Офисные площади будут в дефиците еще пять лет

Дмитрий Аншаков

руководитель проекта департамента сбыта и маркетинга уральского регионального отделения корпорации «Галактика»

Андрей Бриль

председатель совета директоров «Корин холдинга»

Дмитрий Золин

управляющий партнер London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург)

Анатолий Лебедев

директор департамента коммерческой недвижимости РС «Центр недвижимости «МАН»

Алексей Одегов

начальник отдела маркетинга и продаж УК RED

Дмитрий Панаев

заместитель начальника отдела по работе с корпоративными клиентами екатеринбургского филиала
Внешторгбанка

Дмитрий Попов

начальник управления по работе с клиентами малого и среднего бизнеса ВУЗ-банка

Павел Рахманов

директор по развитию и маркетингу ТПК «Уралобувь»

Артур Сафаров

вице-президент Уральской палаты недвижимости

Михаил Усольцев

заместитель председателя комитета по  организации бытового обслуживания населения администрации г. Екатеринбурга

Александр Черноморцев

начальник группы по работе с застройщиками Уральской телефонной компании

Алексей Чижов

директор департамента офисной недвижимости «Бекар-консалтинг» (Санкт-Петербург)

************************************************************************************************************************************************

Могут ли упасть цены на офисную недвижимость?

Почему грядет волна редевелопмента бизнес-центров?

Дождутся ли застройщики проектного финансирования?

********************************************************************************************************************************************

Для растущих бизнесов Екатеринбурга проблема дефицита офисных площадей будет особенно острой в течение предстоящих пяти-восьми лет, пока рынок не выйдет на иной качественный уровень. Участники конференции «Офисная недвижимость: проекты, аренда, управление», которую провел «ДК», назвали три черты нового рынка офисов — управляющие компании, концептуальные административные комплексы, проектное финансирование объектов.

Потребность в офисах все больше, а предложение — все меньше

Неудовлетворенный спрос на административные помещения только со стороны местных фирм специалисты «Корин холдинга» оценивают в 980-1120 тыс. кв. м. Опросы бизнесменов, проведенные в рамках инвентаризации, показывают, что 30-40% екатеринбургских компаний не хватает офисных площадей. К тому же все эти организации недовольны и качеством своих помещений. К числу «возмущенных» постоянно добавляются иногородние и иностранные предприятия, приходящие в Екатеринбург.

По оценкам Уральской палаты недвижимости (УПН), на начало текущего года в городе обеспеченность современными бизнес-центрами составляет 0,07 кв. м на одного жителя. Причем уровень обеспеченности подходящими офисными площадями на порядок ниже, чем в столицах европейских стран. Зато размеры арендных ставок сравнимы с европейскими. В результате дисбаланса спроса и предложения стоимость 1 кв. м арендуемой площади стремительно увеличивается, равно как и цены купли-продажи офисов. УПН сообщает: если за весь прошлый год цены на вторичном рынке офисной недвижимости поднялись в среднем по городу на 20%, то только за девять месяцев этого года — уже на 27%. Наибольший рост аналитики зафиксировали в июле-сентябре — 16% за 11 недель. Сегодня средняя цена продажи — 54,2 тыс. руб./кв. м. Причина такого резкого скачка цен — снижение объема предложения с апреля текущего года. Как отмечает УПН, за последние четыре с половиной месяца количество объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, снизилось почти на 50%.

Анатолий Лебедев, директор департамента коммерческой недвижимости РС «Центр недвижимости «МАН», подчеркнул, что с рынка вымываются востребованные площадки от 50 до 200 кв. м. Особым спросом пользуются помещения на первой линии в жилых зданиях, в местах с хорошим пешеходным трафиком. Их активно скупают банки, страховые компании, медучреждения и т. д., которые развивают сети. «Очень часто подобные предложения даже не доходят до публичной продажи: сотрудники агентств недвижимости предлагают их своим корпоративным клиентам», — добавляет Анатолий Лебедев.

В связи с высокими ценами, а следовательно, снижением объема предложений в центральных районах (в сентябре 2006 г. их доля в общем объеме равнялась примерно 80%, теперь — только три четверти офисов) покупатели стали обращать внимание на районы второго и третьего ценовых поясов, где стоимость квадратного метра традиционно на 10-30% ниже.

