«Не время выяснять отношения»: коронавирус примирил застройщиков с мэрией

В марте «Деловой квартал» анонсировал проведение традиционного дискуссионного клуба для игроков рынка недвижимости. Но пандемия коронавируса внесла коррективы в привычный формат: диалог лицом к лицу мы были вынуждены заменить на дистанционную коммуникацию. Заглавная тема — о будущем города и взаимоотношениях застройщиков и городской власти — отошла на второй план. Вопросы, связанные с текущей ситуацией на рынке жилья и прогнозами на ближайшие месяцы, стали более актуальными.

Хотя сейчас тема отношений девелоперов и городской власти не в главной повестке, она остается важной и значимой, поскольку разногласия между этими сторонами препятствуют развитию рынка недвижимости и Екатеринбурга в целом. Поэтому DK.RU попросил экспертов высказаться о сложившейся ситуации. Предполагаем, что без коронавируса и «каникул» характер комментариев мог быть иным.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»:

— Сейчас ключевая задача, стоящая перед строительным сообществом Екатеринбурга и Свердловской области, — разработать проект реновации города в рамках работы над новым Генпланом. Необходимо создать сильный проект, подразумевающий реконструкцию старых кварталов — заложить возможности для их развития, наполнения новыми смыслами, точками притяжения. Нам нужен проект развития Екатеринбурга, включающий в себя не только строительство жилья на периферии, но и развитие парков, скверов, набережных, создание пешеходных бульваров, общественных пространств, под который будет не стыдно привлечь федеральной финансирование. Такой проект даст почву для развития бизнеса, роста благосостояния граждан, даст работу строителям — а значит и другим отраслям. В эту работу уже вовлечены городские и областные власти, профессиональное сообщество, обязательно будут вовлечены и горожане.

Говорить о каких-то разногласиях в стройиндустрии сейчас, я считаю, по меньшей мере безответственно. Их нет и никогда не было. За 25 лет работы мы стали неотъемлемой частью города, частью региона, и работаем на одну цель — развивать наш город. Я уверен, что сегодняшняя непростая ситуация только мобилизует нас и поможет совершить значимый профессиональный рывок.

Выстоять в сегодняшней ситуации и выйти из нее еще более сильными мы сможем только объединив свои усилия и работая как одна команда. Это понимают и бизнес, и власти, и горожане. Все последние дни не стихает переписка между ключевыми участниками строительного комплекса, активно работает штаб, созданный при вице-губернаторе — и, к счастью, мы все едины во мнении: нельзя останавливать стройку. Сегодня это равносильно тому, чтобы остановить жизнь. Без сильной строительной индустрии беспомощными становятся и другие отрасли — медицина, промышленность, образование. Распустив строителей, подорвав стройкомплекс, мы рискуем остаться без возможности решать любые задачи, которые ставит перед нами время, и, главное, без возможности строить будущее. Поэтому правительство сегодня разрабатывает и принимает меры, направленные на поддержку строительной отрасли — как одной из системообразующих отраслей нашей экономики.

На смену панике перед болезнью постепенно приходит понимание: а что мы все будем делать, когда карантин закончится? Понятно, что будет рецессия — но как из нее выходить? Да, можно уйти в экономию и на какое-то время нам хватит накопленных ресурсов. А потом? Разумнее использовать другой вариант и начать реально заниматься экономикой. Продвинуть национальные проекты, касающиеся строительства жилья и развития среды, — ведь их никто не отменял в связи с карантином! — направить на их реализацию федеральные деньги. И, глядишь, стройка вытянет нашу экономику — как это произошло в Америке в начале XX века.

Читайте на DK.RU: «Нет другого способа запретить». В Екатеринбурге вновь обсудили спорный генплан

Геннадий Черных, директор компании PRINZIP:

— Считаю, что сегодняшняя ситуация — не время для выяснения отношений. Надо забыть старые обиды и решать более серьезные задачи. В первую очередь необходимо сосредоточиться на проблемах семей, доходы которых резко упали, помочь здравоохранению и обезопасить город от распространения заболевания, нужно позаботиться о пенсионерах, особенно об одиноких. 

Когда в будущем мы вернемся к обсуждению Генплана, необходимо делать это широко и открыто. Мы все отвечаем за город, в котором живем. Надеюсь, здравый смысл победит и мы создадим настоящую стратегию городского развития, понятную профессионалам, поддерживаемую бизнесом и разделяемую горожанами.

