Руслан Музафаров: «Гиганты берут объемами, середняки — продуктом. Я выбрал баланс»

В начале марта Руслан Музафаров заявил о своем уходе из компании ЛСР, где проработал более 16 лет. Сейчас он занимает должность коммерческого директора в группе компаний «Фортис». DK.RU поговорил с топ-менеджером, и Руслан Музафаров рассказал, чем отличается работа у регионального застройщика и федерального гиганта, почему студии — самый коммерчески востребованный продукт, сколько их должно быть в доме, а заодно поделился прогнозами о том, как изменится предлагаемая жилая недвижимость в ближайшее время.

Первый вопрос, конечно, о том, почему вы ушли из ЛСР? Долго зрело такое решение?

— После стольких лет работы в одной компании, по сути, у тебя два пути: или срочно что-то менять с должностью, идти на повышение, или уже оставаться работать на одном месте до пенсии. Не могу сказать, что я активно искал новое место, но мысли были. Я начинал работать в компании, когда она еще не входила в «ЛСР» и называлась «НОВА-Строем». Тогда в работе было всего несколько объектов, приходилось экспериментировать, много считать.

В последнее время в ЛСР, скажу честно, какие-то циклы начали повторяться, добавилось рутины, связанной с отчетами. Это, несомненно, важно, без этого нельзя, но формальные процедуры отнимают время у творчества — в моем случае это работа над продуктом. Какие планировки сделать, какую квартирографию, как оформить общественные пространства, сколько их нужно и какими они должны быть — это то, что мне нравится, из-за чего я, собственно, и работаю в этой сфере. 

ЛСР, как ни крути, федеральная структура. И по последним большим проектам — застройка ЖБИ и ВИЗа — многие решения утверждаются в Питере, в головной структуре. В этом плане, конечно, работа в ГК «Фортис» более свободна.

В итоге все удачно сложилось: я задумался о том, куда двигать дальше, и мне предложили место, оценив мое знание рынка, опыт, навыки работы в большой компании.

Но «Фортис» совсем молодой застройщик, образовался пару лет назад. Это вас не остановило?

 — Сама компания на рынок вышла недавно, но собственники, учредители давно занимаются стройкой. Возглавляет «Фортис» Николай Юрьевич Медведев. В группу компаний, к которой относится «Фортис», входит еще ООО «Гестор» — это известный в городе проектировщик, который уже давно и профессионально работает на рынке и выполняет заказы для «Атомстройкомплекса», «Первостроителя», компании Prinzip и многих других. Есть своя сильная подрядная организация — «ДевелопментИнвест»: она сотрудничает со многими девелоперами, в частности, возвела для ГК «СКОН» жилой комплекс «Родник» на Постовского, построила для компаний «Башня Времени» и ГК «СКОН» жилой комплекс «Стрелки» на Стрелочников. Все структуры успешно работали и работают автономно, просто ГК «Фортис» решила проверить собственные силы — и вышла на рынок со своими проектами.

Пока «Фортис» заявил только один объект — жилой комплекс ОСНОВА в Пионерском районе. Ведь не ради него одного вас приглашали на работу? Что будете запускать в ближайшее время?

— Самое ближайшее — запуск второй и третьей секции первой очереди той же самой ОСНОВЫ. Но вы, конечно, правы — Пионерским районом компания не ограничится. Есть несколько хороших площадок, в том числе в центре города — но он них пока говорить рановато, идет работа с разрешениями. Зато по двум участкам все бумаги готовы, по одному уже разработана концепция. Это будет жилой комплекс на Уктусе, в районе ул. Новостроя, Походной. Хорошее место — прямо напротив Уктусских гор, из окон вид на лес. 

В общей сложности построим тут 60 тыс. квадратных метров жилья — несколько домов стандарт-класса.

Если концепция уже есть, что делаете вы?

— Занимаюсь собственно продуктом. Это как общественные пространства, благоустройство, паркинги, инфраструктура, так и инженерные решения, отделка и сами квартиры. Люди ведь покупают квадратные метры, максимально выгодно для них упакованные. Важно рассчитать, какое жилье будет востребовано именно на этой площадке: сколько делать студий, нужны ли трешки, если да, в каком количестве проектировать те и другие. Какими должны быть студии — сухонькими, по двадцать квадратов, или побольше — 23-25 кв. м. Как ни банально, но успех заключается как раз в этих трех-четырех запроектированных метрах.

Одно время потребители, да и участники рынка очень ругали ЛСР как раз за студии…

— Но ни один застройщик от них не отказался. Мы в «НОВА-Строе» начали делать студии еще 14 лет назад, на Уралмаше и в Кольцово, потом в домах на Елизавете.

Если говорить с точки зрения коммерсантов, идеальная формула дома — это 100% студий. Причем желательно метров по 9-15, тогда гарантированно все продастся, и за хороший ценник. Потому что студии нужны всем — водителям такси, студентам, молодоженам, тем, кто приезжает в мегаполис из маленьких городов, тем, кто хочет отселить тещу, и тем, кто покупает жилье, чтобы сдавать.

Но ни один застройщик не будет делать дом из одних студий. И не потому, что есть нормы инсоляции, проектирования. Есть здравый смысл. Покупатели студий мечтают, чтобы рядом были 2-3-4-комнатные квартиры. Ведь наличие семейных соседей гарантирует, что дом не превратится в гетто, что их студия, когда они решат ее продать, будет востребована. 

Я считаю, что наши дома будут стоять и 100, и 200 лет. Поэтому они должны быть удобными и комфортными. Не согласен с формулой «60% студий, 40% однушек», как делают некоторые столичные застройщики. Уже через несколько десятилетий такие дома будут вызывать как минимум вопросы, а как максимум опасения — опыт Америки и Европы все, кто изучал девелопмент глубоко, хорошо знают. Поэтому я так тщательно подхожу к квартирографии.

