Недвижимость — всё? На каких объектах поставлен крест

Раньше недвижимость считалась самым очевидным вариантом для инвесторов: одни покупали квартиры на этапе котлована, другие фокусировались на «коммерции». За последние годы многие в недвижимости разочаровались.  

На круглом столе, организованном «Деловым кварталом», эксперты обсудили перспективные и бесперспективные форматы для инвесторов.

Жилая недвижимости: ставим крест?

Вячеслав Батаков, директор по продукту Группы компаний «Атлас Девелопмент»:

— Крест на жилой недвижимости точно не надо ставить. Пару лет назад количество инвесторов резко сократилось: с 40% до 3-5% от общего числа покупателей квартир в новых объектах. Отток произошел по ряду причин: высокие ставки по вкладам и недостаточно привлекательные по ипотеке, напряженность на рынке из-за ухода одного из крупнейших застройщиков. Если с одним из наших коллег происходит что-то плохое, это сразу отражается на всех игроках. Сейчас клиент-инвестор возвращается. С одной стороны, у людей скопилась большая денежная масса, которую они не готовы доверить банкам в текущей ситуации. С другой, они полагаются на эффективность 214-ФЗ. Более 10% покупателей квартир в ЖК iTower — инвесторы. В этом месяце состоялась удивительная сделка: клиент купил три квартиры для сдачи в аренду и 10 мест в паркинге. Хотя к строительству паркинга мы приступим только весной. Он поставил на недвижимость, но точно не крест.

Останется ли жилая недвижимость интересной для инвесторов? Это зависит от того, как будет работать новый закон, регулирующий деятельность застройщиков и на каких условиях будут кредитовать банки. Если мы сможем предлагать хорошую цену на старте проекта, инвесторы будут входить в этот рынок. Если не сможем, они будут искать другие решения для получения доходности — в коммерческой недвижимости, индустриальной и так далее.  

Сейчас продажи идут очень хорошо: в восточной башне iTower осталось 30% квартир. Крупный пул (40 квартир) приобрел клиент-инвестор. В течение года цены в проекте выросли на 16%, два человека продали свои квартиры по договору переуступки и заработали. Мы планировали приступить к строительству второй башни весной, но в ноябре начали рыть котлован, чтобы дать работу отделу продаж.

Николай Мальцев, генеральный директор «Бюро недвижимости №1»:

— Застройщики говорят о неизбежном росте цен на квартиры из-за нового закона. Кроме того, на стоимости скажется повышение НДС, открытие эскроу-счетов, предпосылки повышения ипотечных ставок. В то же время стремительный рост цен, скорее всего, будет сдерживать сокращение числа покупателей. Сейчас на многих объектах, с которыми мы работаем, продано порядка 60-70% квартир. Мне кажется, это эффект отложенного спроса.

Инвестирование в жилую недвижимость приносит доходность, но она упала: пять лет назад на одном квадратном метре можно было спокойно заработать 10 тыс. руб., сейчас приходится очень постараться, чтобы поймать разницу. Привлекательность объектов в чем-то снизится — застройщик будет стремиться компенсировать упущенную выгоду, на чем-то экономить. Рынок пойдет в рост, но медленно. Это значит, что хранить деньги в объектах недвижимости можно. Но прибыль она принесет нескоро.

По нашим данным, изменения приведут к уходу с рынка части застройщиков. Останутся крупные компании, обладающие достаточными денежными средствами — это позволит меньше зависеть от банков. Горизонт инвестиций снизится до 1-2 лет из-за рисков долгосрочного инвестирования всех участников рынка. Крупные застройщики начнут объединяться в строительные консорциумы. В такой ситуации важно взаимовыгодное партнерство инвесторов, застройщиков и агентств недвижимости.

Лейсан Мелихова, генеральный директор «СКБ-Инвест»:

— Я никогда не предлагаю на чем-то ставить крест. Когда-то мы очень хорошо зарабатывали и на вторичном рынке жилья. Думаю, в ближайшие пару лет он не будет интересен для инвесторов. В отличие от рынка новостроек, где следует обратить внимание на точечные проекты. Инвестируя в недвижимость, надо перетекать из одного формата в другой в зависимости от ситуации. Мы так и поступаем: периодически переводя клиентов в перспективные сегменты, прогнозируя ситуацию в зависимости от изменений. При подобном лавировании недвижимость всегда остается доходным инструментом.

