Кто обеднеет от нового налога на недвижимость: дайджест мнений

Подписанный президентом 4 октября закон вносит изменения в Налоговый кодекса РФ и признает действующий закон "О налогах на имущество физических лиц" утратившим силу. Главная юридическая новация – принципиально иной метод расчета налога на имущество физлиц. После переходного периода, который продлится с 2015 до 2020 гг., налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости (а не инвентаризационной, как сейчас). Поскольку кадастровая стоимость в наибольшей степени приближена к рыночной, налоговые платежи владельцев жилой и коммерческой недвижимости могут резко возрасти уже после 2015 г. Со следующего года для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозстроений будет действовать налог по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. 0,5% - ставка для "иных зданий, строений, помещений, сооружений". Самый высокий процент – 2 – для дорогой недвижимости (стоимостью по «кадастру» свыше 300 млн руб.), а также торговых и офисных центров.

Особая роль у регионов и муниципалитетов: им дано право снижать ставку налога до нуля или повышать ее с 0,1 до 0,3%%. Существующие льготы по налогу на имущество не отменены. Но они будут действовать только для одного объекта недвижимости каждого вида (квартира, дом, машиноместо).

Эксперты говорят, что в наибольшей степени возрастет налоговая нагрузка на дорогую недвижимость и те объекты, сегодняшняя инвентаризационная стоимость которых существенно меньше кадастровой. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев в эфире "Коммерсантъ FM" оценил пропорции увеличения налога для такой недвижимости:

«Принципиальное отличие в среднем в настоящий момент кадастровой стоимости (от инвентаризационной – прим. ред.) где-то в три-пять раз. [...] Допустим, сегодня уже 2020 г. Платежи за квартиру возрастут в три-пять раз».

Эксперт считает, что изменение порядка расчета повлияет только на владельцев «очень дорогих квартир – там возникает достаточно серьезная нагрузка». Пример приводит замглавреда ресурса РБК-Недвижимость Сергей Велесевич:

«Двухуровневый пентхаус — общая площадь 270 кв метров, стоимость 12 млн (долларов - прим. ред.), то есть по курсу это будет 474 млн рублей, выше 300 миллионов, 2%. В 2020 г. собственник такого пентхауса будет платить больше 9 млн руб. в год за свою собственность».

Богатые владельцы элитных квартир и домов, по мнению экспертов, смогут позволить себе многомиллионное бремя собственности таких объектов. А вот если они достанутся в наследство небогатым людям или приобретена в инвестиционных целях, от «элитки» придется избавляться.

Другая категория пострадавших от нового закона, по словам экспертов – семьи, владеющие квартирами на первых этажах, которые сдаются в аренду под объекты стрит-ритейла (магазины, аптеки, парикмахерские). Налогообложение по ставке 2% ощутимо снизит этот доход и, соответственно, может привести к падению стоимости такой недвижимости.

Таким семьям целесообразно переходить на специальные режимы налогообложения. По словам  Егора Батанова, партнера юридической компании "Некторов, Савельев и партнеры", цитируемым  «Российской газетой», новый налог не коснется ИП, использующих налоговые спецрежимы:

«Большинство предпринимателей, осуществляющих деятельность в сфере аренды или иного использования недвижимости, применяют специальные налоговые режимы (упрощенную систему, патентную систему и др.). А на них новый налог не распространяется, они, как и раньше, не будут уплачивать налог на имущество. Поэтому большинство "налоговых схем" в сфере аренды недвижимости с использованием предпринимателя на УСН или ПСН пока будут работать».

Правда, юрист предрекает «активное наступление государства» на коммерческую недвижимость «спецрежимников», после чего их тоже можно будет отнести к жертвам нового закона.

Меньше всего коснется кадастровый способ расчета налога обычных граждан, для которых само словосочетание «двухуровневый  пентхаус» - из другой жизни. РИА-Недвижимость приводит мнение гендиректора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой:

«Для рядовых граждан налоговое бремя возрастет несущественно. Большинство из них владеет единственным жильем или даже долей в квартире или частном доме (которые подпадут под льготу – прим. ред.)».

Правда, эксперт все же считает возможным вынужденное переселение малообеспеченных владельцев дорогого жилья из центра на окраины, но массовым такие переезды явно не станут.

Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», в своем блоге на портале DK.RU отмечает, что работы по проведению оценки кадастровой недвижимости в регионах еще никто не проводил. Поэтому первоначальной задачей федеральных и региональных властей станет создание и налаживание организационно правовой структуры, которая позволит эффективно внедрять и использовать новый вид налогообложения.