«Наш рынок чуть-чуть пытаются придушить»: застройщики обсудили, к чему приведет 214-ФЗ

1 января 2017 г. вступит в силу новая редакция закона № 214-ФЗ. Самые критичные изменения в нем для застройщиков — требование к размеру уставного капитала и очередные (весомые) отчисления — на сей раз в фонд, который теоретически будет защищать дольщиков от потенциальных рисков. Кто и как будет строить жилье и есть ли будущее у долевки, обсудили эксперты рынка недвижимости на дискуссионном клубе, проведенном «Деловым кварталом».

Дискуссию открыл Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании PRINZIP-Недвижимость:

«На мой взгляд, новой редакцией государство пытается закрыть имеющиеся в 214-ФЗ пробелы: по сути, сегодня дольщики не защищены от последствий мошенничества или непрофессионализма в сфере жилищного строительства. В новой редакции предполагается создание некого стабфонда, который теоретически обезопасит людей от потенциальных рисков. Однако пока непонятны ни механизм его формирования, ни кто и как будет распоряжаться этими средствами».

По мнению г-на Батакова, требования к формированию уставного капитала — критический момент: по сути, эти деньги замораживаются. Другим принципиальным вопросом становятся продажи: их старт неминуемо откладывается:

«Если раньше, получив заветный документ о разрешении на строительство, я выходил из кабинета чиновника, поднимал трубку и говорил сотрудникам «продаем!», — то сейчас я смогу это сделать только через четыре месяца».

Коммерческий директор группы компаний PREMIER Олег Кучерук рассуждает о том, для чего был принят этот закон: «Целью законотворцев наверняка было сокращение числа обманутых дольщиков». Но, несмотря на благую задумку, многие вопросы остаются открытыми, особенно в переходный период, считает он:

«Представим небольшого застройщика, который не в состоянии сформировать уставной капитал с 1 января и не может договориться с банком или какой-то крупной структурой об участии в проекте. Что произойдет с уже запущенными этой компанией стройками, с привлеченными дольщиками? Очевидно, логика государства такова: рынок, сформированный крупными компаниями, будет безопасным. Наверное, со временем мы к этому придем, однако переходный этап, на мой взгляд, будет очень тяжелым».

Наличие «антипирамидного» эффекта через зависимость квадратного метра от уставного капитала в новой редакции закона отметил региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров:

«Новые инициативы 214-ФЗ направлены на честное финансирование: застройщики не должны перебрасывать средства с новых очередей на достройку старых».

Филипп Третьяков, заместитель генерального директора АО «РСГ-Акаде­мическое», считает разговоры о безопасности дольщиков неким красивым фасадом:

«Цель производимых изменений — укрупнение рынка. Совсем недавно мы стали свидетелями сделки десятилетия — объединения двух крупнейших застройщиков Московского региона. Схожие процессы в течение нескольких лет происходят в банковском секторе. Без участия крупного капитала строительные компании не смогут выполнить требования 214-ФЗ. Соответственно в перспективе в России останется некоторое количество крупных игроков из банковского сектора и несколько аффилированных с ними больших строительных компаний. Уделом маленьких застройщиков станет недвижимость класса «элит», например, дома в 15-20 тыс. кв. м, строить жилье в сегментах «эконом» и «комфорт» смогут только крупные игроки».

Открытым остается вопрос: кто захочет «подбирать» вставшие стройки? В увеличении их числа после вступления новой редакции 214-ФЗ в силу участники дискуссионного клуба не сомневаются.

«У каждого подобного объекта своя история, экономическая ситуация. Чем больше людей успели внести деньги, тем тяжелее будет финансовое бремя и тем сложнее будет «подбирать» эти стройки, — отмечает г-н Кучерук. — Государство создало механизм, исправно работающий при ликвидации банков, — систему страхования и фонд, из которого вкладчики получают компенсации. К сожалению, нашему рынку пока не предложили работающий механизм сохранения строительства, передачи объекта более сильным застройщикам, страховых выплат».

Напомним, что с прошлого года компании, использующие для строительства средства дольщиков, обязали страховать свою ответственность. Однако эффективность этого инструмента на практике (если стройка «встает», дольщики должны вернуть свои деньги через страховые компании) застройщики ставят под сомнение.

«Я не знаю ни одного прецедента, чтобы при остановке строительства исполнялись обязательства перед пострадавшими. Мы, застройщики, просто должны прийти в регистрационную палату с пакетом документов, в числе которых должен быть и страховой полис. Конечно, мы должны за это заплатить, причем, весьма серьезные деньги, которые в результате уходят в неизвестном направлении. Поэтому формирование государственного фонда застройщиков, в который мы будем отчислять те же самые суммы, минуя частные страховые компании, и из которого будут выделяться средства для компенсации потерь дольщиков при возникновении проблем, я расцениваю как позитивное изменение», — рассказал Олег Кучерук. 

Государство хочет защитить дольщиков, но кого защищать?

Сфера недвижимости в России зарегулирована, как ни одна другая. Правила игры постоянно меняются, становясь все более и более жесткими. Ни рынку, ни потребителям на пользу это не идет, убеждены участники дискуссии. Любые изменения, в том числе те, что начнут действовать с 1 января 2017 г., в конечном итоге приведут к увеличению стоимости квадратного метра: возможно, на начальном этапе застройщики возьмут на себя все эти издержки, однако через год-два переложат их на потребителя. Другое возможное последствие — смерть долевки.

