«Немотивированные отказы и вкусовщина». Чем обернется для Екатеринбурга судебный прецедент

Екатеринбургская строительная компания Prinzip оспорила в суде 32 правило землепользования и застройки Екатеринбурга, согласно которому мэрия требует согласовывать архитектурно-градостроительный облик (АГО) домов. Компания не могла получить разрешение на строительство ЖК «Парк Победы» на Уралмаше. Проект прошел госэкспертизу, но споткнулся на этапе согласования эскизного проекта в мэрии. Этот один из последних пунктов для получения разрешения на строительство. Однако такое заключение дает город, а итоговый документ, разрешающий стройку, — область. 

Столкнувшись на своем примере с отказом от согласования проекта, мы решили заглянуть в документы и нашли противоречие между муниципальными актами и Градостроительным кодексом РФ, — пояснил 66.ru. глава компании Геннадий Черных.

Суд встал на сторону девелопера, усмотрев в действиях горадминистрации «превышение полномочий». Выяснилось, что необходимость согласовывать архитектурный облик строящихся объектов есть только в исторических поселениях федерального или регионального значения. Екатеринбург таковым не признан. Суд согласился, что местная норма идет вразрез с федеральной. 

Однако в мэрии планируют оспорить это решение.

Мы считаем, что отсутствие нормы согласования АГО может негативно сказаться на архитектурном облике города, — сказал Znak.com замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капистроительства и землепользования Алексей Бирюлин.

DK.RU поговорил с экспертами, чтобы выяснить, как этот прецедент может сказаться на развитии Екатеринбурга. 

Сами застройщики рассказывают, что конфликтные случаи были и раньше, но удавалось договориться с администрацией без похода в суд. Однако многие отказались публично комментировать прецедент, созданный компанией Prinzip.

Непублично участники рынка говорят, что такого понятия, как эскизный проект, в Градкодексе нет. В свое время в мэрии ввели согласование архитектурного облика объекта, чтобы получить понятную и прогнозируемую картинку, чтобы город развивался гармонично. Однако эстетическое восприятие субъективно, поэтому нужен измеримый механизм, которого пока нет. 

Андрей Саунин, адвокат, партнер международного центра защиты прав Globallaw, считает, что этот спор затрагивает как публичные интересы (в том числе право горожан на архитектурный облик города), так и интересы владельцев или собственников земельных участков и их право на застройку:

При этом архитектурный облик города нельзя назвать целостным: от года в год на местах определенного вида застройки возникают «прыщи». Например, в исторической части втыкают непонятно что, не поддерживают достойный вид памятников архитектуры и тут же могут делать замечания по размеру букв на вывесках отдельных магазинов. Все это связано с отсутствием единых правил и обязательств не только бизнесменов, но и в большей части — администрации. Поэтому, в строгом соответствии с законом, не должны иметь место бессмысленные, немотивированные отказы, основанные только на вкусовщине отдельных чиновников, иногда не имеющих даже архитектурного образования.

По мнению юриста, если суд увидел несоответствие между федеральным и региональным законодательством, правомочия застройщиков не должны ограничиваться без законодательного запрета: 

Я думаю, что эту неточность, если она и существует, в скором времени устранит законодатель. При этом такие ограничения не могут иметь тотальных масштабов, сводивших бы на нет предпринимательскую инициативу, амбиции инвесторов и застройщиков, желающих воплощать свои идеи.

Гендиректор ГК «Северная казна» Татьяна Деменок считает, что в ситуации, когда нагрузка на застройщиков с каждым годом возрастает, сложности с получением разрешительной документации снижают инвестиционную привлекательность города:

Сегодня нагрузка на застройщиков возросла. Мы можем строить либо на свои, либо на деньги банка, привлеченные под проценты. И когда у нас получение разрешительной документации затягивается на срок больше года, понижается не только маржа, но и сам проект ставится под вопрос. Для девелопера это огромные убытки. К началу получения разрешения на строительство уже понесены серьезные затраты по освоению земельного участка. Это касается не только проектной документации, но и возможного отселения, выноса сетей. Раз есть такая проблема, надо ее решать. Возможно, не стоило ждать судебных решений. Если бы собрали застройщиков, устроили обсуждение, думаю, все бы договорились. 

При этом иск компании Prinzip к мэрии — не единственный. В арбитражных судах рассматривается несколько исков застройщиков к департаменту главархитектуры о признании незаконным отказа в предоставлении решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства, которые намерены возводить застройщики. В частности, такие иски поданы компаниями «Просперити», Горжилстрой, «ТЭН-Инвест».

Проблема для застройщиков является актуальной, иных вариантов, кроме как идти в суд, они не нашли, рассказал DK.RU Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

Прецедент «Парка Победы», безусловно, должен быть тщательно разобран в высших инстанциях, и подход к решению вопроса не должен быть формальным. Простого соответствия федеральному законодательству явно недостаточно в данной ситуации, так как проблематика соотношения объема полномочий, с одной стороны, и свобода архитектурного решения застройщика, с другой, не должны стать проблемой ни для одной из сторон, а главное — не должны нести ущерб городу в виде явной несогласованности и отсутствия единой концепции.