Не снимайте офис у директора НИИ

Как известно, из всевозможных НИИ, учреждений, организаций, многих других контор ушли заказы, а вместе с ними и приличные сотрудники. Постоянной статьей доходов для многих НИИ осталась сдача коммерсантам высвободившихся площадей. Нарушений и недоразумений здесь довольно много. Бывает, что фирмы казалось бы с грамотным юристом никак не могут (или не хотят) взять в толк разницу между собственником здания и его балансодержателем. Случается, что предприятия занимают помещения, не имея на то никаких законных оснований. Порой проводят при этом евроремонт и подвергают таким образом свои денежки серьезному риску.

Путаницу привносит появление многочисленных собственников. По формам собственности зданий, более или менее пригодных для размещения офисов, в Екатеринбурге обнаруживается несколько больших групп арендодателей. Первая — Свердловский областной комитет по управлению госимуществом (СОКУГИ), а значительная часть зданий в областном центре относится к федеральной (областной) собственности. Вторая — городской фонд имущества, который, соответственно, радеет за муниципалитет. К третьей можно отнести несколько ведомств, которым позволено строить арендные отношения самостоятельно: это недвижимость военного округа, Свердловской железной дороги, высшей школы, у которых также есть право пускать на свою территорию коммерческие структуры. Четвертая группа еще более разношерстна и многочисленна: акционерные предприятия и организации, получившие помещения в свой уставный капитал. Кажущееся обилие собственников и балансодержателей, к сожалению, не означает хотя бы мало-мальски сформированного рынка офисов.

Государственная собственность: правила и исключения

Обратимся к распорядителям недвижимостью, которые представляют областную и городскую власть.

В СОКУГИ отдел недвижимости возглавляет Андрей Шагап. Мы попросили его ответить на вопросы, связанные с арендой недвижимости.

— Андрей Владимирович, разъясните, пожалуйста, действующий на областном уровне порядок предоставления помещений в аренду?

— Эту сферу регламентируют соответствующие статьи Гражданского Кодекса, Указа Президента №1230 от 14.10.92 г. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», ряд др. документов. Среди них и действующее сегодня Положение №125/19, принятое малым облсоветом 21.05.93 г. Поскольку мы пока не можем собрать полные данные о свободных помещениях, то обычно фирмы присматривают их сами. Если выбрано помещение в государственном здании, надо получить согласие балансодержателя, который, как правило, является наиболее крупная организация, традиционно занимающая здание. Директор (допустим, НИИ) должен уведомить Вас, что от лица собственника (следовательно, и арендодателя) выступает не он, а комитет по управлению имуществом — областной или городской (по принадлежности). В комитет по управлению имуществом пишется заявление, и он в 10-дневный срок должен принять решение о порядке и условиях предоставления права аренды.

— То есть писать заявление на уважаемых директоров НИИ не стоит?

— Директоров государственных учреждений не надо путать с директорами акционерных обществ, получивших здания в уставный фонд. Если здание осталось в государственной собственности — то не стоит. Потому что по новому Гражданскому Кодексу учреждения не вправе сдавать в аренду недвижимость без согласия собственника, т. е. комитета по управлению госимуществом. Следует иметь в виду разницу между госучреждением и госпредприятием. Госпредприятия сами могут предоставлять помещения с согласия представителя собственности. На практике обычно госпредприятия дают нам доверенность и договоры заключаем мы. Тем более, что арендная плата все равно должна направляться в бюджет, а не балансодержателю. Поступление денег в бюджет опять-таки отслеживаем мы. Предприятия в установленные сроки приносят нам платежные документы, в случае серьезных просрочек у нас есть право расторгнуть договор.

— У арендаторов, очевидно, тоже есть какие-то права. Или только обязанности?

