Офисное машиностроение

Когда спрос на холодильное оборудование — основную в последнее время продукцию завода «Торгмаш» резко упал, перед руководством встал вопрос о диверсификации производства. Завод решил попробовать себя на рынке коммерческой недвижимости. Всего за год на перекрестке улиц Уральская — Маяковского на территории «Торгмаша» был возведен 8-этажный офисный корпус. Руководство завода намерено и дальше заниматься девелопментом. В ближайшие 1-2 года на границе Кировского и Орджоникидзевского районов будет создан целый ансамбль офисных зданий.

Эффективный самострой

Изменение профиля основной продукции не стало для «Торгмаша» неожиданным решением. Начиная со своего рождения в 1941 г. завод неоднократно менял линейку выпускаемых товаров. В его истории было и производство снарядов и мин для фронта, и работа на министерство радиопромышленности, и изготовление медицинского оборудования. Сегодня завод выпускает строительные материалы: металлочерепицу, профнастил, полистиролбетон, пенопласт, фасадные системы и проч. Старое направление по выпуску промышленных холодильных установок до сих пор действует, но у современного производства больше нет необходимости в таких больших площадях, как раньше.

По словам представителя московской компании SMT Developments Алексея Мальцева, его фирма еще два года назад предлагала владельцам «Торгмаша» построить на территории завода межрегиональный торговый центр общей площадью 25 тыс. кв. м и стоимостью около $20 млн. На это менеджмент предприятия заявил, что «Торгмаш» отнюдь не собирается сносить все свое производство, а лишь желал бы использовать пустующую территорию с пользой. Эта ситуация массовая. Большинство, если не все машиностроительные заводы города обладают излишками площадей. И мы не исключение, — заявил Роман Урманов, заместитель генерального директора ОАО «Торгмаш». — Все решают эту проблему по-разному. Одни избавляются от лишних гектаров, кто-то распродаёт часть цехов, некоторые сдают землю в аренду, другие застраивают. Первоначально мы планировали возвести на свободной территории новый административный корпус. Но, просчитав возможную экономическую выгоду, рассудили, что гораздо эффективнее будет построить здесь крупное офисное здание.

В настоящее время все строительные работы завершены. При общей площади 5800 кв. м собственно офисы занимают 3185 кв. м. Сейчас идет окончательная сдача объекта. Но первые арендаторы уже занимают свои офисы. Центр обошелся заводу примерно в $4 млн. Здание относительно небольшое. Мы сопоставляли его стоимость со своими финансовыми возможностями, — объяснил г-н Урманов. Частично это были собственные средства предприятия, частично — краткосрочные кредиты. В качестве кредиторов выступили Уралпромстройбанк, Свердлсоцбанк и Сбербанк. Часть расходов взяли на себя дольщики. По словам руководства завода, проект себя практически окупил. Все площади первой очереди центра проданы либо сданы в аренду.

На первых порах, пока завод не сформировал собственную структуру по продаже недвижимости, «Торгмаш» поручил ведение заказов компании «Проспектъ». С ними был заключен договор на три месяца. После руководство
«Торгмаша» решило, что не нуждается ни в чьей помощи. Александр Бабичев, директор ООО «Проспект»: Надо признать, место для офисного центра выбрано удачное. Это так называемый «тихий центр» — место спокойное и в двух шагах от центральной городской магистрали. При этом у потенциальных клиентов не должно возникнуть никаких проблем с парковкой автотранспорта, что важно. Такие площади всегда будут пользоваться спросом. За время действия договора «Проспект» продал около 40% офисных площадей центра. Предпочтение отдавалось фирмам, желающим приобрести этаж целиком — это около 550 кв. м. Так что теперь большинство этажей находится во владении одних собственников.

