Лицом к жильцу

Девять лет назад Владимир Соловаров возглавил ТСЖ поселка «Исеть», где проживали бизнесмены, банкиры и чиновники. При высоких требованиях к комфорту переплачивать за жилье и коммунальные услуги они не хотели. Поиск решений, которые всех устраивали, потребовал от г-на Соловарова мобилизации ресурсов — свободного времени, интеллектуального багажа и решимости отстаивать общие интересы в суде.

Товарищество собственников жилья «Исеть» в Екатеринбурге создали 64 миллионера, купивших квартиры (точнее, четырехэтажные секции с гаражом и отдельным входом) в одноименном комплексе из десяти таунхаусов. Общим хозяйством они управляют с 2002 г. Некоторые, посчитав себя чужими, уехали, продав недвижимость преемникам. Остальные следят, чтобы в их ряды не затесались случайные люди, способные нарушить сложившийся порядок вещей. С нарушителями спокойствия ТСЖ ведет затяжные позиционные войны.

Договориться с крутыми
Из-за высоких труб и параллельно-перпендикулярного расположения домов поселок «Исеть» прозвали Освенцимом еще на этапе строительства, но будущих владельцев это не смутило. Первые жильцы появились в 2002 г. На общем собрании дольщики решили, что управлять комплексом будет товарищество собственников жилья (ТСЖ). Председателем правления ТСЖ стал Владимир Соловаров, прежде — топ-менеджер «Русского Хрома 1915» и УК «Уралэнергострой», сегодня — замминистра международных и внешнеэкономических связей Свердловской области.
— Наше ТСЖ — единственное в своем роде, — говорит г-н Соловаров. — В Екатеринбурге таких элитных комплексов больше нет (если не считать поселок «Карасьеозерский», с которым мы поддерживаем дружеские отношения — их управляющий приезжал к нам делиться опытом). На мой взгляд, уже есть потребность в ассоциации ТСЖ для общей борьбы с высокими тарифами или недружественными акциями третьих лиц. И мы такую организацию создадим.
Почему собственники не передали хозяйство управляющей компании (УК) или не использовали схему ТСЖ + УК?
— Цель управляющих компаний — получать прибыль. При этом далеко не все из них работают добросовестно. Мы знаем примеры, когда руководители крупных УК распоряжались деньгами жильцов по своему усмотрению, а долги поставщикам тем временем росли. Собственники жилья, исправно платившие по счетам, становились заложниками обстоятельств. Дело еще и в том, что для небольших объектов вроде поселка «Исеть», где проживает 64 семьи, более эффективно ТСЖ. У нас все правление работает на общественных началах.
Как вы управляете комплексом?
— Раз в два года мы избираем от каждого из десяти домов члена правления, который представляет интересы соседей и наделен правом голоса. По уставу правление заседает раз в квартал. Жизнь заставляет собираться чаще. Тратить время на общественные дела готовы не все, но заседания проходят по намеченным планам. Не хочешь участвовать — решение примут без тебя. Многих такая система устраивает, и мы видим в этом проявление доверия.
Как получилось, что председателем правления избрали вас?
— Это была рекомендация застройщика — он знал меня как руководителя промышленного предприятия. На первое собрание пришли дольщики, которые раньше друг друга не видели. Кому-то предстояло заняться регистрацией ТСЖ. Когда мне предложили, я согласился. Помогало правление — десять человек, которые занимаются бизнесом или работают в государственных структурах.
Сколько платят члены ТСЖ за проживание в «Исети»?
— Ежемесячный обязательный взнос в пользу ТСЖ — 20 руб. с кв. м — зависит от размеров жилья. Если не считать чердака, площадь квартир — от 210 до 540 кв. м. Добавьте сюда плату за охрану территории (2 тыс. руб. с квартиры), за вывоз мусора (94 руб.), за электроэнергию, газ и воду (цифры у каждого свои) — цена проживания получится 12-24 тыс. руб. в месяц. По сравнению с другими элитными поселками — мелочь. И кстати, квартира площадью 100 кв. м, в которой я жил раньше, теперь обходится владельцу в 6-7 тыс. руб. в месяц.
Злостные неплательщики у вас есть?