Привлекательность рынка офисных площадей подталкивает застройщиков и девелоперов сдавать как можно больше объектов коммерческой недвижимости. Все крупные игроки рынка недвижимости обязательно предлагают помещения для бизнеса. В ближайшем пятилетнем плане группы компаний RED — ввести в эксплуатацию несколько деловых и торговых центров общей площадью свыше 200 тыс. кв. м. Только сейчас RED строит три современных бизнес-центра. Компания «Средуралинвест» в этом году сдает свой офисный центр «Капитал», Уральская компания предпринимателей в скором времени откроет торгово-офисный центр «ТриАЛ», появятся также «БизнесМАНцентр» (застройщик —  РС «Центр недвижимости «МАН»). Город получит свыше десяти новых объектов. Администрация подсчитала, что до конца года должно быть введено 63 тыс. кв. м офисов. За период 2007-2009 гг. к ним добавятся еще 330-350 тыс. кв. м офисных помещений класса А и В. Однако, прогнозируют эксперты, и такие объемы не приведут к насыщению рынка. При сохранении сегодняшних темпов строительства офисов, чтобы стабилизировать рынок, потребуется еще как минимум пять-восемь лет. Что касается краткосрочной перспективы, то в ближайшие два-три года стабильно будут расти и арендные ставки, и стоимость 1 кв. м в офисных помещениях.

Большая часть офисных зданий в городе нуждается в редевелопменте

Несмотря на дефицит коммерческих площадей, по наблюдениям Анатолия Лебедева, в последнее время покупатели и арендаторы стали намного разборчивее: если еще три года назад при выборе площадки для бизнеса главным фактором была цена, то теперь клиентов интересуют прежде всего качество офиса и уровень самого здания, в том числе и доступного сервиса в нем. Эксперты констатируют — «эра концептуализма», которая уже стала реальностью на рынке торговой недвижимости, наступила и в сегменте офисных помещений: отсутствие внятной идеи обрекает проект на неудачу даже при сохраняющемся дефиците.

Михаил Усольцев, заместитель председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации г. Екатеринбурга, в качестве примера непродуманной концепции на первоначальном этапе проекта приводит здание на углу Московской — Радищева: «К нему невозможно подъехать, создание парковки из-за его местоположения и текущей стадии строительства просто исключено. Насколько мне известно, сегодня застройщик вынужден дополнительно вкладывать деньги в то, чтобы снести стоящее рядом здание химчистки, договориться с воинской частью, расположенной позади новостройки». Однако такие случаи скорее исключение, чем правило. Обычная проблема для местного рынка не столь драматична: она заключается в отсутствии грамотного управления объектом. Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC), замечает, что она характерна для всех российских крупных нестоличных городов. По его словам, типичен пример бизнес-центра «Аркаим-Плаза» класса А в Челябинске, там плохое управление чуть не погубило добротно выполненный с концептуальной точки зрения проект: «Не было четкой арендной политики и регламента работы с арендаторами, фактически отсутствовала структура, занимающаяся управлением, эксплуатация велась хаотично, качество сервиса было низким. В результате уровень заполняемости объекта за полгода едва достигал 45%». Выход — создание управляющей компании (УК). Поскольку опыт в формировании УК местным предприятиям приходится приобретать с нуля, на рынок выходят столичные консультанты. Специалисты London Consulting & Management Company исправили положение в «Аркаим-Плазе» за полгода, организовав работу УК на объекте. Дмитрий Золин отмечает, что на региональных рынках коммерческой недвижимости преобладают управляющие компании, аффилированные с собственником здания. «Это объясняется отсутствием конкурентоспособного качественного предложения со стороны внешних УК, а также опасением потерять контроль над имуществом и финансовыми потоками при передаче объекта в доверительное управление», — поясняет г-н Золин. 

Низкое качество управления офисными центрами заставило игроков рынка объединяться, чтобы сообща выработать комплекс стандартов в этой области. В июне 2006 г. была создана Уральская ассоциация управляющих и девелоперов. Ее задача — повышение качества управления площадями путем выделения ключевых бизнес-процессов, создания адекватной им оргструктуры. Поскольку девелоперы стали проявлять интерес к информационным технологиям, крупнейшие разработчики ПО, в свою очередь, обратили свои взоры на рынок недвижимости. По словам Дмитрия Аншакова, руководителя проекта департамента сбыта и маркетинга уральского регионального отделения корпорации «Галактика», специально для владельцев недвижимости (арендодателей) компания разработала новый программный модуль «Управление недвижимостью», который входит в состав комплексной информационной системы «Галактика ERP». В Екатеринбурге пока нет опыта внедрения и эксплуатации подобных проектов, однако его создатели рассчитывают, что рынок уже готов к их использованию. «Такие системы позволяют вести непрерывный контроль за сдачей помещений в аренду, автоматизируют работу УК и в результате помогают повысить рентабельность объекта недвижимости», — поясняет г-н Аншаков. В Уральской телефонной компании создали специальное подразделение по работе с застройщиками. Его руководитель Александр Черноморцев подчеркивает, что современные телекоммуникации — это одно из ключевых требований арендаторов офисных помещений. Девелоперы новых бизнес-центров требуют от поставщиков телекоммуникационных услуг индивидуальных решений, поскольку типовые уже не позволяют в должной мере снижать затраты на связь и достигать необходимой окупаемости проектов.

