Квартиры — меньше и проще, цены — вверх. Что ждет рынок жилья Екатеринбурга в 2020 г.

Этот год стал годом рекордов для рынка жилья Екатеринбурга: по словам президента Уральской палаты недвижимости Илоны Соболевой, город достиг исторического максимума по количеству жилья в стадии строительства — это 3,1 млн кв. м. Темпы возведения домов остаются стабильно высокими, сроки сдачи объектов — в заявленных рамках. Второй рекорд — «индекс кранов». На конец третьего квартала в городе работали 144 подъемных крана. Еще один рекорд — объем предложения новостроек. Он превысил 24 тыс. квартир — это исторический максимум.  

«Перекошенные» новостройки 

Как говорит руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, вторичный рынок жилья на этом фоне тоже выглядит достаточно разнообразным, причем сегодня это уже далеко не «хрущевки» и «брежневки», как думают многие. Почти 40% всех квартир на вторичке — построенные после 2000 г. По прогнозам эксперта, такая ситуация надолго, вторичный рынок продолжит молодеть.

Помолодел весь жилой фонд города. Самая значимая его часть сегодня — дома, построенные после 2000 г. Современное жилье в структуре жилфонда уже занимает 36%. Это будет корректировать потребительское поведение, — убежден г-н Хорьков. 

Первичный и вторичный рынки Екатеринбурга при этом довольно сильно отличаются. Так, на первичке порядка 42% квартир — это студии и однушки. Показатель существенно меньше, чем пару лет назад, когда доля маленьких квартир превышала 50%. По словам Михаила Хорькова, сейчас в новостройках растет предложение двухкомнатных квартир, но пока это далеко от вторичного рынка — он в этом смысле более гармоничен и устойчив. Доля однушек там составляет менее 30%. 

Еще одно важное отличие: для вторичного рынка типичный дом — девятиэтажка, для рынка новостроек — 25-этажка. И средняя этажность продолжает расти. В этом смысле первичный рынок Екатеринбурга очень бедный в секторе малоэтажного строительства и среднеэтажной застройки. Там реализуются лишь единичные проекты. Возможно, ситуация будет меняться в ближайшие годы — в связи с переходом на проектное финансирование строек. Может быть, часть девелоперов пойдет в этом сегмент, потому что более мелкие проекты проще и профинансировать, и реализовать. Но пока диспропорции серьезные, — говорит аналитик.  

Хиты продаж, и что происходит с ценами

С 2016 г. количество сделок по покупке квартир в Екатеринбурге росло довольно серьезно, прошлый год был пиковым — тогда продали порядка 37 тыс. объектов на вторичке и 25 тыс. на рынке новостроек. В этом году эксперты ждут, что рынок жилья в количестве сделок снизится на 4-6%. По словам Михаила Хорькова, в квадратных метрах это падение будет чуть больше, а в деньгах рынок ничего не теряет — потому что цены выросли.  

Две важные цифры по структуре продаж: мы часто говорим, что вторичка — это рынок простого жилья. Но в этом году средняя площадь объекта там составила 49 кв. м, а на первичном рынке — всего 47 квадратов. Средний показатель в 2016 г. был 56 кв. м., в этом — 47. То есть рынок в этом году продолжал упрощаться, — поясняет эксперт. — На первичке лучше рынка чувствуют себя жилье эконом-класса и двухкомнатные квартиры — по ним снижения продаж нет. Причем двушки стали компактнее и вполне могут укладывать в 47-50 кв. м. На вторичке лучше рынка себя чувствует сегмент квартир площадью 40-50 кв. м. Это во многом те же двушки. Также уверенно продаются квартиры больше 120 кв. м — по ним мы фиксируем рост продаж. Этот сегмент небольшой, но там заметное увеличение количества сделок.   

Аналитик добавляет: цены на жилье в Екатеринбурге этом фоне продолжают медленно расти. За 10 месяцев года первичный рынок прибавил 6%, вторичный — 2%. Скорее всего, по итогам года для первички цифра будет чуть выше, для вторички — чуть ниже, прогнозирует Михаил Хорьков. 

