Кто контролирует стройкомплекс екатеринбурга - 08.03.2010

Больше половины жилья в Екатеринбурге строится на деньги банков. Потому, когда кредитные учреждения ушли из отрасли, лидеры строительного рынка резко сбавили обороты. К концу прошлого года они оказались на грани потери контроля над бизнесом. Но похоже, удержались и теперь заявляют новые планы увеличения своих долей.

1
«Атомстройкомплекс»
Год основания: 1995

Штат сотрудников около 5,5 тыс. человек

Компании-сателлиты 1 | «Екатеринбурггорстрой» 2 | «Екатеринбургспецстрой» 3 | Исетская строительная компания 4 | Региональное ДРСУ 5 | Институт гражданского проектирования 6 | «Бетон-Сервис» 7 | Завод «Берит» 8 | «Известь Сысерти» 9 | Завод «Теплит» 10 | УК «Территория»

Потери-2009 Объемы продаж «Атомстройкомплекса» в прошлом году упали вдвое. Примерно настолько же компания сократила ввод собственных объектов и сосредоточилась на подрядных работах по госзаказу.

Гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев неоднократно заявлял: в условиях современной России бизнес нужно строить по принципу «хочешь сделать хорошо — делай сам». Потому в составе компании сосредоточено множество предприятий, обеспечивающих полный цикл строительства: начиная от проектирования и заканчивая внутренней отделкой помещений. И даже кризис на такую политику не повлилял.

Объем ввода жилья за 1999-2009 гг. 502,2 тыс. кв. м

2
«НОВА-Строй»
Год основания: 2002

Собственник Группа ЛСР (Санкт-Петербург)

Штат сотрудников около 100 человек

Компании-сателлиты 1 | Завод ЖБИ «Бетфор» 2 | Проектная организация «НОВА-СтройПроект» 3 | СМУ «НОВА-строй» 4 | Добывающее предприятие «Уралщебень»

Потери-2009 Из-за спада продаж компания была вынуждена отказаться от ввода уже построенного жилья. Чтобы не платить налоги за квадратные метры, которые некому продавать, в 2009 г. «НОВА-Строй» не сдала госкомиссии ни одного объекта.

Андрей Бибиков получил в управление «НОВА-Строй» в 2008 г., когда Олег Черепанов продал эту строительную организацию питерской Группе ЛСР. В годы роста рынка предыдущий менеджмент «НОВА-Строй» вывел компанию в рейтинг лидеров. В условиях кризиса главная задача г-на Бибикова — не потерять активы и сохранить под контролем собственника помимо стройкомпании еще целый ряд предприятий: завод ЖБИ, щебеночные карьеры, проектный институт. «Несмотря на то что мне необходимо удерживать финансы внутри холдинга, я все-таки исповедую рыночный подход. К примеру, руководителям СМУ я разрешил закупать строительные материалы у сторонних производителей, если те предложат условия более выгодные, чем предприятия холдинга. Так я, конечно, теряю часть денег. Но зато наращиваю эффективность бизнеса, заставляя людей работать в условиях жесткой конкуренции», — описывает свою стратегию Андрей Бибиков.

Объем ввода жилья за 2004-2009 гг. 218,8 тыс. кв. м

3
«Наш Дом»
Год основания: 1991

Штат сотрудников 32 человека (по состоянию на 01.05.09)

Потери-2009 В прошлом году «Наш Дом» не ввел в эксплуатацию ни одного метра жилья. Это первый нулевой результат компании за последние десять лет.