— У них есть право на все виды обслуживания, предусмотренные в тех зданиях, где снимается офис. После подписания с балансодержателем договора аренды следует подписать договор на текущее обслуживание, ремонт и содержание прилегающих территорий. Впрочем, это и право, и обязанность арендатора. Он должен исправно оплачивать согласно калькуляции затрат расходы балансодержателя по тепло-, электроснабжению, ремонту и обслуживанию помещений, включая амортизационные отчисления. Ну а обязанности просты: использовать объект по прямому назначению, содержать в исправности, согласовывать с балансодержателем все перепланировки, не сдавать в субаренду.

— Подразумеваются ли какие-то штрафные санкции?

— В случае невнесения платежей в установленные сроки должна начисляться пени по 0,5% за каждый день просрочки. За ненадлежащее использование обязательств — штраф 5% от суммы годовой арендной платы. За несогласованное изменение вида использования объекта, сдачу в субаренду без согласия арендодателя — штраф в трехкратном размере годовой арендной платы и др.

— Нарушают?

— Нарушают, но я бы не стал драматизировать ситуацию, никакой эпидемии неплатежей нет. Многое ведь идет еще от элементарной неинформированности и арендаторов, и балансодержателей. В конце прошлого года мы провели проверку госпредприятий и учреждений, обнаружилось около 40 должников по перечислению арендной платы.

Порой никаких договоров аренды нет, а в лучшем случае договоры с балансодержателем на обслуживание. Выявляем и добиваемся узаконивания отношений. Находим также помещения, в которых юридически никого нет, но они заняты. Пикантность ситуации в том, что дело о таком вселении даже в Арбитражный суд не отнесешь, потому что нет никакого договора, не с чем обращаться. Эти проблемы, по-моему, следует поручить спецслужбе с соответствующими правами.

— Андрей Владимирович, из всех правил есть исключения. Каковы они в случае с арендой недвижимости?

— Исключенние, пожалуй, одно — это памятники истории и культуры. По ним совсем другой режим, в т. ч. и расчет арендной платы. Нужно получить разрешение в научно-производственном центре по охране памятников истории и культуры (ул. Хохрякова, 9). Вообще, думаю, что это тема отдельного разговора, тем более, что обсуждается вопрос о продаже объектов, отнесенных к памятникам истории и культуры: многим из них в виду запущенности действительно нужны хозяева.

Особая категория недвижимости, та, что состоит на балансе КЭЧ, — это имущество воинских частей. Нам оно не подконтрольно. Там тоже все делается с согласия КЭЧ как балансодержателей. Арендная плата поступает не в бюджет, а на счет КЭЧ.

Еще есть Свердловская железная дорога, на балансе которой также немало нежилых помещений. Ситуация с арендой там сложная. Есть Закон о железной дороге, который разрешает ей сдавать помещения в аренду. Но в нем ничего не написано о том, по какой методике рассчитывается арендная плата и куда идут полученные деньги. В ближайшее время у нас будет встреча с железнодорожной прокуратурой и определенные правила игры будут приняты на областном уровне.

С нового года постановлением областного правительства (№7-П от 9.01.96 г.) до принятия федерального и областного законов о системе здравоохранения пресечена практика массового использования государственных и муниципальных лечебно-профилактических учреждений для размещения организаций иных форм собственности, а также лиц, занимающихся частной медицинской практикой. На аренду этих помещений требуется обязательное согласие департамента здравоохранения.

— Сколько денег приносит аренда?

— В прошлом году по области было сдано 67410 кв. м недвижимости, относящейся к федеральной собственности, это примерно восемь зданий, таких как на ул. Малышева 101. Получено около 5 млрд руб. Из областной собственности сдавалось 7000 тыс. кв. м, получено около 763 млн руб.

— Как рассчитывается арендная плата?

— В основу расчетов положена балансовая стоимость здания. Считается цена кв. метра. Вводится несколько корректировочных коэффициентов. Сложный расчет, и не всегда эффективный. Бывают здания в самом центре, например, весьма престижное на пр. Ленина, 41 (возле почтамта), но старое, отсюда невысокая балансовая стоимость, соответственно, и арендная плата. Методика расчетов отстала от требований времени и, надеюсь, к марту-апрелю будет заменена. Вероятнее всего, придем к жесткому показателю оплаты кв. метра, как это давно сделал муниципалитет Екатеринбурга.

