Металлургам не хватает торговых центров

Группа «Синара» выходит на девелоперский рынок. В конце 2004 г. она создала специальную компанию, которая будет реконструировать арену Центрального стадиона — АО «Центральный стадион». Совет директоров этой фирмы утвердил возведение вблизи спорткомплекса крупнейшего в центре города (50 тыс. кв. м) ТРЦ и объем инвестиций в проект. На место якорного арендатора претендует петербургская продуктовая сеть «Пятерочка» и французская — «Ашан».

нвестиции в реконструкцию арены и строительство новых объектов превышают, по словам Виктора Петрова, исполнительного директора АО «Центральный стадион», $140 млн. «Синара» планирует потратить как собственные, так и заемные средства.

АО «Центральный стадион» создали «Синара» (75% акций) и муниципалитет (25%). Городские власти в качестве уставного капитала отдали весь имущественный комплекс бывшего ЕМУП «Центральный стадион» (распоряжается территорией в 11 га). По плану компания должна реконструировать арену стадиона. Это обойдется «Синаре» более чем в $45 млн, которые окупятся через 20-30 лет. Виктор Петров: Это уникальный проект. До сих пор ни один такой объект в России не приносил прибыли, а наши акционеры хотят обратного.

Чтобы быстрее окупить вложения в реконструкцию, «Синара» на свободных площадях вблизи стадиона хочет построить несколько коммерческих объектов: гостиницу на 100 номеров (инвестиции $5,5-6 млн), спорткомплекс и трехэтажный торгово-развлекательный центр — $45-50 млн. Срок окупаемости ТРЦ составит около 3-3,5 лет. Однако финансовое обременение в виде реконструкции оттянет общую окупаемость всех объектов — до 6-8 лет. Как подчеркивает Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал-Гермес», окупаемость в регионах не превышает 4-6 лет. С учетом прогнозируемого падения цен аренды в ТЦ в ближайшие 3-5 лет сроки окупаемости могут еще более увеличиться, — говорит г-н Засухин.

Условно по классификации Urban Lanb Institute ТРЦ группы «Синара» попадает в формат регионального торгового центра. Типичная для этой категории общая площадь составляет 45 тыс. кв. м, но в ряде случаев может достигать 100 тыс. кв. м и более. Такие центры находятся в пределах 30-40 мин. транспортной доступности, количество посетителей — 150 тыс. чел. в день. Региональные торговые центры строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии площадью обычно не менее 5000 кв. м каждый.

Контроль над новым ТРЦ «Синара» планирует сохранить за собой. Возможно, мы продадим дешевые площади и развлекательную часть центра — малодоходные направления. Самые лакомые куски оставим себе, — пояснил г-н Петров. Он сообщил, что уже начались переговоры с потенциальными якорными арендаторами — «Ашаном» и «Пятерочкой»: До утверждения объекта в мэрии переговоры с обеими компаниями заморожены и ничего конкретного пока сказать нельзя. Выберем того, кто предложит наиболее интересные условия.

Сейчас в центральной части города, отмечает Александр Засухин, практически не осталось значительных площадей под строительство крупных ТЦ. Поэтому участок на Центральном стадионе может рассматриваться как достаточно перспективный. Как подчеркивает Игорь Заводовский, учредитель девелоперской компании «Малышева-73» (торговый центр «Купец» и «Гермес-Плаза»), хорошего местоположения для успешного бизнес-проекта мало: Сейчас на девелоперский рынок выходят все кому не лень. Но нужно развиваться концептуально, в понятном, логичном формате. Один торговый центр — ни рыба ни мясо. Только тиражирование проекта для крупного холдинга дает хорошие финансовые результаты. Подобным образом сейчас развивает свои ТРЦ компания «Кит-Кэпитал».

Сегодня в Екатеринбурге функционирует 12 торговых центров (согласно классификации комитета по товарному рынку администрации города, ТЦ должны иметь торговую площадь от 4000 кв. м, все остальные перей­дут в разряд торговых комплексов). Их суммарная торговая площадь составляет около 125 тыс. кв. м. По оценкам «Урал-Гермес», емкость рынка нашего мегаполиса по этому показателю к 2015 г. достигнет 400-470 тыс. кв. м.

Дмитрий Иванов
ivanov@apress.ru