Руслан Сагидуллин: «Муниципалитеты не заинтересованы в дешевом жилье»

Руслан Сагидуллин, президент ГК «Солнечный дом»

– Покупать квартиры сегодня некому. Не удивлюсь, если половина жилья, построенного в регионе в 2015 г., не найдет спроса. В отчаянии мелкие застройщики уходят с рынка – денег на новые проекты у них нет, а получить заем сегодня – задача почти нереальная. Банки предпочитают кредитовать компании, генерирующие кэш-фло – преимущественно оптовиков и торговые сети. Хотя мощный финансовый поток на входе и выходе не означает, что внутри этого черного ящика все исправно работает. Ведь компания «Связной», у которой было 3 тысячи салонов, так и не смогла справиться с кредитной нагрузкой.

Что можно взять с торговой компании, пусть и большой, при банкротстве, если все магазины и склады арендованы? Только оборудование и товарные остатки, тогда как дома, которые возводят застройщики – реальный актив, мало подверженный инфляции. Однако реальный сектор денег не получает – и это происходит по всей производственной цепочке. Если до кризиса все ее участники могли получить кредит в банке, и при необходимости шли друг другу на уступки – строители давали клиенту отсрочку платежа, поставщики могли подождать с расчетом, – то сейчас все перешли на предоплату. Объем строительства сокращается. Вчера я строил 10 домов в год, сегодня – уже семь, а завтра буду закладывать пять. Но постоянные издержки остались прежними – когда они распределятся на пять домов, себестоимость квадратного метра вырастет, и цены придется повысить.

При этом действия государства, на словах выступающего за дешевое жилье, направлены в противоположную сторону.

Политики стимулирования строителей, направленной на снижение издержек, мы не видим. Если я построил дом, сдал его в эксплуатацию и хочу продать квартиры, то сперва должен оформить их кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности. Этот процесс занимает до трех месяцев, в течение которых квартиры нужно содержать, платить управляющей компании, а в зимний период – за отопление. При этом регистрационная палата возьмет за свои услуги по 22 тыс. руб. с каждой квартиры. С одной стороны, сумма небольшая, но для сегмента эконом-жилья, где однокомнатные квартиры продаются по 1,5-2,5 млн руб., это 1% от конечной стоимости.

Другой пример. Сегодня все договора долевого строительства нужно страховать. Страховой тариф находится в диапазоне 1-2% от конечной стоимости квартиры. Так – легким движением руки – государство приподнимает цену квадратного метра.

Собственно, дополнительные расходы возникают еще до начала строительства. Нам говорят: все участки, которые застройщики приобретают на конкурсе, должны быть обеспечены инженерными сетями. Однако на практике этого не бывает практически никогда.

Уверяю вас, что за последние три-четыре года Свердловская область не выставила на торги ни одного участка, который бы соответствовал всем критериям. Застройщикам приходится все делать за свой счет.

При этом от нас требуют безукоризненного выполнения всех правил. Ни в одной отрасли нет такого  административного давления на бизнес, как в строительстве. Тебя рассматривают под лупой налоговая, прокуратура, полиция, стройнадзор и городская администрация. Но бюрократические структуры интересуют только формальные вещи: заполнил ли ты декларацию о строительстве, правильно ли ведешь бухгалтерский учет, как разносишь затраты. И за этими мелочными проверками выпадает суть.

Лучший пример тому – московская компания СУ-155 – застройщик номер два/один в России, который совершено спокойно прохлопал десятки (если не сотни) миллиардов рублей. Сегодня это проблемная организация с десятками тысяч обманутых дольщиков. А ведь их проверяли не менее тщательно, чем нас.

Теперь получается, что из-за одного-двух недобросовестных застройщиков страдает весь рынок. Законодатели говорят: давайте отменим договоры долевого участия (ДДУ). Дескать, такая (сугубо российская) практика противоречит мировому опыту. Может, оно и так. Но именно долевка позволила стране выйти на высокий темп строительства – квадратный метр на жителя в год. Это очень приличная цифра, ведь собственное финансовое обеспечение застройщика обычно не превышает 30%.

Если завтра отменят ДДУ, и не предложат участникам рынка альтернативных способов финансирования, то объемы строительства сразу упадут втрое. Поскольку все проценты по кредиту будут заложены в цену квадратного метра, мы получим удорожание конечной стоимости квадратного метра на 18-20%.

Но об этом, похоже, никто не думает.

И есть еще одно обстоятельство. Жилищное строительство в городах области помогло бы разгрузить транспортные потоки в Екатеринбурге и создать рабочие места вокруг мегаполиса. Качественное жилье способствует миграции квалифицированных рабочих из Екатеринбурга в область, где цены ниже. Но, как ни странно, муниципалитеты в этом не заинтересованы. Средства от продажи земли на их бюджеты особо не влияют, а рост населения порождает дополнительную нагрузку на сети и социальную инфраструктуру. А новых проблем власть не хочет – ее устраивает состояние устойчивого равновесия. Чиновникам нужно, чтобы все оставалось по-старому – как можно дольше.

Дешевое жилье тут ни при чем.