За 35 лет трудового стажа Сергей Лекомцев, гендиректор СК «Наш Дом», работал всего в двух организациях. С 1975 г. он трудился на Заводе сварных машиностроительных конструкций в Верхней Пышме. А в 1993 г. возглавил «Наш Дом». За годы работы заслужил звание почетного строителя России и авторитет в узких строительных кругах. В прошлом году, когда вся отрасль готовилась к переходу на саморегулирование, г-н Лекомцев стал президентом СРО «Гильдия Строителей Урала». Как пояснил он сам, возглавить гильдию его попросили члены совета — очень авторитетные люди. В совет членов этой СРО входят, в частности, Михаил Абсалямов, директор компании «Русград», Владимир Естехин, гендиректор «Правобережного», и начальник УКСа города Алексей Кожемяко.

Объем ввода жилья за 1999-2009 гг. 218,6 тыс. кв. м

4
АСЦ «Правобережный»
Год основания: 1997

Штат сотрудников 51 человек (по состоянию на 01.05.09)

Потери-2009 В условиях нестабильного рынка АСЦ «Правобережный» осторожничает. В частности, сейчас застройщик заканчивает работы по второй очереди ЖК «Татищевский», но третью пока не начинает. Ждет восстановления спроса и продажи не открывает.

Владимир Естехин, гендиректор «Правобережного», с прессой старается не общаться. Но люди близкого круга описывают его как человека жесткого и настырного, однако абсолютно не склонного к авантюрам. Стройки г-н Естехин не начинает, если на 100% не уверен в том, что работы удастся закончить. Его компания никогда не увлекалась банковкими кредитами, но и схему «сначала продали квартиры — потом начинаем стройку» тоже не применяла. Обычно «Правобережный» работает так: на собственные средства приобретает участок, подводит все сети, возводит фундамент и только после этого открывает продажи.

Объем ввода жилья за 1999-2009 гг. 209,9 тыс. кв. м

5
Корпорация «Маяк»
Год основания: 1984

Собственник Владимир Коньков

Штат сотрудников 1 500 человек

Компании-сателлиты 1 | Гостиница Ramada 2 | «Геопоиск» (добыча драгоценных металлов и камней) 3 | «Мир песков «Высокая Степь» (карьеры по добыче нерудных материалов)

Потери-2009 В прошлом году корпорация «Маяк» не начала ни одного проекта в сфере жилищного строительства. Как утверждает топ-менеджмент компании, ей не хватило не столько финансового ресурса, сколько земельного. Участков под застройку у «Маяка» не осталось. Потому корпорация сосредоточилась на управлении коммерческой недвижимостью и на подрядных работах.

История корпорации «Маяк» — это длинный сериал о том, как ее основатель Владимир Коньков воюет с городскими властями. Чиновников мэрии он обвиняет в том, что они раздали все хорошие участки под застройку «по своим» и оставили других строителей (в том числе и «Маяк») без задела на будущее. Для более эффективной борьбы с горадминистрацией г-н Коньков стал депутатом облдумы и уже в статусе народного избранника инициировал прокурорские проверки, по итогам которых сейчас изымают многие выделенные мэрией участки.

Объем ввода жилья за 1999-2009 гг. 88,1 тыс. кв. м

6
«Ренова-СтройГруп»
Год основания: 2005

Собственник ГК «Ренова»

Компании-сателлиты 1 | «Ренова-СтройГруп-Академическое» 2 | Valode & Pistre Аrchitectes 3 | РСУ-37

Потери-2009 В прошлом году стало известно о том, что застройщик Академического сменил генподрядчика. Австрийский строительный концерн Strabag ушел со стройки, уступив место екатеринбургскому РСУ-37. За этой перестановкой потянулся шлейф неприятных комментариев, которые несколько подпортили имидж «Ренова-СтройГруп» (РСГ). Австрийцы поспешили заявить, что ушли сами из-за крайне низкой суммы контракта. А субпод­рядчики Strabag и вовсе рассказали СМИ о том, что РСГ не заплатила своему бывшему генподрядчику порядка 300 млн руб.