— Был период, когда в кабинете управляющего, который работает по найму, висел список должников — около десяти фамилий. Иногда доходило до смешного. Один господин, ездивший на «мерседесе», категорически отказывался платить за вывоз отходов. Говорил: мешок с мусором я могу класть в багажник и выбрасывать по пути на работу. Сложности были скорее психологические — богатые люди привыкли, что их на каждом шагу пытаются обмануть. Тем, кто подозревал правление в разных грехах, мы предлагали создать комиссию, проверить бухгалтерскую отчетность и другие документы. Этот этап внутреннего разброда и недоверия длился лет пять. Сегодня у нас нет ни системной внутренней оппозиции, ни идейных противников, отвергающих любые инициативы.
Как вам это удалось?
— Методом убеждения. Когда я работал арбитражным управляющим на ОАО «Хромпик», совет кредиторов голосовал за мои предложения единогласно. Наработанный дипломатический опыт я перенес в ТСЖ.
Что вы делали, если члены ТСЖ не соглашались с правилами товарищества?
— С людьми надо работать, добиваясь, чтобы они становились культурнее. Но иногда выручают только технические решения. В прошлом году молодые люди, 2-3 человека, которым папы и мамы доверили машины, устраивали гонки по территории комплекса, создавая угрозу для детей, которые с 3-4 лет гуляют без взрослых. Предупреждения и звонки родителям результатов не дали. Тогда мы установили пять лежачих полицейских — желающих разбивать машину не нашлось. Так же долго мы объясняли любителям парковать автомобили в неподходящих местах, что они мешают движению. Но каждый считал, что он круче других и на него запреты не распространяются. Что оставалось делать? Мы изготовили съемные ограждения, ставшие физическими препятствиями. Не мытьем — так катаньем.
Со своими трубами и электричеством
К трудностям взаимных отношений между членами ТСЖ добавились технические проблемы, связанные с недостатками в проектировании поселка, ошибками застройщика и, как ни странно, издержками статусности. Все эти задачи с большим или меньшим успехом решались за деньги.
Говорят, что комплекс «Исеть», построенный на месте Свердловского завода химреактивов, долго не заселялся из-за того, что земля под ним пропиталась химикатами.
— Хочу официально заявить — слухи о том, что здесь была радиоактивная свалка, беспоч­венны. В свое время мы обследовали этот участок с дозиметром — ничего не обнаружили. Потом бурили скважину глубиной 50 м, брали пробы воды на разных уровнях, анализы получились хорошие. И наконец, перед строительством участок засыпали скальным грунтом на высоту 6 м. Поселок стоит на ростверках — 12-метровых бетонных сваях, я сам видел, как их забивали и делали фундамент. В этом смысле проект «Исети» уникален — на таком насыпном грунте застройщик мог бы возвести 3-4 башни по 16-20 этажей и заработать гораздо больше. Помешала случайность — землю когда-то отдали архитектурной академии, и академия разработала этот проект. Красивый, но не во всем устраивающий жителей.
Почему?
— Дороги узкие, и такая компактная территория, что зимой некуда складировать снег. Мы заранее готовим договоры и после каждого обильного снегопада вывозим с территории по 10-15 большегрузных самосвалов. В этом сезоне их было 250. Если снег не убирать, то через день будет невозможно ни за­ехать, ни выехать — мы парализуем работу всех проживающих. Остальные коммунальные проблемы связаны с недоделками компании «Уралстрой-1», которые до сих пор выходят нам боком.
Например?
— Вы видели электрический кабель на заборе? Он висит здесь много лет. Это времянка, которой «Уралстрой-1» запитал квартиры в комплексе «Высокий берег». По технике безопасности так делать нельзя — если нарушится изоляция, металлический забор окажется под напряжением, и тому, кто его случайно заденет, будет плохо. Но как только мы уберем времянку, жители «Высокого берега» останутся в темноте.
Других мощностей в этом районе нет?
