Однокомнатные квартиры — всё? Какое жилье будет популярно в ближайшие годы / МНЕНИЯ

Самым массовым и ходовым товаром в сегменте новостроек сегодня выступают однокомнатные квартиры. Однако, по некоторым прогнозам, близится момент, когда рынок Екатеринбурга ими перенасытится. Переключатся ли застройщики на строительство семейных форматов жилья и по карману ли такие квартиры покупателю? Эти вопросы игроки рынка недвижимости обсудили в рамках традиционного дискуссионного клуба «Делового квартала».

Встреча началась с краткого подведения итогов продаж жилья в новостройках в минувшем году. Об отсутствии единого тренда говорит то, что крупнейшие застройщики показали разную динамику: «РСГ-Академическое» на 20% увеличило объем продаж квадратных метров к результатам 2015 г., продажи на объектах «Группы ЛСР» вышли в небольшой плюс — 102 тыс. кв. м. Ситуацию прокомментировал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

«На мой взгляд, прошлый год был для рынка жилья достаточно позитивным — объем продаж в целом остался на уровне предыдущего года, в сегменте вторичного жилья даже был зафиксирован заметный рост. То есть рынок оживился. Однако если одни игроки показывали хорошие, даже отличные результаты, то другие теряли долю рынка. Возможно, по причине меньшей мобильности, не самого оптимального на сегодня продукта, негибкой ценовой политики. Сохранялся большой объем предложения и в новостройках, и на вторичном рынке. На последнем происходила общая медленная коррекция цен — продавцы были вынуждены идти на снижение. Ценовое поведение застройщиков было контрастным: некоторые демпинговали (возможно, по причине отсутствия других преимуществ), другие по мере выполнения плана продаж повышали цены. Хотя рост цен в одном из периодов в дальнейшем нивелировался масштабными скидками. Учитывая контекст — экономическую ситуацию, 2016 год был достаточно хорошим: продажи шли, на рынок выводились новые предложения».

«Однушки» — основа продаж в кризис и балласт в перспективе

Чтобы поддержать спрос на проекты в кризис, игроки рынка жилой недвижимости, с одной стороны, стали уделять больше внимания качеству их проработки, с другой, перекраивать их с целью уменьшения площади квартир, появления большего числа «однушек». Сегодня однокомнатные квартиры — самый массовый и ходовой товар на рынке новостроек. В некоторых проектах они составляют 70-80% общего объема предложения. Но стоит ли продолжать насыщать город квартирами, основная целевая аудитория которых — молодые семьи, которым в перспективе нескольких лет потребуется более просторное жилье? Не столкнется ли рынок Екатеринбурга с проблемой перепроизводства такого жилья? С этими вопросами «ДК» обратился к экспертам.

О причинах популярности однокомнатных квартир у девелоперов и покупателей высказался коммерческий директор ГК PREMIER Олег Кучерук:

«В кризис 2008-2009 гг., из которого мы долго выходили, произошло снижение покупательской способности: люди приобретали либо более дешевое жилье, либо меньшее по площади. Именно тогда был заложен тренд на массовое строительство однокомнатных квартир — их количество доходило до 50% общего объема. Подводя итоги по некоторым завершенным объектам, мы понимаем: этот тренд перестает работать. Мы перезаложились «однушками», и сегодня нам не хватает квартир другого формата. У нашей компании это самый невостребованный продукт. В целом же высокий спрос на однокомнатные квартиры на рынке обусловлен экономической ситуацией».

Другие участники дискуссии уверены: однокомнатные квартиры — по-прежнему самый ходовой товар.

«На рынке хватает всего и с запасом. Вопрос лишь в том, каких квартир остается больше и каких меньше, — заметил коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров. — Например, у нас после ввода в эксплуатацию больше всего остается трехкомнатных квартир (в процентном соотношении). С подобной ситуацией мы столкнулись в разных ЖК, в то время как однокомнатные мы продаем очень быстро. Разумеется, если выставлять их по цене в 4 млн руб., наверное, и они останутся. Чем дешевле квартира, тем шире круг потенциальных покупателей. Мы знаем, на однокомнатную квартиру всегда найдется покупатель — если не из Екатеринбурга, то из соседних городов».

