Отгородиться выгодно

С начала 2011 г. объем сделок в коттеджных поселках в радиусе до 50 км от ЕКАД вырос на 15% по сравнению с первым полугодием 2011 г. Повлияло изменение структуры предложения. Если прежде девелоперы делали ставку на проекты премиум-класса, то сейчас все чаще они переформатируют их в экономичный сегмент, предлагая землю и дома в некогда элитных поселках с однородной социальной средой за суммы, соотносимые с ценой трехкомнатной квартиры в Екатеринбурге. Новые поселки закладывают с расчетом на небольшие площади домов и невысокие расценки.

За последние пять лет средняя площадь коттеджей в пригороде Екатеринбурга сократилась с 270-350 кв. м. до скромных 120-150 квадратов. «Средняя цена участка сегодня - 40-50 тыс. руб. за сотку. Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда у людей в городе есть 1-2-комнатная квартира, они хотят улучшить жилищные условия и не могут сделать выбор – купить трехкомнатную или коттедж: трешка во 2-3 поясе стоит 4,2-4,9 млн руб., в центре – 5,1-6,5 млн руб. Подыскать коттедж за такие деньги более чем реально», - говорит директор по маркетингу ЦН «Северная казна» Павел Боровиков.

Он советует: делать выбор в пользу загородного дома стоит, если в семье нет детей школьного возраста. Так, молодая пара, которой пока не нужно возить ребенка в школу, кружки, спортивные секции, может перебираться за город даже на ПМЖ. Семье с детьми-школьниками эксперт этого не советует: один из родителей в таком случае превращается в водителя. «Конечно, можно нанять шофера, но для ребенка проводить каждый день несколько часов в дороге просто неполезно. На этом этапе жизненного цикла целесообразнее жить в Екатеринбурге. А вот когда дети уже поступили в вуз, снова есть хорошая перспектива переезда за город», - поясняет г-н Боровиков.

Дом в обмен на кирпичи

Как уточняет владелец ЦН «МАН» Николай Савин, стоимость готовых домов на рынке Екатеринбурга начинается от 1-3 млн руб. За эти деньги покупатель получает коробку коттеджа и землю: остается сделать ландшафтный дизайн и ремонт. Дом при этом будет выполнен из экспериментальных материалов (керамоблок, бризолит, каркасные технологии и пр.). Но таких коттеджей немного. «Куда больше строится домов из «классических» материалов: пеноблоков, монолитов, несъемной опалубки. Их базовая стоимость выше – в пределах 3-6 млн руб. Коробки коттеджей бизнес-сегмента обойдутся в 5-10 млн руб., все что свыше 10 млн руб. – уже элитные дома», - комментирует г-н Савин. Он добавляет: дома с черновой отделкой за 10-15 млн руб. готовы купить 5-10% клиентов - чем дороже, тем меньше спрос. Потому что вложив 10 млн руб. в коробку, собственник, как правило, вкладывает еще столько же в ремонт, обустройство участка и пр.

Застройщики идут на условия покупателей: нужно наращивать продажи, чтобы отбить вложения. Львиная доля инвестиций девелопера уходит на строительство и подведение коммуникаций к площадке. «Речь может идти о сотнях миллионов, если нужно, например, тянуть линию трубопровода на 15 км», - говорит директор АН «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев. В цену квадратного метра в коттедже закладывается также стоимость земли – в зависимости от направления она варьируется в пределах 70-200 тыс. руб. за сотку. Плюс – затраты на перевод сельхозугодий в подходящую для строительства жилья категорию. «Это затяжное и дорогое удовольствие. Так, перевод сельскохозяйственных земель в земли поселений под ИЖС у нас занял три года. В деньгах это - 10-15 млн руб.», - поясняет Николай Савин. По его словам, вкладывают застройщики собственные средства, лишь иногда привлекая банковские: «На начальной стадии строительства банки кредитов не дают, а на конечной – предлагают займы на 10-15 лет под 13-14%. Это дорого. Да и, как правило, в этот момент заемные деньги уже не нужны».