На сегодняшний день 3/4 площадей комплекса полностью выкуплены у застройщика. Руководство предприятия понимает, что дальновиднее и стратегически правильнее было бы сдать помещения в аренду. Но такой шаг окупится лет через пять, а строительство второй очереди требует от завода ощутимых вложений уже сейчас. «Торгмаш» продал даже наиболее выгодный для коммерческого использования первый этаж нового здания. И уже новый хозяин сдает его в аренду под торговые помещения. Вначале завод не ставил задачу найти арендаторов на предлагаемые площади, что неудивительно, — рассказывает Александр Бабичев. — Для небольших инвесторов чаще всего экономически выгоднее строительство офисов на быструю продажу.

Эксплуатацию нового центра руководство завода пока оставило за собой. Для этого «Торгмаш» создал управляющую компанию. На недавнем собрании собственников здания большинство согласилось, что это вполне разумный шаг. В основном все сети (тепло, электроэнергия и т.д.) — заводские. От города офисный центр зависит только по водоснабжению. Логично доверить эксплуатацию родной структуре. По коммунальным платежам клиенты уже выигрывают. Тарифы на тепло-и электроэнергию завод установил ниже городских. Впрочем, осторожное руководство не исключает возможности пересмотреть со временем свою позицию и отдать управление хозяйством в руки собственников здания.

Короткими очередями

Уже в этом месяце менеджмент предприятия планирует строительство второй очереди центра. Предполагается построить еще более современное (и дорогое) 10-этажное здание и многофункциональный складской терминал на 15 тыс. кв. м. В планах завода — резервирование части офисных мест для клиентов, арендующих склады.

«Торгмаш» считает, что накопил достаточный опыт на рынке недвижимости и в состоянии самостоятельно просчитывать перспективы новых проектов. Роман Урманов ожидает в ближайшее время некоторый переизбыток офисных площадей в городе, но все же видит у предприятия несколько преимуществ в борьбе с конкурентами: Во-первых, мы продаем относительно дешевые офисы. Во-вторых, у нас есть такое важное достоинство, как непосредственное соседство со складами. И в-третьих — мы строим очень быстро. За выгодность вложения средств в новое строительство завод не беспокоится. Уже сегодня у предприятия полно заказов на вторую очередь, в том числе на аренду складских помещений.

Работы по строительству центра вело РСУ-1. Несмотря на то, что «Торгмаш» был более чем удовлетворен результатом, подрядчика для строительства второй очереди застройщик намерен выбирать на конкурсной основе. Среди компаний, которые он хотел бы пригласить к участию в будущем тендере, Роман Урманов назвал СМУ-3, РСУ-1 и «Атомстройкомплекс». По словам руководства завода, стоимость услуг подрядчика не будет иметь решающего значения. Основное внимание привлечет репутация организаций, их мощность, предполагаемые сроки строительства. Естественно, «жюри» рассмотрит уже возведенные соискателями объекты.

Проектированием здания занимается ООО «Антрацит». Оформление документов на первую очередь офисного центра заняло около полутора лет. В компании считают, что для такого относительно несложного проекта год-полтора на согласования — это чересчур. Уже сейчас у Анатолия Романова, главного инженера ООО «Антрацит», есть сомнения в сроках начала второй очереди объекта: С 1 марта вступили в силу новые правила, по которым до начала любого строительства должна быть полностью сдана вся документация по объекту. Учитывая, что в среднем на уточнение всех формальностей и получение разрешения уходит не менее одного года, я даже не представляю, как будет развиваться ситуация теперь. Требования госструктур часто явно противоречат друг другу, так что выход из ситуации нередко лежит по ту сторону законности.

В любом случае все проекты застройщиков города должны согласовываться с Главархитектурой — руководство завода не имеет права самостоятельно определять, что возводить на собственной территории. Город заинтересован в комплексном градостроительном решении. И, конечно же, имеет рычаги воздействия на застройщиков. Надежда Лыжина, заместитель начальника Главархитектуры: Екатеринбург активно растет. Наша задача — согласовать желания частных собственников, застройщиков с планом развития города.

