Мечтайте об ипотеке по 8,9%, но готовьтесь к 11%

В конце марта «Деловой квартал» провел круглый стол с застройщиками, риелторами и представителями банков. Начало дискуссии читайте здесь.

Екатеринбургские застройщики не боятся демографической ямы

Долгое время главными покупателями на рынке жилья были люди, рожденные в 1970-х — 80-х, массовый запрос формировала молодежь. Однако рынок меняется. Россия вступила в период демографического спада, в активную жизнь вступает малочисленное поколение 90-х годов. По словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, массовый спрос на жилье начинают формировать те, кто улучшает жилищные условия, и этот тренд будет усиливаться. Каков портрет покупателя квартир в массовом сегменте сейчас? Кто, по мнению застройщиков, будет формировать спрос на жилье в перспективе 10 лет, и на какое жилье?

Иван Завьялов, руководитель офиса «Исеть» группы компаний «Новосёл»:

— В Екатеринбурге хорошая демографическая ситуация. Крупные города притягивают людей — это тренд. К нам едет огромное количество жителей Свердловской и других областей.

Востребованы однокомнатные квартиры до 3 млн руб., двухкомнатные квартиры и «евродвушки» площадью 50-70 кв. м и стоимостью до 4-5 млн руб. Костяк покупателей сегодня — молодые семьи. Думаю, в перспективе пяти лет он не изменится, если не произойдет потрясений в экономике страны.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— Как только ипотечная ставка снизится до уровня 8% годовых, мы, вероятно, массово увидим совсем других клиентов: многодетные семьи, квалифицированные рабочие, учителя, врачи, воспитатели детских садов, которые сейчас даже не мечтают о расширении и улучшении жилплощади.

Алена Зиновьева, региональный директор банка «Дельта Кредит»:

— Портрет покупателя недвижимости меняется: 2018 год показал, что наш клиент молодеет. Доля ипотечных заемщиков в возрасте 20-25 лет на первичном рынке выросла почти вдвое. В 1,5 раза увеличилось число клиентов категории «45+». Очевидно, это связано с пенсионной реформой: люди задумываются о будущем, инвестируют в квартиры или спешат улучшить жилищные условия.

Вячеслав Батаков, директор по продукту группы компаний «Атлас Девелопмент»:

— На мой взгляд, покупка квартиры с расчетом, что она обеспечит тебя на пенсии — показатель недостаточной финансовой грамотности. Люди верят, что получат прибавку к пенсии в 15 тыс. руб. Но это пассив, а не актив. Достаточно суммировать все затраты на ремонт и мебель, налоги, чтобы понять: скорее всего, эта «инвестиция» не принесет доходности.

Илона Соболева, президент УПН:

— Старшее поколение покупает квартиры не столько с целью обогащения, сколько стремясь сохранить то, что есть — у них богатый опыт потерь. Будем откровенны, категория людей предпенсионного возраста никогда не делала погоды на рынке недвижимости. Даже если банки пересмотрят отношение к возрастным заемщикам, начнут активнее вовлекать их в ипотечное кредитование, ситуация особенно не изменится. В то же время родители часто покупают квартиры взрослым детям или выступают поручителями.

Основной пул покупателей квартир — пары среднего возраста, работающие, с 1-2 детьми.

Во многих странах в молодежной среде утверждается тренд на отказ от собственного жилья в пользу арендованного. Возможно, в долгосрочной перспективе и в России вырастет количество людей с такой позицией, особенно в городах-миллионниках. 

Вячеслав Батаков:

— Коллеги за рубежом обсуждают, что со временем государства вообще исчезнут, будут города-государства. Молодежь не хочет жить на периферии и тянется в центр, будь то Нью-Йорк или Сингапур. Население Екатеринбурга точно будет расти за счет мигрантов, не только студентов из глубинки, поступающих в университеты, но и высококлассных специалистов. Город уже притягивает 30-40-летних людей из других городов с хорошей квалификацией и повышенными требованиями к качеству жилья. 

Кстати, мы были удивлены, когда квартиры в iTower начали покупать молодые люди, представители поколения Z. Причем, они часто отдают предпочтение большим многокомнатным квартирам.

Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»:

— Типичный портрет покупателя квартиры в «ЮИТ Уралстрой» — это люди 35-40 лет, улучшающие жилищные условия. Как правило, это жители того же района, где ведется строительство. Есть особенности: на Эльмаше и Уралмаше доля местных покупателей составляет почти 90%, в районе Автовокзала — около 60%.

По проектам нашей компании в Верхней Пышме (ЖК «Рифей» и ЖК «Балтым-Парк») видим высокий спрос на большие квартиры, в том числе со стороны жителей Екатеринбурга.