Тот рост цен, который фиксировался за последние два года, во многом происходил за счет сложившихся районов — центра и приближенных к нему, а стоимость метров на окраинах практически не увеличивается. И в этом году эта тенденция сохранялась. Любопытно, что в 2018 г. сильно подорожали квартиры комфорт-класса, а рост цен в сегменте «эконом» был не таким быстрым. Это сыграло злую шутку, потому что в этом году продажи более дорогих квартир затормозились, и спрос, и основной объем продаж проходится на квартиры класса «эконом». А там ценовых движений не происходит, хотя формально цены поднялись на 3% за 10 месяцев, — объясняет эксперт.  

И добавляет: вторичный рынок Екатеринбурга в ближайшие годы продолжит меняться. За прошедшие пять лет на нем произошла заметная переоценка: раньше комнаты были самым дорогим продуктом, а сегодня они самые дешевые. В городе строится очень много жилья, так что переоценка будет продолжаться. Скорее всего, она коснется малосемеек и «хрущевок», прогнозирует г-н Хорьков: 

Но с домами 60-х годов постройки сложнее. Они расположены по всему городу, и в следующие 5-7 лет ценность территории, качество района в цене квартиры будет значить гораздо больше, чем непосредственно ее характеристики. То есть, если «хрущевка» находится в хорошем районе, то падения цен для квартир в нем ждать не стоит. Если же этот дом находится в районе, который деградирует, то, естественно, темпы снижения цен там относительно рынка будут гораздо выше.

«Ставка по ипотеке выйдет на уровень 7%»

За девять месяцев года в регионе было выдано чуть больше 30 тыс. ипотечных кредитов. Это 84% от данных за аналогичный период 2018 г. Сумма выданных займов — 60,6 млрд руб. (на 90% меньше). Размер среднего кредита составил 2,2 млн руб. — больше на 7%. Зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин признает: данные по ипотеке сокращаются, и это впервые за последние 3-4 года:  

Повлиял рост процентных ставок в начале года. ЦБ испугался большого роста потребительских кредитов, ипотеку это тоже задело — регулятор ужесточил требования к резервированию займов. С осени этого года банки дают кредиты с учетом долговой нагрузки на заемщика — надо считать его доходы, и сколько из них уйдет на погашение кредита. Проблема в том, что у многих доходы официально не отражаются, это больная тема, особенно в ипотеке. ЦБ считает только то, что есть в налоговой инспекции и в Пенсионном фонде, говорит: «Кредит выдали, так создайте под него резервы». Естественно, на это никто из банков не идет, — объясняет г-н Болотин. — В то же время произошло снижение ставки по ипотеке — она опустилась ниже 10%. Полагаем, что в 2020 г. показатель продолжит снижение и выйдет на уровень 7-8%. А по льготным категориям ставка вообще, наверное, упадет до 6%. Это позволит несколько увеличить спрос на ипотечные кредиты, и, надеюсь, мы увидим в 2020 г. результат не хуже, чем в 2019-м. 

По словам Илоны Соболевой, если в следующем году Центробанк сможет сильно удивить страну ключевой ставкой, снизив ее еще, это может подтолкнуть отложенный спрос, и рынок жилья снова покажет рекордные цифры. 

«Не точечная застройка, а редевелопмент»

В этом году в Екатеринбурге не было проектов точечной застройки территорий, не будет их и в последующие годы. Как говорит министр строительства и развития инфраструктуры региона Михаил Волков, «точечная застройка в городе закончена, ее нет». Но это не значит, что уплотнять сформировавшиеся кварталы больше не будут.

Раньше в городе была распространена такая практика: застройщики выискивали свободные территории, границ многоквартирных домов тогда не было. Брали площадку,  вымежевывали участок и строили свечку. Таких объектов возвели в городе много, и это дало многих людям возможность получить жилье. Та практика позволила мегаполису развиваться. Сегодня все участки под многоквартирниками размежеваны, площадок, которые можно использовать под строительство жилья, практически не существует. Но если в сложившемся квартале у собственника земли появится желание построить вместо своего нежилого объекта жилье — это возможно, — объясняет министр.