«Каждый застройщик может достичь плановых показателей только при определенных темпах продаж, — отмечает Филипп Третьяков. — Сейчас обеспечить их становится весьма непросто: немногие готовы купить однокомнатную квартиру за 2 млн руб. на этапе котлована. Компаниям необходимо непрерывно финансировать строительство, в противном случае реализация проекта затормозится. Таким образом, получается замкнутый круг: с одной стороны, растут риски застройщиков, с другой, финансовая нагрузка, возникающая в результате изменений в законодательстве, ложится на плечи покупателя, и их риски тоже увеличиваются».

Все это, по мнению г-на Третьякова, может привести к исчезновению понятия «дольщик» и к повсеместному распространению продаж уже готового жилья.

С этим мнением согласился г-н Музафаров:

«Некоторым застройщикам станет выгоднее идти в проектное финансирование и продавать квартиры в готовых домах, чем работать с долевкой. Не все компании смогут выдержать жесткие требования 214-ФЗ: например, оперативно отвечать на объемные запросы всех контролирующих органов — налоговой, прокуратуры, УГСН и др.».

 

Но действующие игроки пока не готовы отказываться от дольщиков, выразил мнение большинства Олег Кучерук:

«У проекта жилых кварталов «Екатерининский парк», к реализации которого мы вот-вот приступим, есть мощные инвесторы. Тем не менее, мы рассчитываем на привлеченные средства дольщиков — 20-30% от общего объема».

Вячеслав Батаков подчеркивает: когда компания работает с дольщиками, у нее появляется возможность собрать срез мнений о проекте, чтобы обеспечить успешные продажи второй и последующих очередей: 

«Застройщикам очень важно слушать покупателя, в противном случае цена ошибки может быть очень высокой: представьте, компания в течение нескольких лет будет строить большой комплекс или микрорайон, а потом люди по каким-то причинам в него не поедут. Квартирография, развитие территории, инфраструктура, внутреннее наполнение — все эти аспекты влияют на принятие решения, а запросы покупателей меняются».

Единственный крупный проект в Екатеринбурге, где реализуется готовое жилье, — район «Академический» (составляет 10-15% рынка новостроек). Филипп Третьяков так прокомментировал опыт ГК «КОРТРОС» по его реализации:

«Недостаточно просто заявить о строительстве школ и детских садов — все это должно работать. Человек, который приезжает знакомиться с районом, с проектом, должен своими глазами увидеть реальность его реализации».

Рынок «переварит» любые инициативы законотворцев

В финале встречи «ДК» попросил участников рассказать, как они намерены действовать в случае, если вступление в силу новой редакции 214-ФЗ не будет отложено, и поделиться своим видением перспектив рынка.

«Мы три дня въедливо читали закон в новой редакции, после чего начали готовить деньги. Отмечу, что при такой модели, которую выстраивает законодатель, выигрывает главный лоббист — банковская сфера», — сказал Вячеслав Батаков.

«Группа ЛСР» тоже настроилась играть по любым правилам, которые продиктует законодательство.

«В отличие от других рынков, например, банковского, наш — очень живой. Сейчас его чуть-чуть пытаются придушить. Возможно, государство переживает, что появилось слишком много строительных площадок, что слишком много людей потенциально окажется в зоне риска. Я думаю, ситуация постепенно отрегулируется. Но полностью перейти к модели строительства и продажи готового жилья вряд ли получится — все-таки в стране огромный объем ветхого жилого фонда, и уровень обеспеченности населения квадратными метрами оставляет желать лучшего. Готовое жилье, как я уже говорил выше, очень сложный продукт для нашего рынка. На то, чтобы научиться его строить и продавать, нужны годы — как в случае с ГК «КОРТРОС», — считает Филипп Третьяков.

В целом участники дискоклуба согласились с тем, что продажи в сегменте долевого строительства сократятся, но инвестиционная составляющая все-таки сохранится.

 

Мнение

«Может, просто сузить количество застройщиков?»

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»:

— Я уже не раз говорил, что 214-ФЗ не защищает обманутых дольщиков. Внося в него поправки, мы не можем изжить до конца эту ситуацию, и, к сожалению, снова и снова появляются то обманутые дольщики, то обманутые пайщики. В свое время закон был создан для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков. На мой взгляд, зачастую дольщики столь же недобросовестны, ведь они сознательно ведутся на авантюру, пытаясь купить жилье по объективно заниженной цене.

Я боюсь, что очередные ограничения, как всегда, коснутся добросовестных застройщиков, а недобросовестные как строили, так и будут строить. На мой взгляд, эта проблема шире, законом ее не решить. Чтобы не было обманутых дольщиков, должны работать все, и в первую очередь органы власти, которые не должны разрешать затевать стройку людям, некомпетентным в этой сфере. Невозможно проследить за всеми застройщиками — их сотни в Екатеринбурге. Может, стоит сузить количество и разрешать застраивать город только тем людям, которые уже заслужили это право?

Практика показывает, что 214-ФЗ можно совершенствовать бесконечно, но лучше он почему-то не становится. Скажу честно, мне не нравится работать по договору долевого участия, потому что он постоянно меняется. Но части покупателей такой способ покупки жилья кажется выгодным, поэтому пока спрос на него есть, мы будем продолжать продавать жилье по договорам долевого участия, но параллельно пробовать новые схемы — аккредитивы, счета Эскроу и т.д., постепенно уменьшая долю договоров долевого участия в их пользу. Безусловный плюс долевки для нас заключается в одном: в возможности чувствовать покупательский спрос, понимать, что квартиры в доме, который мы строим, купят. Однако те же аккредитивы способны решать ту же задачу, при этом деньги, внесенные покупателями на аккредитивные счета, не будут использованы для строительства их дома.

Подготовила Виктория Говорковская