Смиритесь с ипотекой от 10%

В январе банки в очередной раз подняли ставку по ипотеке. Большинству покупателей жилья сегодня приходится морально и материально готовиться к ставке от 10%. В то же время в нацпроекте «Жилье и городская среда» ожидаемый средний уровень стоимости ипотечного финансирования зафиксирован на конец 2019 года на уровне 8,9%. Верят ли банкиры и застройщики в реальность такого прогноза?

Евгений Шитиков, директор по созданию розничных продуктов УБРиР:

— Сейчас среднерыночная ставка по ипотеке составляет ок. 10,2%. Снизится ли она к концу года до 8,9%? Маловероятно. Пока предпосылок для этого нет. Без серьезных изменений в экономике или с точки зрения ключевой ставки ее размер сохранится на текущем уровне. Некоторое снижение возможно, если государство запустит специальные программы. Вряд ли оно будет финансировать весь рынок, скорее всего, поддержит определенные сегменты, например, молодые семьи с детьми. Аналитики УБРиР допускают возможность незначительного (от 0,25 до 0,5 п.п.) снижения ключевой ставки к концу года и, как следствие, корректировку средней ипотечной ставки.

Алена Зиновьева:

— В прошлом году ЦБ РФ дважды поднимал ключевую ставку: в сентябре и декабре, оба раза на 0,25%. Тем не менее, ставки по кредитам значительно выросли. В декабре наш банк выдавал ипотеку в среднем по ставке 9,66%, в январе — 9,87%. Думаю, второй квартал мы закроем со ставкой на уровне 10%, даже 10,5-10,7%. Стоимость фондирования остается высокой. Поэтому говорить о снижении ипотечной ставки до 8,9% не приходится. Остается надеяться на субсидирование.

Но пока нет инструментов, способствующих снижению стоимости кредитов. По прогнозам аналитиков нашего банка, к концу года ставка по ипотеке составит 9,9-10%.

2018 год был для нас очень успешным: мы приросли по объему ипотеки на 29%. Соглашусь с Русланом, 2019 год хороший и стабильный, мы ожидаем роста ипотечного портфеля в районе 15%.

Вячеслав Батаков:

— Мы еще не запустили продажи в новом проекте («Парк столиц»), а в ЖК iTower сделки с ипотекой составляют менее 50%. В масс-маркете ее доля выше — 60-70%. Наши клиенты чаще прибегают к рассрочке.

В нашей стране нет ипотеки без первоначального взноса, поэтому рынок жилья теряет массу потенциальных покупателей. Необходима экономическая модель, которая позволит брать ипотеку, например, людям со стабильной работой и хорошей зарплатой. Мы видим парадоксальную ситуацию: купить машину без первоначального взноса можно, а квартиру нельзя.

Сейчас власти рассматривают вопрос о создании специальных банковских вкладов для накопления первоначального взноса на ипотеку. Идея такова: покупатель выбирает объект недвижимости и открывает специальный вклад в банке. Пока дом строится, деньги копятся. При открытии вклада банк будет обязан выплачивать по нему повышенные проценты, а после определенного договором срока или накопления 20% от стоимости квартиры — выдать клиенту жилищный кредит со сниженной ставкой.

Я считаю, этот механизм может заработать. Выиграют все: застройщик гарантированно получит покупателя, банкир — вкладчика и заемщика, а клиент — лучшие финансовые условия и возможность приобретения квартиры в конкретном проекте. Но пока правила не ясны. 

Руслан Музафаров:

— Я считаю, что такой уровень 8,9% вполне достижим. Это подтверждает снижение ставки в марте. Ключевая ставка Центробанка зависит от политический ситуации в стране, и пока она остается на прежнем уровне. «Группа ЛСР» сделала шаг навстречу своим клиентам и объявила о скидках в 5% на большой пул квартир. Теперь можно не ждать до осени, а воспользоваться нашим предложением, ведь скидка 5% аналогична снизившейся на 2% ипотечной ставке за весь период кредита.

Иван Завьялов:

— Государство понимает, что стройка — двигатель экономики, от ее благополучия зависит еще порядка 20 и более смежных отраслей. В 2015 г. появилось субсидирование ипотечной ставки при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости, что привело к резкому всплеску спроса на новостройки. Полагаю, в случае негативного стечения обстоятельств в экономике страны или в сфере недвижимости власти примут подобные меры, чтобы стабилизировать ситуацию.

Ранее «Деловой квартал» обсуждал с застройщиками, «На каких условиях сохранили долевку» и приведут ли изменения в законодательстве к снижению качества жилых проектов — «Цены — вверх, качество — вниз? Что будет с рынком жилья после 2019 г. ПРОГНОЗЫ».