Построить из молекул и атомов

Десять лет назад весь бизнес «Атомстройкомплекса» умещался на 65 кв. м пристроя к теплопункту — это был первый офис компании. Сегодня президент корпорации Валерий Ананьев сидит на 14-м этаже фешенебельного офиса, который в 100 раз больше первого. Компания стала одним из ключевых игроков, которые определяют правила игры на рынке. C 1995 г. г-ну Ананьеву удалось изменить лицо города, построить первые дома с претензией на элитность и расселить екатеринбургский бомонд в достойные обиталища. Но ему не удалось выстроить эффективную вертикаль управления в собственной компании. Потомственный строитель считает ее несовершенной и в ближайшей перспективе собирается заниматься ее отладкой.

На полных оборотах

Компания Валерия Ананьева вот уже несколько лет участник «гонки вооружения». Екатеринбургские строители наращивают объемы, подстегивая друг друга. Выйти из гонки нельзя. Это значит проиграть и уступить свою долю конкурентам. По словам Валерия Ананьева, «Атомстройкомплекс» ежегодно старается строить больше и быстрее, но все равно «АСК» не удается перешагнуть заколдованный 25-процентный рубеж. Существующий расклад устраивает всех участников рынка: и нас, и наших многочисленных коллег,— дипломатично подчеркивает, тщательно подбирая слова и стараясь никого не обидеть, Валерий Ананьев. Эта дипломатия не должна вводить в заблуждение, за ней скрывается напряженный ход мысли: как сделать корпорацию еще сильнее. Ананьев придумал, каким образом увеличить оборот компании, не изменяя ее доли присутствия на рынке нашего мегаполиса. Решение лежало на поверхности.

— Вполне нормальное желание каждой компании — доминировать на рынке, определять правила игры и диктовать свои условия. Разве «Атомстройкомплекс» не из таких, не из маркет-мейкеров?

— Рынок сам все регулирует и расставляет всех по местам. Сейчас стало очевидно: в Екатеринбурге рынок сложился, определились основные игроки и вряд ли их позиции серьезно изменятся. Никто этого просто не допустит, хотя бы потому, чтобы система была в равновесии. Это совсем не означает, что мы не будем увеличивать объем сдаваемого жилья.

— Вы занялись выпуском стройматериалов, потому что в строительстве потеснить никого уже не удастся? Сегодня в общей доле прибыли доход от стройматериалов существенный?

— Мы только-только вошли в этот сектор производства, подсчитывать прибыль рано, пока мы можем говорить только о вложениях. А они солидные: оборудование каждого завода стоит от $1 млн до $5-6 млн. Кроме того, нужны деньги, чтобы построить само здание, подвести инженерные сети, наладить все технологии и прочее. Окупаемость предприятий 5-7 лет. Какой смысл об этом говорить сейчас, если они еще не окупились. Вот лет через пять я готов вернуться к разговору о прибыльности — если, конечно, вам будет все еще интересно.

— Сколько у «Атомстройкомплекса» заводов стройматериалов?

— Законченных — не так много. Мы участвуем вместе с партнерами в Рефтинском заводе газовых блоков, заводе «Теплит» в Березовском — его мы сами построили. Мы хотим серьезно диверсифицировать свой бизнес за счет выпуска строительных материалов. Надеюсь, эти планы осуществятся в ближайшие годы.

— А за счет выхода в другие регионы не хотите свои обороты увеличить?

— Хотим, поскольку компания планирует расширяться именно количественно. Если здесь наша доля не растет, нам придется занимать другие рынки — Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Первоуральск. Есть предложения поучаствовать в строительстве в Тюмени.

— И там вы начнете со строительства дорогого жилья?

— Нет, как раз мы хотели бы начать с массового, более доступного.

— Собираетесь на этих городах отработать технологии типового жилья?

— На самом деле, мы в Екатеринбурге уже имеем такие проекты: нетиповые, но повторного применения. И мы бы хотели попробовать их в других городах нашей области. Поскольку, на наш взгляд, платежеспособность населения выросла, к тому же свердловчане уже созрели для того, чтобы приобретать жилье хорошего уровня.