Таким образом, рынок офисной недвижимости готов к переходу на новый уровень развития: создание УК становится нормой, подрядчики девелоперов способны обеспечивать новые объекты соответствующими технологиями.

Но, несмотря на эти позитивные перемены, сохраняются и системные деформации рынка, которые могут затормозить его развитие в любой момент. По мнению Артура Сафарова, вице-президента УПН, под рынком офисной недвижимости сегодня скрыта настоящая бомба: дело в том, что большинство строящихся офисных центров финансируются по схеме долевого участия. «Застройщики прибегают к дополнительному источнику финансирования и продают часть помещений на стадии строительства. Как правило, это площади от 17 до 70 кв. м. У таких комплексов обязательно возникнут проблемы, но застройщики даже не прогнозируют, какие именно», — поясняет Артур Сафаров. В результате по окончании строительства у большинства зданий оказывается множество собственников, чьи интересы не согласованы, что делает невозможным продвижение офисного центра на рынок и затрудняет управление им. «Город получает непривлекательные в долгосрочной перспективе объекты, «убивается» масса хороших площадок, — заявляет Андрей Бриль. — Будущие мелкие владельцы такого здания рискуют получить неэффективную собственность, а компании-арендаторы — некомфортные условия работы». Эксперты рынка предрекают начало волны редевелопмента подобных офисных помещений, поскольку они будут неконкурентоспособными по сравнению с современными бизнес-центрами, которые возводятся с привлечением профессиональных консультантов, имеют продуманную концепцию и качественное управление.

Банки затачивают свои продукты под финансирование офисной недвижимости

Андрей Бриль убежден, что решить проблему с офисными центрами «в мелкую нарезку» могут программы проектного финансирования. Но банки пока неохотно откликаются на запросы рынка. Как подчеркнул Дмитрий Панаев, заместитель начальника отдела по работе с корпоративными клиентами екатеринбургского филиала Внешторгбанка, кредитование строительства таких объектов очень рискованно. Поэтому банки предъявляют к застройщикам высокие требования. Во-первых, строительная фирма должна доказать коммерческую привлекательность проекта и его окупаемость за пять-семь лет. Во-вторых, застройщик должен получить разрешительную и проектно-сметную документацию, данная процедура нередко длится до двух лет, за это время компания успевает закончить строительство объекта, и документы появляются у нее постфактум. Поэтому сегодня по схеме проектного финансирования в Екатеринбурге создается всего один объект — отель Hyatt, застройщиком которого выступает УГМК. Работы финансируются за счет привлечения кредитных средств французских банков Societe Generale и BCEN-Eurobank, получаемых через Внешторгбанк, который выступает в роли агента. Общая стоимость возведения гостиницы — чуть более $107 млн, сумма кредитных средств — $ 80,5 млн. Около 30% от общей стоимости проекта поступает из средств УГМК. Александр Парамонов, управляющий филиалом Внешторгбанка в Екатеринбурге, охарактеризовал этот проект с участием российского банка и с привлечением западного капитала как беспрецедентный для Свердловской области. «Пожалуй, после кризиса примеров проектного финансирования подобного типа не было и в России в целом, — добавил Александр Парамонов. — Сам факт выдачи крупного кредита на срок десять лет и девять месяцев прежде всего говорит о том, что инициатор проекта — очень солидная компания, имеющая серьезный опыт». Андрей Бриль, в свою очередь, замечает, что если к механизму проектного финансирования будут допущены только крупные российские организации, то основная часть малого и среднего бизнеса, работающего в сфере недвижимости, не будет иметь возможности строить совсем. «Если таким образом рынок монополизируется, это приведет к его перегреву. Поэтому круг фирм, допущенных до кредитных средств банков, должен расширяться», — полагает г-н Бриль.