Плата за риск: власть хочет дифференцировать взносы девелоперов в фонд проблемных строек

Правительство предложило дифференцировать ставку отчислений девелоперов в компенсационный фонд, который должен будет достраивать жилье за обанкротившимися застройщиками, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на проект поправок к ФЗ-214 «О долевом строительстве». Ранее предлагалось установить ставку на уровне 1% от стоимости каждого договора долевого участия, а сейчас ее предлагается сделать соразмерной рискам неисполнения обязательств застройщика перед клиентами. 

 

Согласно поправкам, размер отчислений должен будет рассчитываться в соответствии с финансовой устойчивостью застройщика. В основе будет базовая ставка, и она будет расти в соответствии со способностью застройщика исполнять взятые на себя обязательства. Оцениваться будут, в том числе, кредитоспособность и финансовая устойчивость девелоперов. Кроме того, базовая ставка может меняться по решению коллегиального органа фонда: к примеру, если средств фонда будет не хватать.

 

Компенсационный фонд дольщиков формально действует с 1 января 2017 г., но фактически должен заработать с 1 июля. Сейчас Минстрой и Агентство ипотечного жилищного кредитования готовят различные варианты размера ставок. Дифференцированные взносы позволят исключить ситуацию, когда надежным застройщикам придется нести дополнительную нагрузку из-за недобросовестных девелоперов, отметили в АИЖК. 

 

Но для самих застройщиков предложение стало неожиданным. Новая система может дестабилизировать рынок, так как в зоне риска оказываются мелкие девелоперы с относительно низким уровнем надежности, говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Если на них увеличить финансовую нагрузку, количество застройщиков может сократиться, и остальным застройщикам придется платить больше, считает он. В разработке программы надо учитывать опыт Агентства по страхованию вкладов: сейчас многие люди предпочитают депозиты с более высокими процентами у банков с невысокой надежностью, зная, что АСВ все равно компенсирует им сумму до 1,4 млн руб., добавил финансовый директор ГК А101 Дмитрий Трубников. 

 

Дифференцированная шкала, которая зависит от объемов строительства, первоначально обсуждалась при подготовке закона, сказала DK.RU Анастасия Дударева, заместитель директора Управляющей компании «AVS Девелопмент». Была следующая гипотеза: чем больше объем строительства, тем, возможно, больше должен быть страховой бюджет. Но затем от нее отказались, так как прямой зависимости между двумя показателями нет, и предполагалось начать с 1%, чтобы дать рынку приспособиться к этой схеме. У нее сильная аналогия с банковской системой: есть несколько параметров, влияющих на страховой бюджет, который может быть востребован клиентами застройщика в случае форс-мажорных ситуаций. 

Человек может приобрести квартиру по ФЗ-214 за небольшую сумму у небольшого застройщика, или подороже — у более крупного. Оба девелопера перечисляют одинаковый взнос, но застройщик, предлагающий минимальную цену, может быть не очень добросовестным. Хотя если государство дает гарантии, то покупателю интересно жилье по минимальной цене, несмотря на то что вероятность форс-мажора у таких компаний выше. Соответственно, добросовестный застройщик будет вынужден расплачиваться с рискованными клиентами девелоперов с низким уровнем надежности. 

 

При системе дифференцированных взносов застройщик с более низкими ценами должен будет заложить риски. Необходимо будет смотреть на критерии, заложенные в основу системы взносов. Если будут учитывать размер застройщика и его опыт, это повысит нагрузку на небольшие компании: для них возникнет риск невозможности строить жилье по ФЗ-214 — придется возводить на свои деньги, а потом продавать готовое. Необходимо закладывать несколько критериев, в том числе связанных с ценообразованием и поведением на рынке, объясняет г-жа Дударева.