Новых складов не хватает, и они никому не нужны

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга, несмотря на то что у него большой потенциал, развит достаточно слабо. С одной стороны, местному бизнесу не хватает денежных ресурсов и профессионального опыта для освоения этой ниши. С другой — потенциальные региональные арендаторы не согласны платить круглые суммы за право присутствовать на качественных площадях. В результате екатеринбургские девелоперы рискуют уступить сегмент складской недвижимости международным и федеральным конкурентам, которые готовы терпеть убытки ради перспективы.

эксперты
Олег Альтшуль
заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ
Сергей Верещагин
коммерческий директор компании «Евразия Логистик»
Андрей Гостяев
председатель совета директоров ОАО «Лорри»
Александр Засухин
генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Игорь Казимов
руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty
Тимофей Мошков
директор компании «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург»
Ольга Наумова
вице-президент группы компаний AVS Group
Руслан Суворов
руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium
Игорь Суханов
генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт»
Гурам Тухашвили
аналитик Уральской палаты недвижимости
Леонид Тюкавкин
вице-президент по бизнес-процессам сети бытовой техники и электроники «Техносила»

Что тормозит развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга
Согласны ли региональные операторы с высокими арендными ставками на класс А
Почему логистические центры Екатеринбурга рискуют стать долгостроями
Как отразился мировой финансовый кризис на местном складском девелопменте

Как отмечает Комитет по товарному рынку админи­страции Екатеринбурга, общая площадь складов в городе — 799 тыс. кв. м, основная их часть — некачественные устаревшие здания (переоборудованные помещения фабрик, заводов и склады, выстроенные в советское время). Как правило, они неоптимально размещены относительно внутригородских, областных и региональных сбытовых потоков, у них нет перспектив развития.

Складов мало, и они неоправданно дороги

Специалисты Комитета по товарному рынку оценивают общий дефицит складских площадей в Екатеринбурге в 800 тыс. кв. м. С этой цифрой согласны многие участники рынка. «Сегодня самой актуальной проблемой на рынке логистики остается нехватка складских комплексов международных классов А, В и В+. Часть товарного потока просто не может прийти в наш регион из-за отсутствия надлежащих условий хранения и обработки грузов. Потребность в складах международного класса — 150-350 тыс. кв. м», — уточняет Ольга Наумова, вице-президент группы компаний AVS Group. По ее словам, в результате дефицита стоимость арендных ставок на складские площади в Екатеринбурге почти приближена к уровню московских расценок — $120-130 за кв. м в год, что отрицательно сказывается на рентабельности бизнеса арендаторов складов. Для сравнения: средние базовые арендные ставки на помещения класса А в столице — $140-160, а класса В — $120-140 за кв. м в год — добавляют эксперты.

«Неоправданно высокие цены на склады при низком уровне инфраструктуры — одно из главных препятствий на пути развития рынка транспортно-логистических услуг», — сетует г-жа Наумова. Подобная ситуация отрицательно сказывается и на ритейлерах. Леонид Тюкавкин, вице-президент по бизнес-процессам сети бытовой техники и электроники «Техносила», констатирует, что предложение складской недвижимости в городе значительно отстает от спроса на нее в розничной торговле: «Дефицит качественных площадей тормозит развитие нашего бизнеса в регионе — много времени уходит на поиски складов».

Хотя участники рынка, эксперты и представители власти признали очевидной необходимость в строительстве новых качественных складских площадей, этот сегмент коммерческой недвижимости развивается в Екатеринбурге медленно. Как сообщает Комитет по товарному рынку, в 2006 г. в городе ввели в эксплуатацию всего 56 тыс. кв. м площадей классов А и В, а в 2007 г. — 73 тыс. кв. м. По планам мэрии закрыть потребности столицы Урала в качественных складских площадях удастся к 2011 г. (увеличение — до 256,6 тыс. кв. м). Среди заявленных проектов — терминал «Чкаловский» (общая площадь — 250 тыс. кв. м), Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр (130 тыс. кв. м), Международный сельскохозяйственный логистический центр (360 тыс. кв. м), центр в районе развязки Новокольцовской трассы и ЕКАД (12 тыс. кв. м) и др.

Девелоперам не хватает денег и рук

Участники рынка сомневаются, что все анонсированные региональные проекты будут выполнены в срок. Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости, считает, что основное препятствие для этого — недостаток финансовых ресурсов у большинства местных операторов. Себестоимость строительства склада превышает $1 тыс. за кв. м, в то время как сроки окупаемости — около десяти лет (для сравнения: в торговой недвижимости — пять лет, в офисной — семь-восемь лет). «Далеко не все региональные компании обладают значительными финансовыми ресурсами, чтобы инвестировать на длительный период», — считает г-н Тухашвили. По словам Игоря Суханова, генерального директора группы компаний «Оборонснабсбыт», осложняют положение с вводом новых объектов также непрозрачный рынок земли, затяжное получение необходимых разрешительных документов, административные барьеры, «удорожание» заемных средств плюс рост себестоимости строительства (по итогам 2007 г. он составил 35%). В результате, подчеркивает г-н Суханов, все это привело к еще большим срокам окупаемости проектов. В сложившейся ситуации ГК «Оборонснабсбыт» пересчитывает экономику проекта по строительству складского комплекса общей площадью 35 тыс. кв. м, который анонсировали в прошлом году. «Мы сосредоточили усилия на строительстве торговых объектов — второй очереди Ритейл-Порта «ДОКЕР». Проект строительства логистического терминала пока отнесли к перспективным, но строить его, безусловно, будем», — заметил Игорь Суханов.

Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, полагает, что, кроме финансовой составляющей, серьезным препятствием для развития этого рынка становится и отсутствие у локальных игроков профессионального опыта в складской недвижимости. «Для региональных девелоперов это новое направление бизнеса, непростое и не похожее на другие сегменты коммерческой недвижимости. Иногда элементарно не хватает практики создания качественного склад­ского объекта», — добавляет г-н Казимов. С ним согласен Андрей Гостяев, председатель совета директоров ОАО «Лорри», его организация стала одним из учредителей строительства Евро-Азиат­ского международного транспортно-логистического центра. «Выступая девелоперами, мы недостаточно точно рассчитали свои возможности. В итоге столкнулись с проблемой получения разрешительных документов. А потом еще обожглись на недобросовестном застройщике, которого первоначально привлекли к проекту. Оказалось, что в Екатеринбурге сложно найти компетентные организации, способные качественно строить склады», — разводит руками г-н Гостяев. Следует отметить, что создание Евро-Азиатского международного транспортно-логистического центра задумали еще в 2002 г. Однако только к лету текущего года планируется ввести первые 10 тыс. кв. м площадей из заявленных 130 тыс. кв. м.

Региональные операторы не готовы платить за класс

Как ни парадоксально, тормозит строительство качественных складских комплексов и риск их не заполнить (даже несмотря на общий дефицит). Аналитики международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle главным ограничением развития рынка складской недвижимости Екатеринбурга считают рост арендных ставок за качественные площади и неготовность потенциальных арендаторов за них платить. Однако эксперты говорят, ссылаясь на пример Москвы, что это лишь вопрос времени. Как полагает Тимофей Мошков, директор компании «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург», многие региональные операторы пока не понимают всех преимуществ складов класса А, а потому не хотят переплачивать и по-прежнему пользуются некачественными площадями. Эффективность использования качественных складов, добавляет он, гораздо выше. В частности, «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург» ранее арендовала складские помещения класса С у ГК «Оборонснабсбыт», а сейчас пользуется услугами логопарка «Пышма» компании «Евразия Логистик», занимая площади класса А. Причины смены бизнес-партнера г-н Мошков объяснил так: «Во-первых, на 1 кв. м складских площадей класса А за счет высоты потолка можно положить товара в два-три раза больше, чем на складах класса В. Это экономически выгодно для компании. Во-вторых, «Евразия Логистик» — сетевой девелопер, как следствие, мы можем развиваться с ним и в других городах России, получая дополнительные финансовые скидки».

Г-н Суханов видит сложившуюся ситуацию иначе. «С одной стороны, существует нехватка предложения качественных складских площадей, с другой — оставляет желать лучшего заполняемость помещений в складах класса А. Возникло противоречие. Это связано с тем, что потребность в складах класса А переоценили, а классов В и С, наоборот, недооценили», — рассуждает Игорь Суханов. Для многих потенциальных арендаторов, поясняет он, ставка в складах класса А (около $140 за кв. м в год) неприемлема. В результате основные потенциальные арендаторы высококлассных логистических центров — крупные транснациональные и федеральные игроки. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, среди них торговые сети «Эльдорадо», «Мир», «Техносила», «Спортмастер», «Рамстор», «Детский мир», «36,6», логистические операторы — НЛК, FM Logistic, Schenker, Avalon Logistic, STS Logistics, DHL, «Лига Транс», RLS.

Западные и федеральные девелоперы идут в наступление

Перечисленные препоны не останавливают федеральных и международных девелоперов складской недвижимости, активно проявляющих интерес к столице Урала. Как подчеркнул Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, хотя в городе заявлено о строительстве более 1 млн кв. м складских площадей, выводит объекты только федеральный девелопер «Евразия Логистик». В сентябре 2007 г. компания запустила в эксплуатацию первую очередь индустриального комплекса класса А — логопарка «Пышма» — площадью 75 тыс. кв. м. На май текущего года запланировали запуск второй очереди, а на декабрь — третьей. Общая планируемая площадь объекта — 280 тыс. кв. м. Девелопер намерен возвести в Екатеринбурге еще один складской комплекс (250 тыс. кв. м). Кроме «Евразии Логистик», к местному рынку складской недвижимости приглядываются и другие международные и федеральные операторы. Компания VVV Company и британский фонд London & Regional Properties (L & RP) заявили о своих планах построить в Екатеринбурге 100 тыс. кв. м качественных площадей. Группа компаний «Авалон» и фонд Raven Russia собираются заняться проектом Megalogix — созданием в столице Урала логистического комплекса (250 тыс. кв. м). О планах по экспансии в Екатеринбург заявили также Smart Logistic Group и МЛП (Международное логистическое партнерство). По словам Игоря Казимова, западные и федеральные девелоперы в отличие от региональных игроков обладают мощными финансовыми ресурсами, к ним более лояльны финансово-инвестиционные организации с точки зрения выдачи заемных средств. «Крупные девелоперы могут себе позволить работать на долгосрочную перспективу, чтобы их проекты в первые годы приносили «нулевую прибыль», зато сполна окупились в будущем», — поясняет г-н Казимов.

В дальнейшем, по оценкам аналитиков консалтинговой компании «Урал-Гермес», международные и федеральные компании, имеющие опыт в этом сегменте и располагающие крупными финансовыми ресурсами, охватят не менее 70% местного рынка складской недвижимости. Игорь Казимов предполагает, что крупные игроки поглотят весь рынок, поскольку такова международная практика.

Сергей Верещагин
коммерческий директор компании «Евразия Логистик»:

Качественные складские площади пока не ассоциируются с престижем и комфортом