«Надо перестать плеваться ядом». Девелоперы города — о стройках, рынке и ценах / ПРОГНОЗЫ

На рынке жилья Екатеринбурга в этом году стали заметны позитивные изменения. Как рассказал на Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости, объем квартир в стадии строительства на сегодня составляет порядка 2 млн кв. м. — это, по словам эксперта, достаточно большая цифра, которая соответствует текущим возможностям и потребностям рынка. 

При этом если в 2016 г. в городе было довольно много остановленных строек — из-за проблем или замороженных по инициативе застройщика, то в этом году показатель быстро сокращается. Пока объем метров в стадии строительства на 10% меньше, чем в прошлом году, но по итогам 2017 г. показатель, по расчетам аналитиков, превысит цифры 2016 г. либо будет на их уровне.  

Кроме того впервые за много лет мы фиксируем рост числа вывода новых проектов на рынок. В предыдущие годы наблюдалось достаточно серьезное сокращение, начинали строить гораздо меньше жилья, чем продавали. В этом году объем выведенных проектов будет на уровне продаж предыдущего года, — говорит г-н Хорьков. 

И продолжает: в этом году также наконец-то стабилизировалась структура предложения жилья — перекос в сторону малогабаритных объектов уже не столь велик, как прежде. Доля студий в общем объеме рынка не растет, зафиксировавшись на уровне 13-14%,  еще около 39% — однушки.  

Небольшого жилья по-прежнему много, здесь основной объем продаж, но, по нашим прогнозам, в следующие 3-5 лет рынок постепенно трансформируется и найдет более гармоничный баланс, — считает аналитик. 

Если же рассматривать предложение с точки зрения качественных классов, на рынке города наблюдается важный момент: растет доля комфорт-класса. Если в 2015 г. таких квартир было около 30%, сейчас их почти 40%. 

По мнению г-на Хорькова, это хорошая для рынка тенденция, которая показывает его возможности, качественую трансформацию. Во многом это связано с тем, что рынок в последние два года развернулся в сторону центра: долгие годы он рос за счет окраин, сейчас же увеличивается количество проектов в сложившихся районах. Это делает рынок более устойчивым и гармоничным, считает эксперт.

Известно также, что в этом году в Екатеринбурге выросли продажи жилья — и на первичном рынке, и на вторичке (на 17% и 13% соответственно). Определяющим фактором увеличения показателя стала ипотека, снижение ставок. Также предложение на рынке адаптировалось под потребности и реальные возможности покупателей. 

Свою роль сыграли и маркетинговые войны: застройщики были активны в этом плане, предлагали и скидки, и особые условия. При этом цены на вторичке заметно снизились от пиковых показателей, а стоимость метра в новостройках практически не изменились.  

Есть мнения, что затраты девелоперов в следующем году вырастут, себестоимость строительства жилья увеличится, и это приведет к росту цен. Мы придерживаемся более умеренного прогноза: избыточное предложение и высокая конкуренция не позволят застройщикам переложить возросшие затраты на покупателей. Цены будут расти медленно — на уровне инфляции или чуть выше. Рынок же сохранится активным, число сделок будет на текущем уровне или чуть выше, — резюмирует Михаил Хорьков. 

 

Сами участники рынка также озвучили ряд прогнозов — как на ближайшую перспективу, так и на среднесрочную и дальносрочную. В одном солидарны: застройщики будут вынужденно укрупняться.

Геннадий Черных, директор PRINZIP: 

— В ближайшие три года существенных изменений стоимости жилья и спроса не произойдет. Несмотря на то, что доходы населения падают, это компенсируется льготной ипотекой, и мы в этом году видели, как это подстегнуло спрос. Что касается законодательных инициатив, которые будут применяться со следующего года, то те дополнительные проценты, что станет платить застройщик, компенсируются существенным падением стоимости земельных участков, которая сегодня раздута. 

Также будет происходить укрупнение участников рынка. В течение ближайших трех лет укрупняться будут существующие компании, плюс придут новые игроки — серьезные финансово-промышленные группы (ФПГ), которые станут активно развивать девелоперское направление. Просто потому, что у них возможности организовать проектное финансирование будет гораздо больше. Сегодня многие ФПГ уже существуют на рынке девелопмента, у них есть такие направления, но главный интерес групп сосредоточен пока на сырье. Однако в перспективе мелкие и средние девелоперы заместятся,на рынке будут превалировать именно вертикально интегрированные холдинги и финансово-промышленные группы.

