ОФИСНЫЕ ЗДАНИЯ

Рынок офисных площадей Екатеринбурга постепенно движется к стадии насыщения — сейчас он заполнен примерно на 70%. По уровню цен на коммерческую недвижимость столица Среднего Урала занимает третье место в России, уступая лишь Москве и Санкт­Петербургу. Высокий спрос на офисные помещения позволяет собственникам зданий повышать цены за аренду, не особо заботясь о качестве предоставляемых услуг.

ЭКСПЕРТЫ

Борис Валеев - директор ООО «Инвестком»

Андрей Гавриловский - генеральный директор бизнес­центра «Антей»

Екатерина Половнева - управляющий офисным центром «Самолет»

Геннадий Черных - генеральный директор ЗАО «Урал­стройинвест»

Сергей Шипицын - директор ООО «Служба аренды»

**********************************************************************************************************************************************

 Как классифицируются офисные здания в Екатеринбурге?

 Когда на рынке установится баланс спроса и предложения?

 Насколько увеличатся арендные ставки в ближайшие год-два?

**********************************************************************************************************************************************

Последние лет пять в Екатеринбурге наблюдается массовое строитель­ство деловой недвижимости — специализированные офисные или офисно-торговые центры возникают в разных районах города. Спрос перераспределяется в пользу более качественных площадей, в первую очередь новостроек, но дей­ствующих офисов высших классов — А и В — в Екатеринбурге по-прежнему не хватает. Большая часть предложения сосредоточена в низшем сегменте.

На местном рынке офисной недвижимости отсутствует четкая классификация

Ситуация на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга характеризуется «классовой» неразберихой — несмотря на то что активное строительство офисных зданий продолжается как минимум пять лет, единой для всех четкой системы классификации офисной недвижимости до сих пор не существует. В апреле 2003 г. группа крупных риелторских и консалтинговых компаний, среди которых были Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis и Stiles & Riabokobylko/Cushman & Wakefield Healey & Baker, разработала набор критериев классности для офисов высшего и первого сорта. Но на Урале рекомендации мировых коллег не прижились. Местные компании самостоятельно или с помощью разнящихся между собой экспертных разработок приписывают нужную категорию своим объектам, добавляя себе лишние баллы. Хотя крупные игроки выработали некие правила и делят офисы на три класса: А, В, С (см. «Детали» на стр. 32).

По данным участников рынка, сейчас в Екатеринбурге действует 50 офисных центров, еще около 20 находится в стадии строительства или проектирования. Как говорят аналитики, самую значительную долю рынка деловой недвижимости (80-90%) занимают площади невысокой комфортности — офисы класса С. Анд­рей Гавриловский, генеральный директор бизнес-центра «Антей», связывает высокий процент офисов класса С с большим числом домов, значащихся в городском реестре как памятники. «У нас 1300 старинных особняков — это больше, чем в Париже! — говорит г-н Гавриловский. — Москвичи уже над нами смеются, мол, назвали сдуру памятниками, сейчас бедные мучаются, не знают, как от этого избавиться».

К типу С относятся здания бывших и действующих научно-исследовательских центров, институтов и промышленных предприятий, построенные несколько десятков лет назад, когда представления о том, какой должна быть современная контора, только формировались. О комфорте и престиже таких зданий говорить не приходится. Аренда офисов низшего класса обходится в $10-25 за кв. м ежемесячно, но можно найти и вариант подешевле.

Участники рынка отмечают, что 60% городских офисов позиционируются как офисы класса В, но по европейским стандартам еле дотягивают до С. Офисных помещений среднего качества, которые можно отнести к классу В, на рынке Екатеринбурга около 15%, в них средняя стоимость месячной аренды 1 кв. м составляет $30-40.

Не так давно в городе появились первые примеры осознанного подхода к определению категории здания. Геннадий Черных, генеральный директор ЗАО «Уралстройинвест»: «Нам было интересно оценить наш бизнес-центр «Самолет» с экспертной точки зрения, и в декабре прошлого года мы заказали оценку здания по международным стандартам, обратившись в консалтинговую компанию Noble Gibbons/CB Richard Ellis. Эксперты провели глубокий анализ управления, отношений с арендаторами и обслуживающими организациями, посмотрели все необходимые документы, указали на наши недоработки». Выяснилось, что для полноценного класса В1 офисному центру не хватает самой малости — доступ в Интернет обеспечивал один провайдер, а международные нормы требуют наличия минимум двух. Недоработку устранили, и даже с «запасом прочности»: сегодня в здании доступ в Сеть обеспечивают три компании.

По словам управляющего центром «Самолет» Екатерины Половневой,
экспертиза позволила узнать, достаточно ли для арендаторов тех услуг, которые предоставляет центр: «Среди наших клиентов очень много иностранных компаний, поэтому мы посчитали, что лучше совершенствоваться по европейским стандартам».