На стадии продаж банки готовы предоставлять покупателям ипотеку, но, по словам участников рынка, люди ищут дом, уже имея на руках минимум – 1 млн руб. Остальное девелоперы предлагают доплатить в рассрочку, без привлечения посредников. «Люди у которых есть 1 млн., обычно способны внести остальную сумму за год-полтора. Мы на это идем. Также берем любыми стройматериалами – плитами-перекрытиями, щебнем, кирпичом. У нас было несколько зачетных сделок – отдали ряд участков за скалу. А топ-менеджер кровельной компании-официального дилера Braass в регионе сделал нам четыре крыши – совершенно бесплатно. И отдал квартиру. И за это получил дом», - комментирует Николай Савин. По его словам, практика зачетных сделок становится все более распространенной на рынке Екатеринбурга – по таким схемам работает большинство застройщиков. Так же девелоперы готовы менять участки и дома на гаражи, автомобили, квартиры – цена в каждом случае договорная.

Застройщики проявляют гибкость и в планировании поселков в целом. Так, если покупателю не нравится цвет кирпича, из которого возводят дома, ему пойдут навстречу. Так в поселке «Золотой карп» появилась вторая улица – из желтого кирпича вместо красного. «Кроме того, по желанию клиентов начали строить дома из пеноблоков, меняем первоначальные проекты коттеджей. Потому что не всем нравится, когда архитектура поселка решена в едином стиле – единообразные поселки даже называют «пионерский лагерь». Несколько покупателей захотели участок с лесом – нам пришлось докупать землю. Как только вы перешагиваете планку в 5 млн руб. за дом, нужно быть готовым к индивидуальной работе, подстраиваться под клиента», - говорит владелец ЦН «МАН».

А вот формат таунхаусов на загородном рынке Екатеринбурга не прижился. Сблокированные дома оправдывают себя только при комбинированной застройке, когда на территории поселка строятся и домовладения, и малоэтажные многоквартирники, и таунхаусы – в этом случае на них можно найти покупателей. К такому выводу приходят девелоперы. «В последнее время застройщики стали переформатировать свои коттеджные проекты в сторону комбинированности – иначе они экономически невыгодны: затраты на сети очень высоки, площадь построенного жилья меньше, чем в высотках. Экономика проектов страдает, ее надо спасать. Даже если увеличить плотность малоэтажки, как это делают в Европе, все равно проект сильно проиграет многоэтажной застройке. Плотность ведь тоже имеет пределы – не будешь же строить коттеджи окна в окна. Поэтому мы пока не пытаемся зайти на рынок коттеджных поселков, таунхаусов», - комментирует директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик.

Как объясняет Николай Савин, причина невостребованности таунхаусов – в российском менталитете: «Рынок сделал из таунхаусов неликвид. У русского человека есть представление о загородном жилье – оно должно располагаться на довольно большой территории, чтобы можно было поставить сарай, баню. Земли в России много, у нас не Япония, не Швейцария – каждому можно совершенно спокойно нарезать 10-20 соток. А при строительстве таунхаусов люди получают 150-200 квадратов жилья за 6-7 млн руб. на 1,5-2,5 сотках земли – несуразное предложение по российским понятиям».

Как заявил в ходе Дискуссионного клуба «ДК» Вадим Шамшурин, директор по развитию ПКФ «Палникс», серьезный недостаток таунхаусов – медленное оформление земли под сблокированным домом в собственность. Оно занимает до двух лет. «Земля под таунхаусом общая – как в обычной многоэтажке. Сложно разделить ее между собственниками на равные площадки. У тех, кто купил угловой таунхаус, участок может быть больше, чем у других. Начинаются конфликты», - говорит г-н Шамшурин. Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков видит выход в том, чтобы смежные квартиры были полностью автономны: отдельные сети, кровля и т.д. «Кроме того у квартир не должно быть общей стены. А у нас застройщики стараются максимально удешевить строительство и стену делают общую. Отсюда все проблемы», - поясняет г-н Волков. Однако первый заместитель гендиректора поселка «Карасьеозерский-2» Валерий Настас не согласился: перспективы формат таунхаусов не лишен. «Лет десять назад первые таунхаусы на ул. Амундсена никто не воспринимал всерьез. Сегодня спрос на такое жилье куда выше. Причем раньше таунхаусы были по 180-200 квадратов, со встроенными гаражами, невообразимыми террасами, а сейчас сами клиенты просят площади поскромнее, даже без гаража. И покупает такие объекты молодежь. Мы решили расширить свою линейку за счет таунхаусов», - комментирует г-н Настас. (см. подробнее «ДК» №10 (819) от 19 марта 2012 г.).

