Обзор арбитражной практики - 09.09.1999

Споры, связанные с регистрацией имущества и сделок с ним

Дело № Ф09-425/99 ГК

n Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, суд признал его незаключенным

ЗАО «СЭВЭНТ» обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Сервис-групп» о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, так как истец не получил доход в указанном размере по вине ответчика, который через два месяца после заключения договора аренды прекратил торговлю в магазине, не сдал по акту истцу площади и имущество, в связи с чем истец не имел возможности сдавать в аренду другому арендатору помещение и оборудование и в том числе пени за просрочку платежей по счетам.

В иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Истец — ЗАО «СЭВЭНТ» — обратился в кассационную инстанцию.

Как следует из материалов дела, ЗАО «СЭВЭНТ» передало в пользование ООО «Сервис-групп» нежилые помещения в магазине «Мегашоп» и торговое оборудование. Указанное обстоятельство подтверждается актами приема-передачи и счетами-фактурами по оплате за аренду помещений и оборудования.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела видно, что собственником нежилых помещений является ОАО «ВНИПИ »Тяжпромэлектропроект«. По договору аренды ОАО »ВНИПИ «Тяжпромэлектропроект» (арендодатель) передало ЗАО «СЭВЭНТ» (арендатор) помещения общей площадью 565 кв.м сроком на 5 лет. Однако в нарушение требований ст.609 ГК РФ, ст. ст. 4, 26 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды не был зарегистрирован. В связи с этим суд обоснованно признал его незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ и правомерно сделал вывод о том, что у истца отсутствует право арендодателя, поскольку нет самого права на сдачу в субаренду спорных нежилых помещений.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (ст.15 ГК РФ).

Ввиду того, что ЗАО «СЭВЭНТ» не является управомоченным собственником лицом на сдачу помещений в субаренду (ст.608 ГК РФ), истец также не является лицом, чье право нарушено. В связи с этим, суд обоснованно отказал во взыскании убытков в виде арендной платы за предоставленные в субаренду нежилые помещения.

Учитывая, что оборудование ответчиком было возвращено истцу, что подтверждается актом передачи, подписанному сторонами, суд также обоснованно отказал во взыскании убытков как неполученного дохода в связи с неиспользованием торгового оборудования.

Довод заявителя о том, что право на сдачу имущества в субаренду истцу предоставлено собственником согласно договору, несостоятелен, поскольку указанный договор не заключен. В связи с чем у ЗАО «СЭВЭНТ» (арендатор) отсутствует право на сдачу помещений в субаренду.

Ссылка ЗАО «СЭВЭНТ» на то, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст.165 ГК РФ) и, таким образом, договор аренды является недействительным договором, судом кассационной инстанции отклоняется, так как в силу требований ст. ст. 433, 609 ГК РФ данный договор считается незаключенным, а не недействительным.

ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

Дело № Ф09-954/97 ГК

n Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации, несоблюдение этих требований влечет недействительность договора о залоге.

АОЗТ инвестиционная компания «Линк» обратилось с иском о признании права собственности на нежилое помещение (парикмахерскую) площадью 116 кв. м, ссылаясь на получение этого помещения в результате передачи по акту от 15.09.95 прежним собственником — ТОО «Меллон» во исполнение договора «О погашении задолженности путем передачи имущества».

В иске отказано. Суд пришел к выводу, что договор от 02.06.95 является договором залога и ничтожной сделкой, не соответствующей ст. ст. 334, 349, 350 ГК РФ, поскольку договор предусматривает, в нарушение указанных норм материального права, передачу предмета залога в собственность залогодержателя.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения: договор от 02.06.95 не является ни договором залога, ни каким-либо иным способом обеспечения исполнения обязательства или иной сделкой; как ничтожная сделка указанный договор не влечет возникновения у истца права собственности на спорное помещение.

АОЗТ ИК «Линк» обратилось в кассационную инстанцию.

Истцом заключен договор от 02.06.95 с АОЗТ «Меллонн», по которому последнее обязалось приобрести для истца пакет акций АО «Северский трубный завод» до 02.09.95. Договором предусмотрено заключение договора залога имущества АОЗТ «Меллонн» на сумму предоплаты. По договору «О погашении задолженности путем передачи имущества» от 02.06.95 ТОО «Меллон» обязалось в погашение задолженности АОЗТ «Меллонн» перед АОЗТ ИК «Линк» по договору передать в собственность АОЗТ ИК «Линк» спорное нежилое помещение.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ и с учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что содержанием договора о погашении задолженности от 02.06.95 является залог недвижимого имущества ТОО «Меллон» для обеспечения обязательства АОЗТ «Меллонн» по договору.

