Недвижимость спрячет деньги до конца кризиса

Во время кризиса вложения в недвижимость становятся чуть ли не единственным способом сохранить деньги, утверждают эксперты. Но в нынешних условиях риски инвесторов на этом рынке существенно возрастают. На краткосрочной спекуляции не заработать. Перепродать купленный объект с выгодой можно будет не раньше чем через 1,5-2 года. Потому объектов, которые бы не обесценились за это время, на рынке не так уж много.

эксперты
Сергей Бузунов
директор агентства недвижимости «Метрополия»
Иван Волков
генеральный директор компании «Юрлига»
Елена Козырева
директор «СМУ-3 Инвест»
Евгений Симкин
генеральный директор компании «Евроберег»
Андрей Соболев
генеральный директор центра недвижимости «БЭСТ»

Риэлторы и строители мнение г-на Волкова поддерживают. И отмечают: свои деньги в недвижимость люди уже понесли.

В «СМУ-3 Инвест» констатируют, что с начала ноября вырос спрос на элитные квартиры. «Еще в октябре продажи такого жилья у нас просто стояли. А за первые две недели ноября мы заключили четыре договора на суммы не меньше 12 млн руб.», — уточняет ЕЛЕНА КОЗЫРЕВА, директор «СМУ-3 Инвест».

Ажиотажного спроса на рынке нет, поясняют продавцы. Вкладчики банков и бывшие игроки фондового рынка в длинные очереди перед офисами застройщиков и риэлторов не выстроились. И правильно сделали.

Цены на недвижимость не летят вверх, как в 2006 г., потому сверхприбылей на этом рынке нет. Инвестор должен быть готовым к тому, что свои деньги в ближайшие годы он забрать не сможет, поясняют эксперты. «Срок экспозиции квартиры доходит до шести месяцев. Для нынешнего состояния рынка это нормально. Мы все испытываем серьезный дефицит спроса», — добавляет г-жа Козырева.

Паниковать не нужно. И покупать «что угодно, только побыстрее» в сегодняшних условиях не стоит, предостерегают эксперты. Вложения будут долгосрочными, поэтому лучше подбирать товар, который не упадет в цене.

На земле заработают хорошо осведомленные

Идеальный инструмент сохранения и приумножения денег на рынке недвижимости — это земля, категорично заявляет Иван Волков. Участки в области он приобретает уже не первый год и останавливаться не планирует.

Вокруг Екатеринбурга полно бывших пахотных полей, которые сейчас можно использовать для более доходных предприятий, убежден он. Например, в Челябинской области г-н Волков с партнерами приобрели 141 га земли сельскохозяйственного назначения. Оформили все документы: поставили на кадастровый учет, получили свидетельство регистрации права собст­венности. Сейчас переводят эти гектары в категорию земли населенных пунктов. Такой перевод делает участок пригодным для жилого строительства и значительно увеличивает его стоимость. По словам Ивана Волкова, прибыль от этой операции доходит до 2 000% от вложений. «Где еще вы найдете такую доходность?!» — восклицает он.

Другой вариант заработка на земле, который использует «Юрлига», — эксплуатация недр. В активе компании — шесть участков сельхозназначения. Но их планируют превратить в промышленный актив. Подняв карты геологической разведки 1960-1970-х гг., предприниматели выяснили: на участке залежи полезных ископаемых (мрамора, известняка, бокситов, гипса). Если оформить все документы и закрепить за владельцем право вести там добычу этих ресурсов, стоимость наделов увеличится многократно, объясняет г-н Волков.

«Самый простой вариант заработка на земле — перепродажа. Мы шли на такую спекуляцию. Приобретали участок, ждали полгода и продавали с наценкой в 100%», — резюмирует гендиректор «Юрлиги».

Сторонние эксперты оптимизма Ивана Волкова не разделяют. Для большинства частных лиц вложения в землю — не самая удачная идея, утверждают они.

На спекуляции уже не заработать. Цены на землю традиционно первыми реагируют на любые изменения рынка. И кризис ударил прежде всего по стоимости участков. За полгода она уже точно не увеличится в два раза. Наоборот, упадет, убеждены профессионалы рынка. Спрос на участки сократился. Предложение растет. Некоторые продавцы уже снизили свои расценки вдвое. По прогнозам Уральской палаты недвижимости, в следующем году средняя цена участков может упасть еще на 20-30%.