Коммерческая недвижимость: офисы и ТРЦ не в почете, стрит-ритейл в дефиците

Лейсан Мелихова:

— В 2018 г. офисная недвижимость не была востребована инвесторами, офисы покупали компании для решения своих задач. В последние три года этот формат не был доходным, и пока я не вижу в нем перспектив для инвестирования.

Непростая ситуация и с сегментом торговых центров, причем, по всей стране. Все зависит от концепции. ТЦ «Гринвич» — пример грамотной концепции и стратегии развития, но таких в стране немного. Инвесторы относятся к этому формату очень настороженно по ряду причин: если сегодня ТЦ наплаву, неизвестно, какой будет его концепция завтра, какие сюрпризы могут преподнести другие собственники и пр. Люди не хотят от кого-то зависеть.

Инвесторы наконец-то начали понимать формат апартаментов: в него инвестируют, и эти вложения приносят хорошую доходность. Приведу пример: апартамент площадью 82 кв. м. в «Огнях Екатеринбурга» стоит в районе 6,6 млн руб., размер аренды — 60 тыс. руб. И эти объекты очень редко пустуют. В основном их берут компании на условиях долгосрочной аренды. Доходность составляет порядка 11%. Нашим инвесторам апартаменты интересны.

Хорошие результаты показал стрит-ритейл: доходность по нему составила 12-19%, в среднем — 13-14%. Но мы достигаем подобных показателей на объектах, арендуемых федеральными компаниями — продуктовым ритейлом, алкомаркетами, аптеками. Мы стремимся окупить инвестиции за 8-8,5 лет. Чем больше вкладываешь, тем выше доходность. При инвестировании до 10 млн руб. срок окупаемости, как правило, составляет 10 лет, при 20 млн руб. — 8,5-9 лет. Люди, вкладывающие 35-40 млн руб., хотят их вернуть через 7-8 лет, 120 млн руб. — через 5-6 лет.

Инвесторы рассчитывают получить готовый арендный бизнес. Идеальный объект стрит-ритейла для заказчика — помещение в новом фонде, с потолками в 4 метра, панорамными окнами и собственным входом и, конечно, в месте с хорошим трафиком.

Достойный стрит-ритейл на рынке в дефиците, такие объекты не поступают в открытую продажу. 

Вячеслав Батаков:

— Главная проблема наших торговых центров состоит в том, что у них несколько собственников. За рубежом подобное невозможно.

Будущее апартаментов зависит от профессионализма управляющей компании. У «Артека», «Огней Екатеринбурга» и «Радиуса» одна УК. Уверен, этот формат будет востребован. Екатеринбург — очень прогрессивный город. Некоторые компании приглашают специалистов из других городов, в том числе из Москвы. Они готовы арендовать для них апартаменты.

Что касается стрит-ритейла, застройщик должен думать и создавать точки притяжения для коммерческих объектов на этапе проектирования. На одном объекте мы соседствуем с компанией «Атомстройкомплекс». Мы хотим совместными усилиями выстроить улицу в единой логике, поэтому продумываем решения общественных пространств, благоустройства. Мы готовы нести расходы, договариваться с городом, чтобы создавать точки притяжения для наших коммерческих объектов.

Николай Мальцев:

— Мы видим объекты стрит-ритейла в открытой продаже со сроком окупаемости более 12 лет. Одна из причин малой конверсии продаж — цены завышены, поскольку собственники живут в прошлом. Клиентам, обращающимся к нам в бюро недвижимости с готовностью инвестировать 50-80 млн., нужна окупаемость максимум в 7-8 лет. Ждать более 8 лет 90% не готовы.

В ритейле формируется новая тенденция — магазины-дискаунтеры, ведь в кризис потребитель ищет дешевые товары и скидки. Появляется потребность в формате «склад-магазин» площадью 2500-3500 кв. м. Такой объект должен быть максимально приближен к жилым районам. Требования к помещениям невысокие, главное — локация, площадь и не слишком высокая арендная ставка.

