Крупные девелоперы создают моду на иностранных архитекторов

Вслед за столичными девелоперами игроки местного рынка недвижимости стали активно привлекать именитых иностранных архитекторов. Сотрудничество со звездой мировой архитектуры, помимо притока свежих идей, помогает увеличить капитализацию объекта недвижимости как минимум в полтора раза и ускорить продажи.

эксперты
Никита Балин
управляющий партнер консалтинговой компании DREM
Валерия Гуреева
руководитель проекта «Бизнес-центр «Демидов»
Дмитрий Золин
управляющий партнер компании LCMC
Давид Оганян
заместитель директора по коммерческим вопросам и маркетингу ООО «РДК групп»
Александр Попугаев
директор компании FPC-Development
Станислав Придвижкин
директор филиала «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге
Вадим Селиверстов
директор представительства компании «Гербер Архитектор» в России
Евгений Трубецков
директор компании «Востокпроект»
Александр Федосов
инженер производственно-технического отдела СМУ «Урал-Гарант»

Какие иностранные архитекторы работают в Екатеринбурге
Как имя западного зодчего влияет на стоимость объекта строительства
Какие подводные камни есть в работе с иностранцами

Для российских столиц Москвы и Санкт-Петербурга привлечение звезд архитектуры на пафосные объекты стало обычным делом. Норман Фостер курирует проект «Новая Голландия» и башню «Россия», архитектурное бюро NBBJ ведет проект «Город столиц», английская компания RMJM создает «Охта-центр» («Газпром-Сити») и т. д. Следом идут нефтяники: тот же г-н Фостер приглашен архитектором небоскреба в Ханты-Мансийске, голландец Эрик Ван Эгераат подписал контракт на разработку общественно-делового комплекса в Сургуте. Екатеринбург не стал исключением на пути региональной экспансии иностранных архитекторов — число проектов высокого класса как коммерческой, так и жилой недвижимости, к созданию которых были привлечены именитые зарубежные зодчие, исчисляется десятками. Однако пока звезды архитектуры первой величины в столице Урала редкость — большая часть архитектурных бюро, работающих в тандеме с местными заказчиками, представляют сегмент middle up.

Имя архитектора повышает стоимость объекта и упрощает привлечение инвестиций

Основная причина обращения девелоперов к иностранным архитекторам — отсутствие необходимого опыта проектирования современных зданий у отечественных специалистов, считают эксперты. «Нередко российские архитекторы не могут создать функциональное здание, удобное с точки зрения планировок и использования передовых западных технологий, которое бы соответствовало международным критериям классности объектов. В то время как на Западе уже сформировались архитектурные бюро, которые специализируются на конкретном формате недвижимости», — поясняет Давид Оганян, заместитель директора по коммерческим вопросам и маркетингу ООО «РДК групп» (заказчик проекта «Стражи Урала». — Прим. ред.). Как уточняет Александр Федосов, инженер производственно-технического отдела СМУ «Урал-Гарант», богатый опыт иностранных архитекторов позволяет им справиться с поставленной задачей значительно быстрее, нежели российским коллегам. Участие на российском рынке выгодно и самим зарубежным зодчим. Ведь в Европе практически отсутствует новое масштабное строительство, где архитектор мог бы развернуться. Шансы заявить о себе есть в России, арабских нефтедобывающих странах и Юго-Восточной Азии.

Эксперты обозначают три способа захода иностранных архитекторов на местный рынок. Во-первых, в результате победы той или иной компании в международном тендере на проектирование, проводимом крупнейшими заказчиками из числа холдинговых структур. Второй вариант для зарубежных зодчих — вступить в контакт с местными девелоперами: познакомиться с ними на международных выставках, куда екатеринбургские бизнесмены часто едут в поисках иностранных инвестиций. И наконец, сами региональные девелоперы, путешествуя по миру, запоминают понравившиеся здания, узнают, кто их «рисовал», и целенаправленно договариваются с автором.

Преимущества для объекта, которые дает сотрудничество с зарубежными архитекторами, значительны. Помимо профессионализма иностранцев, местные девелоперы получают и раскрученный бренд именитых западных архитекторов. Это почти беспроигрышный и неоднократно опробованный маркетинговый аргумент при продвижении объекта на рынке. Александр Попугаев, директор компании FPC-Development: «Иностранный архитектор, привлеченный к проектированию объекта, становится знаком качества — аналогично системе менеджмента качества ISO для промышленности. Если имя зарубежной архитектурной фирмы указывается в проекте, значит, уровень объекта коммерческой недвижимости будет заведомо высоким». Валерия Гуреева, руководитель проекта «Бизнес-центр «Демидов», рассказывает, что некоторые девелоперы даже идут на такие уловки: заказывают эскиз проекта (а это самая недорогая услуга иностранных архитектурных фирм), а затем имя архитектора используют на всех стадиях проекта, вплоть до прикрепления таблички на здании. Эксперты рынка единодушны: приглашение иностранцев — грамотный стратегический шаг, ведь это не только поможет сделать здание оригинальным и качественным, но и позволит повысить инвестиционную привлекательность проекта.

Гонорары архитекторов могут занимать в среднем около 5% от себестоимости всего объекта. По оценкам Никиты Балина, управляющего партнера консалтинговой компании DREM, в абсолютных цифрах в зависимости от объема работ это $50-200 за кв. м. Но, как убеждены местные девелоперы, такие затраты с лихвой может компенсировать более высокая цена продажи объекта. Столичные риелторы уверены: громкое имя архитектора способно, например, повысить стоимость жилья на начальном этапе продажи квартир на 30%. В Москве уже появилось много людей, готовых платить не столько за квадратные метры, сколько за имя создателя и оригинальный внешний вид здания: цену формирует престиж. Подобная практика, констатируют эксперты, складывается и в Екатеринбурге. Эффект привлечения ино­странного зодчего на объект коммерческой недвижимости тоже значителен: капитализация недвижимости на рынке может вырасти в полтора раза, а уровень арендных ставок окажется выше по сравнению с проектами аналогичной классности.

