«Нужно запрещать застройку полей». Как будет развиваться Екатеринбург в ближайшие 10 лет

Спецпроект: Forum 100+ Russia 2017

На Уральском форуме по недвижимости, который проходил в рамках 100+ Forum Russia, прошла дискуссия по поводу того, как должен развиваться Екатеринбург в ближайшее время. Участниками стали представители администрации Екатеринбурга, аналитики рынка недвижимости, девелоперы и научные сотрудники. Главное — в материале DK.RU. 

Пойдем на Север

В последние несколько лет основные тренды на строительном рынке задавал юго-запад Екатеринбурга, где, по данным УПН, за 10 лет было введено в эксплуатацию 63% всех городских новостроек. 

Сегодня на УНЦ, Широкую речку и Академический приходится почти треть всего строящегося жилья в городе, — подтверждает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — На северную часть города: Уралмаш, Сортировку и Эльмаш приходится 11% строящегося жилья. Лидером по вводу является Академический район, где за последние 10 лет ввели 1,1 млн кв. м, следом идет Автовокзал с показателем около 1 млн кв. м жилья.

Сергей Косенко, заместитель начальника Главархитектуры по градостроительной деятельности горадминистрации, рассказал, что в обновленном генплане Екатеринбурга курс с юго-западной части города сместится на север:

Приоритет развития южного и юго-западного направления был заложен в предыдущем генеральном плане. Если говорить о том, как мы видим дальнейшее развитие города, то в новой стратегии развития Екатеринбурга мы делаем упор на замещение старой, ветхой, низкоплотной застройки центральной части города, а также на северное направление, которое заживет новой жизнью. Мы фиксируем, что сегодня у застройщиков есть интерес к северной части города, готовятся территории под освоение и реконструкцию старой застройки. 

Не вширь

Если говорить о структуре застройки Екатеринбурга, то в последнее время, по словам экспертов, город децентрализовался, все чаще застраивались окраины. Однако в последние два года виден существенный рост строительства в центре города и в районах первого пояса. Теперь Екатеринбург выбирает путь уплотнительной застройки вместо того чтобы осваивать новые территории и расширяться. При этом резервы у города есть. Помимо точечной застройки речь идет о редевелопменте территорий бывших промышленных предприятий.  

Очень четко прослеживается идея как у застройщиков, так и у администрации, что освоение полей — путь в никуда. Хотим не хотим, но нужно запрещать застройку полей, все стройки за ЕКАДом нужно останавливать. Ведь до сих пор появляются предложения строить 9-16-этажные дома за Горным щитом. Извините, но туда сначала нужно 15 км канализации провести. Нам такие проекты не нужны, — рассказал Сергей Косенко.

Директор по развитию «Атомстройкомплекса» Виктор Ананьев  отметил: то, что администрация города перестала негативно относиться к точечной застройке — позитивная тенденция:

Говорить о точечной застройке с исключительно негативной коннотацией не стоит. В уплотнительной застройке, если она сделана правильно, нет ничего плохого, поскольку  именно она является драйвером развития центра. 

Главный архитектор Центра пространственной информации Научно-исследовательского и проектного института градостроительства Александр Антонов также добавил, что развитие города за счет освоения новых территорий должно сопровождаться серьезными денежными затратами на транспортную инфраструктуру, а Екатеринбург к этому не готов:

Любой жилищный рост приводит к увеличению в отставании от развития инфраструктуры. Чтобы быть удобным для жителей городом, чтобы развиваться вширь, Москва ежегодно тратит на транспортные проекты порядка 350 млрд руб. в год. Поскольку Екатеринбург в 10 раз меньше, то он должен тратить на транспортную инфраструктуру 35 млрд в год, что несопоставимо с бюджетом города. 

Ветхое жилье — под снос

Ветхие дома по-прежнему являются проблемой Екатеринбурга. По данным УПН, хрущевки, 50-летний гарантийный срок которых истек, на сегодняшний день занимают 13% всего жилого фонда Екатеринбурга, на ветхие деревянные дома приходится 1% жилфонда, а на старые малоэтажные шлакоблочные дома — 2%. Михаил Хорьков при этом отмечает, что в Екатеринбурге слишком медленно сносят аварийное жилье: 

Казалось бы, цифры не такие большие. Но, если учесть, как сильно увеличился жилфонд в связи с тем, что мы активно строим последние 10 лет, то на снос всего ветхого деревянного жилья нам потребуется 30 лет, а на снос аварийных двухэтажных и трехэтажных домов — 90 лет.  За последние пять лет мы построили больше 5 млн кв. м, а отселенным семьям предоставили меньше 50 тыс. кв. м жилья. 