— Выходя в другие регионы, будете создавать дочерние структуры или иным образом собираетесь присутствовать на этих рынках?

— Мы бы хотели открывать свои филиалы. Сейчас очень благоприятные условия для работы в других городах. Там нет никакой конкурентной среды. Нет никаких адекватных предложений нового жилья.

— Многие столичные застройщики идут в регионы. Вы можете объяснить, почему их внедрение в Екатеринбурге незаметно?

— У нас их практически нет. Можно сказать, нам повезло. У москвичей совсем другие экономические показатели и расчеты. Они платят довольно большую сумму за землю, причем в стоимость земли в Москве входит все. Цены на жилье начинаются от $2 тыс. за метр. То есть столичные строители получают по $600 прибыли. У нас арифметика совсем другая. При такой же себестоимости — в $600 — средняя цена продаж $700. Прибыль в $100 их не устраивает, вот они здесь и не работают. У них просто не укладывается в голове, что мы здесь вообще строим за эти деньги.

Стильные штучки

Однажды один знакомый приглашал меня работать в СМИ, где трудился сам, но искал себе замену. Уходил выше. Он говорил примерно так: «Ну для кого ты сейчас пишешь?» Я отвечал: «Для семи тысяч менеджеров и собственников малого и среднего бизнеса». — «Иди к нам, пиши тексты для трех крупнейших компаний в регионе, и они дадут тебе что захочешь». Он лукавил, конечно. Я выбрал не штучную, а массовую модель, как более устойчивую и перспективную на мой взгляд. Валерий Ананьев начинал свой бизнес со штучной. Он поставил все, что имел, на потребность богатых людей, которым нужно было статусное и достойное их самих жилье. И не прогадал. На таких заказах «Атомстройкомплекс» заработал капитал и имя.

— Вы говорили о том, что в Екатеринбурге ежегодно увеличиваются объемы строительства. Бесконечно это происходить не может. Когда можно прогнозировать насыщение рынка жилья?

— Я бы не хотел сейчас заниматься арифметикой. Поверьте мне на слово: в ближайшие годы насыщения не будет. Потребность в жилье — гигантская. Нам очень много нужно построить, чтобы удовлетворить спрос хотя бы по санитарным нормам.

Другое дело, что рынок формируется не за счет спроса как такового, а за счет количества денег у населения. Платежеспособность людей выросла, повысилась востребованность жилья, рынок стал более емким. Поверьте, пять лет назад квартир надо было не меньше, но многие компании не могли продавать квартиры доступные, дешевые, раскупалось только дорогое жилье. Не потому, что дешевых квартир не надо было, просто у людей не было денег, чтобы их приобрести.

— Если еще 3-5 лет назад «Атомстройкомплекс» работал только в сегменте дорогого жилья, то в последнее время компания стала строить более доступные квартиры. С чем связано такое резкое перепозиционирование? Все, больше не осталось в Екатеринбурге мегабогатых людей без апартаментов?

— Мы с самого начала строили дорогое комфортабельное жилье. Люди охотно вкладывали деньги в элитную недвижимость, которой до нас на рынке практически не предлагалось. Были, конечно, всевозможные попытки сделать из двух квартир в панельном доме одну хорошую. Мы сами пытались реализовать такие проекты, еще работая в государственной компании. Но уже в 1995 г. я точно понял, что из ничего что-то не сделать. Все наши элитные проекты оказались востребованы.

Со временем произошли две приятные вещи. Во-первых, у людей завелись деньги, чтобы улучшить свои жилищные условия. Во-вторых, мы росли, и нам хотелось строить больше, а рынок дорогого жилья очень ограничен потребностью богатых людей. Ну купят они одну, две, ну три квартиры. Ну куда больше-то? Им больше физически не освоить. Предположим, они вкладывают деньги в недвижимость с целью заработать, но коммерческая недвижимость в этом плане более привлекательна и доходна.

— Маржа больше?

— Конечно. Поэтому квартиры как способ инвестиций капитала — большая редкость в Екатеринбурге.

— То есть вы решили, что этот сегмент себя уже скоро исчерпает, и не стали дожидаться, когда «Титаник» пойдет ко дну? Просто занялись другим — более доступным жильем. К тому же уже накопили жирок, который первое время поможет удержаться на плаву в этом пока малодоходном сегменте...