Следующая ступень — класс А, но, как считают эксперты, большинству екатеринбургских деловых центров она недоступна. Геннадий Черных: «В нашем случае для класса А не подходит само здание: например, необходимо наличие высоко­скоростных лифтов, двух независимых источников электроснабжения и т. д. А у нас изначально выбраны иные конструктивные решения. Такая же ситуация у многих коллег. Кроме того, у офисов подобного класса достаточно высокие арендные ставки, а наш рынок к ним в большинстве своем не готов. Поэтому офисный центр «Самолет» будет стараться приблизиться к классу А по другим, не технологическим, параметрам — по качеству предоставляемых арендатору услуг».

Игроки екатеринбургского рынка к офисным зданиям высшего разряда относят Атриум Палас Отель и «Антей». Арендные ставки на офисные площади класса А начинаются от $45 за кв. м в месяц. Но это не мешает увеличению спроса на элитные помещения.

Арендные ставки на офисную недвижимость продолжают расти

Как отмечают аналитики УПН, текущий объем предложения не в состоянии насытить рынок количественно, поэтому качественная конкуренция достаточно слабая. При этом цены на офисные помещения постоянно повышаются. К примеру, в начале декабря 2005 г. средняя цена предложения за 1 кв. м общей площади офисных помещений в центре составила $1775. За 11 месяцев 2005 г. ставки выросли на 25%. Сергей Шипицын, директор ООО «Служба аренды», считает такое повышение ставок необоснованным: «Все определения классов субъективны, а цены сильно завышены. Более того, владельцы офисников в отдаленных районах города, устанавливая размер арендной платы, исходят не из реального состояния здания, а ориентируются на стоимость квадратного метра в центре».

В активах компании «Инвестком» в общей сложности находится около 10 тыс. кв. м офисных площадей класса В, расположенных в основном в центральных районах города: на ул. Пролетарская, К. Цеткин, К. Либкнехта, Малышева, Вайнера. Цены в них колеблются от $35 до $40 за кв. м в месяц. В реконструированном здании на Чкалова ежемесячная аренда офиса составляет $30 за кв. м.

Аренда 1 кв. м в «Самолете», расположенном в начале пр. Ленина, обходится арендаторам в $57 в месяц (включает коммунальные услуги и охрану). По мнению Геннадия Черных, такая цена хоть и достаточно высокая, зато честная. «Наши арендаторы платят только за полезную площадь, а не за туалеты и коридоры. Мы избегаем политики, практикуемой многими управляющими компаниями: снизить в целях рекламы цену, скажем, до $30, зато «навесить» на арендатора оплату мест общего пользования», — подчеркивает г-н Черных.

Цены на аренду площадей в третьей очереди «Антея» стартуют с $60 за кв. м в месяц. Андрей Гавриловский: «В новом центре мы будем делать гостиницу на 200 номеров, в Атриуме, например, — только 130. Обзорность у нас лучше — виден практически весь город, так что наше здание по уровню выше, чем тот же Атриум Палас, и ставки будут только расти. День­ги идут к деньгам».

Специалисты УПН в качестве одной из основных причин повышения цен на офисные помещения называют благоприятную экономическую ситуацию в стране и регионе, которая позволяет компаниям стабильно развиваться. Также сказывается дефицит офисных площадей, низкая качественная дифференциация рынка, рост числа компаний, рассматривающих покупку офиса в качестве альтернативы аренде. Главный фактор, который, по мнению экспертов, будет влиять на изменение цен, — ввод новых объектов деловой недвижимости. Геннадий Черных: «С появлением на рынке новых качественных объектов будут меняться и ставки. Я думаю, к 2006 г. они вырастут в среднем на 20-25%. Хотя Москву мы, конечно же, не догоним — там другие условия». Екатерина Половнева считает, что рост ставок будет зависеть в первую очередь от масштаба самих арендаторов: «Если в Екатеринбург и дальше будут приходить ино­странные и крупные российские компании с глобальными проектами, с большими деньгами, но и с высокими требованиями, то и наш бизнес станет развиваться стремительно. Однако рост цен необходимо будет подтверждать и постоянным совершенствованием качества услуг».

Обрушить цены может строительный бум

Исследования УПН показывают, что высокий спрос на офисную недвижимость сейчас удовлетворяется как за счет вторичного рынка, так и за счет нового строительства. Ежегодно на екатеринбургский рынок выводится около 40 тыс. кв. м офисных помещений. Сейчас в городе возводится около десятка крупных офисников — «Капиталъ», «Корин-центр», «Марта», «На Кафедральной площади», «Пионер», «Промышленный», «ТриАЛ», «Екатеринбург-сити», «Уральский», «Центральный».