— Нет. ТСЖ с удовольствием передал бы подстанцию в аренду энергопоставщику, чтобы не связываться с множеством проблем, но тогда мы потеряем контроль над собственностью — к нам подключат нежелательных абонентов, которые могут действовать против интересов жильцов комплекса. Чтобы не допускать нарушений, мы приняли на работу энергетика — со всеми лицензиями и допусками. Были случаи, когда он приезжал к нам зимой в три часа ночи с другого конца города, чтобы выяснить, куда делось электричество. Примерно такая же история с водопроводной сетью, при закладке которой «Уралстрой-1» отступил от требований СНиП (на наш взгляд, непринципиально), из-за чего «Водоканал» не берется обслуживать это хозяйство. Выходим из положения за счет договоров с сервисными службами.
Крупные аварии по вине коммунальных служб в «Исети» случаются?
— Поскольку вода и электричество в наших руках, мы страхуем риски, связанные с коммунальными авариями в сетях общего пользования. Причем нефиктивно. Если (не дай бог) случится серьезная авария — пропадет электричество, прекратится подача газа или затопит помещения, пострадавший домо­владелец может получить до 500 тыс. руб. С нештатными ситуациями, не зависящими от внешних факторов, мы боремся своими силами. Например, мы уже знаем, что зимой перемерзает канализация. Причина объективная. Из-за того что квартиры малонаселены, воды тоже потребляется немного, и водостоки просто застывают. На этот случай у нас предусмотрен договор с компанией, которая очищает и отогревает стоки. Зато в каждой квартире свой котел, поэтому мы здесь забыли, что значит мерзнуть в ожидании подключения тепла и париться, пока в апреле при температуре 20 градусов отключат центральное отопление.
В гостиницу никого не пустили
Налаженный быт миллионеров привлекал людей, пытавшихся заработать на имидже комплекса «Исеть». Война, объявленная чужакам, пришедшим на все готовое, завершилась победой ТСЖ. Опыт судебных баталий заставил собственников принять дополнительные меры безопасности.
— Был случай, когда министр Сергей Шойгу ехал с губернатором Эдуардом Росселем из аэропорта и, увидев дома «Исети», спросил, что это такое. Россель ответил: «Поселок для олигархов построили. Но дома очень дорогие, желающих пока нет». Шойгу сказал: «Мы купим весь комплекс». И на нас реально выходил его представитель по УрФО, но мы объяснили, что здесь все давно уже продано и перепродано.
Сколько жильцов из первого состава продали дома и уехали из «Исети»?
— Около 30%. И сейчас есть две квартиры, выставленные на продажу. Купить их может любой. Задача ТСЖ — добиться, чтобы в состав проживающих не попадали нежелательные элементы. Теоретически можно превратить некоммерческую организацию в ЗАО, выделить жильцам акции общества с условием, что в случае продажи приоритет остается за правлением ТСЖ. Подыс­кать покупателя мы можем самостоятельно. А сейчас стараемся контролировать этот процесс по-дружески. Нам повезло уже в том, что люди, которые попали в комплекс «Исеть» случайно и чувствовали себя здесь чужими, постепенно разъехались, уступив место другим.
Новые члены ТСЖ вписываются в вашу среду?
— Новички приносят с собой традиции дикого Екатеринбурга — прямо под окнами мыть машины, бросать где попало пакеты с мусором, не донося до баков. Мы их приглашаем на правление и объясняем: если вы хотите жить по-свински, то приезжать сюда не стоило. Обычно нас слышат.
Нежелательные элементы, о которых вы упоминали, это, например, кто?
— Ну вот недавно был телефонный звонок — женщина просила собрать правление ТСЖ. Хочу, говорит, арендовать у вас секцию в таунхаусе и открыть частный детский сад. Ее мотивы понятны: территория ухоженная, охрана, детская площадка — садик будет процветать. А нам никакого резона нет — по утрам и вечерам сюда будут приезжать 30-50 машин с детьми. Нашим детям и внукам придется делить с ними игровую площадку, а это неправильно. Прийти на все готовое мы не позволим.
Одну секцию таунхауса в «Исети» занимает гостиница «Аврора», с которой правление ТСЖ выясняет отношения в суде. Как это получилось?
