплуатации, но и развивать его со временем. Поэтому мы уделяем пристальное внимание обустройству территории комплекса, его встраиванию в городскую среду.

Также характеристики массового жилья меняются: разнообразнее становятся планировки, штучные необычные решения вроде квартир с террасами или антресолями; повсеместно применяется меблировка от застройщика, большое внимание уделяется развитию общественных пространств на первых этажах домов и прилегающей территории.

Разумеется, инструменты покупки также являются крайне важным фактором при принятии решения покупателями. Поэтому мы, например, стараемся предусмотреть все возможные варианты оплаты, какие могут быть удобны покупателям в разных жизненных ситуациях.

Марина Сухановская, вице-президент корпорации «Маяк»:

— Крупные застройщики уже подготовились к законодательным нововведениям. Думаю, меньше строить и вводить жилья девелоперы не будут. Рынок просто будет укрупняться. Некоторые предполагают, что укрупнение приведет к росту цен, я так не считаю. Сегодня рынок очень конкурентный — и это рынок покупателя. Плюс появляются новые игроки, в том числе федеральные. Объемы и заделы у всех значительные. В любом случае какого-то резкого роста цен из-за изменений законодательства я не вижу. Важнее размер ипотечных ставок. Обращаем внимание, что Центробанк начал увеличивать ставку рефинансирования, пусть пока и незначительно. Поэтому надо смотреть, что произойдет с рынком ипотечного кредитования. Все мы понимаем, чем выше кредитные ставки на жилье, тем меньше людей смогут это жилье купить.

В то же время, если рынок готов поглощать определенное количество метров по определенной цене — как бы ни складывались обстоятельства — девелоперы будут строить, пусть даже за счет снижения коммерческой маржи.

Сегодня администрация города держит курс на уплотнение жилой застройки. Я это полностью поддерживаю. Передовой международный опыт доказывает, что количество побеждает качество — как только города начинают расползаться, это ведет к снижению качества и огромным бюджетным затратам для муниципалитета. Поэтому сейчас мы ждем абсолютно четкие регламенты по уплотнению — каким курсом мы идем. Как Москва с ее программой реновации? Что в приоритете — снос ветхого жилья или устойчивое комплексное развитие территорий? Администрация города планирует представить регламенты этой осенью. В ближайшие годы это и будет основополагающим — насколько регламенты будут прозрачными и насколько участки под реновацию будут выгодны экономически.

Павел Петриченко, заместитель  генерального директора «РСГ-Академическое»:

— Рынок строительства многоквартирных домов в Екатеринбурге демонстрирует хорошие темпы. Спрос стабилен, предложение насыщенно. Конкуренция стимулирует застройщиков совершенствовать продукт, а текущий уровень инфляции и дешевая ипотека поддерживают развитие рынка.

Если говорить об Академическом, то в активной фазе строительства у нас сейчас три квартала: «Преображенский», «Близкий» и квартал, который пока носит рабочее название «Девятый».

Объем текущего строительства по сравнению с предыдущими периодами растет. Наши прогнозы относительно рыночных трендов и запросов потребителей оправдываются.

Сегодня в Академическом можно купить все: от компактной студии до просторной двухуровневой квартиры площадью 150 кв. м. И мы видим, что рынок предъявляет спрос как на жилье небольшой площади по невысокой цене, что интересно, например, молодым семьям или студентам, так и на просторные многокомнатные квартиры. При этом критично важными для покупателя становятся и функциональные возможности квартир — удобство планировок, качество отделки, и среда, которую формирует застройщик. Квартиры-вагоны сегодня никому не нужны, а просто оборудовать площадку или благоустроить территорию уже недостаточно. Интерес покупателя вызывают парковые зоны, использование крупномеров и ландшафтный дизайн в озеленении, современные игровые комплексы, которые позволяют детям не просто играть, а развивать физические и творческие способности. Именно в этом направлении развивается Академический. Для современного потребителя важен комплекс условий: удобное и современное жилье, социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности, безопасность и возможности для работы и отдыха близко к дому. Все эти направления мы учитываем в проектах новых кварталов Академического и видим, что по ряду объектов спрос уже сейчас превышает предложение.

Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент»:

— Сегодня по­­правки в 214-ФЗ вызывают немало вопросов у участников отрасли. Нет четкого понимания, как на практике будет выстроен весь процесс взаимодействия девелоперских компаний и банковских учреждений в соответствии с законодательством.

При переходе на проектное финансирование на банки возложена контрольная функция за операциями на счетах застройщиков, где будут аккумулироваться средства дольщиков. Очевидно, что сотрудникам уполномоченных кредитных организаций необходимо обладать определенными компетенциями в строительстве для принятия решений о проведении денежных операций, связанных с целевым расходованием средств.

Кроме того, в привычной уже схеме долевого финансирования застройщики получали средства от дольщиков на протяжении всего периода строительства — от стадии котлована до ввода в эксплуатацию жилого комплекса, и эти деньги были беспроцентными. Согласно новому законодательству, дольщики будут перечислять деньги в банк, а застройщик при возведении дома будет пользоваться привлеченными средствами как кредитными. Это, безусловно, будет закладываться девелоперами в технико-экономические показатели проекта и повлияет на стоимость квадратного метра для потребителя.

Так или иначе, любые изменения нужно отработать на практике. В переходное время вполне вероятны трудности, пока девелоперы и банки не перестроятся и не научатся совместно работать по новым правилам.

В целом рынок недвижимости активно развивается, меняются стандарты качества современных жилых проектов. Это связано как с усилением конкуренции среди застройщиков, так и со сменой трендов в потребительском поведении.

Наиболее заметное повышение стандартов качества можно наблюдать в сегменте массового жилья. У современного жителя мегаполиса изменилось представление о том, каким должен быть жилой комплекс. Люди уже не хотят покупать просто квадратные метры, приобретая квартиру, будущие новоселы выбирают образ жизни. Покупатели стали более требовательными, они обращают внимание на инфраструктуру жилого комплекса, наличие благоустроенной придомовой территории, организацию безопасности и общедомового пространства, качество отделки квартир и не только.

Еще одна тенденция — востребованность квартир с уже готовым ремонтом от застройщика. На практике данный формат стал более выгодным и удобным для покупателя. Сразу после сдачи дома и получения ключей новоселы могут переезжать в готовую квартиру.

Летом текущего года на строительный рынок вновь обратили внимание покупатели, которые рассматривают покупку жилья как инвестиции. В офисы стали обращаться клиенты, у которых есть сбережения и они хотят вложить их в недвижимость. Приобретая квартиры в новых жилых комплексах на старте продаж, покупатели стараются не только сохранить свои средства, но и получить прибыль за счет увеличения стоимости актива в будущем. Думаю, что к концу года фактор изменения 214-ФЗ и валютных колебаний приведет к росту спроса на жилую недвижимость.

Сегодня портфель проектов компании «Синара-Девелопмент» в Екатеринбурге составляет 617 тыс. кв.м. В текущем году мы приступим к строительству трех новых многоквартирных домов: «Клубный дом на Ленина» (Ленина, 99), ЖК «Даниловский», расположенный в Пионерском районе в квартале улиц Д. Зверева-Сулимова, и ЖК «АРТ» в квартале улиц Краснолесье-Чкалова. В земельном банке «Синара-Девелопмент» есть несколько крупных участков в Екатеринбурге для реализации проектов комплексного освоения территорий. Один из них — район «Новокольцовский» общей площадью 612 га. Развитие этой территории включает не только строительство жилья, но и возведение в рамках района объектов общественно-делового и социального назначения с учетом интересов города в целом.

