Нужна ли ипотеке господдержка? Юрий Моисеенко о том, почему без нее ипотека умрет

Юрий Моисеенко, директор «Проспект Девелопмент»:

— Программа господдержки ипотеки заканчивается, и, судя по всему, продлевать ее не собираются. Но правильно ли это?

Мне посчастливилось быть участником зарождения ипотеки в Свердловской области. Тогда было модно ее критиковать — как же так, за 25 лет заемщик выплатит в три раза больше, чем взял. На что было (и есть) два ответа: эмоциональный и рациональный.

Эмоциональный состоит в том, что никто ведь насильно не заставляет брать ипотеку, нравится жить вшестером в двухкомнатной квартире с тещей и тестем — пожалуйста! Просто человечество пока не придумало ничего лучшего для приобретения жилья.

Рациональный ответ таков: оценивать надо реальную ставку, т.е. разницу между инфляцией и процентной ставкой, а в данном конкретном случае — между процентной ставкой по кредиту и динамикой цен на жилую недвижимость.

Ведь если квартира за 25 лет подорожает втрое, и заемщик по ипотечному кредиту выплатит три первоначальные стоимости, это будет означать, что он ее купил по факту без процентов, в рассрочку.

У рационального объяснения есть и еще одна составляющая, «вторая сторона монеты», так сказать.

Ведь когда мы несем деньги на вклад в банк — каждый хочет, чтобы ставка по вкладу хотя бы компенсировала инфляцию. А ставка по кредиту, естественно, выше, чем ставка по вкладу, как минимум, на размер издержек банка. Поэтому странно было бы ожидать от банков, что они будут выдавать кредиты по более низким ставкам, чем стоимость привлечения.

Все это верно и сейчас, но, как говорится, есть нюансы. Ибо ситуация изменилась, и рост стоимости квартир, согласно данным УПН, за последние 8 лет (2008-2016 гг.) составил 17,2% (первичный рынок), т.е. чуть больше, чем 2% в год. При этом инфляция «вообще» выросла на 77,7%, а себестоимость строительства (по данным «УРЦЭЦС») — 96%.

Другими словами, реальная ставка по ипотечному кредиту все это время составляла около 10% годовых (12% (ставка по кредиту) — 2% (рост цен на квартиры) = 10%).

И вот теперь уже я присоединяюсь к критикам: «Как же так?! Ведь это значит, что заемщик реально переплачивает за квартиру в два и более раза!

Равновесным (естественным) уровнем реальной ставки в экономической теории считается 2-3%. И при анализе реальной ставки по ипотечным кредитам в развитых странах мы получаем эти же цифры.

Я когда-то нашел этим цифрам свое обоснование: продолжительность экономической активности человека (период, когда человек, грубо говоря, «зарабатывает деньги») составляет 30-50 лет. Таким образом, один год — это 2-3% от величины периода. Хочешь пользоваться вещью (например, жить в квартире) на год раньше — будь любезен доплатить 2-3%. Это справедливо. А выше — нет.

Мне скажут — так ведь ты сам только что (чуть выше) объяснил, почему банки не могут выдавать кредиты под меньший процент. Так вот для этого и нужна господдержка! Но сначала — второй вывод (следствие) из разницы динамики за последние 8 лет между ростом стоимости недвижимости на первичном рынке — 17,2%, и ростом себестоимости строительства — 96%.

А следствие очень простое и прогнозируемое — в 2015 г. в Екатеринбурге было заложено нового строительства вдвое меньше (700 тыс. кв. м), чем в 2014-м. За три квартала 2016 — 513 тыс. кв. м (Данные УПН). Объемы строительства падают в полном соответствии с экономической теорией.

Недавно на РБК была заметка — «В ЦБ обеспокоены исчезновением среднего класса» — дескать, это усложняет контроль над инфляцией… Можно предсказать тему следующей заметки: «ЦБ (или Минфин) обеспокоен резким ростом цен на недвижимость и негативным влиянием оного на общий уровень инфляции в стране».

Рынок, безусловно, расставит все на свои места, снижение объема строительства неизбежно повлечет за собой рост стоимости недвижимости. Вопрос только — какой ценой?

Совсем недавно г-н Холманских (все на том же РБК) наметил на встрече со строителями ориентир, необходимый для выполнения поручения президента — обеспечить к 2020-му году жильем 60% российских граждан — это значит, в год должно строиться 1 кв. м жилья на человека. Для Екатеринбурга это 1,5 млн кв. м в год.

Цифра эта представляется вполне обоснованным ориентиром и в свете такой статистики: обеспеченность жильем в Екатеринбурге — 24,37 кв. м/чел., в Германии — 45, Великобритании — 62, США — 75 (данные за 2015 г.).

Мягко говоря, есть к чему стремиться и над чем работать. Но чтобы достичь необходимых цифр прироста, надо обеспечить платежеспособный спрос на жилье, ведь его построят ровно столько, сколько потребитель купит. Учитывая, что сейчас около половины жилья приобретается с помощью ипотеки — обеспечить господдержку. Но на пути страшный враг — инфляция.

Борьба с инфляцией — тот самый жупел, в целях борьбы с которым ЦБ и экономический блок Правительства объясняют необходимость отказаться от господдержки ипотеки.