— И какова же в среднем арендная плата по федеральной (и областной) собственности?

— В среднем около 300 тыс. руб. в месяц. Это выше, чем по муниципальной собственности. Но, повторю, что грядут перемены. Объект объекту рознь: а в областной собственности далеко не самые плохие здания. А самое главное, в том, что вилка цен объясняется административными, а отнюдь не рыночными механизмами.

— Ваш отдел может оказать непосредственную помощь с подбором помещения?

— Размещать надо ведь не только коммерческие фирмы. Формируются, растут, расширяются службы государственного управления. А для них никто не строит. Та же налоговая инспекция, налоговая полиция, управление по борьбе с организованной преступностью сегодня работают в тяжелых условиях. Все-таки находим какие-то возможности для содействия и коммерческим структурам. Да, к нам приходят с просьбой подыскать помещение, есть список заявок.

Когда хозяин — муниципалитет

В комитете по управлению городским имуществом практику аренды нежилых помещений мы попросили прокомментировать Халита Хамзеевича Нуриманова.

После перераспределения полномочий между областным и городским комитетом по управлению имуществом в ведении последнего осталась недвижимость бытовки, торговли и общепита. Все остальное — в федеральной собственности, либо в уставных капиталах АО.

Выбора свободных приличных жилых помещений в городе почти нет. В качестве временного решения многие используют полуподвальные, встроенные помещения или ветхое жилье (арендная плата уменьшается до 40%).

Порядок предоставления права аренды принципиально не отличается от областного. Зато коренным образом отличается расчет арендной платы. Здесь ставка арендной платы изначально включает все эксплутационные расходы по содержанию зданий и инженерных сетей. Таким образом, проведение текущих и капитальных ремонтов — в непосредственной обязанности балансодержателей. Если по согласованию сторон эти обязанности берет на себя арендатор, тогда затраченные на ремонт суммы он вправе вычесть из арендной платы, предоставив соответствующие документы.

Стоимость аренды рассчитывается от базовой ставки 120 тыс. руб/кв. м. На реальную сумму оплаты влияют повышающие или понижающие коэффициенты. Здесь несколько зависимостей. Наиболее значимая касается рода деятельности предприятия или организации, арендующей помещение. Банкам, казино и страховым компаниям, как правило, назначается больше 120 тыс.; остальные предприятия и организации пользуются льготным коэффициентом 0,25; для бюджетных применяются понижающие коэффициенты: 0,1 — по городскому и районным бюджетам, 0,2 — по федеральному.

Деревянные стены Вашего фирменного гнездышка повысят стоимость в 1,3 раза, кирпичные — в 1,6. Если вдруг Ваше помещение лишено водопровода, тогда на него распространяется коэффициент 0,9, а если в нем нет центрального отопления — 0,8.

Один из самых важных критериев, предъявляемых к офису, — расположение. Все районы города подразделяются на секторы деловой активности. Аренда офиса в центрах деловой активности в 2-2,5 раза дороже.

Территории деловой активности в Екатерибурге:

Периметр территории Коэффициент

Ленинский район:

весь пр. Ленина 2,5 От пр. Ленина по 8 Марта до Народной Воли 2,5

Радищева — Добролюбова — Малышева — К.Либкнехта 2,5

Октябрьский район:

Восточная — Ленина — Р.Люксембург — Декабристов 2,5

Железнодорожный район:

Свердлова — Вокзальная — Мельковская 2,5

Челюскинцев — Испанских рабочих — пер.Красный 2,5

Орджоникидзевский район:

Машиностроителей — пер. Черниговский —

22-го Партсъезда — Фестивальная —

пер. Дружбы — пр. Орджоникидзе 2,0

ул. Ильича— ул. Культуры — пр. Космонавтов 2,0

Верх-Исетский район:

Белореченская — Посадская — Шаумяна — Чкалова 2,0

Чкаловский район:

Титова — Санаторная — П. Лумумбы —

Ферганская — Агрономическая — пер.Рижский 1,8

Всего в городе заключено 3617 договоров по которым в аренду продано более 1 млн кв.м. Сбор арендной платы на порядок выше, чем в области. Прежде всего за счет претензионно-исковой работы. В данное время в арбитражном суде находится 110 исков. В городе исправно вносят плату практически 90% арендаторов.