В Екатеринбурге интересы РСГ представляет «Ренова-СтройГруп-Акаде­мическое». С прошлого года эту компанию возглавляет бывший областной премьер Алексей Воробьев. Его стаж работы в правительстве очень полезен на нынешнем месте. В отличие от подавляющего большинства застройщиков города РСГ сама ничего не строит, а лишь руководит процессом: контролирует финансовые потоки и, что еще важнее, поддерживает хорошие отношения с властью. Потому помимо г-на Воробьева в структуре компании очень много бывших: бывший областной министр госимущества Вениамин Голубицкий и бывший замминистра экономики и труда Виктор Маслаков, например.

Объем ввода жилья за 2009 г. 72,6 тыс. кв. м

Сферы влияния снова меняются

Группа лидеров рынка жилой недвижимости в Екатеринбурге сложилась уже в 1999 г. К этому времени практически весь стройкомплекс города оказался в руках четырех частных компаний, это «Атомстройкомплекс», «Наш Дом», АСЦ «Правобережный» и «Маяк». По итогам 1999-го вместе они ввели 20% всего построенного в городе жилья (без учета объемов Управления капитального строительства Екатеринбурга).
Только-только возникший рынок перешел в руки профессиональных строителей, которые копили опыт в советских учреждениях. Генеральный директор «Правобережного» Владимир Естехин, к примеру, — почетный строитель России. Свою компанию он создал на базе управления капитального строительства Верх-Исетского металлургического завода.
А гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев набирался опыта в строительных управлениях Минстроя предприятий тяжелой индустрии. Работу в государственных компаниях он начал с должности мастера в 1980 г. и закончил в 1995-м начальником участка, после чего возглавил частную фирму «Атомстройкомплекс».

