Новостройки: формула комфортного проживания

В ситуации, когда объем предложения превышают спрос и есть возможность выбора, покупатель становится более разборчивым. Профессионалы рынка недвижимости констатируют: уровень потребительской культуры, как и уровень требований покупателей к новостройкам выросли.

Покупатель стал более требовательным и более компетентным 

То, что еще 2-3 года назад воспринималось как особенность проекта, сейчас считается нормой. По словам Анастасии Дударевой, заместителя генерального директора УК «AVS Девелопмент» (ЖК «МонтеКристо»), «выбирая квартиру в новостройке, человек уверен, что ему предложат закрытый двор с зонами отдыха, детской площадкой, паркинг, удобные планировки, горизонтальную систему разводки системы отопления, сейф-двери и двухкамерные стеклопакеты. И это требования к квартирам эконом-класса. «Комфорт» и «бизнес» отличаются не только наличием этих опций, но и качеством используемых материалов, площадью помещений и дополнительными «фишками». Например, не просто паркинг, а подземный, теплый с лифтом от дверей квартиры. Не просто два лифта, а лифты фирм «Otis» или «Sigma», обеспечивающих бесшумное плавное скольжение кабины. Не простые двухкамерные стеклопакеты, а со специальным покрытием. Не одна, а две детских площадки, оборудованные качелями и спортивными сооружениями с антиударным покрытием и т.д. На основе этих потребностей мы разработали концепцию жилого комплекса «МонтеКристо». Его строительство завершается уже в этом году. И, конечно, мы помогаем нашим клиентам решить два основных вопроса, волнующих новоселов: где ставить машину и как сделать ремонт. Мы запустили услугу «4D Ремонт». Это новый формат, позволяющий нашим клиентам решить массу вопросов – перепланировки и ее узаконения, дизайн-проекта и организации ремонтных работ. Для покупателей квартир в «МонтеКристо» действует специальное предложение на эти опции. Для автомобилистов у нас также предусмотрены бонусы».

«Люди относятся максимально внимательно и грамотно к самому процессу покупки. Они досконально просматривают все документы, изучают сроки, материалы, – отмечает Анастасия Дударева. – Клиенты следят за процессом строительства, находятся на постоянной связи с обслуживающим их менеджером. Это правильно, и позволяет застройщикам улавливать изменения в запросах покупателей, их требования».

ЖК «МонтеКристо»  УК «AVS Девелопмент»

С мнением коллеги согласен Андрей Воронько, директор ООО «Экодолье Екатеринбург»: «Покупатель стал более требовательным и более компетентным. Многие клиенты приходят на сделку с собственными юристами. И, на наш взгляд, такая покупательская разборчивость во многом обусловлена как плотной конкуренцией на рынке, так и высокой планкой (в предлагаемом продукте и уровне сервиса), заявленной крупными застройщиками, появившимися на рынке в последние годы». Кроме того, клиент неплохо разбирается в финансовых продуктах и ищет максимально выгодные решения. Все это вкупе со снижением спроса и ростом конкуренции заставляет застройщиков держать марку и бороться за качество продукта и сервиса, делать предложения более доступными.

Чего хотят покупатели?

Инфраструктура района, транспортная доступность, экологическая обстановка, планировочные решения, высота потолков — все это составляющие формулы комфортного проживания. Какие характеристики объекта принципиально важны для покупателей? «В настоящее время наибольшим спросом пользуется жилье, которое по потребительским характеристикам находится между комфорт- и бизнес-классом, но стоит при этом дешевле бизнес-класса.

Отличительная особенность такого жилья — глубокая концептуальная проработка, — рассказывает Ольга Иванисенко, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Первостроитель». — Речь идет прежде всего об инфраструктуре, а именно: наличии на территории застройки автономных источников энергоресурсов, детских садов, спортивных и развлекательных объектов, просторной придомовой территории. При равных характеристиках покупатель будет выбирать тот дом, рядом с которым есть школа или фитнес-центр. Не в последнюю очередь он обратит внимание на географию и транспортную доступность, близость к центру. На наш взгляд, таких объектов на рынке мало, поэтому их появление вызывает интерес у горожан». В качестве примера объекта, сочетающего в себе эти характеристики, г-жа Иванисенко приводит микрорайон «Университетский» девелоперской компании «Первостроитель» — проект комплексной жилой застройки в тихом интеллектуальном центре Екатеринбурга (район улиц Педагогической, Комсомольской, Библиотечной, Мира). На сегодняшний день это микрорайон, где есть все для комфортной жизни. Достоинство «Университетского» — наличие развитой инфраструктуры (в шаговой доступности ведущие вузы страны, спортивные сооружения, муниципальный детсад, гимназия, школы, молодежный клуб, родильный дом, детская городская больница, стоматологические клиники и магазины).