В условиях острой нехватки удобных нежилых помещений коммерческие структуры ведут отселение граждан, проживающих на первых этажах в центре города. Недавно глава города принял решение упорядочить этот процесс, приняв специальную программу.

Архитектурному управлению поручено определить перечень жилых домов по магистральным улицам и в деловой части города, первые этажи которых могут быть использованы в качестве нежилых. На основе этого перечня будет сформирован банк данных. Жильцам квартир, попавших в этот перечень, будет предоставлена возможность улучшить жилищные условия. Им будут предложены договор купли-продажи, либо варианты обмена. Ограничивается перевод в жилые помещений, ранее переведенных в категорию нежилых. Вновь образованный фонд нежилых помещений в соответствии с планом перспективного развития города будет предложен к использованию фирмам и частным лицам. Впрочем, это пока еще только планы.

На рынке офисов

работы очень мало

Коммерческие структуры на офисном рынке Екатеринбурга о себе практически не заявляют. Объяснение этому очень простое: пока здесь нечего делать. Одна из более-менее «видимых» и нашедших себе работу —фирма «СВГ», которая предлагает в основном заводские площади и нежилые помещения, лишь условно подходящие для штаб-квартир. Цены — $5-10 за кв.м в месяц. За небольшой промежуток времени здесь подберут 5-6 вариантов, взяв за содействие 300 тыс. руб.

Специалисты фирмы ожидают, что импульс развитию рынка офисов придаст ввод бизнес-центра (ул. Куйбышева-Белинского), который строит СП «Урал-Австро инвест». Это будет первый в городе бизнес-центр, оснащенный по западным стандартам, который должен сосредоточить под одной крышей всю необходимую структуру для обслуживания внешнеторговых операций. Помещения в бизнес-центре будут сдаваться на условиях аренды. Право заключения договоров на аренду «Урал-Австро инвест» предоставил, в частности, фирме «СВГ». Как сообщил Владислав Полухин, нач. отдела недвижимости «СВГ», пока набрано заказов только на два этажа. Назначенную арендную плату $800/кв. м. многие потенциальные арендаторы считают заоблачной. Судя по всему, мировому сервису при отсутствии массового офисного рынка и культуры явно придется пробивать себе дорогу.

Отдел недвижимости в областном комитете

по управлению имуществом: 51-22-02

Отдел аренды нежилых помещений в городском комитете по управлению имуществом: 51-43-93

Фирма «СВГ»: 55-05-75

СП «Урал-Австро инвест»: 55-60-76, 55-60-79

.............

В Москве в ближайшие 1,5-2 года недостаток помещений международного уровня будет ликвидирован и рынок офисов приблизится к рынкам крупных городов мира. Сейчас строится более 400 тыс. кв. м. Но пока спрос растет быстрее предложения. Основное влияние оказывает быстрое расширение присутствия на российском рынке иностранных компаний. Разреженность рынка офисов позволяет владельцам зданий искусственно удерживать высокие ставки арендной платы. Страхуясь, многие западные фирмы пытаются выкупить устраивающие их помещения, занимаемые сейчас на правах аренды. Отмечается также стойкая тенденция к поиску альтернативы дорогостоящим офисам класса А. Построенные российскими застройщиками офисы предлагаются по ценам $750-1100/кв. м. в зависимости от суммы, которую необходимо внести сразу, количества телефонных линий, уровня предоставляемых услуг. Однако при желании можно подыскать вариант и за $3000-4000/кв. м в месяц.