Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости постепенно движется к насыщению — через два-три года количество ежегодно вводимых площадей перевалит за 200-350 тыс. кв. м. Чтобы зарабатывать на столь высококонкурентном рынке, застройщикам придется тщательно продумывать концепции и повышать уровень услуг по эксплуатации бизнес-центров. Какие офисные площади пользуются наибольшим спросом

Упадут ли арендные ставки в деловых центрах

Почему растут сроки окупаемости бизнес-центров

эксперты
Иван Данилович
директор УК «Кронверк»
Сергей Логвиненко
заместитель генерального директора компании «Корин»
Давид Оганян
заместитель директора по коммерческим вопросам компании «АТРИ»
Алексей Одегов
руководитель отдела маркетинга и продаж УК RED
Михаил Хорьков
руководитель аналитического центра УПН
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг»
Илья Шкоп
директор риелторской компании «Роттердам»

 

Сегодня строительство офисной недвижимости — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций. Причина тому — большой спрос на площади для ведения бизнеса как со стороны иногородних и международных компаний, которые активно заходят в Екатеринбург, так и со стороны местных предпринимателей, желающих переехать из зданий советской постройки в комфортные бизнесцентры. Однако, если еще недавно специалисты говорили об остром дефиците помещений для офисов, сегодня в некоторых классах, в частности В и С, спрос близок к насыщению. Аналогичная ситуация сложится и в классе А, когда Центр Международной Торговли потеряет монопольное положение: на стадии строительства или проектирования находятся еще как минимум пять проектов того же уровня, часть из которых уже близка к сдаче. Аналитики предрекают, что усиление конкуренции приведет к снижению арендных ставок. А объекты, которые не будут соответствовать эталонным критериям (наличие грамотной концепции, эффективная работа управляющей компании), ждет редевелопмент.

Объем предложения офисной недвижимости вырос в два раза

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за 2006г. количество офисных площадей в Екатеринбурге только за счет строительства современных бизнесцентров увеличилось на 3040%. Но, как замечает ИльЯ Шкоп, директор риелторской компании «Роттердам», предложение попреж­нему существенно растет благодаря продаже помещений на первых этажах жилых зданий: «Расположены они, как правило, коммерчески неинтересно (не на первой линии домов), часто отсутствуют в необходимом количестве парковочные места, нет таких благ современных офисных цент­ров, как общая охрана, уборка помещений, общепит и т. д. В то же время спрос хотя и медленно, но сдвигается в сторону более удобных офисных центров, однако их в городе пока недостаточно».

 

Михаил Хорьков, руководитель аналитического центра УПН, полагает, что объектов коммерческой недвижимости, расположенных на первых этажах зданий, становится больше только за счет новостроек, в которых застройщики уже учитывают требования будущих владельцев. Эксперты рынка подчеркивают, что встроенные и встроеннопристроенные помещения в жилых домах, имеющие отдельный вход, пользуются высоким спросом на рынке. По данным аналитической службы КБ «Ярмарка», в 2006г. цены на такие офисы поднялись на 82%. «Переводить жилые помещения в нежилые стало совершенно невыгодно, — добавляет Михаил Хорьков. — Вопервых, изза введения нового Жилищного кодекса это требует больше времени и существенных финансовых зат­рат. Вовторых, в 2006г. цены на жилье сравнялись со средней стоимостью офисных помещений в том же районе». За по­следние два года, по словам гна Хорькова, количество сделок с «переведенными» помещениями сократилось в три раза.

 

Как подсчитали в УПН, обеспеченность офисными площадями класса В в городе на конец 2006г. равнялась 0,12 кв. м на человека — это на 70% выше, чем год назад. Тем не менее доля современных бизнесцентров в общей структуре объектов офисной недвижимости до сих пор невелика — 57%. Всего, сообщает УПН, в Екатеринбурге около 160 тыс. кв. м офисов этой категории. Согласно итогам инвентаризации, проведенной «Корин холдингом» совместно с администрацией города, в Екатеринбурге насчитывается 19 млн кв. м нежилых помещений, из них к офисным можно отнести 2,72,9 млн кв. м.