— Абсолютно точно. Я считаю, мы убили двух зайцев. Во-первых, дали возможность людям с небольшими доходами получить комфортабельное жилье. Такое, которого они достойны. Во-вторых, мы смогли увеличить собственные объемы возводимого жилья.

— И насколько объем вырос с переходом в новый сегмент?

— Каждый год мы растем от 25 до 40%.

— Для вас справедливо утверждение, что доступное жилье должно быть типовым? Как сборка на конвейере Форда.

— Да это вообще мое утверждение! Я всегда так говорил. Сложно построить доступное жилье в единичном экземпляре. Нужно обязательно организовать поток — конвейер всегда дешевле. Поэтому мы сейчас и говорим, что можно сделать какие хочешь проекты доступного жилья — технологичные и невысокие по стоимости, но если мы не наладим потока, конвейера, квартиры все равно будут дорогими. Правда, говорить о том, что такой конвейер в нашей компании налажен, прежде­временно.

Как я стал президентом

До 1995 г. Валерий Ананьев работал начальником участка, отвечающего за жилые объекты в крупной государственной строительной компании СМУ-3. Предприятие с начала перестройки, по словам г-на Ананьева, перестало получать крупные госзаказы и подряды от оборонки, на которые неплохо жило раньше. Однако мелочевкой — построить магазин или офис для «лавочников и коммерсантов» — серьезно заниматься никто не хотел.

В это время уже изменились требования и подход к строительству: нужно было создавать качественно другие объекты и применять другие технологии. Нужно было и предприятие создать другое, поскольку в рамках СМУ-3 инновационные подходы Ананьеву внедрить не удалось. Тогда-то он и встретился с Виктором Лощенко (владелец и руководитель «Атомпромкомплекса»), к тому времени уже сколотившим состояние на продаже спецсталей. Лощенко одним из первых развернул в городе торговую сеть с применением новых информационных технологий и имел еще несколько побочных бизнесов (автомобильный, телекоммуникационный, мебельный). Влиятельный коммерсант помог Валерию Ананьеву создать строительную компанию, став одним из ее учредителей. Кроме него, акционерами выступили Владимир Фролов, председатель совета директоров банка «Северная казна» (банк создавался на деньги «Атомпромкомплекса») и Агентство коммерческой безопасности (АКБ) Виктора Тишкова. Группа менеджеров во главе с Ананьевым получила в проекте более 50%. Впоследствии банк вышел из уставного капитала. Его акции были распределены между другими собственниками.

— Со мной ушел основной костяк менеджеров СМУ-3. Нас было совсем немного. В госкомпании мы работали самостоятельно. Нам там никто не мешал. Нужно было только свои идеи согласовать с руководством. Но сами понимаете, создание нового предприятия мы вряд ли могли согласовать. СМУ-3 было достаточно серьезной и консервативной в то время компанией, которая, на наш взгляд, не смогла бы быстро перестроиться под требования новых заказчиков.

— И тогда вы устроили бархатную революцию или, скорее, бунт?

— Революции точно не было. Мы тихо эмигрировали. Но не из страны, а из предприятия. Нам наша работа нравилась, мы считали ее интересной. Мы считали, что наше предприятие самое сильное в регионе, способное решить любые задачи, и мы очень гордились нашей компанией, нашим профессионализмом, нашим высоким по сравнению с другими компаниями уровнем.

СМУ-3 строило не только заводы, но и жилье для их работников. Причем в довольно больших количествах — от 30 до 50 тыс. кв. м в год. Это очень прилично. Когда времена изменились, нам нужно было переориентироваться на новые требования, которые ставил рынок. Но в рамках СМУ-3 этого сделать не удавалось. Мы понимали, что можем работать самостоятельно и что нам по силам организовать рыночное предприятие. Поэтому предложение Виктора Лощенко оказалось как нельзя кстати.

— Мне вполне понятен ваш интерес, но Лощенко-то зачем нужен был строительный бизнес?