Микрорайон «Университетский» Девелоперская компания «Первостроитель»

По мнению Анастасии Дударевой, в первую очередь покупатели ценят продуманность планировок квартир (нет лишних метров, не надо переплачивать за большие коридоры, колонны и т.д.) и мест общего пользования (просторный светлый холл, где предусмотрено место для колясок и велосипедов; наличие машиномест для жильцов; территория для прогулок). Все эти детали качественно отличают новостройки компании «AVS Девелопмент» последних лет, в том числе ЖК «МонтеКристо». «Это комплекс бизнес-класса, где есть все необходимое: уютный двор с двумя детскими и спортивной площадкой, огороженный от шума улиц секциями дома; двухуровневый теплый подземный паркинг с лифтом прямо от дверей квартиры; современная система коммуникаций и инженерных сетей с горизонтальной системой разводки отопления; прозрачные входные группы с местом для консьержа; эргономичные планировки, – рассказывает г-жа Дударева. – Комплекс расположен в центре Екатеринбурга на пересечении улиц Фурманова/Московская, а значит, инфраструктурного голода у его жильцов не будет».

Схожие требования покупатели предъявляют и к объектам малоэтажного строительства, расположенным как в городе, так и за его пределами: транспортная доступность (не больше 40 км от центра города — не дольше 30-40 минут на дорогу), хорошая экология, развитая социальная и коммерческая инфраструктура, наличие центральных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) и управляющей организации, которая будет заниматься обслуживанием. Рынок загородной недвижимости Екатеринбурга предлагает множество вариантов коттеджных поселков с различными форматами жилья на любой вкус и бюджет.

Один из самых масштабных (площадь 140 га) и привлекательных проектов на рынке малоэтажного строительства сегодня — жилой комплекс «Экодолье Екатеринбург». Это мультиформатный поселок с собственной развитой инфраструктурой, всеми коммуникациями, расположенный в Горном Щите. «Благодаря хорошей транспортной доступности до города можно добраться сравнительно быстро уже сейчас, совсем скоро через Горный Щит пройдет новый участок ЕКАД, — рассказывает о проекте Андрей Воронько. — «Экодолье» — семейный поселок. 80% наших покупателей — это семьи с детьми либо люди, которые в ближайшее время планируют пополнение. Поэтому инфраструктура жилого комплекса максимально ориентирована на семейные ценности. В «Экодолье» будет свой большой парк. Генеральным планом застройки предусмотрено строительство детского сада, школы, детских игровых площадок для детей разных возрастов, включая специализированные зоны для детей с ограниченными возможностями. Будут и прогулочные зоны, и спортивные площадки». Участок под строительство ЖК «Экодолье Екатеринбург» прошел проверку экологической безопасности и был признан экологически благоприятным районом. Девелопер предоставляет будущим жильцам широкий выбор форматов: таунхаусы, дуплексы и квадродома различных планировок и площадей. «В целом в портфеле ГК «Экодолье» более 20 проектов индивидуальных и сблокированных домов. Поэтому мы можем говорить о том, что ориентированы на массовый сегмент, не причисляя себя ни к одной из стандартных категорий», — уточняет г-н Воронько.

ЖК «Экодолье». Фото предоставлено ООО "Экодолье-Екатеринбург"

Удачное расположение – преимущество еще одного динамично развивающегося мультиформатного загородного проекта – коттеджного поселка «Николин ключ». Он расположен всего в 20 минутах езды от Екатеринбурга по Челябинскому тракту. «Сразу за территорией поселка раскинулся сосновый бор, рядом Ильинский пруд. Именно такую удаленность считают идеальной: хорошая транспортная доступность до города в пределах часа и уже чистая вода, свежий воздух. Рядом (менее 1 км) от поселка находится село Кашино и г. Сысерть (3 км). Поэтому жители поселка могут пользоваться их инфраструктурой: детскими садами, школой, поликлиникой, магазинами, – рассказывает Анастасия Дударева. – Рядом с поселком много вариантов проведения досуга: гольф-клуб, конноспортивный клуб, базы летнего и зимнего отдыха, центр соколиной охоты, исторические памятники природы. На его территории уже построена детская площадка, завершается строительство спортивной площадки».

По наблюдению Андрея Воронько, сегодня все большую популярность в сфере малоэтажного строительства приобретают индивидуальные дома небольших площадей, а также таунхаусы и дуплексы, при этом покупателям очень важна высокая степень готовности и хороший набор дополнительных опций (удачное расположение и транспортная доступность, инфраструктура, инженерные сети, благоустройство). Мнение коллеги не противоречит выводам Анастасии Дударевой. «На рынок таунхаусов вышли новые покупатели. Теперь это не только обеспеченные люди, которые рассматривают таунхаус как дополнение к основной квартире. Это так называемый «средний» класс, для которых квартира в таунхаусе, в том числе в пригороде, это единственное жилье. Поэтому и требования к застройщикам у этих покупателей другие. Они покупают не просто комфортную квартиру с возможностью отдыха на собственном участке, они покупают «комфортную среду», обеспеченную всем необходимым для постоянной полноценной жизни». И, как мы видим, девелоперы готовы ее предоставлять.

