«Мы против демпинга, он роняет рынок». Алексей Клименко — о конкуренции БЦ в кризис

Первые месяцы текущего года позитивных изменений рынку коммерческой недвижимости пока не принесли. Однако опытные игроки не поддаются панике и сохраняют верность своим принципам. Ситуация ожидаемая, следовательно, управляемая, — считает Алексей Клименко, генеральный директор управляющей компании RED.

Алексей Викторович, как управляющая компания RED чувствует себя в непростых реалиях?

— В принципе, неплохо. За год-полтора на рынке коммерческой недвижимости только снижение арендной ставки достигло 30%, но есть простои, ротации, с учетом которых экономика проекта теряет еще больше — до 40%, даже до 50%. На объектах нашей компании сокращение доходности по всем показателям составило 10-15%, таким образом, мы закрыли 2015 год с меньшими потерями, чем понес рынок в целом. Благополучие бизнес-центра напрямую зависит от того, на какой стадии он вошел в кризис, и ключевым фактором является его заполняемость. Ведь привлекать арендаторов значительно сложнее, чем удерживать, особенно в условиях демпинга и превышения предложения над спросом. Поэтому экономическая ситуация ощутимее всего сказалась на объектах, которые находятся на стадии заполнения, таких, как БЦ «Президент».

Наш сегмент — недвижимость класса «А» — находится в зоне острой конкуренции: при наступлении кризиса первый порыв людей — переехать туда, где дешевле. В 2009 году мы это ощутили. Сейчас массового оттока арендаторов нет, были единичные случаи, но эти компании покинули нас в связи с закрытием филиалов, а не по причине выбора более бюджетной локации. В кризис всегда кто-то страдает, а кто-то выигрывает. Поэтому есть и обратная тенденция, ее формируют компании, начавшие активно развиваться два-три года назад и попавшие «в струю» импортозамещения. Сегодня они стали еще успешнее. Понимая, что ситуация на рынке недвижимости благоприятна для получения лучших условий за меньшие деньги, они переезжают в высококлассные офисы. В БЦ «Президент» зашло несколько таких игроков.

Вообще, бизнес-центры с грамотной концепцией, хорошо выстроенной системой управления, заполненные правильными арендаторами, пострадали и пострадают в кризис меньше всего.

В одном интервью вы упоминали, что за прошедшие два года УК RED сохранила 95% компаний-резидентов, при том, что существенного снижения ставок у вас не произошло. Как вам это удается?

— К хорошему быстро привыкаешь — это один из главных факторов, работающих в нашу пользу. Мы досконально изучили экономику: в среднем на арендные платежи приходится 5-10% расходов компании. Снижение ставки на 20% позволит сократить их на 1-2%. Проще говоря, руководитель оказывается перед выбором: стоит ли пересаживаться из Mercedes в Toyota при цене вопроса в 1%. Чаще всего, отдает предпочтение первому.

Офис в БЦ класса «А» — это удобство (центр города, теплый чистый паркинг и пр.), от которого не хочется отказываться. Кроме того, за 10 лет работы у УК RED сформировалась устойчивая репутация, нас многие знают и понимают разницу между нами и другими управляющими компаниями. В кризис мы провели оптимизацию, но этот процесс не коснулся сервисной составляющей — ключевого момента, который обеспечивает комфорт резидентов бизнес-центров. Более того, мы движемся по пути постоянного расширения и совершенствования сервисных технологий.

В декабре мы запустили на всех объектах «RED Cервис» — мобильное приложение, которое дает возможность резидентам отправлять заявки на обслуживание помещений с мобильных телефонов и других гаджетов в режиме онлайн. Этот ресурс позволил нам еще более улучшить оперативность исполнения заявок. К тому же, мы имеем постоянную обратную связь от арендаторов, используя «RED Сервис» в качестве современной книги отзывов и предложений. Таким образом, мы применили технический прогресс для наращивания сервисной составляющей. И сделали это первыми в Екатеринбурге. Скажу больше: компании, головные офисы которых находятся в Москве, с гордостью показывают столичным коллегам наше приложение. Несмотря на первенство, я считаю, что мы немного задержались с его созданием. Процесс подготовки занял более года. Погрузившись в этот проект, мы стремились сделать приложение все лучше и лучше, в таких случаях важно вовремя остановиться.

