Оживлять нужно не стройку, а покупателя

В этом году доходы строителей упали вдвое. В следующем будет еще хуже. Спрос на экономжилье стремится к нулю. И чтобы последствия кризиса не стали для отрасли фатальными, покупателя должны раскачать как сами застройщики, так и государственные структуры, считает Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс».

Описывая ситуацию на рынке, генеральный директор «Атомстройкомплекса» избегает цифр и активно пользуется метафорами. Например: «Чтобы понять, как сегодня чувствуют себя застройщики, разбегитесь как сможете и на полном ходу врежьтесь в бетонную стену». Или вот такое сравнение: «Остановилась ли стройка? А как вы думаете, если конь сломает ноги, он остановится?»

Всеобщий экономический кризис докатился до местных застройщиков ближе к концу этого года и резко ударил сразу по двум фронтам, подкосив материальное положение как самих строителей, так и покупателей квартир. Игроки рынка к этому оказались не готовы, считает Валерий Ананьев.

— Рынок развивается по синусоиде. Потому после бурного роста все ждали некоторого снижения продаж. Все понимали, что спрос будет падать. Но предполагали, что он начнет плавно сокращаться из-за насыщения рынка или из-за того, что цены исчерпали все разумные пределы. И к этому готовились.

По факту все произошло несколько иначе. Рынок рос за счет увеличения объемов экономжилья. А спрос в этом сегменте, вопреки прогнозам, не стал плавно сокращаться. Он резко рухнул. Денежный поток враз прекратился. И вот этого не ожидал никто.

Насколько упал спрос?

— У нас продажи сократились вдвое. Думаю, в среднем по рынку примерно так же. У кого-то больше, у кого-то меньше.

К чему это приведет? Строительные компании будут закрываться?

— Да. Застройщиков станет меньше. Рынок — это своеобразная гонка. Пока дорога была прямой, широкой, а над трассой светило солнце, никто никому не мешал. Мы все летели на огромной скорости. Но как только шоссе превратилось в узкую извилистую тропинку и пошел дождь, за ограждения начали вылетать те, кто только-только получил права.

Иными словами, выжить смогут лишь крупные компании?

— Останутся профессионалы. Свой строительный бизнес свернут те, кто по основному роду деятельности к нашей отрасли никакого отношения не имеет. Те, кто раньше учил, лечил и хлеб выпекал, вернутся к своим прежним занятиям.

Насколько сократится число игроков?

— Я не могу этого точно знать. Скажу так: уверен в нескольких профессиональных застройщиках. Чтобы их пересчитать, мне хватит пальцев одной руки. Все остальные — в зоне риска. Им сейчас невыгодно оставаться в строительном бизнесе. И они отсюда уйдут.

Профессионалы сейчас тоже мечтают о том, чтобы на год-два бизнес свернуть и вернуться на рынок, когда все уляжется. Но к сожалению, это невозможно. Стройку они вынуждены продолжать.

Почему?

— Во-первых, они ничего больше не умеют. Строительство — это их хлеб. И заработать еще на чем-то они не смогут. Во-вторых, остановить работы без потерь невозможно.

Рынок — это движущийся объект. Паровоз, если хотите. Спрыгнуть с него во время остановки легко. А вот заскочить обратно, когда он наберет скорость, непросто.

Активы нынешних лидеров строительной отрасли собирались по крупицам годами. Продавать или бросать их сейчас нельзя. Потом обратно не получишь. Нам нужно сохранить производство, технику, а главное — штат специалистов. Для этого важно загрузить их работой.

То есть сокращения персонала в «Атомстройкомплексе» не будет?

— Будет. Давайте смотреть правде в глаза. Если продажи упали вдвое, без кадровых сокращений не обойтись. Но мы постараемся максимально сохранить коллектив. Отказываться прежде всего будем от услуг приезжих — жителей областных городов и иностранных граждан.