Вне альянса с местным архитектором иностранцу проект не утвердить

Сделав ставку на иностранного архитектора, необходимо быть готовым к тому, что придется столкнуться с некоторыми сложностями. По российскому законодательству согласовывать и утверждать проект в администрации города может только российский архитектор, получивший соответствующую лицензию. В результате складываются архитектурные союзы наших и зарубежных архитекторов, в которых идеи разрабатываются западными бюро, а рабочую часть проекта делают отечественные компании. «На этапе градостроительного проектирования французы Valode & Pistre сотрудничают с российскими проектировщиками — Мастерской Генерального плана Екатеринбурга. А в части инженерной подготовки территории — с «Уралгражданпроектом». В принципе западный архитектор может создать проект и под ключ, но его не примут, пока местный коллега не адаптирует его к российским нормам и не привяжет к конкретной площадке», — поясняет Станислав Придвижкин, директор филиала «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге. «В такой схеме есть свои подводные камни: нередко после того, как наши специалисты приведут проект в соответствие со всеми строительным нормам, СНиПами, требованиями пожарной безопасности и т. д., от проекта остается только внешнее фасадное решение. Иностранный архитектор может сделать концептуальный проект за два-три месяца, а согласовывать и адаптировать его будут до года. Использовать дорогостоящий труд зарубежных архитекторов становится бессмысленно. Намного эффективнее нанять профессиональную консалтинговую компанию, которая разработает предпроектную архитектурную концепцию и сразу передаст ее нашим проектировщикам в качестве техзадания. Привлекать же иностранцев к разработке документации вообще неоправданно, если заранее не определен зарубежный подрядчик строитель­ства», — рассуждает г-н Балин. Александр Федосов отмечает сложности согласования изменений в рабочем проекте, которые возникают по ходу строительства, с его авторами — большинство из них находится за границей и не может оперативно выехать на объект.

Хрестоматийным стал случай, когда проект Смоленского пассажа (его создавал испанский архитектор Риккардо Боффил) так долго дорабатывался в стенах «Мосархитектуры», что в итоге испанец отказался от своего труда и участия в проекте. Многие эксперты сходятся во мнении, что иностранцев лучше привлекать лишь в те области проектирования, где знаний отечественных специалистов пока не хватает. Например, к строительству высотных зданий, скоростных многоуровневых магистралей и т. п. «Если выбирать между иностранным и нашим специалистом, необходимо учитывать, на кого будет ориентирован объект. Если это статусный бизнес-центр класса А или торговый центр, ориентированный на сегмент премиум, то имя зарубежного архитектора сможет обеспечить дополнительное внимание к объекту со стороны иност­ранных компаний (а они, в свою очередь, интересные арендаторы благодаря своей бизнес-культуре)», — рассуждает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC. Если заказчику не нужен лишний пафос зарубежной звезды, то практически с любой задачей российская архитектура может справиться самостоятельно — уверены эксперты.

Иностранные архбюро прописываются в Екатеринбурге

Западные архитекторы появляются вслед за своими партнерами-подрядчиками. К примеру, за французской стройкомпанией Bouygues Batiment International (строит отель Hayаtt) пришло архитектурное бюро Valode & Pistre, австрийская компания Strabag AG, выигравшая тендер на застройку первой очереди микрорайона Академический, привлекла в проект партнера — архитектурную фирму «Европроект».

Часто именитые архитекторы работают над проектами, находясь в Европе или в Москве — в филиале. На запуск региональных представительств пока решились только две компании. Первым это сделало французское бюро Valode & Pistre в середине 2006 г., после того как объемы работ на Урале стали значительными. Осенью 2006 г. открыла свое представительство в России со штаб-квартирой в Екатеринбурге немецкая компания «Гербер Архитектор». Сюда ее пригласил холдинг «Лидер» для разработки архитектурно-планировочной идеи Международного выставочного центра. Сейчас, как рассказывает Вадим Селиверстов, директор представительства компании «Гербер Архитектор» в России, немецкие специалисты проектируют три санаторно-курортных комплекса («Сарана», «Туринск», «Тавда») класса люкс для «Лидера». «На Урале спрос на услуги архитекторов дефицитен, активная застройка городов будет длиться еще минимум семь-десять лет», — полагает г-н Селиверстов. Еще один клиент «Гербер Архитектор» — холдинг «АТЛАС Групп», для него проектируется торгово-развлекательный комплекс на 30 тыс. кв. м. «Мы также хотим сделать проект «немецких кварталов» со всей социальной инфраструктурой (клиниками, спортсооружениями, кинотеатрами, школами и т. д.) и сейчас ведем переговоры с заказчиком», — уточнил Вадим Селиверстов.

По мнению Евгения Трубецкова, директора компании «Востокпроект», объем работ зарубежных архитекторов в Екатеринбурге будет только увеличиваться: «В крупных городах мира ино­ст­ранные зодчие создают основную часть проектов. Французы, немцы, австрийцы и поляки участвуют в застройке Лондона. В Китае вообще весь мир работает. Такая же судьба, скорее всего, ждет и Екатеринбург. Но мы еще в начале пути». Местным специалистам, полагает г-н Трубецков, следует готовить почву для симбиоза с зарубежными коллегами и предлагать им свои организационные и творческие ресурсы, без которых не обойтись при создании совместных предприятий.