 

Прошлый год обещал быть рекордным по количеству вводимых офисных площадей класса В за последние семь лет — застройщики планировали сдать около 150 тыс. кв. м. Но в действительности рынок получил менее трети всех заявленных площадей — первоначально запланированные сроки сдачи объектов сдвинулись на полгодагод. Аналитики УПН отмечают, что многим застройщикам было выгоднее заморозить реализацию площадей, чтобы продать их через несколько месяцев и получить максимальную прибыль.

 

Арендные ставки снизятся

Заработать на продаже офисных площадей инвесторам и застройщикам в прошедшем году удалось в два раза больше, чем планировали эксперты. Ожидалось, что цены вырастут на 3035%, но в итоге стоимость одного кв. м поднялась по отдельным объектам до 87%, сообщается в отчете КБ «Ярмарка». Специалисты рынка недвижимости считают, что психологическим стимулом к увеличению цен стало резкое — более чем на 100% — удорожание жилья. Вовторых, рассказывает Алексей Одегов, руководитель отдела маркетинга и продаж УК RED, застройщики, пользуясь дефицитом предложения, необоснованно повышали стоимость своих площадей. Это привело к сильному разбросу цен на аналогичные объекты. В докладе УПН говорится, что по состоянию на конец прошлого года офисные помещения класса В стоили от 45 до 135 тыс. руб. за кв. м.

 

Как прогнозируют эксперты, в 2007г. рост цен на офисы будет не столь стремительным — 2025% по наиболее ликвидным объектам. Причина снижения темпов — постепенное насыщение спроса. Около года назад специалисты «Корин холдинга», опираясь на данные проведенного исследования, отмечали, что неудовлетворенный спрос на административные помещения только со стороны местных фирм — 9801120 тыс. кв. м. Однако, судя по данным УПН, застройщики смогут перекрыть потребности предпринимателей уже в течение ближайших лет. Ожидается, что до 2010г. строительные компании будут ежегодно сдавать в эксплуатацию от 200 до 350 тыс. кв. м офисных площадей. Среди заявленных крупных объектов — офисное здание на территории завода ОЦМ, 3я очередь «Антея», а также два масштабных проекта «УГМКХолдинга» общей площадью свыше 400 тыс. кв. м — «Стражи Урала» и «ЕкатеринбургСити».

 

Рост предложения отразится на аренд­ных ставках, прогнозируют эксперты. Аналитики уже расценили незначительное повышение стоимости аренды офисов в прошлом году как признак постепенной стабилизации рынка. Сергей ­Логвиненко, заместитель генерального директора компании «Корин»: «В среднем по городу за 2006г. ставки аренды в классе В выросли на 45% (по данным РИЦ УПН). Это значит, что собственники некоторых объектов цены не поднимали или даже вынуждены были их снижать». В то же время, отмечает гн Логвиненко, в удачных проектах стоимость аренды повысилась на 1020%, в классе А — на 18%, что объясняется монопольным положением Центра Международной Торговли. «В среднесрочной перспективе, если застройщики введут в эксплуатацию все заявленные проекты, ставки аренды будут сильно зависеть от качества объекта», — делает вывод Сергей Логвиненко. Михаил Хорьков убежден, что сегодняшние цены на аренду близки к своему максимуму и в ближайшие дватри года могут даже снизиться на 1520%.

 

Будущее за офисными центрами с единой концепцией и грамотным управлением

Сегодня большая часть игроков рынка офисной недвижимости продает площади в своих зданиях еще на стадии строительства. По этой схеме уходит 64% от общего объема строящихся объектов. Аналитики считают, что продажа офисов в долевую собственность — одна из серьезных проблем рынка недвижимости Екатеринбурга. С одной стороны, политика девелоперов понятна: существует стабильный спрос на скромные помещения, их охотно раскупают и компании, намеренные использовать офисы для собственных нужд, и инвесторы, рассчитывающие заработать на перепродаже или сдаче площадей в аренду. «Но, с другой стороны, по окончании строительных работ у большинст­ва этих зданий оказывается множество собственников, чьи интересы часто не согласованы, — считает Сергей Логвиненко. — Такой офисный центр сложно позиционировать и продвигать на рынке, им трудно управлять. Будущие мелкие совладельцы здания рискуют получить неэффективную собст­венность, а компанииарендаторы — некомфортные условия работы».