Группе компаний RED не впервой работать с инновациями. БЦ «Президент» — первый и пока единственный «зеленый» офисный объект на Урале, что подтверждено соответствующими сертификатами и наградами. «Зеленое» строительство требует больших инвестиций, чем обычное. Какие преимущества получают собственники и арендаторы?

— Разрабатывая концепцию «Президента» мы не преследовали задачи строительства «зеленого» объекта, просто взяли за основу требования, предъявляемые к бизнес-центрам класса «А» и выполнили их. Мы понимали, насколько важна роль инженерных систем, и не экономили на них. Когда появилась тенденция зеленого строительства, оценочную шкалу для офисных зданий сформировали на основе лучшего в сегменте, а это класс «А».

В процессе строительства привнесение «зеленых» технологий не влечет за собой глобального удорожания. Тем не менее, естественное желание инвесторов — снизить стоимость строительства. Конечно, нам приходится прилагать усилия, чтобы прогрессивные решения, не вычеркивались. Мы объясняем, что они влияют не только на микроклимат в помещениях, но и дают эффект снижения затрат в процессе эксплуатации. Так, автоматизация инженерных систем, на которой, как правило, все экономят, позволит сократить энергопотребление на 30%. Только представьте: за 50 лет можно сэкономить стоимость целого здания!

Мы мыслим именно такими сроками. Выстраивание долговременной стратегию управления позволяет собственникам получать прибыль от объекта в течение всей жизни здания. Оно может простоять и 100 лет, требуя плановых и капитальных ремонтов. Это колоссальные расходы, и обычно люди к ним не готовы. Велика вероятность того, что объект «посыплется», а заниматься им будет некому и не на что. Понятная перспектива на 30-50 лет и дальше позволяет планировать расходы и доходы. У БЦ «Президент» единый собственник, и он выбрал долгосрочную, а не спекулятивную стратегию управления. К сожалению, пока это редкость, на нашем рынке преобладает спекулятивный девелопмент. В этих условиях шансы на то, что «Президент» останется уникальным в своем роде объектом, весьма высоки. С точки зрения развития рынка, города это не слишком хорошо, зато мы вне конкуренции.

Каков ваш прогноз для рынка коммерческой недвижимости на этот год, и каковы планы УК RED?

— Я мыслю позитивно, чтобы притягивать хорошее. Предпосылок к дальнейшему падению рынка пока нет, сохраняется надежда на то, что к середине года наметятся положительные изменения. В план на 2016 год мы даже заложили небольшой рост — на 5%. Хотя и план «Б», стресс-сценарий, компанией разработан.

В отношении существующих арендаторов мы будем придерживаться стратегии на удержание. При снижении ставок мы поддерживаем докризисный уровень и объем сервисов. Конечно, неся при этом дополнительные затраты. Но мы честны по отношению к компаниям нас выбравшим и, безусловно, настроены на диалог с арендаторами.

В фокусе особого внимания УК RED — бизнес-центр «Президент». Перед нами стоит задача увеличить объем сданных в аренду площадей до 90%. Если объект заполнен на 100%, значит, он заполнен дешево, — таково мое мнение. Всегда должны быть вакантные места, должен идти процесс ротации. Чтобы выполнить план, нам надо «подрасти» на 20-25%. Сейчас мы проводим переговоры с достаточно большим количеством потенциальных арендаторов.

БЦ «Президент» будет качественно развиваться: мы думаем о создании зон общения на открытом воздухе (несмотря на непредсказуемость уральской погоды), чтобы арендаторы могли выйти, посмотреть на панораму города. Подобную летнюю террасу мы сделали в БЦ «Сенат», и она очень популярна.

Будет ли дальнейшее снижение ставок на рынке коммерческой недвижимости?

— На рынке да, у нас — нет. УК RED чувствует себя достаточно уверенно, чтобы не демпинговать. Мы против демпинга, он роняет рынок.