Лидеры поднялись на дефиците жилья
Узкая специализация руководителей строительных компаний на самом процессе возведения зданий пришлась кстати. Рынку тогда требовались именно строители. А для извлечения прибыли достаточно было уметь вводить много жилья и делать это как можно быстрее.
К середине 2000-х гг. Екатеринбург уже оправился от кризиса 1998 г. Сформировалась денежная масса, которую покупатели готовы были направить в недвижимость, отмечают застройщики. А предложения не было.
В условиях дефицита зарабатывали на оборотах. «Построил дом. Продал. Вырученные средства тут же направил на возведение следующего. На средства от продаж квартир новые стройки финансировались практически на 100%», — вспоминает Владимир Коньков, основатель корпорации «Маяк».
Единственной проблемой, не связанной напрямую со строительным процессом, в те времена была земля. До 2005 г. участки под строительство целевым образом распределяли чиновники городской администрации. Аукционов не было. И то, кому какой участок достанется, безапелляционно решали в мэрии. Потому для успешной работы застройщикам требовался административный ресурс. Ну или «умение договариваться» — назовем это так.
Договариваться научились. К концу 2005 г. большинство крупных застройщиков уже сформировали массивные земельные фонды. Консолидированная информация о том, сколько участков кому передали, вовне никогда не поступала. Они существовали как точки на засекреченной карте и были записаны на безликие ООО. Но, по оценкам участников рынка, накопленных ранее земельных активов лидерам рынка хватит еще лет на пять.
Отличается от остальных только «Маяк». Г-н Коньков неоднократно публично обвинял чиновников в коррумпированности и требовал муниципальную власть в Екатеринбурге сменить. Горадминистрация отвечала тем же и указывала, что «Маяк» не выполняет свои обязательства по возведению жилья, нарушая первоначальное целевое назначение выделенных ему участков. Конфликт развивался и в прессе, и в судах — с переменным успехом обеих сторон.
Война Владимира Конькова с мэрией сказалась на объемах ввода «Маяка» и вытолкнула компанию в конец списка ведущих застройщиков города. «На определенном этапе корпорация «Маяк» была вынуждена отказаться от строительства жилья просто потому, что строить негде. Участков нет», — признается г-н Коньков.
Строителей затянуло в долговую яму
К 2003 г. общий объем ввода по Екатеринбургу перевалил за 500 тыс. кв. м. На сцену вышло множество небольших строительных фирм, желавших поучаствовать в переделе пухнущего от денег рынка. С 2004 г. общие темпы строительства в городе ежегодно прирастали на 100 тыс. кв. м.
Под напором новичков лидеры своих позиций не потеряли. Они приобретали все новые активы (заводы стройматериалов, щебеночные карьеры, новую технику и т. п.) и планомерно наращивали темпы строительства, доведя свою совокупную долю до 30% от общего объема рынка.
В годы роста из всех многочисленных претендентов (к 2005 г. общее количество застройщиков перевалило за 40) в группу лидеров сумела вклиниться лишь «НОВА-Строй». В 2005 г. молодая компания бизнесмена Олега Черепанова построила 43,3 тыс. кв. м жилья, заняв по объемам ввода второе место сразу после «Атомстройкомплекса». «НОВА-Строй» стабильно наращивала объемы. И на самом пике рынка в 2008 г. г-н Черепанов продал ее питерской Группе ЛСР, ушел из жилищного строительства, оставив за собой лишь ЖК «Тихвинъ» и несколько проектов в сфере коммерческой недвижимости. Другие игроки называли это сделкой года.
В остальном никаких очевидных изменений в раскладе сил на рынке заметно не было. Но по факту перераспределение влияния все-таки произошло, рассказывают участники процесса.
«Застройщики очутились в теплой ванне банковских денег. Для начала строек брали кредиты и подписывали с банкирами договоры проектного финансирования. А сбыт гарантировала массовая ипотека», — поясняет Вячеслав Трапезников, исполнительный директор Гильдии Строителей Урала. Застройщики, с одной стороны, были обеспечены длинными дешевыми деньгами. Но с другой — бизнес-планы строителей оказались в критичной зависимости от политики банков.
«Если брать грубо, то около 50% объектов «Атомстройкомплекса» в докризисные годы строили на кредитные ресурсы», — рассказывает г-н Ананьев. 30% уже построенной недвижимости корпорации «Маяк» находится в залоге у банков. А долю ипотечных сделок от общего объема продаж до кризиса игроки рынка определяют от 60 до 70%.
Потому кризис ликвидности банков 2008 г. сказался на местном рынке недвижимости значительно сильнее, чем падение спроса, которое случилось как минимум на год раньше.
Оказалось, что финансовое благополучие застройщика не зависит от его умения строить и продавать. А все, на чем держится рынок, — это большие кредиты на строительство и доступная ипотека под низкий процент.