Чтобы потомки не говорили: «Вот эти дома построили во время подъёма экономики, тут удачные квартиры; а вот эти дома строили в кризис, тут одни клетушки, сейчас там гетто, обходи их стороной». Такой «славы» я не хочу.

На типовых этажах первого дома в ЖК на Уктусе студий немного

Недавний поджог барака на площадке рядом с ЖК ОСНОВА как-то сказался на отношении к ГК «Фортис» — со стороны потребителей или коллег по цеху?

— Коллеги нас поддержали, конечно. Звонили, говорили, что уверены в нашей непричастности к случившемуся. Покупатели отреагировали так же. Это вполне понятно: ни одному застройщику такой вариант не выгоден. Барак рядом с ОСНОВОЙ планировался к расселению через пару лет, тем более, по проекту на его месте должен быть местный проезд между Уральской и Омской.

Вторая площадка, о которой вы сказали, где находится, и на какой стадии сейчас проект?

— Это ВИЗ-Правобережный. Здесь ниже степень готовности, чем на Уктусе. Если там в 2020 году мы уже начнем строительство, то на ВИЗе пока уточняем параметры потребительского спроса. Говорить что-то о самом проекте рано. Может, кроме того, что у нас удачное местоположение: участок находится на ул. Татищева, максимально близко к существующей застройке, где уже сложилась инфраструктура, где есть инженерные сети.

Сколько будет жилья, можете сказать? Недавно Prinzip презентовал свой проект — им пока дали добро только на 20 тыс. кв. м. У вас так же?

— Здесь важно слово «пока». ВИЗ вскоре станет самой глобальной территорией города для застройки — там будут работать все девелоперы города. В нашем ЖК будет от 50 до 100 тыс. квадратных метров жилья, а в общей сложности на ВИЗе, по моим прикидкам, возведут более 3 млн квадратов, уйдет на это лет 10-20, а то и больше. Потому что строить здесь будут в основном комфорт, то есть будет определенная стоимость квартир, немаленькая.

Кстати, о ценах и классах. Уже несколько лет доходы падают, у людей денег становится меньше. Пандемия грозит еще одним мировым кризисом. В таких условиях правильно строить жилье комфорт-класса? Его купят?

— Вот как раз такое — купят. Возможно, квартиры не будут уходить влет, но купят все. Потому что такое предложение рассчитано на людей, которые улучшают свои условия — у них уже есть жилье, они используют его как стартовый капитал. Это в классе стандарт очень важна ставка по ипотеке, уровень инфляции — потому что там люди вкладывают в недвижимость действительно те немногие деньги, что у них есть, Жилье в «комфорте» чаще всего покупают по другим причинам: чтобы изменить свой уровень жизни, не меняя привычного района или улучшая его — переезжая с Эльмаша или ЖБИ на Пионерский.

Ну и потом, мы опять возвращаемся к теме баланса: необходимо правильно просчитать продукт. Именно за этим меня пригласили в ГК «Фортис». Я давно работаю на рынке и знаю его, работал в корпорации, научился системности. В «Фортисе» есть драйв, есть свобода и оперативность в принятии решений, они ни от кого не зависят, им не надо ждать, что скажет головная компания. С таким драйвом и при профессиональном подходе можно многое сделать.

Вы обмолвились и о других участках… Это какая-то огромная квартальная застройка или что-то поменьше?

— Огромные объемы — это в большей степени земля на перефирии и удел федеральных и крупных региональных компаний. На участках поменьше девелоперы сосредотачиваются в первую очередь на продукте. Именно поэтому «середняки» больше работают в классе комфорт и бизнес, чем в экономе: тщательнее выбирают локации, продумывают планировки, обращают внимание на детали.

По сути, вы сейчас говорите об уплотнительной застройке.

— Да, в том числе это и «точки». Но сегодня само понятие такой застройки сильно изменилось. Воткнуть дом среди хрущевок без изменения среды вокруг — это не наш формат. Интересно улучшить пространство и продавать по высоким ценам. Поверьте, в нашем городе немало мест в цетре, где можно построить нормальный жилой квартал. Вы зайдите куда-нибудь за фасады Малышева или Ленина — там полно каких-то «ракушек», флигельков, непонятных гаражей… Все это можно убрать и возвести здесь новые красивые дома…

…высотой в 50 этажей — иначе как отбить затраты на расселение?

— Вряд ли в Екатеринбурга такие дома появятся. Хотя вы правы, все причины для этого есть. Всякий раз, проезжая мимо кварталов в районе Луначарского — Шевченко, Короленко, думаю, как тяжело будет их расселять. Очень плотная застройка и уже довольно старая, причем это тихий центр — здесь по 120 тысяч за квадрат новое жилье продавать будешь медленно. Но высотные дома этой проблемы не решат. Сейчас себестоимость 25-этажек существенно ниже, чем 32-этажек. Да, в свечках повыше больше квартир, но строятся такие дома дольше, значит, инвестиции возвращаются дольше. Да и не так уж много у нас людей, готовых жить на высоких этажах. Мне кажется, большинство тех, кто заявил такие высотки, постепенно опять перейдут на уровень 24-25 этажей.

Каких еще изменений по квартирам можно ждать в ближайшее время?

— Будет расти доля домов, в которых застройщики отказываются от балконов и лоджий в пользу жилой площади. Это особенно актуально, если комнаты совсем маленькие. Мы в ГК «Фортис» придерживаемся классического варианта — с лоджиями. Хорошо это или нет — решит, как всегда, покупатель. Рынок отрегулирует все.