Девелоперы подстраиваются

В конце прошлого года девелоперы практически единодушно заявили о сокращении объемов ввода нового жилья. Очевидно, что экономический кризис увеличивает риски не только застройщиков, но и покупателей. Для последних «плохое самчувствие» застройщика может обернуться затягиванием сроков строительства, а то и замораживанием объекта на неопределенный срок.

Впрочем, как сообщил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, в уральском мегаполисе нет острой проблемы обманутых дольщиков — их, как и предпосылок для усугубления ситуации, не так много. «Сегодня беспокойство вызывают 1-2 игрока, но мы их постоянно мониторим. А большинство работающих в городе застройщиков устойчивы, готовы пересмотреть свои модели, чтобы остаться в строю. Многие сейчас сокращают объемы ввода жилья на следующий год, не спешат со стартом новых проектов. Это значит, что произойдет уход в качество: у девелоперов будет больше времени и желания заниматься общественными пространствами своих объектов, благоустройством — тем, что в итоге заставит покупателя сделать выбор в пользу этого игрока», — сказал г-н Трапезников.

Вероятнее всего, резких колебаний и потрясений на рынке в 2016 году не будет. Застройщики будут приспосабливаться к новым реалиям, снижать себестоимость строительства. Например, за счет использования новых экономичных и быстровозводимых конструкций, а также вывода более доступных продуктов. «Потребность людей в жилье сохраняется всегда, и рынок в любом случае придет к равновесному состоянию, — считает Андрей Воронько, — при этом на фоне кризиса вкладываться в малоэтажные объекты безопаснее. У них короткий инвестиционный и строительный цикл: индивидуальный дом или таунхаус строится быстрее и с меньшими затратами, чем многоэтажка. Естественно, предпочтение нужно отдавать проектам высокой степени готовности, где необходимая инженерная инфраструктура активно строится параллельно со строительством домов».

«Важной тенденцией станет ужесточение конкуренции. Если раньше рынок жилья был с точки зрения предложения дефицитным, то теперь в условиях сокращения спроса более выигрышным будет качественный продукт по доступной цене. Поэтому одной из самых эффективных конкурентных стратегий будет выведение на рынок объектов с максимальным количеством потребительских характеристик», — говорит Ольга Иванисенко. Кроме того, мы развиваем новые инструменты продаж, делающие процесс покупки более удобным».

Очевидно, что в 2016 году будут завершаться проекты, начатые ранее, новых проектов будет немного. Но пока более 3 млн кв. м. ждут своих покупателей, поэтому дефицита качественных квартир не будет. По прогнозам экспертов рынка недвижимости, появления новых проектов можно ждать во второй половине года. Девелоперы скорректируют их под реалии покупательского спроса, основу которых можно назвать – рационализм. Это качество, по мнению Анастасии Дударевой, будет проявляться во всем, от планировок до применяемых современных строительных и инженерных технологий и материалов, позволяющих оптимизировать затраты жильцов на содержание квартир. «Из-за высокой конкуренции эконом- и комфорт- сегменты максимально приблизятся друг к другу, тем самым повысят уровень возводимых проектов. Мы, как и многие девелоперы, пересматриваем свои проекты с точки зрения изменившегося спроса, смещаем акценты в метражности, в планировочных решениях, пересматриваем подходы к этапности. Я бы назвала это коррекцией, которую требует в первую очередь наш покупатель», – заключает г-жа Дударева.

Евгения Солодянкина, руководитель отдела продаж группы компаний «Виктория»:

— На первичном рынке существенно увеличилась доля ипотечных сделок. В оставшееся время для того, чтобы воспользоваться субсидированной государством ипотечной ставкой, мы наблюдаем всплеск количества сделок с банками-партнерами. Какую альтернативную меру в вопросе поддержки строительной сферы нам предложат, пока неясно. Очевидно одно: отсутствие доступной программы кредитования рынка жилья серьезно ударит по работе строительного сектора. Внутренней мерой по преодолению стагнации может стать коммерческое субсидирование ипотечной ставки. Ряд застройщиков уже практикует компенсационное сотрудничество с банками, но это пока что единичные случаи в маркетинговых битвах за внимание клиентов.

Тенденция, которая характеризует потребительский сектор вообще и сферу новостроек в частности: резко трансформируется структура спроса в сторону бюджетного сегмента. Уже сейчас мы наблюдаем пересмотр девелоперами портфеля проектов в сторону класса «эконом».

Период главенства продавцов закончился. По всем законам рыночного жанра снижение объема платежеспособного спроса привело к рокировке влияний. Сейчас отличное время для того, чтобы покупать. Это время покупателей. Девелоперы вынужденно сокращают свою маржинальность, что отражается на стоимости квадратных метров. Улучшаются качественные характеристики проектируемых проектов. Комфорт по цене эконом-класса — это то, что сейчас делает наша компания. Но наше отличие — это имеющийся опыт работы с минимальной маржинальной прибылью и сложившаяся репутация строительной компании с самыми привлекательными ценами.

ЖК Базилик, Группа компаний «Виктория»