«ЛСР. Недвижимость-Урал» начала редевелопмент цеха ЖБИ-завода

Застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» начал редевелопмент цеха ЖБИ-завода в Екатеринбурге — компания вышла на стройплощадку. За пять лет промзону превратят в жилой микрорайон на 230 тыс. кв. м. По словам управляющего компании Владимира Крицкого, проект обойдется в 7 млрд руб., в основном это средства дольщиков. Но если Минфин РФ с 2015 г. свернет долевку, сэкономить на покупке квартиры им не удастся.

Для начала редевелопмента промплощадки бывшего шестого цеха завода ЖБИ руководству «ЛСР. Недвижимость-Урал» потребовалось 1,5 года. Чтобы поменять назначение участка в 12 га, пришлось разработать проект планировки, дважды пройти с ним публичные слушания и получить одобрение гордумы, затем — подготовить проектную и рабочую документацию. «Долго,  признает г-н Крицкий. — Зато процедура четко прописана в Градостроительном кодексе, и она понятна. Больше таких промышленных заначек земли у нас нет. До 2018 г. компания будет загружена работой, а чтобы строить дальше, понадобятся новые участки: будем биться за них на каждом аукционе».

Зачем было проходить длительные согласования? Можно было строить на промплощадке комплексы апартаментов, например. Многие застройщики так делают.

— Мы апартаменты не строим принципиально. В законодательстве сегодня нет четкого определения такого вида недвижимости. А ЛСР — компания публичная. И все, что мы выводим на рынок, должно полностью соответствовать требованиям закона.

Сложно изменить целевое назначение площадки? И насколько это дорого?

— Это просто долго. Порядок прописан: все начинается с разработки проекта планировки той зоны, где вместо промышленных зданий появится жилье. Потом он проходит публичные слушания, получает одобрение. После — проект должна утвердить гордума. Потом — изменение территориальной зоны участка. Это снова публичные слушания и утверждение гордумой. И только потом начинается разработка проектной, рабочей документации, можно получать все необходимые разрешения и осваивать площадку — сносить промсооружения, разговаривать с сетевиками, чтобы обеспечить участок необходимыми ресурсами. Площадку бывшего шестого цеха завода ЖБИ мы 1,5 года переводили в категорию, пригодную для жилой застройки. В принципе, процедура внятная. Плохо одно: невозможно проводить все публичные слушания сразу. Два круга получается. Но другого выхода нет.

Почему заводы не стремятся выносить производство за пределы города? На этом ведь им можно заработать, если продавать землю под жилье.

— Если предприятие само занимается девелопментом, то почему бы нет — оно, и правда, может застраивать свои площадки. Закон этого не запрещает — необязательно привлекать стороннего застройщика. Но у производственников слишком много других проблем — текучку никто не отменял. И на строительство надо искать дополнительные деньги — основную часть средств заводы вкладывают именно в производство, это логично. Исключения есть — УГМК, например, помимо основного бизнеса занимается строительством.

Но если посмотреть, редевелопмент в Екатеринбурге идет уже давно: вместо фабрики «Уралобувь» строится ЖК, на месте завода ОЦМ тоже будет жилье, казармы с ул. Московской вынесли — там появятся многоквартирные дома. Во всех крупных городах страны этот процесс идет. Всем ясно: заводам находиться в центре мегаполисов нет интереса. Во-первых, логистику проще организовать, если вынести производство на окраину, подъездные пути проложить по объездным дорогам. Во-вторых, земля обретает совсем другую стоимость, когда на ней появляется жилье. Ну, и платить налоги с площадки, которая простаивает, невыгодно — у нас, например, шестой цех завода ЖБИ с конца 1990-х гг. стоял заброшенным. А выкладывать деньги на налоги приходилось.

Вы вышли на стройплощадку. Когда планируете возвести жилье?

— По планам, должны уложиться в пятилетку — к 2018 г. хотим закончить строительство 230 тыс. кв. м. Будет две очереди: первая на 170 тыс. квадратов, вторая — на 60 тыс. Застроим микрорайон 25-этажками эконом-класса. Спрос на такое жилье на ЖБИ есть — там его давно не строили.

Плюсом хотим решить вопрос с шарташским каменно-щебеночным карьером. У компании, которая добывала там щебень, лицензии закончились. Запасы, которые были разведаны, исчерпаны. Хотя в карьере до сих пор звучат взрывы — добывают гранит, который после дробят на щебень. Довольно, я считаю. Карьер нужно рекультивировать — затопить, сделать на его месте пруд, облагородить берега. Можно сделать интересную зону отдыха — по типу такой, что действует у отеля Ramada. Сейчас занимаемся этим, ведем переговоры. Думаю, в этом году удастся сдвинуть это дело.

Рекультитивировать карьер будет ЛСР на свои деньги?

— Почему? Те, кто добывал там щебень, достаточно заработали. Теперь они спокойно могут сделать рекультивацию и уйти работать на новое место.

У вашей компании есть подобные промплощадки, которые можно пустить в дело?

— Нет. Все остальные участки мы покупали на аукционах. В позапрошлом году приобрели площадку в 12 га в микрорайоне Компрессорный, летом начнем там строить жилой квартал — тоже на 230 тыс. кв. м. До 2018 г. задел земли есть, чтобы работать с полной загрузкой. А после — опять нужна будет земля. Причем ее нужно покупать уже сейчас. Так что в этом году мы будем участвовать во всех земельных торгах.

Город и область договорились каждый год отторговывать по 20-30 га в Екатеринбурге.

— Этого мало.

Тем, кому мало, — предлагают идти к крупным частным собственникам земли и просить ее в аренду.

— Такой посыл не совсем правильный. Я, например, не понимаю, что мешает выставить на торги землю в поселке Медный. Мы бы с удовольствием поучаствовали. Уже давно можно было эти площадки отторговать — территория понятна, порядок ее освоения — тоже. Сети там будут, когда у площадок появятся владельцы. Понятно, что как только эти земли поступят на торги, будет битва! Мы к ней готовы.

С этого года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками. Проекты на ЖБИ и на Компрессорном вы начали уже по новым правилам?

— Да, причем проект на ЖБИ уже застрахован. Там емкость порядка 7 млрд руб. — и основное финансирование будет как раз за счет дольщиков. Мы работаем с серьезной страховой компанией — питерской СК «Факел». Так что проблем с новыми правилами у нас нет.

Но федеральный Минстрой намерен с 2015 г. долевку свернуть. Чтобы покупатели на этапе котлована платили только задаток — 10% от стоимости квартиры. А застройщик строил бы на банковские деньги. Если это предложение пройдет, что будете делать?

— Привлекать финансирование в банках и других кредитных структурах. В мире такие схемы работают — когда застройщики не имеют никаких дел с дольщиками, продают уже готовое жилье. Но надо понимать, что для покупателя такие квартиры намного дороже, чем на стадии котлована. Плюс мелкие компании не смогут работать: кредитов в банках им не взять. Банки работают с теми, у кого большой объем оборотных средств, масса объектов в строительстве, есть хорошие залоги.

Эта инициатива хороша или плоха для рынка?

— С одной стороны, это хорошо: обманутые дольщики появляются там, где мелкий застройщик взял на себя непомерные обязательства и схватился за крупный объект. А с другой стороны, конкуренции станет меньше. Это на пользу рынку никогда не шло. Но пока предложение Минфина только разрабатывается. Пространство для маневра еще есть.