Зарплаты сократим. Но не будем снижать их в несколько раз. Скорее, вернем на нормальный уровень. У нас в прошлые годы из-за бума строительства рабочие на стройке получали больше, чем их коллеги из европейских стран. Сейчас дефицита рабочих рук нет. И затраты на персонал можно корректировать.

От следующего года чего ждете?

— Это будет тяжелый год. Для всех. Спрос серьезно уменьшится. И дело не только в ипотеке. Люди потеряли уверенность в завтрашнем дне. Никто сейчас не может надеяться на то, что сохранит свое рабочее место, доход. Потому от покупки жилья многие на время откажутся.

Отложенный спрос станет главной проблемой отрасли. Людям сейчас нужно помочь в покупке квартир. Иначе рынок встанет. И пострадают не только строительные компании.

Рынок — это замкнутая цепочка. Сегодня потенциальный покупатель не принесет деньги застройщику. Завтра строительная компания не заплатит металлургам, производителям бетона, подрядчикам и так далее. Послезавтра они не смогут выплатить зарплаты своим сотрудникам. Эти деньги не попадут к продавцам техники, мебели и так далее. В итоге по кругу негативные последствия достигнут и того самого несостоявшегося покупателя жилья. Я, конечно, утрирую. Но вот так примерно все и происходит.

Чтобы этого не случилось, проблему должны решать все участники процесса.

Как?

— Мы введем внутреннее кредитование дольщиков. Разрешим им выплачивать 50% стоимости квартиры в рассрочку — на время строительства дома. Сдав объект, на оставшиеся 50% суммы будем оформлять ипотечный кредит в одном из банков. Так заработаем деньги на новые стройки и простимулируем спрос.

Это наш вариант. Как будут работать другие, я не знаю. Но, насколько понимаю, они тоже думают над тем, как повысить спрос.

Государство должно помочь. Ипотеку нужно оживить. Пусть только на готовое жилье. Пусть под высокий процент. Главное, чтобы она сейчас заработала. И власти сегодня должны сосредоточиться на решении этой задачи.

А прямое субсидирование застройщиков?

— Таких денег рынок тоже ждет. Без кредитов остались не только покупатели квартир, но и сами застройщики.

И средства на рынок власти направляют. В отличие от коммерческих строек, по объектам, которые возводят на государственные деньги, финансирование не прекращалось ни на один день.

Помимо прямых вложений в строительство и покупки готового жилья государство могло бы сократить издержки застройщиков: отменить плату за подключение к сетям или снизить цены на землю.

От такой помощи строители не откажутся, конечно же. И это будет сущест­венной поддержкой.

Но главное, повторюсь, — вернуть ипотеку. Без нее сейчас никак. Даже если деньги на строительство появятся, нужен покупатель. Если продавать жилье некому, то и строить нецелесообразно.

Если нет спроса, жилье можно не продавать. Застройщики сдадут квартиры в аренду.

— Это не выход. Если квартиру сдать, вложенные в нее средства вернутся через годы. А деньги строителям нужны сейчас. Кому-то на то, чтобы закончить другие объекты. Кому-то на то, чтобы вернуть кредит банку.

Меры, принимаемые застройщиками и властями, помогут вам не допустить дальнейшего падения спроса?

— Я на это надеюсь. Более того, я считаю, что спрос получится увеличить. Он не будет таким, как в прошлые годы. Но до адекватного уровня его довести нужно.

То есть, рассчитывая на рост спроса, вы планируете сохранить прежние объемы ввода площадей?

— Нет. Уже не получится. Время мы потеряли. Кризис заставил нас сосредоточиться на уже начатых объектах. Все силы мы бросили на то, чтобы достроить запланированное.

По новым объектам работы мы не начинали. Дай бог приступим к ним только в следующем году. Иными словами, то, что мы планировали сдать в 2009 г., сдадим в 2010-м. Но и здесь возможны корректировки. От некоторых проектов, вероятно, придется отказаться. Объемы строительства в следующем году сократятся у всех.

Насколько?

— Вдвое. Как минимум.