«Востребованность однокомнатных квартир зависит от локации, — заметил Михаил Хорьков. — Остатки в «Мичуринском» и в районе Автовокзала, где в проекты заложено 70-80% однокомнатных квартир, — не одно и то же. Большие остатки «однушек» в центре города — довольно частая история. Причина — в переоценке этого сегмента. Чем ближе к центру, тем ниже спрос на однокомнатные квартиры и выше на более просторные».

Опыт ГК «Стройтэк» также показывает: однокомнатные квартиры — самые востребованные, а срок экспозиции трехкомнатных может доходить до двух лет.

«О том, что спрос на однокомнатные квартиры сокращается, начали говорить еще несколько лет назад. Тем не менее их разбирают еще на стадии строительства, ближе к финалу проекта начинают покупать двухкомнатные квартиры — люди не хотят лишний год платить ипотеку и предпочитают подождать. Последняя «трешка» в каждом доме стабильно уходит через два года после сдачи комплекса, а расположенные в неудобных местах вообще могут стоять годами. Рано или поздно мы отдаем такие объекты со скидкой, — рассказал директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — На начальной стадии строительства застройщику важно привлечь деньги покупателей, поэтому нам необходимы студии и однокомнатные квартиры. Екатеринбург — огромный, привлекательный город, с большой миграцией, поэтому маленькую квартиру обязательно купят. Разумеется, нельзя доходить до абсурда. Один застройщик из Омска убеждал меня, что надо строить квартиры площадью 16 кв. м. По его словам, они уходят влет. У нас есть квартиры площадью 22 кв. м. в центре города, целевая аудитория в этом случае — молодые люди, которые приходят домой только ночевать, а потом снова отправляются в активную жизнь».

Заместитель генерального директора АО «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков акцентировал внимание на целевой аудитории сегмента однокомнатных квартир и влиянии этого фактора на будущее проекта. «Однокомнатные квартиры — часто промежуточный вариант. Предположим, ее покупает молодая семья, проживет 2-3 года, ей станет тесно, накопит деньги на большую и переедет. Квартира же будет сдаваться в аренду либо превратится в переходящий из рук в руки объект. В домах с высокой долей однокомнатных квартир существенно выше риск маргинализации. Тактически для продаж их важно иметь, однако, думая о будущем, надо четко соотносить количество однокомнатных квартир с масштабом всего проекта.

Недавно на одной из презентаций застройщик представлял проект уровня «комфорт плюс»: выгодное расположение, закрытая территория, специальные опции, например, возможность помыть лапы домашним животным… И слайд с квартирографией: 178 однокомнатных квартир, 150 двухкомнатных и 32 трехкомнатные. И это «комфорт плюс»? Риски подобного проекта — отсутствие постоянной аудитории, составляющей ядро.

В «Академическом» мы придерживаемся соотношения: 30% — однокомнатные квартиры, 30% — двухкомнатные, 30% — трехкомнатные. Разумеется, самые дорогие — трехкомнатные квартиры — продаются дольше. Тем не менее в прошлом году 60% в объеме наших продаж составили именно они.

Благодаря такому подходу к застройке, наличию комплексной инфраструктуры в «Академическом» формируется сбалансированное ядро жителей, которые переезжают в район надолго, обживаются. Такие люди настроены созидательно, любят свой район и создают стабильную социальную среду».

По мнению владельца ГК «Новосёл» Евгения Новосёлова, появление на рынке большого количества малоформатных квартир — это индикатор паники:

«В кризис компании стремятся строить то, что точно продастся, и начинают перекраивать, переформатировать. Один застройщик в районе Широкой речки так «наформатировал», что люди по утрам стоят в очереди, чтобы спуститься на лифте. Но как только ситуация начинает немного выравниваться, будут строить квартиры другого формата. Переварит ли Екатеринбург такое количество однокомнатных квартир? Я думаю, переварит, покупатели возьмут все, особенно, если воплотится в жизнь концепция Большого Екатеринбурга».

Резюмируя тему будущего однокомнатных квартир в Екатеринбурге, Михаил Хорьков отметил:

«В течение многих лет в городе был дефицит предложения в этом сегменте. Сейчас мы подходим к этапу, когда проблема будет решена. В текущей ситуации застройщики не испытывают трудностей с реализацией однокомнатных квартир и студий, но через 3-5 лет повышенного спроса на них, скорее всего, уже не будет».