Но борьба посредством «удушения» производства (строительства) — крайне сомнительный способ, во-первых, потому что «природа не терпит пустоты» и снижение объемов рано или поздно повлечет за собой рост цен, а во-вторых, встает вопрос — что тут цель, а что средство, и не ставят ли поборники борьбы с инфляцией «телегу впереди лошади».

Тем более что, как мы видим из вышеприведенных цифр, — рост стоимости жилья составляет всего 2% в год.

Исходя из этой цифры, процентная ставка по ипотеке должна составлять 4-5% годовых (2% годовых «роста цен» + «справедливые» 2-3%). Впрочем, поскольку автор считает себя реалистом, давайте опустимся на землю. Даже если отталкиваться от таргета ЦБ по уровню инфляции на 2016 г. — 5,5-6% и добавить к ним «справедливые» 2-3% , получится уровень 8-9% годовых.

Вообще-то, раз речь идет о продлении господдержки на 2017 г., логично взять таргет на 2017-й — 4% — и тогда «правильная» ставка получается 6-7%. Но даже снижение до 8-9% будет способствовать поддержанию спроса.

При этом не стоит бояться инфляции — она для жилой недвижимости существенно ниже «общего» уровня. Кроме того, инфляция возникает, как известно из теории, при превышении денежной массы над товарной. Но в случае с ипотекой как раз имеется полный баланс, поскольку деньги идут на создание товара — квартир.

Вернемся к аргументам борцов с инфляцией, вот, например, один из наиболее ярких:

«А самое опасное сейчас — заняться стимулированием роста через рытье котлованов, прокладывание трасс не пойми куда и так далее…Словом, погоня за цифрами роста, ценой качества роста» (экономист Владимир Мау в интервью РБК).

Все верно, и не поспоришь.

Но может ли качество роста, стимулированное ипотекой, быть еще выше?! Вернемся к цифрам обеспеченности жильем и посланию Президента. Удовлетворение базовой потребности граждан (в собственном жилье), а точнее, создание условий для этого — не является разве одной из главных функций Правительства вообще и экономического блока в частности?!

При этом не стоит поддаваться очарованию иллюзии бурного роста ипотеки (а победные реляции на эту тему частенько раздаются с высокого уровня). Если мерить «от плинтуса», то картинка может показаться привлекательной.

Но соотношение объема ипотечных кредитов к ВВП сейчас около 5%, в то время как в развитых странах — 30-80%. Что полностью коррелирует, разумеется, с цифрами обеспеченностью жильем.

Вернемся к инфляции.

Профессор финансов РЭШ Олег Шибанов сетует, что «несмотря на то, что ЦБ… пытается увеличить ликвидность банковской системы… банковская система очень слабо кредитует».

Сам ЦБ видит эту ситуацию следующим образом:

«Ставки в реальном выражении должны быть положительными и находиться на таком уровне, чтобы сохранялась привлекательность сбережений, а динамика спроса на кредиты оставалась сдержанной. Тогда ни восстановление потребления, ни рост кредитования не будут «бежать впереди» возможностей экономики».

Но в случае с ипотекой обеих этих проблем нет — кредитование целевое и полностью соответствует возможностям производства (строительства) — ипотека выдается на приобретение жилья в рамках 214-ФЗ, а это означает, что есть земля, проект с экспертизой, разрешение на строительство и возможность застройщика построить этот объект.

Кроме того обстоятельства, что ипотека носит целевой характер и идет исключительно на создание крайне социально востребованного товара — жилья, стоит также сказать о том, что сам механизм господдержки — а именно, компенсация банкам выпадающих доходов — означает, в конечном счете, поддержку банковской системы, а не это ли является основной задачей ЦБ?

И главное — без помощи государства ипотека в России пока развиваться не может.

Для ипотеки нужны деньги длиной до 30 лет, при том что само наше государство существует в нынешнем виде только 25.

И все 25 лет, кстати говоря, идет борьба с инфляцией. А ведь это целое поколение, которое точно не виновато в том, что как-то пока не очень получается…И сколько еще ждать?

Финансовые институты, которые сформируют спрос на столь «длинные» облигации, тоже как-то пока не достигли необходимого уровня развития (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.) Процессы идут…но жизнь проходит.

Ну и, конечно, адекватную процентную ставку по ипотеке рыночные институты без помощи государства не смогут предложить.

Вывод:

Для развития строительной отрасли в текущих условиях рынку абсолютно необходима господдержка ипотеки. Даже существующий уровень ставок чрезмерно высок (справедливым уровнем будет 5%, может быть не сразу, но хотя бы увидеть движение — 8-9% в 2017 г. — уже хорошо).

Ипотека — главный кредит в жизни обычного человека. И принимая важные экономические решения, не надо забывать о главном — о простом человеке. Он точно не виноват, что у правительства пока не очень получается справиться с инфляцией. Ему нужна справедливая ставка здесь и сейчас — он не может ждать еще 25 лет — другой жизни у него не будет.

P.S. Означает ли вышесказанное, что стоит подождать более низких ставок, прежде чем брать ипотеку? Конечно, нет:

1) У моря погоды можно и не дождаться, а жизнь одна.

2) Существует такой инструмент как «перекредитовка» и при снижении ставок на пару процентов всегда будет возможность (и смысл) переоформить кредит.