Исчезновение этих двух инструментов незамедлительно сказалось на стройкомп­лексе. По оценкам Уральской палаты недвижимости, к концу прошлого года 37% всех строек города стояли без движения.
Лидеры сильно просели. Объемы ввода «Правобережного» по отношению к показателям пикового для рынка 2007 г. упали почти на 16 тыс. кв. м. А «Атомстройкомплекс» за тот же период по количеству построенных метров рухнул почти в четыре раза. Причем на фоне других участников пятерки лидеров это еще неплохой показатель. «Наш Дом», «НОВА-Строй» и «Маяк» в прошлом году не ввели в эксплуатацию ни одного квадрата.
И депрессия на рынке продлится, пока не вернутся банковские деньги. Сейчас прогнозы самые разные. Сергей Лекомцев, генеральный директор компании «Наш Дом», например, уверен, что доступная ипотека уже сейчас восстанавливается, поэтому объемы продаж и строительства в текущем году будут только расти.
А Тимур Уфимцев, генеральный директор «Синара-Девелопмент», напротив, предполагает, что не аффилированные с банками застройщики денег не увидят ближайшие два года, из-за чего рынок перейдет в руки подконтрольных банкирам девелоперских подразделений (см. интервью на стр. 32).
«Такое перераспределение уже идет. Проекты застройщиков переходят банкам, — комментирует один из участников рынка. — Просто пока это не афишируется. Продажи стояли полтора года. За это время у лидеров рынка накопились астрономические долги по кредитам. И у них просто нет другого выхода, кроме как расплачиваться с кредиторами активами».
Застройщики нашли способ выжить
Сами лидеры отрасли негативных для себя прогнозов перераспределения зон влияния не разделяют. Все они ссылаются на то, что дно рынка пройдено и самое страшное, что только могло случиться, уже произошло.
Той же позиции придерживаются контролирующие органы. Например, Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры, утверждает, что ведущие застройщики в прошлом году просто брали передышку, а в этом снова начнут строить жилье: «К концу 2009 г. крупнейшие строительные компании составили бизнес-планы. Все сделали вывод: в этом году нужно реанимировать стройки и вводить объекты. Уже на второй-третий кварталы текущего года у них запланированы сдачи домов».
По словам г-на Волкова, в 2010 г. «Атомстройкомплекс», к примеру, обещал ввести больше 100 тыс. кв. м, «НОВА-Строй» — до 80 тыс. кв. м. А общий объем ввода по всем застройщикам города должен выйти на вполне приличные 750 тыс. кв. м за год.
Деньги нашлись. «Атомстройкомплекс» договорился со Сбербанком. «По нескольким нашим объектам этот банк организовал проектное финансирование. Например, на средства Сбербанка возводятся дома на ул. Куйбышева — Московская, ул. Техническая — Ангарская. Сейчас на рассмотрении еще четыре объекта», — рассказал Валерий Ананьев.
А «НОВА-Строй», которую в 2008 г. выкупила Группа ЛСР, черпает деньги из-за рубежа, утверждает Андрей Бибиков, генеральный директор «ЛСР Урал»: «Наши акции торгуются на западных биржах. Иностранные инвесторы сейчас готовы вкладываться в российский бизнес. И деньги оттуда к нам идут».
Г-н Лекомцев более сдержан в прогнозах: «Наша компания в этом году будет лишь заканчивать начатые в 2009 г. объекты — один жилой дом в Екатеринбурге и коттеджный поселок в пригороде. По сравнению с предыдущими годами ввод будет очень небольшой». Дополнительные деньги «Наш Дом» планирует привлечь за счет подряда. В частности, этот застройщик выполнит функции технического заказчика на стройке третьего торгового комплекса МETRO, которая должна начаться с апреля в Орджоникидзевском районе.
Похожей стратегии следует и «Маяк». Как утверждает Владимир Коньков, корпорация сейчас сосредоточена на управлении уже построенными коммерческими площадями и на подрядных работах. В частности, «Маяк» будет продолжать строительство гостиницы Ramada на Кольцовской трассе.
Но самый яркий пример увеличения объемов строительства — это план застройки, который презентовала компания «РеноваСтрой-Груп-Академическое». В самый тяжелый для отрасли 2009 г. этот застройщик ввел 72,57 тыс. кв. м жилья. А в этом году обещал построить еще аж 350 тыс. кв. м. «Это как минимум треть от общего объема ввода по всему городу в нынешнем году», — комментирует Михаил Волков.
Без денег микрорайон Академический не останется. Помимо средств из бюджета и прямых инвестиций от «Реновы» проект готовы поддержать и банкиры. Потому в ближайшие годы именно «РеноваСтрой-Груп», а вовсе не подконтрольные банкам девелоперы станет местным застройщиком номер один, признают участники рынка. «Они вышли на сумасшедшие темпы строительства. Там целый город прямо на глазах растет», — комментирует г-н Бибиков.
В итоге девелоперы при банкирах власть над рынком ни за что не получат, утверждают строители. Появление подобных игроков они объясняют желанием кредитных учреждений снизить свои риски на время посткризисной смуты и заявляют: как только продажи снова пойдут в гору, контроль вернут профессионалам-застройщикам.