Строительство семейных форматов

У желающих купить «однушку» в новостройках Екатеринбурга проблем с выбором нет — они в избытке представлены во всех районах города. Как обстоят дела с предложением удобного семейного жилья, которое можно покупать с перспективой на много лет, и будут ли застройщики развивать подобные форматы, несмотря на кризис?

«Надо думать о будущем, поэтому на сегодняшний день мы пришли к выводу, что в наших проектах должно быть 20% студий, 20-25% однокомнатных квартир, 30% двухкомнатных разных форматов, остальные — трех- и четырехкомнатные, — поделился Сергей Покровский. — Однокомнатная квартира сегодня уже не вариант даже для семьи из двух человек — люди стараются покупать двухкомнатные, хотя и этот формат предполагает переезды в будущем. Всерьез и надолго заселяются в трех-четырехкомнатные квартиры. Их выбирают в первую очередь по месту расположения — чтобы все было под рукой. Поэтому во втором доме ЖК «Современник» мы закладываем квартирографию с учетом постоянного проживания, семейные форматы — трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры — составят там 30-35% всего объема. Век однокомнатных и малометражных квартир, на мой взгляд, скоро закончится, жилье должно быть просторным. У нас, например, сегодня есть однокомнатные квартиры площадью 50 — 55 кв. м».

«Кому-то нужна малометражка, кому-то просторная квартира. Спрос есть и на то, и на другое, поэтому мы продолжим строить все, — возразил Руслан Музафаров. — В целом же рынок движется в сторону развития ассортимента, сегодня можно купить и полуторку, и квартиру формата «два с половиной», и однокомнатные бывают разные: у нас есть и двухуровневые «однушки» площадью 59 кв.м, и компактные «однушки» — студии стоимостью от 1,4 млн руб. Для строительства семейных форматов, действительно, важен фактор места. Мы планируем сосредоточиться на них в новом проекте «Цветной бульвар» в Пионерском поселке. Выйдем на площадку уже в этом году. С учетом строительства моста через Восточную, расселения людей, проживающих в старых домах на ул. Сулимова и Данилы Зверева, появления новых школ эта локация будет еще более престижной и привлекательной. Мы решили, что этот проект будет уровня «комфорт плюс». Конечно, строительство и продажа такого жилья предусматривает работу с трейд-ин и рассрочкой: с их помощью купить, например, трехкомнатную квартиру за 5-7 млн руб. легко и технологично. Наши клиенты оформляют такие сделки за месяц. Полагаем, что нашими покупателями будут жители всего города, но половина приедет с востока и севера Екатеринбурга. Ведь тех, кто свободно переезжает внутри города с востока на запад или с севера на юг, немного».

«Действительно, люди с юго-запада вряд ли поедут в Пионерский поселок. Мобильность внутри города у семей достаточно низкая, они предпочитают переезжать внутри одного района. Огромную роль играют социальные якоря — школы, садики и пр. В связи с этим и переоценка районов происходит у нас крайне медленно», — прокомментировал Михаил Хорьков. По мнению Филиппа Третьякова, дело не только в социальных якорях: «Человек прикипает к месту. Кроме того, люди в России достаточно консервативны и привычка к новому формируется постепенно».

О необходимости насыщать город семейными форматами жилья и интересе застройщиков к ним сказал и Олег Кучерук: «Строить удобное семейное жилье — мечта любого застройщика еще и потому, что оно приводит к нам понятного покупателя. Поясню: бывают ситуации, когда на начальном этапе строительства к тебе приходит человек и говорит, что хочет купить шесть однокомнатных квартир. В этот момент ты, конечно, хлопаешь в ладоши, даже даешь дисконт, хотя понимаешь, что для личного использования они ему не нужны. Это инвестор, который впоследствии все продаст. И вот на финальном этапе строительства рядом с объектом появляется щит с предложением шести однокомнатных квартир, которое конкурирует с твоим. То есть ты сам выкопал себе яму. Семейное жилье подобный риск автоматически исключает: ты понимаешь, что в эту квартиру заедут те, кто будет здесь долго жить, с кем при наличии собственной УК можно выстраивать долгосрочные отношения. В жилых квартала «Екатерининский парк» — проект, над которым мы работаем сегодня, — сделан упор на семейный формат».