Роман Гибов, генеральный директор ЮИТ Уралстрой:

— По итогам 1-го полугодия 2018 г. мы можем отметить приемлемый уровень спроса на проекты ЮИТ Уралстрой и на рынке в целом. Один из основных факторов, стимулирующих покупателей — доступность ипотеки и достаточно низкие процентные ставки по сравнению с предыдущими годами. Кроме того, эксперты рынка отмечают сокращение предложения на вторичном рынке, что также позитивно влияет на спрос по первичному жилью.

Сегодня типичный портрет покупателя квартиры в проектах ЮИТ Уралстрой — это люди, улучшающие жилищные условия, а не покупатели первой квартиры. В связи с этим наиболее востребованы двухкомнатные квартиры. Растет популярность так называемых европейских планировок — квартир с объединенной кухней-гостиной и одной-двумя отдельными спальнями. При схожем с «классическими» планировками функционале площади таких квартир меньше. Соответственно, это отражается на финальной стоимости квартир и последующих расходах на содержание жилья и коммунальные услуги. Студии и однокомнатные квартиры также пользуются спросом и остаются в структуре предложения в наших проектах, но их объем постепенно уменьшается.

Несколько лет назад мы отмечали, что ключевыми факторами для принятия решения о приобретении квартиры были местоположение и цена. Сейчас клиенты все больше обращают внимание на качество строительства, репутацию застройщика, управляющую компанию, которая будет осуществлять эксплуатацию жилого комплекса. В связи с этим позитивным трендом мы считаем тот факт, что в Екатеринбурге почти все девелоперы работают над созданием востребованного продукта. Уделяется много внимания фасадам, благоустройству, дворам, местам общего пользования и общественным пространствам на территории, комфорту проживания в целом.

В Екатеринбурге ЮИТ Уралстрой продолжает строительство проектов «Квартет» на пересечении ул. Таватуйская — Маневровая и «Классика» на ул. Кировградской. В 4-м квартале 2018 г. планируем начать реализацию нового проекта — «Suomen Ranta» по ул. Луганская. Здесь предусмотрено строительство более 60 тыс. кв. м жилья.

Также наша компания продолжает освоение комплексных проектов в Верхней Пышме. На этой территории мы ведем реализацию жилого квартала «Рифей». Проектом предусмотрено строительство еще более тысячи квартир. В проекте «Балтым-Парк» мы построили первую очередь из восьми трехэтажных жилых домов, а в середине этого года получили разрешение на строительство второй очереди жилого района — шести жилых домов общей площадью около 16 тыс. кв. м.​

 

— В 2017-2018 гг. всплеску покупок квартир способствовало снижение ставок по ипотечным кредитам. Вторым моментом, оказывающим влияние на развитие рынка, послужили сдерживающие факторы: ужесточения правил работы по договорам долевого участия и, как следствие увеличение для застройщика финансовых издержек при работе по ДДУ; высокие тарифы на присоединения к сетям и отсутствие развития сетевого имущества энергоснабжающими организациями, которые могут сделать некоторые проекты экономически значительно менее выгодными, а порой и попросту не рентабельными.

 

Основным по сей день является жилье формата «эконом», но нынешний «эконом» уже не тот, что был раньше — он стал разительно лучше по многим параметрам. Покупатели сейчас имеют огромный выбор объектов для покупки потенциальной квартиры, соответственно появляется здоровая конкуренция между девелоперами.

 

В целом сегодня мы видим на рынке более продуманные планировки квартир, более совершенную инженерию, подъезды — они же места общего пользования, теперь имеют красивую отделку и более спланированное пространство, — появились колясочные, места хранения велосипедов. Организация дворового пространства претерпевает у многих застройщиков качественные изменения. Все говорит в пользу того, что на рынке появилась явная клиентоориентированность.

 

Мы также движемся в тренде — работаем и контролируем ход проектирования все более тщательно.  Следим за полезными новинками и внедряем их в наши проекты. Идем в ногу со временем и нашими клиентами.