Рядом с существующей 22-этажной высоткой «Антея» строится вторая очередь торгово-развлекательного центра (8 этажей) и заложен фундамент третьей — 45 этажей, 114 тыс. кв. м. Сдача офисного «монстра» запланирована на 2008 г., однако треть площадей в здании, по словам Андрея Гавриловского, уже раскуплена. «Были претенденты на все здание, но я его просто не продаю, — отметил г-н Гавриловский. — Не думаю, что у нас в городе есть подобные случаи скупки офисных площадей, потому что кроме этого объекта мы строим другие, и там такой ситуации нет. В более отдаленных районах пока коробку не поставишь, никто ничего брать не будет». Помимо двух строящихся объектов в центре, «Антей» возводит офисное здание класса В площадью 6 тыс. кв. м на ул. Ткачей. «Высокий класс на окраине невыгоден. Мы хотим найти клиента, который купит офисное здание целиком. Два претендента уже есть. Один — москвич, другой — свердловчанин. Не знаю, чем кончится», — говорит Андрей Гавриловский.

Компания «Уралстройинвест» проектирует два новых высококлассных объекта для центра Екатеринбурга: торговый комплекс на 26 тыс. кв. м и деловой — на 18 тыс. кв. м. По планам руководства компании, площади в новостройках начнут сдавать в аренду за 8 месяцев до запуска объекта в эксплуатацию. Торговый центр планируют достроить в конце 2007 г., бизнес-центр находится на стадии проектирования французскими архитекторами.

В «Самолете» заранее площади не сдавали. Геннадий Черных: «Подобную практику ввели те, кто пользуется услугами зарубежных консультантов. Это понятная и отработанная технология — привлечение арендаторов чуть более низкой ставкой». Как считает директор ООО «Инвестком» Борис Валеев, любому инвестору, строящему коммерческую недвижимость, лучше уже на стадии проектирования иметь представление о тех арендаторах, которые будут там сидеть. «Аренда заранее — это удобно. Меньше переделок, перепланировок», — подчеркивает г-н Валеев.

ЗАО «Инвестком» планирует сдачу офисного здания в 2007-2008 гг. По словам директора компании, это будет бизнес-центр площадью 8 тыс. кв. м в Ленинском районе. «Сейчас все находится на стадии проектирования и переговоров с одной из известных мировых фирм по техническому оснащению. По концепции это может быть класс А, но мы не стремимся к этому, потому что в плане эксплуатации и потребности выгоднее В», — пояснил г-н Валеев. Он также отметил, что в прошлом году введение в эксплуатацию новых деловых объектов было незначительным и в 2006-2007 гг. этот недостаток восполнится.

Особое опасение участников рынка вызывают четыре строящихся бизнес-здания высотой около 40 этажей в районе «Екатеринбург-сити». Ввод сразу 400 тыс. кв. м новых офисов может резко увеличить предложение и обрушить цены, которые сейчас сильно завышены.

При этом эксперты уверены, что в ближайшие два года рынок так до конца и не насытится. По прогнозам УПН, острый дефицит в площадях будет частично удовлетворен к 2007-2008 гг., а движущей силой рынка станет качественный спрос, когда потенциальные покупатели на фоне роста предложения будут выбирать наи­более современные и перспективные объекты. Специалисты по недвижимости говорят о том, что рост цен в ближайшие два года сохранится на уровне 15-20%. В дальнейшем среднегодовые темпы повышения арендных ставок снизятся до 10-15%, и, таким образом, в отсутствие значительных колебаний на валютном рынке (рубль по отношению к доллару) средняя цена 1 кв. м общей площади офисных помещений к 2010 г. вырастет до $2800 в год.

Что касается классовых предпочтений в среде арендодателей, сейчас строительные и управляющие компании не стремятся выходить на рынок строительства офисов категории С, поскольку дешевые проекты могут оказаться нерентабельными. Основным потребителем неспециализированных офисов остается малый бизнес. Эксперты рынка пророчат этому сегменту скорую гибель. В недалеком будущем, утверждают они, количество небольших компаний, способных оплатить построенный первичный офис, окажется меньше необходимого. Низкопробные здания перекупят более сильные компании, активно появляющиеся на местном рынке. Какие-то объекты класса С вовсе перестанут существовать, не выдержав конкуренции, отмечают аналитики.

ПОДПИСИ

Борис Валеев: «Инвестору, строящему коммерческую недвижимость, лучше уже на стадии проектирования иметь представление об арендаторах, которые будут там сидеть».

Геннадий Черных: «Нам было интересно оценить наш бизнес­центр «Самолет» с экспертной точки зрения, и в декабре прошлого года мы заказали оценку здания по международным стандартам».

Андрей Гавриловский: «Не думаю, что у нас есть случаи скупки офисных площадей целиком. В отдаленных районах пока коробку не поставишь, вообще никто ничего брать не будет».

Екатерина Половнева: «Если к нам и дальше будут приходить крупные компании с глобальными проектами, с большими деньгами и с высокими требованиями, наш бизнес станет развиваться стремительно».