Сэкономить на коммуналке

По словам участников рынка, готовые дома в пригороде Екатеринбурга большим спросом не пользуются: 75-85% рынка составляют участки без подряда. По сути это голая земля (в среднем 9-15 соток) с минимальным набором инфраструктуры: газовыми и электросетями, асфальтированной дорогой – подведенными девелопером до участка. Плюс – детская или спортивная площадка на территории поселка. Все остальное – строительство дома, скважины, локальных очистных сооружений, благоустройство территории - покупатели предпочитают делать самостоятельно. По словам девелоперов, большинство клиентов убеждены, что им лучше них самих дом никто не построит. Им нравится быть для себя архитекторами, строителями, даже прорабами – у многих есть инженерное образование, или даже опыт работы в стройотрядах. Соответственно, покупатели выбирают, из чего строить, какого метража и за какие деньги (многие убеждены, что самостоятельно строить дешевле). При этом, по данным УПН, спекулянтов на рынке розничной торговли земельными участками в Екатеринбурге практически нет – землю покупает конечный потребитель с намерением строить на ней дом.

Девелоперы предупреждают самостоятельных покупателей: в погоне за удешевлением стоимости строительства можно сделать ряд серьезных ошибок. Во-первых, площадь загородного дома в любом случае должна быть больше метража городской квартиры. «Человек, который никогда не жил за городом, при строительстве собственного дома ориентируется на площадь своей городской квартиры – считает, что 100 кв. м. будет вполне достаточно. Он не учитывает, что в многоэтажке тамбур, лестница, котельная находятся вне квартиры. А в коттедже это все будет, и надо специально отвести для этих помещений дополнительные площади», - говорит гендиректор компании «Урал-эстэйт» Михаил Дэви.

Он продолжает: типовые проекты коттеджей, которые тиражируют дизайнеры (30-50 тыс. руб. за проект) предусматривают наличие в доме 3-5 комнат. Но подходят такие решения не всем: «Кому-то хватает трех стандартных 12-метровых спален – при таком раскладе площадь дома составляет порядка 120 кв. м. Но у нас был случай: когда рынок был на подъеме, мы построили дом в 460 квадратов на продажу. Один из клиентов, осматривая коттедж, жаловался, что спальня 46 квадратов – крохотная. При таких требованиях нужно изначально понимать, что уложиться в 120-150 кв. м. при общей площади дома не получится». Сэкономить девелоперы предлагают на строительстве гаража. «Для автомобиля он не нужен. Большинство собственников оставляют свои авто на участке. Гараж оправдан, если в нем нужно держать снегоходы, садовую технику, велосипеды, квадроциклы», - комментирует г-н Дэви.

Также участники рынка призывают грамотно подбирать стройматериалы, несмотря на то, что в поселках, как правило, нет жестких требований по обязательному использованию какого-либо материала – покупатель земли волен строить дом из чего хочет. «При строительстве на территории нашего поселка есть рекомендуемые и нерекомендуемые материалы. Так как мы находимся в лесу, то не советуем возводить дома из дерева и использовать каркасные технологии – от мышей никуда не деться. Коттеджи должны быть добротными, чтобы лесные животные в них не проползали», - поясняет председатель ДСК «Земляничная поляна» Ольга Богаченкова. Хотя подчеркивает: решение принимает сам собственник.

При этом девелоперы предупреждают: привлечение подрядчиков с непонятной репутацией может быть опасным – на рынке периодически фиксируются случаи мошенничества. «Ряд наших клиентов ранее получили негативный опыт – обещания застройщика не совпали с текущим положением дел в поселке. Бывают и скрытые цены, и недооформленные документы на землю. То же касается и подрядчиков. Это подрывает доверие к рынку загородной недвижимости. Совет один: как и в любой сделке, внимательно читать документы, советоваться с юристами», - говорит заместитель гендиректора КП «Залесье» Ольга Кулясова.

Участники рынка подчеркивают: сейчас покупатели участков и домов изначально интересуются, во сколько им обойдется содержание коттеджа. Как говорит Павел Боровиков, суммы сопоставимы со стоимостью владения трехкомнатной квартирой в Екатеринбурге. «Ежемесячный платеж за дом площадью 200-250 кв. м. составляет 6-10 тыс. руб. – сюда входит газ, электричество, эксплуатационные расходы. Отдельно придется заплатить за уборку территории, вывоз ТБО, охрану и проч. В организованных поселках эта сумма значится как взнос на оплату услуг управляющей компании и раскидывается на всех жильцов. Если же поселок неорганизованный, стоимость владения домом будет выше», - поясняет Павел Боровиков.

