«Нас ждут пустые моллы». Алексей Мальцев — о закате эпохи торговых центров

Рынок коммерческой (прежде всего — торговой) недвижимости в ближайшее время ждет серьезная трансформация, уверен Алексей Мальцев, генеральный директор компании R.Management. И причины ее кроются не только в переизбытке предложения, падении покупательской способности или санкциях. О том, как изменившийся ритейл влияет на рынок торговых центров, — в колонке для DK.RU.

— Никто не будет отрицать: торговые центры существуют для ритейла и должны соответствовать его ожиданиям и требованиям. А характер торговли в последнее время серьезно меняется. Во-первых, ритейл начал менять собственную товарную матрицу, оптимизировать бизнес-процессы и лучше организовывать логистику. В результате современным торговым форматам все реже требуются большие торговые площади со складами и административными помещениями. 

Если лет пять назад самыми востребованными помещениями у продуктовой розницы были площадки в 1,5 тыс. м, то сейчас арендаторы выбирают помещения до 800 метров.

А покупатели все чаще предпочитают крупным продуктовым гипермаркетам магазины пошаговой доступности, расположенные друг от друга на расстоянии 500 м. Востребованность крупных площадей в торговых центрах неумолимо падает, а их аренда стремится к цене хороших складов.

Во-вторых, на мой взгляд, в ритейле наблюдается некий «кризис жанра»: на рынке присутствует столько торговых марок и товаров, что удивить чем-либо покупателя довольно сложно. Практически во всех торговых центрах имеется в наличии «джентльменский набор» арендаторов с одинаковой продукцией. А выхода новых операторов не предвидится: все, кто хотел, уже присутствует на уральском рынке.

Как следствие, торговые центры теряют свое основное идентификационное качество — привлекательность и уникальность шопинга.

В-третьих, современная торговля медленно, но верно уходит в онлайн. А что такое интернет-магазин? Это онлайн-площадка, продвижение и система доставки товара. Все. Торговые площади в этой цепочке отсутствуют. Конечно, это пока низкомаржинальный бизнес, и многие интернет-магазины не выдерживают конкуренции, но тренд очевиден: торговля и покупатели уходят в интернет. Это не прихоть и не мода, это логичный и неизбежный переход к новой реальности со своей торговлей, валютой и развлечениями.

Если сложить эти тренды, то получится, что торговый центр будущего — это сочетание системы продвижения товаров/услуг, онлайн-площадки и высокотехнологичного склада. Вся интернет-индустрия будет нацелена на организацию продаж, а логистика — на быструю доставку товара. По аналогии с существующими концепциями торговых центров, можно предположить, что будут создаваться и раскручиваться некие онлайн-платформы, к которым смогут присоединяться более мелкие магазины. Если обычный торговый центр собирает в одном здании несколько операторов, обеспечивая синергию, то онлайн-центр будет выступать своего рода агрегатором для более мелких интернет-магазинов. Такие идеи уже реализуются. Яркий пример — Яндекс-маркет. Соответственно, интерес таких продавцов сместится с торговых площадей в магазинах на склады.

Зачем платить высокую аренду за площадку в ТЦ, если все можно эффективно хранить на более дешевом складе с быстрой доставкой?

А теперь вопрос: что же будет с существующими торговыми центрами? Я думаю, их концепцию можно описать лозунгом «хлеба и зрелищ!». В офлайне останутся торговля продуктами питания, развлечения и сфера услуг. Плюс — шоу-румы, в которых будут размещаться выставочные образцы товаров. Все остальное уйдет в онлайн. Торговые центры превратятся в некие социальные пространства, которые будет все сложней и сложней монетизировать только за счет аренды. Менее удачные проекты превратятся в склады — по крайней мере, платить за них будут именно по прайсу складских помещений. 

Можно констатировать, что мы являемся свидетелями заката целой индустрии: торговые центры, которые когда-то росли как грибы после дождя, становятся ненужными. И отказываться от них начнут быстрее, чем мы этого ожидаем. Так что время пустых моллов не за горами.