Для этого назначение участка нужно будет перевести в другую категорию. И если Генпланом это не запрещено — стройку дома разрешат. Это не точечная застройка, а редевелопмент территории, подчеркивает Михаил Волков.  

«Нам до московской реновации еще топать и топать»

Среди экспертов есть опасения, что строительные рекорды Екатеринбурга в ближайшей перспективе обернутся проблемой — новые квартиры некому будет продавать. По словам Евгения Болотина, не понятно, как обеспечить продажи жилья в регионе, где нет демографического роста населения, а есть его убыль.  

Без программы ускоренного вывода морально устаревшего жилья эту задачу не решить. Если в России не запустить реновацию, дальше наращивать продажи квартир будет невозможно. Это надо четко понимать. У нас убыль населения не только в области, но и во всей стране, так кто будет покупать новые квартиры? Если вывести «хрущевки» и «брежневки», тогда проблемы не будет. Но, понятно, что без участия государства такую программу не запустить, — говорит зампред Уральского банковского союза.

По словам Михаила Хорькова, Екатеринбургу рано думать о реновации домов 1960-1970-х гг. постройки — сначала нужно разобраться с деревянными многоквартирниками, коих в структуре городского жилфонда 1%, и со шлакоблочными объектами — их больше 2%.  

Когда говорят, что надо больше строить, чтобы обновлять жилой фонд, это правильно — по сути. Но по факту обновления не происходит. Жилфонд города увеличивается, но физически устаревшие дома не исчезают. Объем сноса старого фонда составляет менее 1% от объема ввода. Если мы будем сносить деревянные дома теми же темпами, что сейчас, потребуется 32 года, чтобы их убрать. А на шлакоблочные дома уйдет почти 70 лет. В общем, до московской реновации «хрущевок» нам еще топать и топать. Вопрос с такими домами для Екатеринбурга неактуален совершенно. Для начала надо разобраться с деревянными домами, — убежден аналитик.  

Будут ли рекорды в 2020-м?

По словам Михаила Волкова, в этом году свердловские застройщики сдадут значительный объем жилья — уже введено 1,4 млн квадратов (+12% к прошлому году), итоговый ожидаемый результат 2019 г. — 2,3 млн метров. Примерно 70 объектов находится в завершающей стадии строительства, отмечает министр, в течение декабря они выйдут на ввод в эксплуатацию. А вот в последующие годы будет сложновато.  

Сегодня мы в непростой ситуации. Все, что будет построено в 2020 г., уже находится в стройке, нового ничего не добавится, а плановый показатель на следующий год выше, чем в 2019-м. Выйти на него будет сложно — 150-200 тыс. кв. м стоит в дефиците. Чтобы приблизиться к плану, будем усиливать работу с индивидуальными застройщиками, — признает г-н Волков.

И добавляет: как достигать показателя в 3,3 млн кв. м в 2024 г., пока не ясно. Российские власти ранее решили наращивать в стране объемы ввода жилья, однако возможностей для этого немного.

Этот вопрос обсуждают на федеральном уровне, дискуссию вокруг плановых показателей ведут Минстрой, правительство, подключилась Счетная палата, и разговор не окончен. Будет ли корректировка плановых цифр или нет, мы узнаем в следующем году. Я думаю, этого стоит ждать, потому что отказ от долевки и переход на эскроу счета наложили серьезный отпечаток на отрасль. Если дальше ипотечная ставка будет снижаться, то у людей появится возможность пользоваться кредитами, и это стимулирует привлечение средств в банках и продажи квартир. Если же ставка снижаться не будет, то понятно, что никакими реформами строительной отрасли и снижением себестоимости достичь этих 3,3 млн кв. м будет сложно. В общем, это комплексная проблема, которая стоит не перед одним Минстроем. Это макроэкономическая задача, — резюмирует Михаил Волков.

Материал написан на основе выступлений на X Рождественском саммите Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и на пресс-конференции Уральской палаты недвижимости «Итоги рынка недвижимости Екатеринбурга 2019 г.».