Коммерческий директор «AVS-девелопмент» Лев Тетин привод сопоставимые суммы: «Содержание трешки в городе обходится в 4,5-7 тыс. руб., дома в 150 кв. м. или таунхауса в 140 кв. м. – в 6-6,5 тыс. руб. Из них 3 тыс. руб. – эксплуатационные расходы, которые необходимы на содержание всего поселка». Николай Савин добавляет, что расходы можно уменьшить – если собственники решат вместо ЧОПа нанять охранников попроще, и привлечь дворника-пенсионера вместо сотрудника специализированной компании: «Услуги ЧОПа стоят 40-45 тыс. руб. в месяц – недорого, если в поселке, к примеру, 100 домовладений. Если же их 20-30 – сумма для каждого будет более внушительная».

Часть поселков устанавливает собственные правила по оплате коммунальных расходов и услуг УК. По словам Ольги Богаченковой, коммунальные платежи составляют 130 руб. за сотку – владелец 20 соток платит в месяц 2,6 тыс. руб. В эту сумму входит охрана, вывоз мусора и очистка территории зимой. «При этом чтобы не было перекосов – когда зимой плата получается намного выше, чем летом, мы усредняем сумму, разбивая ее на год. Собственникам так удобнее. Единственное: когда дом только построен, его нужно просушить – на это уходит много газа. К этому надо быть готовым. Я, когда только заехала в коттедж, первые несколько месяцев платила по 2,5 тыс. руб. ежемесячно только за газ», - поясняет г-жа Богаченкова.

В деревню за врачом

По мнению аналитиков УПН, массовая продажа участков без подряда дискредитирует сам формат организованных поселков. Вместо единого архитектурного решения получаются разношерстные особняки. Кроме того, при таком подходе застройщики заинтересованы как можно быстрее выйти из проектов, продать участки. Наполнять поселок инфраструктурой сверх заявленного минимума решаются единицы. «В области пока нет развитой загородной недвижимости. Есть ряд поселков с детсадами, спорткомплексами и пр. Но по сути большинство – это дачи повышенной комфортности и не более того: там нет больниц, школ, хороших магазинов, торгово-развлекательных центров. Такие форматы сегодня только начинают появляться», - комментирует Александр Матофаев.

Ряд девелоперов считают, что покупателям вполне достаточно инфраструктуры соседних с коттеджными поселками населенных пунктов. Так, по словам Ольги Богаченковой, поселок относится к Косулинской управе, и жители пользуются местной школой, детсадом и больницей со стационаром. Ольга Кулясова говорит, что по такой же схеме действуют и собственники домов в ее поселке – только пользуются объектами деревни Большие Брусяны. Николай Савин дополняет: вдобавок к медпункту, школе и церкви села Курганово жители его поселка могут пользоваться развитой инфраструктурой соседней спортивной базы ХК «Автомобилист»: «Там есть круглогодичная ледовая арена, бассейны, строятся гостиницы, кафе, бани и проч.».

Как говорит Михаил Дэви, вдоль Челябинского тракта в принципе мало организованных поселков, а стоимость сотки земли высокая – в прошлом году достигала 300 тыс. руб., однако сейчас снизилась до 150 тыс. руб. Но покупателей это не останавливает: «Так сложилось исторически, что подходящих площадок под возведение коттеджных поселков в направлении Челябинска очень мало. Но в этом районе крайне развито индивидуальное коттеджное строительство: в Кашино, Кадниково живет порядка 500 состоятельных екатеринбуржцев. Это направление превращается в коттеджный неорганизованный мега-поселок. При этом инфраструктурой владельцы домов занимаются самостоятельно: в Кашино построили ресторан, магазины стройматериалов – чтобы далеко не ездить. Есть школа, детский сад. В Кадниково уже работает конноспортивный клуб, и инфраструктура для отдыха продолжает развиваться».

Однако по прогнозам экспертов такая ситуация изменится в ближайшие 5-7 лет - загородный рынок Екатеринбурга ждет новый виток развития. Девелоперы начнут предлагать покупателям поселки, начиненные инфраструктурой, по максимуму приближенной к городской. «Екатеринбург развивается и притягивает состоятельных людей. Сейчас формируется серьезная прослойка горожан, уровень жизни которых позволяет им жить за городом. И эта тенденция будет только углубляться. Поэтому для девелоперов загородные поселки – стратегически верное направление. Уже сейчас можно создавать заделы на будущее – пока эта ниша дешевле. Через 5-7 лет будут востребованы поселки, качественно более высокого уровня и цена входного билета на этот рынок вырастет в разы», - резюмирует Александр Матофаев.