Кроме того, инвестор-непрофессионал, который мало понимает в том, как правильно подбирать участок, может купить кота в мешке, продолжает Елена Козырева: «Грубо говоря, приобретет по среднерыночной цене землю под застройку. А когда все документы уже будут оформлены и деньги заплачены, обнаружит: прямо посреди участка проходит газопровод. Копать нельзя. Строить нельзя. И все — деньги потеряны. Никому такую землю не продать».

Более сложные схемы, связанные с переводом земель из одной категории назначения в другую, доступны только профессиональным девелоперам и юристам. Процесс юридического оформления таких операций может тянуться годами. И не факт, что все сложится.

«В итоге землю сейчас можно покупать только в том случае, если вы не рассчитываете ни на какую отдачу в краткосрочной перспективе и готовы ждать годы, пока цены не начнут расти. И то участок нужно приобретать, лишь когда его цена ниже среднерыночной в разы», — советует АНДРЕЙ СОБОЛЕВ, генеральный директор центра недвижимости «БЭСТ».

В долевку лучше не вступать

Инвесторы, решившие купить городскую квартиру, решают серьезную дилемму — брать новое жилье или б/у. Риэлторы утверждают: деньги лучше пристроить на вторичном рынке — приобрести объект у частных продавцов. Застройщики скованы себестоимостью строительства. Потому цены в этом сегменте в ближайшие годы серьезно не упадут, уверены и строители, и продавцы. Но трактуют они это по-разному.

По мнению г-жи Козыревой, застройщикам сейчас проще новое строительство приостановить, чем работать себе в убыток, выставляя прайс ниже себестоимости. Потому уже к концу 2009 г. на рынке может сформироваться серьезный дефицит новостроек. В итоге цены до этого момента серьезно не упадут. А после — пойдут вверх. Купив квартиру сейчас, инвестор ничего не потеряет, резюмирует Елена Козырева.

Г-н Соболев не рекомендует идти в отделы продаж строителей или искать дешевые квартиры на вторичном рынке. Частные продавцы жилья к банковским кредитам и себестоимости стройки не привязаны, потому в ближайшее время они могут пойти на снижение расценок, поясняет он: «Растет число сорвавшихся сделок. Если квартиру у тебя не покупают — нужно что-то делать. А что? Только снижать цену. Понятно, что терять деньги никто из продавцов не хочет. Но скоро им придется пойти на уступки. Нужно просто подождать».

Прогнозировать масштабы сокращения средней цены квадратного метра вторички Андрей Соболев не берется, но утверждает: пик снижения прайсов в этом сегменте наступит в январе-феврале. Вот тогда и нужно покупать. Уже к марту-апрелю цены чуть-чуть скорректируются, и рынок войдет в стадию относительной ценовой стабильности, когда средние расценки принципиально не увеличиваются, но и не уменьшаются.

И строители, и риэлторы уверены в одном: оптимальный вариант — готовые одно-двухкомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 1,5 до 3 млн руб. Дороже — лучше не брать. Спрос на них меньше. И потом продать эти квадратные метры будет сложнее.

В долевку вступать не стоит. Кризис банковской ликвидности сказался почти на всех застройщиках. Какие объекты достроят в срок, какие отложат, а какие и вовсе не доведут до конца, с уверенностью сказать нельзя. «На рынке уже появились предложения долевого участия — по 37, 34 и даже по 32 тыс. руб. за квадрат. То есть ниже нынешней себестоимости строительства. Оставшись без денег, девелоперы идут на все, чтобы выручить хоть какие-то средства. Но шансы, что за свои деньги их клиент получит то, на что рассчитывал, минимальны», — добавляет г-жа Козырева.

