Михаил Бимон: «Купив «мертвый» завод сейчас, через пару лет можно получить сверхдоход»

Банкротство заводов, продажа муниципального и госимущества промпредприятий для восполнения бюджетов может обернуться большой удачей девелоперов. Подешевевшие почти на половину, такие активы сейчас — выгодный объект инвестиций. Рентабельность проектов строительства жилой и офисной недвижимости на месте промзон может вновь, как в былые времена, составить 100% годовых.досье

Михаил Бимон
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Образование: инженер-механик по специальности «Подъемно-транспортное оборудование и робото-транспортные системы» (Ленинградский политехнический институт им. М.И. Калинина, ныне — СПбГТУ).
Карьера: с 1992 г. работает на рынке недвижимости; с 2002 г. — в корпорации «Петербургская Недвижимость», сначала — директор мониторингового центра, а с 2008 г. — директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» и директор корпорации по развитию.
Достижения: обладатель двух общественных премий «КАИССА» за личный вклад в развитие рынка недвижимости. (конкурс «КАИССА» ежегодно проводит Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области совместно с Российской Гильдией Риэлторов, в нем участвуют риэлторские и брокерские компании, показавшие лучшие результаты работы).

Основана в 1994 г. В 2007 г. преобразована в холдинг Setl Group. В него входят Setl City (девелопмент городских территорий), Setlprof (генподрядные работы), Setvill (девелопмент загородных территорий), Setl North Europe (строительство в Финляндии), Honvill (продажа комплектующих для строительства деревянных коттеджей), Praktis (брокеридж и консалтинг на рынке коммерческой недвижимости), Балтийская ипотечная корпорация и др. Общая площадь проектов Setl Group, находящихся в разных стадиях подготовки и реализации, около 3 млн кв. м. В их числе — проекты комплексного освоения территорий, бизнес-центры класса А, деловые кварталы и технопарки. Общая рыночная стоимость проектов холдинга оценивается более чем в $1 млрд.

На покупку завода уйдет около года

По мнению г-на Бимона, собственники промпредприятий с неэффективным использованием объектов недвижимости уже свыкаются с мыслью, что теперь затраты на содержание последних могут не покрываться доходом от деятельности завода и сдачи помещений в аренду. Число предложений промплощадок вот-вот резко вырастет, а у девелоперов появится большой выбор.

На что в первую очередь стоит обращать внимание, прицениваясь к предприятию?

— На то, какие мощности по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению у предприятия есть. Иначе может получиться, что потенциал площадки 10 куб. м воды в сутки и 500 кВт на освещение.

Как идет оценка предприятия? Какие аргументы использовать инвестору, чтобы заплатить как можно меньше?

— Самый эффективный метод оценки площадки и ее объектов — доходный: показать, что можно построить на этом участке, сколько это будет стоить, т. е. представить экономику проекта. Но нередко собственность бывает заложена в банках, есть необходимость перекладки инженерных сетей, рекультивации земли и т. д.

У таких заводов часто есть долги. И у разных инстанций регулярно возникают претензии. Даже после банкротства предприятия. Какие юридические риски стоит учитывать, совершая сделку?

— Учитывать необходимо все. Прежде всего — юридическую чистоту прав на объект, обязательства перед третьими лицами, градостроительную возможность редевелопмента территории. Экологические, инженерные, геологические, исторические и иные аспекты, влияющие на возможность реализации и стоимость проекта.

Насколько сейчас удачный период для проектов редевелопмента?

— Непосредственный процесс покупки предприятия — 6-18 месяцев. В этот период девелоперы могут проходить этап проектирования и согласования. Закапывать деньги в землю они начнут через год-полтора после того, как получат площадку. К тому времени рынок недвижимости уже успеет восстановиться.

Девелоперу выгодно взять собственника завода в партнеры

Проекты на заемные средства часто получаются нерентабельными. Михаил Бимон предлагает девелоперам договариваться с собственниками промплощадок о сотрудничестве в редевелопменте. Такой способ, убежден он, помогает избежать больших затрат на первоначальном этапе освоения большого участка.

Почему проекты редевелопмента на заемные деньги получаются неэффективными?