«Если мы говорим о развитии семейных форматов жилья, привлекающих покупателей, которые впоследствии становятся патриотами района, то, наверное, возможность делать это масштабно есть только на юго-западе Екатеринбурга», — считает Филипп Третьяков. Во-первых, даже если освоить все промзоны в центре города, стоимость жилья там автоматически будет недоступной для подавляющего большинства людей. Его будут покупать, но срок экспозиции будет значительным. Реальность такова, что активно продавать трехкомнатные квартиры для массовой аудитории сегодня возможно только в новых развивающихся районах. Во-вторых, юго-западное направление востребовано, потому что отвечает потребностям людей и с точки зрения наличия современной социальной инфраструктуры, которая изначально предусматривается при планировании и дальнейшем развитии районов. Этого, кстати, зачастую нет в Москве. Поэтому нам, застройщикам, необходимо не только строить жилье, но в тесном взаимодействии с органами власти развивать инфраструктуру, в том числе транспортную. Именно это ценно для потребителя».

«В плохие времена подобные проекты с квартирами по 5-7 млн руб. не закладывались бы. Видимо, есть индикаторы, которые служат сигналом застройщикам: ребята, пора», — заметил Евгений Новосёлов.

Сначала стулья, а деньги когда-нибудь

В заключительной части дискуссии DK.RU спросил застройщиков об инструментах продаж, которые они применяют на стагнирующем и высококонкурентном рынке, чтобы стимулировать спрос, склонить покупателя в пользу своих проектов.

«В 2013 г. спрос на покупку квартир был ажиотажным и было допустимо строить стандартное жилье. Сегодня необходимо максимально адаптировать свое предложение с учетом рыночных запросов, что собственно и происходит. Появляются более удобные и функциональные планировки квартир, улучшается отделка, места общего пользования становятся более дружелюбными, появляются новые финансовые инструменты и так далее.

Застройщики смотрят друг на друга, перенимают положительный опыт, внедряют лучшие решения, чтобы максимально переориентировать спрос на себя. Экономическая ситуация, несмотря на все заявления «сверху», очень непростая, — сказал Филипп Третьяков. — Ведь ключевая фигура — покупатель, а ему проще не становится: зарплата не выросла и перспектив наступления стабильности он не чувствует. Поэтому работа сейчас идет с актуальным целевым спросом: квартиры покупают люди, которым необходимо срочно решить жилищный вопрос.

Как вариант — наличие одно- или двухкомнатной квартиры в «хрущевке». Продав ее и взяв ипотеку, можно купить готовую трехкомнатную, например, в Академическом».

Чтобы поддержать ручеек продаж в кризис, застройщики, переняв опыт автодилеров, ввели систему трейд-ин, некоторые предоставляют рассрочку на квартиры. Опытом работы по этой схеме поделился Руслан Музафаров:

«Мы начали применять рассрочку на готовые квартиры в сентябре 2015 г. и считаем этот инструмент удобным: люди могут заехать в новое жилье, заплатив 700 тыс. руб., например, сняв их с защищенного вклада, спокойно освободить и отремонтировать старую квартиру, чтобы продать ее на лучших условиях. Рассрочку платежа мы предоставляем на полгода. Разумеется, это антикризисный инструмент, требующий от нас большого документооборота. Кроме того, это серьезная финансовая нагрузка для компании: при стоимости квартиры в 7 млн руб. мы получаем на входе лишь 700 тысяч и до полугода работаем без денег. А если квартир несколько десятков? Мы часто сдаем дома раньше запланированных сроков и получаем большой объем непроданных остатков. Благодаря рассрочке все квартиры мы продаем в течение трех-шести месяцев. Замечу, что случаи расторжения договоров с рассрочкой единичны, как правило, причина — форс-мажорные обстоятельства».

«Это правильный тренд, упрощающий покупателю процесс принятия решения. Тем, кто колеблется, психологически легче пойти на сделку. С точки зрения рынка применение рассрочки после сдачи дома кажется революцией, а для покупателя это нормальная схема работы, которую долго ждали», — прокомментировал Михаил Хорьков.

Подготовила Виктория Говорковская