«Пока мы видим только скачок цен на жилье. И чем ближе лето, тем это заметнее»

Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики:   

— Переход на новую систему финансирования жилищного строительства — с долевого участия к проектному финансированию — вызвал не только панику на рынке недвижимости, но и ажиотаж среди покупателей. Напомню, поправки в закон о долевке обязали застройщиков при привлечении средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов использовать эскроу-счета, на которых эти деньги будут храниться до конца работ. Строить же они должны на деньги банков, которые финструктуры выдают далеко не под все объекты.

Сейчас переход на новый механизм является добровольным, но с 1 июля 2019 г. он станет обязательным. Закон призван усилить защиту прав дольщиков, однако пока мы видим только скачок цен на квадратные метры. И чем ближе лето, тем это заметнее.  

Рынок отреагировал на принятие поправок паникой — ключевым игроком, решающим, «кому жить, а кому умереть», стали банки, у которых нет ни инструментов, ни достаточно квалифицированных специалистов для подобных решений.

Каким образом они будут оценивать экономическую перспективность проектов, до сих пор неясно. Одобрение получают крупные девелоперы с безупречной кредитной историей и определенным количеством собственных средств на счетах. Для понимания, таких игроков — не более 20% рынка. Остальные просят государство позволить им хотя бы закончить уже начатое строительство, чтобы не оказаться банкротами, не наплодить новых обманутых дольщиков и не оказаться в тюрьме. Справедливости ради надо сказать, что Минстрой уже пошел им навстречу, установив критерии для объектов, которые разрешено достроить по старой схеме. 

Сегодня даже правительство признает, что порядка 30% застройщиков находятся в «красной зоне» и вряд ли переживут переходный период. По мнению самих девелоперов, с рынка будут вынуждены уйти гораздо больше компаний. 

Соответственно, покупка жилья сейчас становится довольно рискованной, и риск будет сохраняться не только до июля, а значительно дольше — ближайшие 3-5 лет, пока рынок полностью не перестроится и не отладит новые механизмы.

Все это время он будет находиться в высокой степени турбулентности, что не может не сказаться на ценах. По самым скромным прогнозам, рост составит не менее 30%. Начало 2019 г. уже ознаменовалось скачком цен на квадратные метры. В феврале аналитики рынка сообщили о резком подорожании столичных новостроек. При этом покупатели заметно чаще отдают предпочтение объектам в максимальной степени готовности, домам же на стадии котлована все сложнее собрать средства. Параллельно повышается спрос и на вторичку. 

Каждый потенциальный покупатель для себя решает, может ли он позволить себе рисковать деньгами или лучше заплатить больше. В итоге вполне оправданная неуверенность в стабильности рынка заставляет его идти к крупным компаниям, даже если цена квадратного метра там значительно выше. Он слушает прогнозы и говорит себе:  нужно покупать квартиру сейчас, не дожидаясь подорожания, ведь дальше будет еще дороже. Все это вызывает ажиотаж на рынке и стимулирует рост цен. 

Причем поднимается не только стоимость квадратных метров, но и ипотечные ставки — ведь у людей не прибавилось денег и они идут за ними в банки. Мы с вами наблюдаем, как проценты растут вслед за ключевой ставкой ЦБ, несмотря на прямое указание президента их снижать. Социальная ипотека тоже доступна немногим, и далеко не все банки используют подобные программы.  

Таким образом, кризис в строительном комплексе играет на руку крупным застройщикам, которые и так чувствуют себя уверенно, и против средних и мелких, которые получают все меньше шансов выжить. Пострадали и дольщики, права которых стояли во главе угла всех поправок: пока они только вынуждены больше платить — и застройщикам, и банкам.

Вместе с тем, аналитики прогнозируют новых виток строительного кризиса. Он придется на 2020-2021 гг., когда стройка старых объектов будет завершена, а новые станут строиться по шатким и изменчивым правилам нового законодательства.

Что будет на тот момент происходить с ценами и насколько защищены будут граждане, пока прогнозировать очень сложно.