— Настоящая экономика появляется тогда, когда становится понятно, как здание впишется в рыночную среду. Банк ведь не дает 100% кредита. Надо вкладывать собст­венные средства — 30-40%. Допустим, по­строили бизнес-центр, достигли эффективной наполняемости в нем — 98%. Через какое-то время затраты на эксплуатацию объекта начинают резко возрастать (ремонт и модернизация инженерных сетей, помещений и т. д.). Если нет возможности финансировать эти затраты, остается два пути — либо понижать классность объекта и арендные ставки, либо продавать его. За восемь-десять лет относительно безоблачного существования (жизненный цикл бизнес-центра) собственнику необходимо рассчитаться за кредит и получить прибыль. Последнее не всегда удается. Если, к примеру, инвестор дал бы в долг под банковские проценты деньги, которые вложил в объект, то он смог бы заработать больше. Когда мы с заказчиками начинаем пересчитывать экономику проекта, исходя из реалий рынка, рентабельность в лучшем случае получается всего 4-6%. Приходится либо создавать новую концепцию развития объекта, либо перерабатывать старую.

А какой срок окупаемости и доходность можно считать эффективными?

— Сроки — в среднем восемь-двенадцать лет. Если меньше — скорее всего, земля или само здание достались почти даром. Проекты со сроком окупаемости более двенадцати лет инвесторы вряд ли будут рассматривать. Реальная доходность проекта до налоговых выплат — 17% годовых. Но сейчас все меняется. При покупке «мертвого» завода по минимальной цене рентабельность строительства на его месте, например, жилья вполне может приблизиться к 100%. Правда, нужно учитывать, что такой доход возможен через три-четыре года.

Привлечение собственника в проект сможет увеличить рентабельность?

— Конечно. Собственник может войти в проект, внося свою долю в виде земельного участка и того, что на нем есть. Эти инвестиции могут составлять от 10-15 до 60-70% стоимости проекта.

Представьте, например, была автобаза. Ничего ценного на площадке нет, но территория интересная. Ее можно оценить в 15-30% от стоимости проекта. Допустим, говорим о территории завода, который занимался высокоточными работами. Скажем, разрабатывал авионику для самолетов. То есть помещение легко переделать под офисы. Там нет сталепрокатных цехов, бесполезных площадей. Комплекс зданий в хорошем состоянии. Здесь доля собственника может вырасти за счет недвижимого имущества до 40-50%.

Есть подобный пример в Петербурге — завод «Россия» на берегу Невы, напротив Смольного. Производственный цех не поражал гигантоманией, и управляющая компания, пришедшая на объект, быстро сделала из него офисный центр.

А для девелопера что более предпочтительно — рассчитаться деньгами или взять собственника в долю?

— Деньги имеют стоимость во времени. Лучше сразу договориться о совместной доле. Тогда легче начинать освоение большого участка. Если говорить об эффективном девелопменте, то, конечно, проще выкупить обанкротившееся предприятие, стоимость которого минимальна.

Приведу пример сотрудничества собст­венника и девелопера. В Петербурге реализуют успешный проект «Парадный квартал», в рамках которого осуществили реновацию крупной территории в центре города с возведением жилых и офисных зданий общей площадью 256 тыс. кв. м. Когда-то на этой территории размещались объекты Мини­стерства обороны (МО): Академия тыла и транспорта, Военный университет связи и др. Сегодня один из ведущих девелоперов элитного домостроения города — ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» — создает на этой территории (10 га) первый фешенебельный квартал. Заказчиком проекта выступило МО. Корпорация участвует в вопросах перевода воинских частей на альтернативные участки на окраине города. Выиграло ли Мини­стерство обороны? Несомненно! А бизнес, в свою очередь, приобрел выгодную площадку для вложения инвестиций.

На месте заводов выгодно строить дорогое жилье

Получив земельный участок и комплекс зданий, девелопер должен решить, какая недвижимость здесь будет востребована. В переезд предприятия приходится вкладывать немалые средства, поэтому зачастую в проект входят офисы, жилье, инфраструктура и т. д. При этом недвижимость на таких площадках целесообразно возводить именно элитную, иначе проект будет экономически невыгоден, убежден Михаил Бимон.

Допустим, девелопер решил строить многофункциональный комплекс. Как правильно просчитать, на чем сделать акцент — на жилье или коммерческой недвижимости?

— Опыт петербургских проектов редевелопмента показывает, что наиболее эффективно на месте промплощадки строительст­во жилья. Логика простая — инвестиции отбиваются быстрее, а затраты на эксплуатацию дома ложатся на плечи жильцов. Бизнес-центр окупается дольше, и у него больше рисков — непонятно, будет ли объект востребован и по какой цене. Приведу пример. Setl City купил судостроительный завод «Редан» в 2006 г. Вывод завода с территории закончен. Административные корпуса сейчас сдают в аренду. По истечении договоров аренды (через год) здания освободят, а всю территорию (3,4 га) очистят от существующей застройки. К концу 2010 г. компания построит здесь шесть жилых зданий премиум-класса общей площадью 38 тыс. кв. м, объекты социальной инфраструктуры (магазины, кафе, детский сад), благоустроит территорию, оборудует набережную. Жилую функцию с сопутствующими объектами коммерческой инфраструктуры определили на основе анализа наиболее эффективного использования территории.