Таким образом, договор о погашении задолженности от 02.06.95 является акцессорным обязательством, а доводы заявителя о самостоятельном характере этой сделки противоречат обстоятельствам дела и не принимаются.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом, несоблюдение этих требований влечет недействительность договора о залоге (ст. 339 ГК РФ). Договор о погашении задолженности от 02.06.95 не был нотариально удостоверен и не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, данная сделка ничтожна и не влечет правовых последствий в виде возникновения права собственности истца на спорное помещение (ст. 165 ГК РФ). Кроме того, и в том случае, если бы требования закона о форме и регистрации указанной сделки были соблюдены, условие о передаче предмета залога в собственность залогодержателя, как противоречащее ст. 334 ГК РФ, также ничтожно и не может повлечь возникновения права собственности на спорное помещение.

ФАС Уральского округа оставил кассационную жалобу АОЗТ ИК «Линк» без удовлетворения.

Дело № Ф09-229/97 ГК

n Поскольку права истца на встроенно-пристроенные помещения зданий никем не оспорены, оснований для отказа в государственной регистрации права собственности указанной недвижимости не имелось.

Сбербанк РФ в лице Индустриального отделения № 8207 обратился в арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к БТИ г. Ижевска о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на встроенно-пристроенные помещения зданий.

В иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Истец обратился сразу в кассационную инстанцию.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (ч. 1 ст. 131 ГК РФ). Регистрации подлежит, в частности, право собственности. Впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8 ФЗ РФ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Поэтому инвентаризацию, регистрацию недвижимого имущества, находящегося на территории г. Ижевска, осуществляет БТИ на основании постановления главы администрации г. Ижевска.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве (ч. 3
ст. 131 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, истец по основаниям, предусмотренным законом, приобрел право собственности на встроенно-пристроенные помещения зданий. Данное право никем не оспорено, поэтому оснований для отказа в государственной регистрации права собственности указанной недвижимости не имелось. Более того, причина отказа не соответствует действующему законодательству о регистрации прав недвижимости: Указу Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», ст. 19 Письма Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 31.08.94 г. № 2-14/1316 «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость».

ФАС Уральского округа решение арбитражного суда Удмуртской Республики отменил, исковые требования удовлетворил. Обязал Муниципальное предприятие «Бюро технической инвентаризации» г. Ижевска в 10-дневный срок произвести государственную регистрацию права собственности Сберегательного банка РФ в лице Индустриального отделения № 8207 на нежилые помещения.

Дело № Ф09-256/99-АК

n Совершение БТИ специальной регистрационной надписи в виде штампа на договоре является распорядительным властным актом, порождающим вышеуказанные правовые последствия.

ЗАО «СЭВЭНТ» обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным акта БТИ г. Екатеринбурга о регистрации договора аренды.

В принятии искового заявления отказано. Постановлением апелляционной инстанции того же суда определение оставлено без изменения. Истец — ЗАО «СЭВЭНТ» — обратился в кассационную инстанцию.

Как следует из материалов дела, БТИ г. Екатеринбурга 21.09.98 зарегистрирован договор аренды нежилых помещений, заключенный ОАО «ВНИПИ »Тяжпромэлектропроект« и предпринимателем Кононовым.

Регистрация указанного договора осуществлена путем внесения необходимых данных в реестр и проставления штампа о регистрации на договоре.

Арбитражный суд, отказывая в принятии искового заявления, исходил из того, что БТИ не издавала ненормативного акта, свидетельствующего о регистрации упомянутого договора, поэтому в силу ст. 22 АПК РФ данный спор арбитражному суду неподведомственен.

Между тем государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.2 ФЗ от 21.09.97 № 122-ФЗ »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним«).

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (ст.8 ГК РФ).

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст.14 вышеуказанного Закона).

Постановлением Правительства РФ от 01.11.97 № 1373 »О мерах по реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченными органами по государственной регистрации являются органы технической инвентаризации.

Таким образом, совершение БТИ специальной регистрационной надписи в виде штампа на договоре является распорядительным властным актом, порождающим вышеуказанные правовые последствия. Поэтому данный акт может быть обжалован в суд на основании ст.13 ГК РФ.

Поскольку данный спор соответствует критериям, установленным ст.22 АПК РФ, то он подведомственен арбитражному суду.

ФАС Уральского округа определение и постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Свердловской области отменил. Дело направил в арбитражный суд Свердловской области для рассмотрения по существу.

Подборка подготовлена на основе базы

                                                                                                     «Арбитражная практика Уральского округа».