Другое направление ритейла — онлайн-торговля, вытесняющая традиционную. Например, в Тюмени планируют построить логистический центр для интернет-магазинов и организаций электронной торговли группы Alibaba. Этот рынок готов круглосуточно работать над доставкой товара клиенту в минимальные сроки и за минимальные деньги. Складские помещения и логистика становятся активной частью торгового процесса, они востребованы на рынке. Этот сектор коммерческой недвижимости будет активно развиваться.

Складская недвижимость: спрос высокий, объекты единичны

Евгений Сагутдинов, директор по развитию ИСТЭЙТ:

— Наша компания занимается развитием логопарка «Высота». Это 120 тыс. кв. м. складских площадей в разных форматах. Мы ставили перед собой задачу привести в проект частных инвесторов. Нам удалось это сделать, в первую очередь, на объекты в формате light industrial* площадью от 500 до 1 500 тыс. кв. м. Четыре из девяти таких складов купили люди, не планирующие использовать их для решения собственных задач. Один арендовала компания «Ферронордик Машины» (дилер специализированной техники Volvo) на семь лет.

Небольшой склад площадью 520 кв. м. купила федеральная продуктовая компания, и нам пришлось практически полностью переделать его под клиента. В результате на 200 кв. м. разместился «холодильник», на 60 кв. м. — офис, на оставшейся площади — сухой склад и зона приемки. По сути, мы создали уникальный объект, которого компания никогда не нашла бы на рынке. 

Большие склады в этом году мы реализовали на сумму в 900 млн руб. Доходность инвестора по таким объектам составляет 13-14%, по маленьким — 16%. 

Вообще, привлекать частных инвесторов в наш формат нелегко. Они приезжают с калькуляторами, и, если по их расчетам в первый год не вырисовывается доходность в 15%, большинство теряет интерес. В логопарке есть объект с арендатором стоимостью 1 млрд руб., но найти на него покупателей в Екатеринбурге — задача непростая. Самый дорогой склад, приобретенный региональным инвестором, стоил 500 млн. руб. И в Екатеринбурге нет фондов, которые занимались бы инвестициями в этот формат. Центральная часть России в этом направлении развивается активнее.

Из положительного: банки начали охотнее кредитовать логистические проекты, декларируемые ставки сейчас от 9%. Один из наших клиентов даже получил субсидированную ставку в 6,5% как представитель МСП. 

Наш рынок остается дефицитным, потребность в складах очень высока. Бизнес устал работать в старых, разрушающихся объектах. Екатеринбург по-прежнему очень интересен федеральным компаниям. Объем спроса на рынке складской недвижимости никогда не опускается ниже 60 тыс. кв. м. Я могу перечислить компании, которым нужны такие объемы в текущий момент.

Новых «живых» проектов на рынке практически нет — их очень трудно реализовать. С одной стороны, земля в перспективных направлениях находится в собственности у «лэндлордов», которые не готовы продавать ее меньше, чем за 10 млн. руб. за гектар.

С другой, нет сетей, а решение вопросов с сетями всегда дается очень тяжело и дорого. Приведу пример: стоимость подведения электричества на площадку за ЕКАД может составить более 50 тыс. руб. за 1 кВт. Какой логистический проект переживет такие расходы?

Нам бы очень хотелось выстроить конструктивный диалог с властью, определить точки роста, приложения усилий. Город и область напрямую заинтересованы в появлении новых складских комплексов с экономической и социальной точки зрения.

Вячеслав Батаков:

— Если администрация Екатеринбурга идет на контакт, с ней можно решать какие-то вопросы, то за пределами города вести диалог о сетях и дорогах становится крайне сложно. Мы были в других городах — Казани, Нижнем Новгороде, там иная ситуация.

Городу выгодно появление новых проектов складской недвижимости. Недавно «Аэрофлот» выбирал город для строительства международного хаба, и Екатеринбург проиграл Красноярску. Одним из значимых для компании факторов было наличие складов рядом с аэропортом, поскольку у них мощное направление грузоперевозок. Конечно, я не берусь утверждать, что причина нашего проигрыша только в этом.  