Владимир Крицкий, управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале:

— К сожалению, стройсфера подвержена очень серьезным изменениям законодательной базы: за три года в Градостроительный и Жилищный кодексы было внесено 170 изменений, каждый раз менялись правила игры. В этом году мы наблюдали сначала увеличение требований к уставному капиталу для организаций, которые хотят строить достаточно большие объемы жилья, дальше — 218-ФЗ, который внес измененяи в закон о долевом участии в строительстве и серьезно осложнит работу девелоперам в следующем году. И, наконец, правильный посыл президента: хорош баловаться с долевкой, потому что дольщики доставили огромное количество проблем, так что давайте все переходите на проектное финансирование — три года вам сроку. 

Мы понимаем что обречены на переход на проектное финансирование, а долевка закрывается. Это потянет за собой изменение числа участников рынка, особенно в сфере девелопмента. Застройщики будут укрупняться, потому что ни один банк не даст кредит небольшой компании. Также мы испытаем проблему с подрядчиками. Уже сейчас мелкие игроки массово уходят с рынка, средние — в крайне сложной ситуации. Себестоимость же растет, а это особо тонко чувствуют именно подрядчики. Поэтому в следующем году каждая компания будет искать надежных подрядчиков, чтобы все проекты были реализованы.

А дальше все будет зависеть от участников рынка. У нас два выхода: либо мы выработаем общие правила игры и перестанем плеваться ядом друг в друга по принципу «ваша технология давно устарела». Если мы хотим работать на цивилизованном рынке, то должны выстраивать правила поведения, в том числе и этику взаимоотношений. Либо же мы разойдемся по разным углам, каждый установит свою политику, и тогда мы увидим хаотичный рынок, которым нас пугали со школьных времен: когда капитализм — это дикие условия, где человек человеку волк, и каждый думает, как бы сожрать другого. Если мы не сумеем договориться по основным правилам ведения бизнеса, и каждый будет демонстрировать свою агрессивную маркетинговую политику, тогда уж точно выживет сильнейший.

Если брать более отдаленную перспективу, то лет через 10-15 мы обречены на резкий темп роста объемов строительства. Не надо забывать, что срок эксплуатации хрущевок имеет ограниченный предел, и как бы государство ни старалось остановить или затянуть процесс реновации, от этого не уйти. Нужно действовать в интересах государства, ведь слишкой большой объем жилья придет в негодность в определенный период времени. Надо его заменить, переселить людей в нормальные условия, где они смогут жить безопасно. Так что резкого увеличения объема жилья точно не избежать.

Иван Кузнецов, глава Acons Group:

— У нас есть четкая уверенность, что на рынке в ближайшие три года произойдут разноплановые движения. С одной стороны, должно подешеветь вторичное жилье — сильнее, чем сейчас. С другой, — подорожать первичка. Этот тренд можно объяснить двумя причинами. Первая: себестоимость строительства растет, от этого не уйти. А кроме того на рынок выходит новое предложение, которое кардинально отличается от того, что есть на вторичке — по уровню сервиса и комфорта.  

Виктор Ананьев, директор по развитию НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»: 

— С одной стороны, застройщики будут становиться более крупными, но, что еще важнее, они должны становиться и более гибкими. Крупные и гибкие застройщики — это перспектива на ближайшие несколько лет. Я считаю, это хорошо и правильно для рынка. Еще один позитивный тренд: рынок становится более сложным, мы перестали конкурировать в абстрактных квадратных метрах, все серьезные игроки, власти и потребители уже говорят о качестве среды — и на уровне отделочных материалов в квартирах, и на уровне концепций кварталов. Это правильная тенденция, и я думаю, мы будем развиватся в этом направлении: например, начнется конкуренция проектов за узкую целевую аудиторию. Не просто тех, кто может себе позволить купить квадрат за энную сумму, а аудиторию в возрасте 25-40 лет с определенными характеристиками. Будут учитываться более индивидуальные, тонкие настройки. 

Если говорить о долгосрочной перспективе, то рынок недвижимости станет частью финансового, а потом — глобального финансового рынка. В мире этот процесс начался 25 лет назад, потом в 2007-2008 гг. произошло замедление, но определенный опыт так или иначе уже есть. Сейчас недвижимость в Екатеринбурге не является активом, который может торговаться и быть частью финансового рынка, но предпосылки к тому, чтобы это произошло, есть.