— Интерес Лощенко тоже вполне понятен и прозрачен. Ему требовались площади под существующие бизнесы. И вот у него есть землеотводы, есть идея торгового и оздоровительного центров, но нет компании, которая бы это все воплотила. Представляете такую ситуацию на рынке?! Кроме того, у Виктора Лощенко была идея строительства жилья. Дом на Энгельса, открывший наш новый район на Красноармейской, начинал строиться по инициативе Виктора Леонидовича. Землеотвод оформлялся на «Атомпромкомплекс». У Лощенко были достаточно амбициозные планы в строительной сфере, а договориться со СМУ-3 не получилось, пришлось придумывать новые варианты.

— Почему не заладилось сотрудничество со СМУ-3?

— Потому что строителей было мало, а заказчиков — много. Тогда был Центробанк, другие крупные заказчики — более интересные и масштабные. А тут какие-то непонятные мелкие предприятия, непонятно чего хотят, еще и требуют постоянно чего-то. В общем, с ними надо было во­зиться. Это в планы крупных застройщиков не входило.

— Что на тот момент представлял собой «Атомстройкомплекс», была какая-нибудь производственная база?

— Вообще ничего не было. Только несколько десятков людей, инженерно-технических работников, которые вместе собрались, принесли весь инструмент из своих гаражей: пилы, ключи гаечные... Формировали уставный капитал из личных доходов, из того, что было наработано. Как сейчас помню, первую штукатурную станцию — мы купили ее за 9 тыс. руб. — даже поставить было некуда. Мы отвезли ее на базу к Лощенко, она простояла там, пока не появились штукатурные работы.

— Первым заказчиком выступали предприятия Виктора Лощенко?

— Он сказал, что денег нам не даст, но заказами на ближайшее время обеспечит. И действительно, сначала строительство торгового центра, потом — оздоровительного комплекса, чуть позже — дом на Энгельса, 30.

— Как вы разделили полномочия в компании?

— Я стал вице-президентом. Пост президента занял Владимир Анищенко, директор Горпроекта. Его кандидатуру предложил Лощенко. Спорить с этим решением мы не собирались, так как реальная работа все равно лежала на нашей команде менеджеров. Да и г-н Анищенко очень скоро понял, что это не его. Президентом стал я. Кстати, эту должность предложил ввести Владимир Фролов.

— Быть прорабом, управлять каким-то объектом на стройке — это все-таки один уровень компетенций, а менеджер целой корпорации — другое. Опыт управления вы где получили?

— Тогда опытных управленцев было по пальцам пересчитать. Все делалось интуитивно, мы всему учились на ходу. Я действительно понимал, что работать начальником участка СМУ-3 это очень почетно и хорошо, но совсем не то, что руководить компанией. Здесь совсем другие задачи, пусть даже фирма микроскопическая. Совсем иная ответственность, все другое. Мы делали ошибки, но ведь и конкуренты их совершали. Это все нивелировало. Сейчас такие ошибки повторить нельзя. Смертельно опасно. Хотя откровенно неудачных строительных объектов я не припомню. У нас хватало опыта грамотно возвести объект. Не было опыта в построении компании. И здесь ошибок сколько угодно. Мы считаем, что так называемая контора до сих пор у нас организована плохо. И мы только тем и занимаемся, что ее организуем. Пытаемся ее работу сделать правильной, соответствующей уровню крупной компании.

— Вы имеете в виду, что управляющая компания в «Атомстройкомплексе» неэффективна?

— Не то что даже управляющая компания. Ну вот есть строительное управление, у него есть производственный отдел, там все понятно. Есть бухгалтерия, есть сметчики. Когда строили собственную корпорацию, то исходили из такой модели. И поначалу она нас полностью устраивала. Мы за основу ничего другого взять не могли, только то, что всем было знакомо. А вот, например, как выстроить взаимоотношения внутри управленческого аппарата — это был для нас темный лес. Мы вообще не могли понять, что такое производственный конфликт. А они начали появляться. Как это так? Мы собирались вместе преодолевать трудности, вместе добиваться успехов, а тут кто-то неизвестно из-за чего конфликтует. Такие вещи надо предвидеть, надо уметь подбирать персонал, уметь его мотивировать. Я до сих пор не уверен, что мы освоили эту науку. Тем не менее мы потихонечку в этом направлении движемся. И рано или поздно мы создадим грамотную управленческую структуру.