Читайте на DK.RU: «Ищут крючки, чтобы отказать». Как девелоперы пытались договориться с властью

Сергей Козлов, директор ГК «Априори»:

— Лишние кризисы сейчас никому не нужны. Стороны прекрасно понимают, что сейчас не то время, чтобы воевать. Думаем и надеемся, что стороны как можно раньше сядут за стол переговоров и начнут работать на общее благо, ведь рано или поздно спор разрешится. Задача мэрии и бизнеса — сделать город комфортным, как за счет бюджета, так и за счет сил застройщиков и всех участников рынка.

Сейчас многие заняты решением насущных и более острых проблем. У нас в компании все силы брошены на организацию «горячей линии» для субъектов малого и среднего бизнеса, попавших в непростое положение. Если необходима наша профессиональная помощь, мы готовы подключится к обсуждению Генплана.

Сейчас такое время, что нужно работать сообща, объединяться. Нельзя концентрироваться на точках нас разъединяющих, важно находить «точки сборки». Тема Генплана сложная, многогранная, затрагивающая большое количество интересов. Мы ожидаем позитивных изменений в этом направлении. Генплан способствует развитию городской среды, он напрямую будет влиять на инвестиционные показатели.

Поскольку наша компания занимается оценкой инвестиционных проектов и их сопровождением, нам важно каким будет обновленный Генплан.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

— В текущем конфликте у каждой стороны своя правда. Но ситуация, когда застройщикам не нравятся отдельные градостроительные решения, естественна. Интересы бизнеса и местной власти не всегда синхронизированы. Именно город должен формировать рамки развития для бизнеса. Но принятые решения должны быть логичными и обоснованными.

Требования президента — «строить больше» — не должно приводить к серьезным инфраструктурным диспропорциям в городском развитии.

Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна»:

— Деструктивность наносит вред в первую очередь развитию города. Возникают настороженность, нервозность — и все это в непростое время: новые условия строительства, коронавирус, изменение цены денег и нефти. Можно еще много «страшилок» перечислить, но самое главное — надо решить вопрос. А это возможно только путем диалога.

Если на согласование архитектурного облика уходить несколько месяцев, иногда больше года — очевидно, что есть проблема. Необходимы конструктивные предложения, например, согласование АГО Советом архитекторов, согласительной комиссией или еще каким-то общественным органом. Если власть считает, что согласование АГО — это только ее прерогатива, тогда надо ввести конкретные и понятные правила для всех. Я не понимаю, как можно определить критерий по цветовой гамме, конфигурации, еще чему-то, что относится к «творчеству». Но, может быть, такое возможно. Никто не хочет навредить городу. Власть, архитекторы и строители — все хотят город только украшать. Поэтому выход — только конструктивный диалог, конструктивные предложения и решения.

«Черные дыры» на карте города — СЗЗ

Санитарно-защитные зоны в промышленном Екатеринбурге для застройщиков как кость в горле. Их много, они не всегда очевидны даже по документам — это создает серьезные ограничения для развития рынка жилья. Государство решило навести порядок в этой сфере. Вроде бы хорошо, но не так гладко, как хотелось бы. 

Михаил Малоземов, директор частной экспертной компании «СанГиК»:

— Проблема использования для застройки санитарно-защитных зон очень значима для развития города. Отсутствие единого реестра таких зон в промышленном Екатеринбурге осложняет ситуацию. Застройщики не видят СЗЗ на карте и не в состоянии принять верное решение. Они могут совершить ошибку при выборе участка. Нужно помнить про изменения в градостроительный кодекс (№ 455-ФЗ от 27.12.2019 г). Ранее среди санитарно-защитных зон выделялись расчетные и окончательные, после 1 января 2022 г. должны остаться только установленные (окончательные) и зафиксированные в кадастре СЗЗ. Предприятия должны направить заявления об установлении СЗЗ в органы Роспотребнадзора до 1 октября 2021 г. С 1 января 2022 г. ориентировочные СЗЗ прекратят существование, утратят установленные ими ограничения. Но СЗЗ при это не пропадут, их установление будет возможно и после. Что это означает? Первое: действующие предприятия могут узаконить свои большие СЗЗ, направив в Роспотребнадзор соответствующее заявление. И в границы СЗЗ могут попасть строящиеся жилые объекты. А застройщики столкнутся с невозможностью ввести объект в эксплуатацию. Второе: не все действующие предприятия обратятся за установлением СЗЗ, значит построенные за это время дома могут оказаться в зоне негативного влияния предприятия. В случае жалоб жильцов ответственность может быть возложена как на собственников предприятий, так и на строительные организации.

Бывает, что санитарно-защитная зона установлена по границам земельного участка предприятия. Такие зоны не отражаются на кадастровой карте и отсутствуют в Росреестре. При этом застройщики думают, что предприятие просто не установило зону, и не хотят рисковать, начиная строительство вблизи предприятия. А строить можно.

