«Много морально и физически устаревающих зданий». Что происходит на офисном рынке города?

Выбор свободных площадей в офисных центрах класса «А», «В+» и наиболее качественной части класса «В» в Екатеринбурге становится невелик, а возможности для торга — не так высоки, как ранее. При этом объекты низкого качества продолжают терять арендаторов. Как рассказал Urbk.ru аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев, площади топового сегмента («А», «В+») заполняются быстрее, чем более массовый класс «В», но темпы этого заполнения нестабильны. Происходит это за счет сделок с крупными, в том числе государственными, компаниями.

При отсутствии качественного развития рынка на протяжении последних восьми лет наиболее передовым остается малочисленный сегмент офисов классов «А» и «В+», по сути, того образца, в котором он вышел на рынок еще до 2012 года. Если ранее он был практически недоступен для малого бизнеса и заполнялся международными и федеральными компаниями, то на этапе санкционной экономики структура резидентов поменялась. Место международных компаний стали занимать российские госкомпании, а оставшиеся площади в условиях реального снижения арендных ставок стали более доступными для местного среднего и малого бизнеса, — констатирует Константин Октаев.

И добавляет: в начале 2019 г. на фоне стабилизировавшихся арендных ставок объем поглощения словно упирается в ограниченную емкость предложения. Рынок, который не предлагает принципиально нового продукта, может оказаться выключенным из дальнейшего процесса разделения труда в рамках российской межрегиональной конкуренции, полагает аналитик. Среди площадей класса «В», которые были крайне востребованы в начале десятилетия, на сегодняшний день уже высока доля морально и физически устаревающих зданий. Многие из них не обеспечивают достаточного уровня комфорта и управления. А среди заполненных в последние годы крупными компаниями офисных зданий класса «В+» немало построенных ими же для собственной эксплуатации. Это следствие того, что рынок не смог своевременно предложить им соответствующего по качеству продукта. 

Остается взглянуть на то, что рынок сможет предложить в ближайшие годы, скажем, федеральной компании, если будет принято гипотетическое решение об открытии крупного регионального офиса, говорит Константин Октаев. На сегодняшний день в стадии строительства находится 214 тыс. кв. м., но 65% из них — проблемное, замороженное строительство. Возведение объекта с расчетом на крупного арендатора — достаточно рискованный шаг, однако в ситуации назревающего дефицита качественных предложений наибольшая вероятность заполнения площадей остается у тех игроков, которые первыми и наиболее оперативно способны выйти на рынок с соответствующим продуктом. А любая крупная федеральная компания, вышедшая на рынок города, приводит с собой ресурс спроса на услуги более мелких компаний, которые также могут стать арендаторами офисных пространств. 

Будет ли оправдан риск девелоперского проекта возможностью нового этапа развития рынка? Пожалуй, это дело случая. Вопрос лишь в том, кому достанется этот случай, — резюмирует эксперт.

Как ранее писал DK.RU, рынок деловых центров в городе штормит уже несколько лет: деловая активность в Екатеринбурге снижается, а офисный фонд продолжал расти — в эксплуатацию вводились бизнес-центры, проекты которых были заложены пять-семь лет назад. В ситуации отсутствия устойчивой тенденции к росту реальных доходов населения, ресурсов для спроса на потребительские услуги недостаточно для уверенного развития рынка офисов, отмечали аналитики.