— История с гостиницей — это сага о Форсайтах. Началось с того, что семейная пара из Ревды купила квартиру № 11 у нормального собственника, который не создавал жителям комплекса никаких проблем. В марте 2006 г. новые владельцы предложили правлению ТСЖ встретиться. Тогда мы не знали, что они не собираются здесь жить, а хотят сделать из квартиры гостиницу открытого поселения. Понятно, что членов ТСЖ такой вариант не устраивал. Люди они небедные, но решетки на окна никто не ставит, у нас коллективная система безопасности — закрытая территория с видеонаблюдением по периметру и пропускной пункт. Посторонним лицам здесь делать нечего. А постояльцы имеют право появляться и уезжать в любое время, приглашать в номера женщин легкого поведения, шуметь по ночам. Не говоря о том, что гостинице нужно готовить еду, стирать белье, вывозить большие объемы мусора, травить грызунов. Все это нам ни к чему.
Как им удалось проникнуть на территорию комплекса?
— Чтобы сделать из квартиры коммерческое предприятие, помещение надо переводить из жилого фонда в нежилой, но такой шаг правление ТСЖ никогда бы не одобрило. Поэтому господа из Ревды действовали по-партизански — тихой сапой оформили в Октябрьском районе разрешение на перепланировку с изменением несущих конструкций. Потом, опять без согласования с ТСЖ, подписали ввод этого помещения в эксплуатацию, аккредитовали в Комитете по бытовому обслуживанию, выпустили рекламные буклеты, наняли горничных. И тут разгорелась война, потому что мы отказались пускать постояльцев гостиницы на территорию комплекса. Собственники квартиры начали писать жалобы в прокуратуру и подали иск в суд, требуя убрать забор и отменить пропускной режим. Однажды днем, когда из членов правления никого не было, в «Исеть» приехали два наркоконтролера (один в чине подполковника, второй не представился) и пытались давить на управляющего. Мы пожаловались в милицию. Тогда под предлогом, что правление ТСЖ не позволяет хозяевам квартиры там жить, они написали девять заявлений в разные надзорные органы, и меня четыре часа допрашивали в областной прокуратуре. Но арбитражный суд они во всех инстанциях проиграли, выплатив нам 105 тыс. руб. компенсации судебных издержек из 200 тыс. руб., которые мы им предъявили.
То есть конфликт исчерпан?
— До завершения еще далеко. Понятно, что гостиницы в комплексе «Исеть» никогда не будет, но разбирательства продолжаются. Нам надоело обороняться, и ТСЖ тоже подало иски, в том числе за клевету. Пока судебная машина раскручивается, мы добились запрета на продажу и аренду квартиры № 11 третьим лицам. Иначе ситуация может повториться. К сожалению, господа из Ревды оказались не последними претендентами на землю «Исети».
Были другие попытки ущемить права собственников?
— Несколько раз рядом с территорией «Исети» хотели построить автопарковку.
Два года назад какие-то люди ночью привезли 25 КамАЗов спиленного асфальта. У них было разрешение городской администрации занять площадь в три сотки, но мы же знаем, что тремя сотками дело не ограничивается. Сначала здесь разобьют автостоянку (грязь, мусор и радио «Шансон» в три часа ночи), потом рядом появится сарай, шиномонтажка, автомойка. Мы долго вели переговоры с этими предпринимателями, требовали разрешительную документацию в полном объеме, которой у них не было. Закончилось тем, что стоянку общими усилиями перенесли в другое место. Теперь мы хотим взять этот участок земли в аренду (без цели коммерческого использования) и благоустроить его, чтобы исключить любые попытки пристроить к нашему забору пивной ларек. Мы живем, не создавая никому проблем, и хотим, чтобы к нам относились так же.

Владимир Соловаров
Родился 18 декабря 1960 г.
Карьера: 1986-1993 гг. — ПО «Уралмаш», последняя должность — начальник бюро ВТФ «Уралмашэкспорт»; 1994-1996 гг. — ТОО «Экология-Инвест», директор по внешнеэкономической деятельности; 1996-2001 гг. — ОАО «Хромпик», арбитражный управляющий на период внешнего управления, конкурсный управляющий; 2000-2006 гг. — ЗАО «Русский Хром 1915», генеральный директор, председатель совета директоров; 2006-2010 гг. — управляющая компания «Урал­энергострой», директор по корпоративному развитию и программам; с февраля 2010 г. — Министерство международных и внешнеэкономических связей Свердловской области, заместитель министра.
Семейное положение: женат, есть сын.