В новом генеральном плане планируется снести порядка 1,5 тыс. ветхих домов, такой информацией поделился Сергей Косенко. При этом в ближайшие 20 лет станут непригодными порядка 2 млн кв. м в домах двух-трехэтажной застройки.

Александр Антонов при этом выразил мнение, что расселение аварийных домов — наследие советской эпохи, поэтому государству предстоит продумать новую стратегию по реализации реновации:

Нигде в мире нет такой практики — заменять старый дом на новый. А обещания, что жителям аварийных домов должны дать новые квартиры, приводят к тому, что в один аварийный дом прописывается по 500 человек. При этом социальные слои населения, которые действительно заслуживают безвозмездной передачи жилья, составляют 10-20%. Государство уже задумалось о том, что вечно дарить квартиры аварийщикам не сможет. Это серьезный вопрос, и, к сожалению, московская реновация не дает ответа на него. Повторить этот проект в любом другом регионе России будет невозможно. 

Виктор Ананьев отметил, что процесс отселения из аварийного жилья барачного типа для девелоперов «достаточно дорогой и небыстрый», тем не менее, для застройщиков он представляет экономический интерес.

Проблема маленьких квартир

Если планировать, как территориально застраивать Екатеринбург, можно с привлечением многих интересантов, то сколько и какие квартиры вводить в эксплуатацию — студии, однокомнатные или многокомнатные —  решать только застройщикам. По словам Михаила Хорькова, в Екатеринбурге наметился избыток однокомнатных квартир. В последние десять лет девелоперы активно строили малогабаритное жилье, но сегодня интерес к нему падает: 

Принято считать, что для комфортного проживания семьи необходимо, чтобы у каждого человека была отдельная комната. В Екатеринбурге мы видим серьезную проблему по обеспеченности квадратными метрами семей, в которых более трех человек. Если мы посмотрим, что мы строим сейчас, то ситуация выглядит очень плохо. Мы построили лишь 1% четырехкомнатных квартир. 

Будущее за коттеджными поселками

Квартиры в малоэтажных домах и таунхаусах в Екатеринбурге не пользуются спросом, такими данными в ходе дискуссии поделился Михаил Хорьков. По его словам, загородный сегмент в последние несколько лет серьезно деградировал:

Еще 10 лет назад рынок состоял из предложений по продаже коттеджей, сегодня он полностью состоит из предложений о продаже земельных участков.  

Однако ставить крест на малоэтажном строительстве в окрестностях Екатеринбурга, по мнению Виктора Ананьева, рано: 

Мой прогноз: малоэтажное строительство будет развиваться. Думаю, что проекты сегмента «комфорт+» в скором времени должны появиться за зеленым поясом Екатеринбурга. При этом важна будет инфраструктура. По моему мнению, Екатеринбург еще чуть-чуть недотягивает до таких проектов, но уже очень близко подошел.  

Апартаменты на паузе

Не обошли в ходе дискуссии и апартаменты в Екатеринбурге. В последнее время развитие этого сегмента не наблюдается, и связано это с несколькими причинами:

Очевидно, что для апартаментов нужно продумать законодательную базу. До 2015 г. у нас апартаменты возникали в промышленно-коммунальных зонах, потому что СанПин не запрещает этого. Парковки к ним не строились, потому что градостроительные нормативы для гостиничного фонда в десять раз мягче, чем для жилья, а земля приобреталась без аукциона. Соответственно, апартаменты стали реакцией рынка на то, как уйти от требований жилищного законодательства. И под апартаментами предлагалось гетто на улице Летчиков. Апартаменты Екатеринбургу нужны, но это не должны быть объемы по 200 тыс. кв. м в год, должны быть более жесткие рамки. При этом цивилизованный рынок апартаментов в городе не задушен, он существует, — отметил Сергей Косенко.

С тем, что рынок апартаментов затормозился, согласен и Виктор Ананьев. По его словам, сейчас застройщики качественных проектов сосредоточены на обслуживании объектов, повышении сервиса. Кроме того, такой формат недвижимости не самый прибыльный для застройщиков, поскольку построить дом и распродать его поквартирно куда проще, чем сформировать среду, в которой люди хотели бы арендовать недвижимость.