«Недвижимость выгодно покупать практически везде»: Александр Матофаев, ALEKA GROUP

Колонка генерального директора ALEKA GROUP Александра Матофаева специально для DK.RU:

Моя компания сегодня имеет свои представительства в Мюнхене (Германия), Праге (Чехия) и Милане (Италия). Рынок недвижимости этих стран сегодня представляет, пожалуй, наибольший интерес для россиян. К этому списку могу еще добавить Братиславу и Юрмалу. Отдельная история — Старый свет, в первую очередь Лондон.

Интерес россиян к этим странам обусловлен уже сложившимися историческими факторами. Сегодня там без проблем можно встретить русскоговорящих жителей со сроком постоянного местожительства 10, 15, 20 лет. Кроме того там огромное количество вузов, колледжей, образовательных школ, в которых преподают русскоговорящие педагоги. Особенно это характерно для Чехии, где есть целые районы с выходцами из постсоветского пространства и наших современников. И эта тенденция продолжает развитие, облегчая интеграцию вновь приезжающих россиян в местную среду и ментальность.  

Недвижимость выгодно покупать практически везде, если ты в этом разбираешься. Но следует отметить, что подход к оценке ликвидности объекта у бизнесменов в России и в Европе отличается — в силу ментальности и принципиального отличия в стабильности экономической ситуации. Так, например в России, инвестор стремится увидеть срок окупаемости проекта в очень короткий срок, чаще всего это 3 года. Для Европы минимальный срок 10-15 и более лет, когда инвестор видит стабильный и ровный доход на протяжении многих лет. 

Но есть масса нюансов, незнание которых может привести к весьма рискованным сделкам. Например, есть такая хитрость, когда, скажем, торговый комплекс на 1500 кв. м., очень популярный объект для инвестиций, на своем 15-летнем году жизни показывает самую высокую арендную ставку. Ценник до максимальных значений поднимает такой фактор, как наличие гарантированных контрактов, но мало кто смотрит на амортизацию и износ здания, капитальный ремонт которого может повлечь существенные или фатальные издержки с точки зрения инвестиций. Поэтому, чтобы не попасть впросак с вложением средств, нужно хорошо знать местный рынок и предпочтения аборигенов. А если учитывать, что в 95% случаев продажа идет через нескольких посредников, то для большинства инвесторов конечная стоимость оказывается серьезно завышенной. Здесь тоже нужно знать, как выходить на собственника напрямую, либо на его непосредственного агента. 

Кроме объектов коммерческой недвижимости (в основном придорожные супермаркеты), за рубежом также пользуются спросом арендные дома, которые в России пока не получили серьезного распространения. Например, в том же Мюнхене, если вы удачно нашли участок под застройку и уверены в подрядчике, либо можете пригласить своего, это может стать хорошим вложением. Дело в том, что в Европе в отличие от России широко распространена услуга долгосрочной аренды, по сути, на всю жизнь. Поэтому от доходного дома можно получать такую же стабильную аренду, как с хорошего офисника. 

Бесспорный интерес для инвестиций представляют курортные зоны в районах Карловых Вар, Марианских Лазне, в Италии (особенно в районе озера Гарда) и т.д. На этих территориях живут и имеют бизнес огромное количество россиян.