«Это все мое, родное»

Имя Виктора Лощенко открыло двери «Атомстройкомплексу» в администрацию Екатеринбурга. Как отмечают сами строители и бывшие чиновники, хорошие отношения с властями — один из важнейших факторов успеха в строительном бизнесе. Предприниматель Олег Тиньков*, владелец сети пивоварен «Тинькофф», чуть не разладил хорошие отношения «Атомстройкомплекса» и муниципалитета, которые нарабатывались годами. Руководство Екатеринбурга проигнорировало открытие ресторана «Тинькофф», который выстроила корпорация. Формальной причиной отказа посетить мероприятие стало то, что здание было сдано в эксплуатацию без разрешения Госархстройнадзора, неофициальной — резкие заявления Олега Тинькова* в адрес чиновников. В компании говорят, что этот конфликт давно исчерпан. Но от политических рисков в строительном бизнесе никто не застрахован, даже крупные корпорации.

— В 90-е гг. спрос был гораздо меньше, многие вещи решались тогда проще, в том числе и получение землеотвода. Наши учредители в городе уже были достаточно известными людьми. Первые землеотводы оформлялись на них. Когда мы возвели объекты — это уже нам прибавило весу. Виктору Тишкову также достаточно легко было обратиться в администрацию города для того, чтобы получить первые участки. А самое главное, за такими крупными землеотводами тогда никто не обращался. В основном просили землю, чтобы построить какую-то вставочку между двумя домами на готовых сетях, на готовом благоустройстве, построить по минимальной стоимости, быстренько продать и получить прибыль. А мы пришли и попросили землю сразу на большой микрорайон, с достаточно серьезными обременениями, где нужно было обеспечить большой снос за свой счет.

— Это вы говорите про комплекс «Малаховский»?

— Да, таким же был объект на Вайнера. Эти землеотводы мы получили буквально в первый год строительства. И на Лермонтова тоже — этот участок нам предложила администрация Железнодорожного района в 1996 г. Но везде были серьезные обременения. На Красноармейской — большой снос плюс абсолютное отсутствие инфраструктуры, нужно было заново строить все коммуникации: начиная от электричества и заканчивая канализационными коллекторами. И расставаться со всевозможными маленькими предприятиями, которые здесь находились. Такие же проблемы возникли на Вайнера. На Лермонтова нам добавили в нагрузку расширение школы.

Поскольку тогда это был своего рода эксперимент, мы благодарны администрации, что она на этот риск пошла, решила посмотреть, что получится. Я не знаю о каких-то подобных предложениях от каких-то других компаний. Вложения были достаточно большие, неизвестно, когда все это дело могло окупиться. Никто этого не знал.

— Вы даже не представляли, когда это окупится?

— Ну, мы догадывались, что это обязательно окупится. Мы не собирались сразу строить весь микрорайон, — возводили по кусочкам. Знали, что рано или поздно мы его доделаем. Но тем не менее риск определенный существовал.

— Несколько лет назад, я помню, вы говорили, что элитных кварталов в городе у нас нет. И нескромно прогнозировали, что когда вот закончите «Малаховский», тогда можно говорить о создании элитного квартала. Сколько лет осталось до окончательного его формирования?

— Нам осталось закончить стройку ответной стороны улицы Красноармейской. Это случится буквально в нынешнем году. Закончить проезжую часть Красноармейской, Энгельса, Мамина-Сибиряка, Карла Маркса, и тогда можно будет сказать, что первый элитный район в городе завершен. Я надеюсь, что такая же хорошая судьба ждет и Вайнера, и Лермонтова, и другие районы города, которые мы причисляем к элитным.

— В центре остались еще землеотводы, на которых можно строить микрорайоны, подобные «Малаховскому»?

— Конечно, они есть. Мы, честно говоря, другие и не рассматриваем. На них сейчас находятся промышленные предприятия, ветхое жилье. Надо просто, на наш взгляд, не бояться получать такие землеотводы. Хорошо если нас поддержит администрация города,

— Какие это конкретно объекты?