Руководство «Торгмаша» считает это справедливым. Проект офисного центра отлично вписывается в градостроительную политику города и выгоден обеим сторонам. Завод решил ответственно подойти к использованию производственных площадей. Со своей стороны город задумался над возможностью комплексной реконструкции района. В будущем на месте ветхого 3-этажного общежития завода должна появиться 18-этажная «башня», которая соединит офисное здание с пока только проектируемой второй очередью центра.

Помимо бурной строительной деятельности «Торгмаша» на своей основной производственной площадке, недавно завод полностью реконструировал бывший инструментальный цех, расположенный в самом центре города1. Теперь это современный трехэтажный офисный комплекс. Цена кв. м колеблется в нем от $800 до $3000. Отделочные работы уже завершены, окончательная сдача нового объекта — дело ближайших месяцев. Впрочем, многие арендаторы уже используют офисные площади по назначению. В дальнейшем, если разрешит город, в планах администрации «Торгмаша» — возведение рядом с офисным зданием гостиничного комплекса.

Эксперты, опрошенные «ДК», согласны, что размещение производственных мощностей в центре города экономически неоправданно. В большинстве случаев освободившееся место выгоднее использовать под жилой комплекс, торговый центр или офисное здание.

Плацкриг

По генплану рядом с офисным центром планируется продолжить улицу Уральскую — построить достаточно крупную дорожную развязку, призванную разгрузить проспект Космонавтов. Желание администрации решить проблему организации транспортных потоков города за счет территории завода у
«Торгмаша» не вызвало восторга. Но, как философски заметил г-н Урманов: Я что-то не знаю ни одного случая, чтобы кому-то удавалось поторговаться с властями. Любой диалог с ними идет достаточно трудно...

Проектируемая развязка также отнимет существенную часть территории у соседей «Торгмаша». Нас о планах города никто официально не предупреждал. Например, межевание земли нам уже давно не согласовывают. О том, что часть площадей у нас собираются отнять, мы давно догадывались, — сообщил «ДК» Ефим Гуткин, директор ФГУП «Уральская гидрогеологическая экспедиция». На участках, попавших в поле зрения администрации, у «Экспедиции» находятся котельная и часть авторемонтной зоны. Предприятие выражает серьезное сомнение, что город захочет компенсировать перенос объектов вглубь территории.

В администрации города говорят, что Главархитектура еще не вышла на стадию проектирования этого участка. Т.е. изменения запланированы, но никаких конкретных решений еще не было принято. Как только это произойдет, поднимется вопрос, из каких средств будет осуществляться перенос промышленных объектов. То, что компенсацию за причиненные неудобства предприятия получат, в администрации сомнения не вызывает. У нас таких мест много. И там, где будет проходить отчуждение площади, особенно находящейся в бессрочном пользовании, — компенсация обязательна. В каждом конкретном случае мы создадим согласительные комиссии, которые и решат судьбу предприятий, — успокоила промышленников Надежда Лыжина.

До сих пор земля считается закрепленной за заводом в постоянное и бессрочное пользование с правом выкупа. Руководство «Торгмаша» не собирается выкупать землю у города. Действительно, по мнению специалистов, этот шаг имеет смысл, когда инвестор планирует оставить здание себе и заняться его коммерческой эксплуатацией. А если девелопер рассчитывает по окончании строительства продать объект целиком, наилучший вариант — оформить долгосрочную аренду на товарищество собственников жилья и отойти в сторону.

Но пока «Торгмаш» не собирается передавать права на аренду кому бы то ни было. Вся земля, прилегающая к офисному центру, пока считается производственными площадями, признается г-н Урманов. Соответственно и исчисляется налог на эту территорию. Но в случае увеличения размера арендной платы руководство завода, вне сомнения, сможет изменить сложившуюся ситуацию в выгодную для себя сторону.

 

[1] Пер. Центральный рынок 6.