У Группы компаний «Атлас Девелопмент» есть направление индустриальной недвижимости. Мы прорабатываем проект, в котором хотим размещать на площадке высокотехнологичные производства со складами. Рассматриваем вариант строительства спекулятивных складов. Но инвестор заходит в такие проекты очень тяжело. Скорее всего, будем строить на свои.

Рынок складской недвижимости — для подкованных инвесторов, которые в нем разбираются, умеют считать финансовые модели. 

Николай Мальцев:

— Екатеринбург интересен из-за экономико-географического потенциала. Наш город рассматривают многие компании, они изучают ситуацию на рынке недвижимости, но уходят в другие регионы из-за не развитой складской логистики. Примеры всем известны. Одна из причин в том, что сегодня частные инвесторы готовы брать небольшие объекты с окупаемостью в 7-8 лет. Склады площадью 20-30 тыс. кв. м. им не интересны. В массовом строительстве — только build-to-suit** под конкретные задачи.

Как показывает практика нашего бюро недвижимости, востребована аренда. Из-за кризиса резко снизился интерес к покупке, особенно крупных объектов. Из всего объема заявок на склады 88% приходится на аренду, 12% — на покупку.

Небольшие складские помещения площадью от 100 до 500 м. — самый дефицитный товар на рынке коммерческой недвижимости. Практически нет свободных качественных складов класса «А», «В+». Потребность в них сохраняется.

Инвестировать в складскую недвижимость интересно и перспективно, если девелопер, инвестор и заказчик готовы на ранней стадии заключать предварительные договоры. Многие привлекательные площадки сегодня простаивают — инвесторы не решаются приобретать участки без инженерных сетей и понимания, что эти вопросы можно решить.  

Рынок управления недвижимостью находится в зачаточном состоянии

Лейсан Мелихова:

— Как правило, у крупных инвесторов есть собственные специалисты в области управления. Мы тоже предоставляем этот сервис. Но я считаю, что каждый должен заниматься своим делом: управлять недвижимостью — специализированные компании с определенным пулом объектов. Это было бы выгодно клиентам с финансовой точки зрения — чем больше объектов в управлении, тем ниже стоимость услуг. В настоящий момент этот рынок находится в зачаточном состоянии. Специализированных компаний мало, хотя перспективность управления очевидна.

Николай Мальцев:

— Инвестируя в коммерческую недвижимость, человек не мечтает заниматься хозяйственной деятельностью. Ему интересны только цифры доходности. А они напрямую зависят от управления. Мы постепенно развиваем этот сервис. У нас есть опыт управления объектами коммерческой недвижимости площадью до 2 тыс. кв. м. — офисным зданием и производственным объектом.

Вячеслав Батаков:

— Мы создали соответствующее подразделение в рамках группы компаний. Управление должно быть комплексным и начинаться с разработки концепции. Приведу пример: бенефициар передал нам площадку в районе улиц Ленина и Толмачева. Несколько помещений довольно долго ждали арендаторов, поскольку мы решили создать там ресторанную галерею. Мы удовлетворены результатом. Это место стало точкой притяжения студентов и сотрудников офисов, расположенных в этой локации. Во вьетнамское кафе порой стоят очереди.  

Очень незаметно в городе появился рынок сдачи жилья посуточно. Я знаю людей, начинавших с аренды нескольких десятков квартир и лично ими управлявших: они сами меняли белье, полотенца, которые привозили на своих машинах. Спустя 10 лет это переросло в бизнес: сейчас они покупают по несколько квартир на этапе котлована, у них есть штат сотрудников, отработанная система. Думаю, дальше они будут укрупняться или превращаться в компании по управлению недвижимостью.

В компании «Находка» есть целое подразделение по управлению жилой недвижимостью. Причем, если объект простаивает, они платят собственнику аренду из своего кармана. Думаю, рынок управления в Екатеринбурге будет постепенно развиваться.

light industrial*— легкий индустриальный

build-to-suit**— строить под себя

Подготовила Виктория Говорковская

Фото: Игорь Черепанов