На сегодняшний день «старые», ориентировочные и расчетные СЗЗ — terra incognita для застройщика, поскольку предусмотренный законом срок на внесение сведений о таких зонах в Единый реестр не истек и сохраняется потенциальный риск будущего установления новых СЗЗ вокруг некоторых объектов. Согласно закону, Единый реестр зон с особыми условиями использования территорий будет сформирован к 2025 году. То есть, в лучшем случае мы увидим полную картину установленных зон только через пять лет.

Свободной земли под строительство в черте Екатеринбурга почти нет. Застраивать окраины, создавая новую инфраструктуру в «чистом поле» дорого для всех: и для застройщиков, и для конечного покупателя квартир, ведь все затраты в итоге отражаются на себестоимости квадратного метра. Точечные меры, вроде сноса цыганских поселков и аварийных домов, имеют ограниченный радиус действия и не решают весь комплекс проблем.

Запрос на реновацию «промки» внутри города сформирован, мы видим, как последовательно ПИК осваивает территории бывшего завода «Уралпластик». Но не все предприятия готовы идти навстречу застройщикам. Есть возможность (благодаря постановлению правительства №222) инициировать сокращение или прекращение СЗЗ по заявлению третьих лиц, которые не являются правообладателями объекта негативного воздействия. Но без документов и технической документации, которая есть только у собственника, сделать это не просто.   

Я считаю, что потенциал для развития строительной отрасли и города в целом скрыт в сокращении и высвобождении части земли из-под аббревиатуры СЗЗ. Сейчас сотни гектаров муниципальной земли лежат «мертвым грузом». Застроить эти участки нельзя, продать нельзя, даже налоги за фактически отчужденные у города земли получить нельзя. И только предприятие не терпит никаких неудобств. Штрафы за отсутствие зон ничтожно малы. Более того, ему выгодно застолбить за собой как можно больший участок, чтобы не получить в будущем жилье по соседству. Что с этим делать? Администрации города и застройщикам нужно объединиться и инициировать сокращение СЗЗ предприятий там, где это возможно. Необходимо наладить систему межведомственного электронного взаимодействия между Роспотребнадзором и Стройнадзором. Разрешения на строительство, выдаваемые Стройнадзором, должны основываться на изучении и анализе данных по действующим СЗЗ, полученных от Роспотребнадзора. Чем быстрее наладится контакт между этими ведомствами, тем быстрее мы наведем порядок и сократим риски для всех участников земельных отношений.  

Николай Медведев, директор ГК «Фортис»:

— Эти изменения наведут порядок, поскольку до сих пор предприятия не всегда устанавливали санитарно-защитные зоны. Из-за чего возникали конфликты: застройщик видит, что по документам на участке нет санитарно-защитной зоны, и начинает проект. А потом на его пороге возникает собственник предприятия и говорит, что санитарно-защитная зона есть, он просто не успел ее оформить.

На мой взгляд, в переходный период застройщики оказались в выгодной ситуации — они могут строить там, где предприятия не удосужились установить СЗЗ. Впоследствии, когда дома будут готовы, собственники таких компаний не смогут установить СЗЗ рядом с жильем и будут вынуждены что-то менять в производственном цикле. Показательный пример — появление жилого комплекса по соседству с заводом «Уралпластик». Санитарно-защитные зоны не были установлены, и ГК «ПИК» построила дома, теперь предприятию придется с этим считаться. 

Сергей Козлов:

— Не думаю, что сейчас этот вопрос находится в актуальной повестке. Перед отраслью и без того стоят непростые текущие задачи. Это сам по себе очень сложный вопрос. Конечно, нужно минимизировать риски, если застройщик планирует строительство в ближайшем будущем вблизи промышленных площадок и подобных объектов, этот риск необходимо тщательно проверять. До введения карантина мы с нашими юристами как раз занимались анализом потенциальных рисков относительно з/у, расположенных в черте Екатеринбурга.

Татьяна Деменок:

— Надеюсь коллапса в строительстве не будет, но определенные трудности мы испытаем. Неопределенность всегда хуже даже самых сложных и непопулярных правил. Это из серии: «пойди туда-не знаю куда» Думаю, на переходный период строительным СРО совместно с администрацией города и, может быть, профильными министерствами области надо разработать дорожную карту. Чтобы потом опять не сделать виноватыми застройщика и девелопера и не способствовать стагнации строительного рынка, который сегодня проходит очередное испытание.

Фото в тексте: Игорь Черепанов, DK.RU и личные архивы спикеров.