Еще один пример — «Набережная Европы» (девелопер — «Петербург-Сити»). Проект будут строить на месте российского научного центра «Прикладная химия». Решение о выводе предприятия приняли в 2003 г. Производство должно съехать с территории к 2010 г. Проект «Набережная Европы» будет включать в себя благоустроенный жилой квартал премиум-класса (100 тыс. кв. м), торговые комплексы, бизнес-центр класса А и Дворец танца. Окончательную концепцию еще не утвердили, равно как и соотношение площадей объектов различного функционального назначения.

В Екатеринбурге есть проект строительства таунхаусов на месте промпредприятия, в живописном месте — на берегу реки. Когда дома сдали, появилась информация, что земля под ними сильно заражена, а грунтовые воды отравлены. Это было несколько лет назад, но до сих пор в этих таунхаусах никто не живет.

— Такая ситуация возникла, скорее всего, из-за того, что позиционирование проекта было неправильным. В Петербурге, скажем, жилой квартал строили на месте свалки. Девелопер ликвидировал мусорный полигон, вывез старый грунт, провел многочисленные экологические экспертизы, результаты которых широко освещали СМИ. В итоге цены на жилье соответствовали среднерыночным, но сами квартиры были «большеваты» по площади, что снижало стоимость квадратного метра. Если бы инвестор сделал ставку на более компактное жилье, оно, вероятно, ушло бы быстрее, чем слишком просторные квартиры. Возможно, в примере, который вы привели, у застройщика были те же просчеты.

Комплексность проекта предполагает дополнительную инфраструктуру, которая часто ложится оброком на девелопера. Какой должна быть доля социальной недвижимости, чтобы не отражаться на экономике проекта?

— Не более 5-8%. Затраты на такую неэффективную недвижимость можно отыграть через повышение цен на жилье или коммерческую часть проекта, создав благоприятные условия проживания и повысив качественный статус проекта. Если такой недвижимости 10-12% — это уже сложнее. Школу девелоперы чаще передают муниципалитету, а дороги строят либо совместно с городом, либо в счет затрат на строительство дорог общего назначения пытаются получить дополнительные льготы.

мнение
Земля под ЖК «Бажовский» досталась нам бесплатно, рентабельность проекта составила 200%



Виктор Викин
экс-исполнительный директор «Компании № 7»:
— Когда наша компания пришла на шарико-подшипниковый завод, на ул. Шоферов уже была готова площадка для его переноса. Нам оставалось демонтировать все металлоконструкции и перевезти часть оборудования. Федеральное правительство выделяло деньги на переезд, но до завода они не доходили. К этому времени перед рабочими скопился долг по зарплате за три года. Социальная обстановка была напряженная. Мы постоянно разговаривали с начальниками цехов, постепенно рассчитывались с сотрудниками.
Площадка, которую мы получили, была полностью оснащена всеми ресурсами: много воды, тепла, их хватало и для будущего жилого района, и для объектов коммерческой недвижимости. Территория завода составляла 58 тыс. кв. м, здания строили во время войны, и они уже начали разрушаться. Когда шел дождь, цеха заливало водой, ее уровень наполовину покрывал станки. Мы решили не сносить все помещения сразу. Часть сдавали в аренду, за счет этой прибыли, а также за счет сдачи металлолома и организации стоянки мы полностью себя окупали.
Наши траты на снос достигли 300 млн руб., потом мы стали думать, какой проект выбрать, чтобы окупить наши расходы. Торговый центр отпал сразу же, поскольку он долго бы окупался. Решили строить жилье. Первый дом возвели посередине ул. Кузнечная на доход от аренды, затем придумали всю концепцию проекта в стиле сказов Бажова. Жилой комплекс назвали соответственно. Мы хотели сделать 300 тыс. кв. м, но построили 180 тыс. кв. м. Сейчас достраиваем последние дома. Можно сказать, проект завершен. Его рентабельность оказалась на уровне 200%, так как земля досталась нам бесплатно — завод находился в Управлении Федеральной службы по управлению госимуществом, и мы взяли ее в аренду.
На оформление документации у нас ушло 2,5 года. Поэтому сейчас, я думаю, инвесторам самое время начинать подготовку к проектам, если учесть вопросы по переходу права собст­венности, сносу, инфраструктуре, перекладке коммуникаций, обременениям, которые навяжет администрация. К середине 2010 г. начнется резкий спрос, и можно успеть с этими проектами.