— Давайте подойдем к окну, я вам покажу. (С высоты 14-го этажа офиса на Белинского Валерий Ананьев обводит рукой близлежащий квартал.) Это все... Все до Розы Люксембург. Мы с удовольствием готовы владельцам этих зданий предоставить любые компенсации, для того чтобы получить под застройку этот участок земли. Другое дело, что здесь не все так просто.

— Абсолютно любые деньги?

— Разумные. Ветхое жилье сегодня занимает в общей сложности 10 тыс. кв. м. Вот эти 10 тыс. кв. м, но уже комфортного жилья мы готовы им предоставить.

— В сегменте дорогого жилья вы были первыми, первыми же стали возводить высотные дома в Екатеринбурге. В связи с чем появилось желание расти ввысь?

— Прежде всего это связано со стоимостью земли. Нам так тяжело получать каждый участок, особенно в центре города, что у нас возникает естественное желание построить на нем побольше.

— По-вашему, формат высоток перспективен в Екатеринбурге?

— Я считаю, что высотки — архитектурно интересно и выразительно, а кроме того, земля используется более эффективно. Пусть затраты на такой проект вырастают, потому что жилье в 10-этажке объективно стоит дешевле, чем в 25-этажном здании, но если брать стоимость временных затрат на согласование каждого участочка, брать ценность именно земли в городе и добавить к этому архитектурную выразительность — победа останется за высотным зданием.

— Сегодня можно сказать, какую долю в «АСК» занимает жилая недвижимость, а какую коммерческая?

— До 80% занимает строительство жилья, 20% — работа на подряде, коммерческая недвижимость...

— Эта пропорция меняется? Сейчас вы занимаетесь гостиницами, все больше и больше уделяете значение коммерческой недвижимости...

— Она колеблется как в одну, так и в другую сторону. То есть если совсем недавно мы планировали рост строительства именно жилья, то сейчас, допустим, офисы и гостиницы отвоевывают свой объем. Это неизбежно происходит.

— В центре города активно развивается проект делового квартала. Лакомый, наверное, кусок. И работы там не на один год — лет на 10, как говорят в Минстроительства. Я знаю, вы очень хотели попасть в проект.

— Мы даже подготовили свои проектные предложения по застройке этого микрорайона, и наши разработчики вошли в группу, которая потом создавала концепцию Сити. Но реализовывать это проект власти предложили УГМК. Мы постоянно напоминаем металлургам, что кроме них есть и другие заинтересованные лица. Они сегодня нам не отказывают, отвечают «конечно, но пока еще рано об этом говорить, вот когда начнем строить, тогда и вернемся к этому вопросу». Пока мы не можем никак влиять на ситуацию, к сожалению.

— Но сил и финансовых ресурсов у корпорации достаточно, чтобы возвести и контролировать такой объект, как Сити-центр?

— Давайте разделим вопрос. Чтобы построить, у нас, конечно, возможности есть, и в принципе выступить генподрядчиком на таком объекте нам по силам: и по ресурсам, и по уровню подготовки. Что касается инвестиций, то сегодня привлечь их гораздо легче, чем раньше. И в принципе доказывать кому-то экономическую обоснованность вложений в коммерческую недвижимость Екатеринбурга не так сложно как это было 5-10 лет назад.

— Так ли необходимы иностранные инвестиции? УГМК рассчитывает именно на привлечение зарубежных денег.

— Отечественные банки готовы финансировать столь масштабные проекты. По крайней мере, мы получили несколько предложений от российских банков. Я не думаю, что сегодня проблема инвестиций стоит так остро. Другое дело, что УГМК полагается именно на зарубежные инвестиции, потому что иностранные деньги немножко дешевле. Но разницане принципиальна. Если мы привлекаем иностранный капитал, то это в пределах 6-7,5%. Если работаем с нашими банками — за 10%. Как бы ни сложилось с проектом Сити-центра, уверен: на нем интересные стройки в Екатеринбурге не закончатся. Для «Атомстройкомплекса» еще найдутся заманчивые предложения.

Обратная связь: ivanov@apress.ru

 

* - выполняет функции иностранного агента