Последний вариант, по ее словам, — объекты на финальных стадиях (например, когда в доме уже идет внутренняя отделка). Но квартиры в таких домах дешево не продают. «Лично убедитесь в том, что на стройке все так, как вам рассказывают, — советует Елена Козырева. — В офисе строительной компании необходимо запросить финансовые документы. Лучше — чтобы их изучил юрист. Главная задача — убедиться в том, что у застройщика есть деньги: собственные средства, подписанный банковский кредит или проектное финансирование». На стройку тоже нужно съездить: удостовериться в том, что коммуникации подвели, у дома действительно есть крыша, внутри идут работы. «Если в отделе продаж вам говорят: «Вы знаете, вот именно сейчас наш объект посмотреть нельзя И вообще у нас правило — никого на стройку не пускать» — просто разворачивайтесь и уходите. Ничего не потеряете. Предложения на рынке — полно», — подытоживает г-жа Козырева.

Так же, как и на земельном рынке, спекуляция квартирами сегодня неактуальна, продолжают свои предостережения эксперты. Перепродать жилье с выгодой в ближайшие год-два будет невозможно. «Но, купив квартиру, инвестор гарантирует себе ежемесячный доход в 15-20 тыс. руб. Квартира — это не земля. Ее можно сдать в аренду», — добавляет Елена Козырева. В любом случае спрятать деньги в недвижимость лучше, чем ждать, пока они сгорят, поддерживает ее доводы г-н Соболев.

Инвестор Иван Волков с их мнением в принципе согласен. У него в собственности — четыре екатеринбургские квартиры. Все они сданы и приносят ежемесячный доход. Продавать их сегодня, действительно, не вполне резонно, соглашается руководитель «Юрлиги». Но добавляет: сделаю все, чтобы именно сейчас из жилой недвижимости свои деньги забрать. Серьезного роста цен (как продажи, так и аренды) в ближайшие годы не будет. А ежемесячный доход в 15-20 тыс. руб. г-на Волкова не очень устраивает. Выгоднее жилье продать и вложиться в коммерческую недвижимость, рассуждает он.

Прибыль принесут бизнес-центры на окраинах

Опираясь на собственный опыт, Иван Волков утверждает: доходность в сегменте коммерческой недвижимости выше, чем в жилой: «У меня есть квартира на Эльмаше, двушка, 44 кв. м. Средняя цена ее аренды — 15 тыс. руб. в месяц. Буквально через дорогу у меня есть помещение в офиснике. Примерно той же площади. Но там от сдачи в аренду я ежемесячно зарабатываю по 700-750 руб. с квадратного метра. То есть в сумме — 35-40 тыс. руб. Отдача в два раза больше». Вложения при этом примерно одинаковые, поясняет г-н Волков. Цены квадратного метра офиса и квартиры в отдаленных районах Екатеринбурга друг от друга практически не отличаются.

У частных инвесторов возможностей выйти на рынок коммерческой недвижимости больше, чем полгода назад, добавляет СЕРГЕЙ БУЗУНОВ, генеральный директор агентства недвижимости «Метрополия». Порог вхождения снижается. Большие площади сегодня мелко режут, расширяя список потенциальных покупателей, комментирует он: «Например, в бизнес-центре «Форум» на ул. Антона Валека девелопер планировал продавать каждый этаж одному владельцу. Теперь он свои планы пересмотрел и выставил на продажу помещения от 16 кв. м».

Цены тоже идут вниз, продолжает Иван Волков: «На рынке достаточно приемлемых предложений. Нужно искать. Мы купили офис в БЦ на Эльмаше за 50 тыс. руб. за квадрат. Абсолютно адекватная цена, которая даже ниже некоторых расценок на жилье в этом же районе».

Офисники на окраинах — подходящий для частного инвестора вариант, утверждает он. Тягаться с владельцами крупных бизнес-центров (с единой управляющей компанией), оккупировавшими центр города, собственникам маленьких офисов бессмысленно. А поток арендаторов в БЦ спальных районов формируют компании, которые вынуждены менять дорогие помещения центральных улиц на дешевые квадратные метры окраин.

Европейская недвижимость тяготит лишними обязательствами

Свои услуги по подбору и покупке квадратных метров за рубежом в Екатеринбурге предлагают восемь-десять агентств. Но чтобы принять решение о покупке таких объектов, в Европу лучше съездить самостоятельно. Своими глазами посмотреть, проконсультироваться с местными риэл­торами и сделать выводы, рекомендует Андрей Соболев.

