На рынке складской недвижимости растет дефицит

 

Отраслевые эксперты отмечают, что новые мощности не покроют существующего на рынке дефицита, так как основная часть объектов запускается под конкретного арендатора или для удовлетворения собственных потребностей производственных или торговых компаний. Более того, дефицит может усилиться ­– инвесторы не готовы вкладывать средства в строительство высококлассных складов из-за небольшой маржи и длинных сроков окупаемости. По прогнозам аналитиков, нехватка складов в данном сегменте повлечет за собой рост арендных ставок на уровне 20%.

 

 

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга начинает оживать. По данным Администрации города, в 2011 году запланировано ввести в эксплуатацию около 71,5 тыс м.кв. складских помещений (в прошлом году было запущено 44 тыс кв.м., а в 2009 году – 0 метров). Как сообщила главный специалист комитета по товарному рынку администрации Наталья Райская, в марте-апреле девелоперская компания «Фэнстер-АГ» сдаст комплекс «Малахит» (общая площадь 30 тыс м. кв., складская –18,5 тыс м. кв.). Еще 40 тыс м. кв. класса А дополнительно появится в терминале «Чкаловский» в ноябре, около 10 тыс м. кв. планирует запустить группа компаний «Бэст» в комплексе «Дельта» (класс А). Также около 3 тыс м. кв. введет «Гулливер».

 

По словам генерального директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, в классе А и В в регионе работает всего около 500 тыс кв. м. складских комплексов. Потребность в складах класса А и В достигает сегодня порядка 100-150 тыс кв.м. А емкость рынка в данном сегменте на более длительную перспективу Засухин оценивает в 1 млн 200 тыс кв.м. Отраслевые эксперты отмечают, что новые мощности не в состоянии полностью покрыть существующий в уральской столице дефицит качественных складов.

 

«Объекты, которые будут введены в этом году – это капля в море. Думаю, что арендаторы там появятся сразу или в течение пары месяцев. Если исходить из того, что крупный пользователь берет в эксплуатацию большие объемы качественных складских площадей – 7-10 тыс м.кв., то получается, что новые мощности предназначены для 7-10 крупных ритейлеров или логистов», – считает генеральный директор ритэйл-парка Оборонснабсбыт Игорь Суханов.

 

Еще одна причина, по которой новые мощности не покроют нехватку складов в сегменте А и В класса заключается в том, что основная часть новых площадей вводится либо под конкретного, заранее определенного пользователя (в первую очередь для крупных логистических операторов и производителей), либо для удовлетворения собственных потребностей. В частности, сообщила г-жа Райская, для себя реализуют проекты «Фэнстер-АГ» и группа «Бэст». Г-жа Райская отмечает, что речь идет о проектах, которые были приостановлены в период кризиса. Абсолютно новых проектов, разработанных в посткризисный период, на свободном рынке нет.

 

 

При реализации и планировании новые складских проектов компании сталкиваются с двумя основными трудностями: отсутствие заинтересованного инвестора, готового вложить длинные деньги. Инвестор сегодня предпочитает сидеть в более консервативных инструментах, с гарантированной доходностью. Строительство складских терминалов класса А и В+, это капиталоемкие проекты, хоть и не самые высокорискованные. Генеральный директор «Оборонснабсбыт», отмечает, что сроки их окупаемости несколько увеличились.

 

«Если раньше, речь шла о 7 годах, то теперь нужно рассчитывать, что инвестиции вернуться в срок от 10 лет и больше. Длинные деньги стоят очень дорого, арендные ставки еще не вернулись к докризисным показателям (в период кризиса они упали в 2-3 раза), поэтому инвестор очень аккуратно оценивает эффективность вложений. Если раньше, до кризиса, можно было подготовить бизнес- план и найти инвестора за 3 месяца, сейчас эти сроки возросли до года», – говорит Игорь Суханов.

 

Вторая проблема для вывода на рынок новых объектов – отсутствие у девелоперов, земельного банка. Подходящих участков на рынке немного: а те из них, которые имеют хорошую локацию, подъездные пути и инфраструктуру чаще перепрофилируются под другую коммерческую недвижимость, с более высокой доходностью, отмечает эксперт.

 

С ним согласен руководитель проекта строительства логистического терминала «Чкаловский» (ИК RED) Сергей Грехов. Он отмечает, что ряд произошедших на строительном рынке изменений повышают расходы на строительство. Проекты, которые были сданы в последнее время, или уже планируются к вводу в эксплуатацию, были начаты до 2008 года, когда в силу вступил федеральный закон, предусматривающий серьезное повышение затрат на техприсоединение для застройщика (инвестора).

 

«Из-за этого сметные расходы увеличиваются многократно, поэтому все новые проекты будут значительно дороже, чем те, что начинались 4 года назад. Так, только за получение 1 мВТ мощности нужно заплатить 17 млн рублей. Плюс расходы на канализование и водоотведение. Кроме того, в прошлом году была повышена кадастровая стоимость земли», – говорит Грехов. Он отмечает, что рост расходов неизбежно будет заложен в стоимость арендной платы.

 

 

На данный момент в Екатеринбурге наблюдается рост ставок аренды на склады класса «А» и «В». Сейчас за квадратный метр просят от 85 до 110 у.е. с НДС. В 2009 году ставка triple net составляла от $55-88 за м. кв. Александр Засухин напоминает, что докризисная ставка, была в полтора-два раза выше, чем в кризис. Это означает, что стоимость аренды сегодня еще не вернулась к прежним параметрам, а значит, имеет перспективы роста. Эксперт отмечает, что в кризис не было такого количества крупных арендаторов, которые были готовы заходить в объекты и брать сразу большие площади. Сейчас спрос вырос и одним из катализаторов роста является развитие рынка логистических услуг.

 

Эксперты прогнозируют, что дефицит высококлассных складских площадей спровоцирует рост арендных ставок в текущем году как минимум на 10-12% – то есть на уровень инфляции. Впрочем, некоторые участники рынка озвучивают менее оптимистичные прогнозы.

 

«Мне кажется, что коррекция ставок может быть чуть больше уровня инфляции. Возможно около 20%. В цену будут заложены еще около 7-8%, которыми управляющие компании попытаются покрыть потери прошлых периодов», – говорит г-н Суханов.

 

 

Участники рынка недвижимости говорят о том, что в рост пошли и менее дефицитные позиции. Как сообщил президент РС Центр недвижимости «МАН» Николай Савин, в последнее время было начато несколько небольших проектов по запуску складов в классе D и неклассифицируемых объектов.

 

«Это небольшие площади на промышленных территориях, уже застроенных складами. Проекты есть разные: есть теплые и холодные склады, но в интересных местах, неподалеку от магистралей, на охраняемой территории. Я бы сказал, что сегодня очень актуальна формула: «чем хуже склад, тем выше доходность». Получается, что «железяки» с минимальными затратами очень быстро находят своего клиента и окупаются в минимальный срок», – говорит Николай Савин.

 

Стоит отметить, что объем оптового оборота в Екатеринбурге за 2010 год составил 144,36 млрд рублей. Это на 41,1% больше, чем в 2009 году. Специалисты сходятся во мнении, что рынок будет расти, хотя и не такими темпами как хотелось бы. Оптимальным вариантом опрошенные специалисты называют введение около 100-150 тыс кв. м. площадей в год, что соответствовало бы темпам появления арендаторов.