 

Как рассказал Михаил Хорьков, не так давно игроки московского рынка недвижимости пересмотрели критерии классификации объектов — ключевым принципом оценки здания стало наличие одного собственника. «Мы разделяем точку зрения московских коллег и будем вводить эти критерии и для наших бизнесцентров. В частности, отсутствие единого собственника ставит под сомнение заявленный класс А у ряда объектов, среди которых БЦ «На Кафедральной площади», вторая очередь ЦМТЕ, третья очередь БЦ «Антей» — площади распроданы мелкой нарезкой», — сообщил гн Хорьков.

 

На рынке уже появляются проекты, в которых собственником выступает один инвестор и все площади планируется сдавать в аренду. Правда, таких проектов немного — 412% от общего числа, но, по прогнозам экспертов, их количество будет только расти. Толчком к развитию нового направления должны стать банковские программы проектного финансирования. Пока кредитные учреждения неохотно идут навстречу застройщикам. Банки предъявляют слишком высокие требования. Вопервых, строительная фирма должна доказать коммерческую привлекательность проекта и его окупаемость за пятьсемь лет. Вовторых, застройщик обязан получить всю разрешительную и проектносметную документацию. Но процедура оформления бумаг нередко длится до двух лет. За это время компания успевает закончить строительство объекта, и документы появляются у нее постфактум. Поэтому сегодня по схеме проектного финансирования в Екатеринбурге создается всего один объект — отель Hаyatt, застройщиком которого выступает УГМК.

 

Сергей Логвиненко заверяет: рынок офисной недвижимости приближается к международным стандартам. Девелоперы все чаще отказываются от распродажи площадей на этапе строительства, привлекают к сотрудничеству инвесторов, консультантов и управляющие компании, чтобы создать грамотный продукт, который будет конкурентоспособным длительное время. «Довольно долго застройщики, пользуясь ситуацией дефицита предложения, возводили стандартные офисные здания, особо не интересуясь составом будущих арендаторов. Сегодня мало кто допускает, чтобы на одной площадке работали прямые конкуренты. Владельцы здания задумываются о том, как правильно спроектировать офис, какую создать для него технологическую начинку. Для клиентов стал важен высокий уровень сервиса, и они оценивают эффективность работы управляющей компании на объекте. На принятие решения о покупке может повлиять все, даже уникальный фасад», — делится наблюдениями Иван Данилович, директор УК «Кронверк». Давид Оганян, заместитель директора по коммерческим вопросам строительной компании «АТРИ», уверен: нарастающая конкуренция уже в текущем году приведет к перераспределению потребителей офисной недвижимости между новыми и действующими объектами.

 

Бизнес по созданию офисных центров для последующей сдачи в аренду характеризуется более длинным сроком окупаемости, замечает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекарконсалтинг». Продажа площадей на стадии строительства позволяет вернуть вложения в среднем за дватри года. Окупать инвестиции за счет сдачи площадей в аренду придется в два раза дольше. «Офисные центры в Москве окупаются за шестьвосемь лет. Причем показатель медленно приближается к данным по Западной Европе (15 лет), — говорит гн Чижов. — В Петербурге этот срок также растет, хотя пока офисные центры отбиваются за четырешесть лет». Доходность, которую при этом приносят инвесторам офисные здания, в Москве равняется 14%, в Петербурге — 17%, а в регионах — до 20%. Алексей Чижов называет такие результаты очень хорошими, поскольку в Европе средняя доходность от инвестиций в офисы — всего 7%.