Г-н Волков так и поступил. Съездил. Посмотрел. И сделал вывод: в зарубежное жилье деньги лучше не вкладывать. По Европе Иван Волков путешествовал три месяца. С пристрастием допрашивал агентов по недвижимости и юристов из семи стран: «Был во Франции, Италии, Испании, Португалии, Германии, Великобритании. Правила игры везде разные. Но заработка для русского инвестора сейчас нет ни в одной из этих стран».

В качестве примера г-н Волков приводит Францию. Чтобы приобрести право собст­венности на объект недвижимости в этой стране, потребуется местный посредник — агентство недвижимости. Без него — никак: законодательство не позволит. Ино­странный риэлтор возьмет 7-9% стоимости объекта. Нотариус отнимет еще 10%. «То есть, покупая недвижимость во Франции, вы попадаете на почти 20%-е увеличение ее стоимости. На ровном месте! Приобретая объект, скажем, за миллион евро (а это обычная цена в развитых европейских странах), 200 тыс. вы просто выкидываете», — сетует гендиректор «Юрлиги». Плюс — налоговое бремя. Плюс — невозможность перепродать недвижимость с серьезной наценкой (в Европе рынок тоже стагнирует). В итоге на срок окупаемости меньше 40 лет рассчитывать не стоит, считает Иван Волков, и вкладывать свои деньги в такой сомнительный проект бесполезно.

Действительно, рынки развитых европейских стран для мелких российских инвесторов почти закрыты, но подходящие варианты можно поискать в странах развивающихся, смягчают критику г-на Волкова риэлторы. Они советуют обратить внимание на Черногорию, Болгарию, Чехию, Польшу или Венгрию. Там адекватные предложения есть. «К примеру, двухкомнатная квартира в Екатеринбурге в среднем стоит 2,5 млн руб. В Чехии такой же объект можно приобрести за 3 млн руб.», — конкретизирует г-н Соболев. А ЕВГЕНИЙ СИМКИН, генеральный директор компании «Евроберег», приводит в пример Болгарию. Цены в Софии даже ниже, чем в Екатеринбурге, заявляет он. Разница — от 15 до 50%. «Рынок недвижимости там начал развиваться относительно недавно. Цены в Болгарии растут до сих пор», — поясняет г-н Симкин.

Так же, как и в России, за рубежом жилье лучше сдавать в аренду. По ту сторону границы существуют организации, готовые взять на себя управление приобретенной русскими недвижимостью. Евгений Симкин: «В Болгарии, например, есть управляющие компании, занимающиеся поиском и размещением туристов. Вы отдаете им на поруки свою квартиру где-нибудь на побережье. Они находят арендаторов. Зарабатывают на них. И пересылают вам вашу долю — 5-8% от стоимости квартиры в год».

Такие условия позволят лишь законсервировать вложенные средства, оппонирует Иван Волков, прибыль минимальная. Потому лучше оставить деньги в Екатеринбурге, где отдача от сданных в аренду квадратов намного больше, заключает он.

За рубежом дома и квартиры люди чаще приобретают для других целей. Понятно, что вложенные в недвижимость деньги не сгорят, разъясняет г-н Волков. Пусть не прямо сейчас, но ее можно будет продать и вернуть инвестиции. Пока дома и квартиры в теплых странах для российских покупателей лишь пристанище на время отдыха. Иван Волков: «Весь год недвижимость сдают в аренду, отбивая расходы на ее содержание, а во время отпуска приезжают и живут там. Есть и более радикальные примеры. Один мой коллега относительно недавно купил дом в Чехии. Перевез туда жену с детьми. Приезжает к ним раз в месяц. Сам работает в Новосибирске. Даже вот такие случаи бывают». Дома за границей могут привлекать и тех, кому свои деньги по разным причинам в России светить нельзя, добавляет руководитель «Юрлиги».

статистика

Офисы законсервируют деньги как минимум на 4 года
Средняя доходность от сдачи в аренду купленных офисных помещений (данные на начало ноября 2008 г.), руб.