«Никто не хочет завоевать 100% рынка ипотеки, даже у госбанков нет такой цели»

— В августе и сентябре были очень неопределенные настроения на финансовом рынке, а ЦБ даже повысил ключевую ставку. Как это все отразилось на ипотеке?

— Впервые с 2014 года Центробанк повысил ставку, однако, по нашим прогнозам, в следующем году ЦБ возобновит ее снижение. Банки отреагировали по-разному: часть игроков в августе повысили ставки, а другие — наоборот, понизили. Это зависит от риск-политики каждого банка. Для одних важнее закрыть свои риски в период волатильности, на всякий случай заранее. При этом волатильность длилась всего несколько недель. Для других — это возможность нарастить свою долю рынка: поскольку фондирование привлекается раньше и соответственно дешевле, некоторые банки понижают ставки, чтобы выдать больше кредитов и увеличить ипотечный портфель. Банк «ДельтаКредит» не исключает повышения ставки. Однако, думаю, в течение двух лет мы все равно придем к ипотечным ставкам на уровне 8%.

— Но если сохранится текущая ситуация с санкционной неопределенностью и некоторым колебанием курса доллара, это будет реально? Может, наоборот, ставки скорее останутся на текущем уровне?

— Мы ожидаем стабилизацию финансовых рынков, снижение инфляционных рисков и ключевой ставки ЦБ РФ. Ипотека очень хорошо растет последние два-три года: мы видим это по количеству и объему выданных кредитов. В этом году рынок, по нашим ожиданиям, достигнет 3 трлн руб. — таких сумм по ипотеке в России не было никогда. Рынок растет более чем на 50% по сравнению с прошлым годом. Конечно, добавилась еще доля рефинансирования — со второй половины прошлого года. Если говорить о нашем банке, то доля рефинансирования ранее выданных займов в сентябре этого года увеличилась до 21% по сравнению с 16% и 14% в июле и августе соответственно. Это связано с изменением ставок на ипотечном рынке: ряд банков уже повысил процентные ставки, и клиенты стремятся рефинансировать кредиты в банках, которые этого не сделали, по более низкой ставке.

Одновременно растет строительный рынок: люди хотят жить в новом жилье, покупать квартиры с большими кухнями и хорошими планировками. Люди давно устали жить в старом фонде.

— С одной стороны, да. И в России объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП в разы меньше, чем в Европе. Но в погоне за новыми клиентами банки часто смягчают требования, снижают первоначальный взнос, и ипотеку берут люди, наверно, с все меньшими доходами. Не чревато ли это ростом просрочки?

— Мы не видим снижения доходов, но они и не растут. Средний совокупный доход на семью отличается от региона к региону: например, в Екатеринбурге он составляет 66 тыс. руб., в Москве — 140 тыс. руб. Первоначальный взнос в 20 % стабилен. В выдачах банка «ДельтаКредит» доля кредитов с первоначальным взносом менее 20 % составила 22 % по итогам восьми месяцев 2018 г. Наш подход позволяет удерживать уровень просроченной задолженности почти в два раза ниже, чем в целом по России.

Я вижу, что заемщики покупают жилье для себя, для детей и платят ответственно. Еще нет насыщения рынка собственным жильем, чтобы люди начали приобретать его в инвестиционных целях.

— Каков средний срок погашения кредита?

— Если мы говорим о сроке по договору: людям психологически наиболее комфортно брать ипотеку на 15 лет, хотя у нас есть программы и на 25 лет, и на 7 лет. А срок погашения разный от региона к региону, но в среднем — от 5 до 7 лет.

— Какие квартиры пользовались наибольшим спросом у покупателей: новостройки или вторичное жилье?

—70 % на 30 % в пользу вторичного рынка по результатам восьми месяцев этого года. Первичное жилье выгоднее покупать на стадии котлована, но нужно ждать несколько лет, пока дом достроят. При этом людям надо где-то жить. Поэтому квартиры в строящихся домах чаще покупают для детей или инвестиций.

— Какие объекты чаще берут в ипотеку по характеристикам и местоположению?

— В городах-миллионниках, где есть наши филиалы, мы делали тепловые карты наших объектов. Думали, что в Москве это будут окраины, но оказалось, что распределение довольно ровное, как и в других городах. Так же и в Екатеринбурге, хотя Академический район сильно выделяется. А поскольку ипотеку чаще берут на вторичное жилье, которое в основном находится в центре, распределение объектов равномерное.

— Насколько высока доля хрущевок в вашем портфеле?

— Небольшая. Когда мэр Москвы Сергей Собянин объявил программу реновации, мы сразу забеспокоились и стали смотреть, сколько у нас хрущевок, потому что это был риск. Оказалось, что у нас в портфеле домов, построенных с 1951 по 1964 года, не так много — 12,7 %.

Бум уходит в прошлое

— Какой уровень ставок, на ваш взгляд, будет критичным для рынка?

— В 2015 году ставки были 13–14 %, и люди брали ипотеку. Но рынок сразу замер. Чтобы его объем в следующем году был как минимум равен объему этого года, 3 трлн руб., ставки не должны превысить 10 %. Спрос все равно никуда не исчезает. Например, всегда есть клиенты, которым для приобретения жилья требуется небольшой кредит на короткий срок. Кроме того, даже если взять кредит по более высокой ставке, то через год-два, когда ситуация выровняется, его можно рефинансировать. Люд принимают решение о покупке недвижимости с учетом многих факторов, а не только процентной ставки по ипотеке. В этом году рынок вырос на 54 % (без учета рефинансирования — на 50 %).

Если текущие условия по ипотечным кредитам сохранятся, то в следующем году рост составит 8-12%.

— Что будет с ценами на жилье? В последний год они начали расти, но пока увеличились не сильно. И возможны ли вообще сейчас существенные изменения?

— Цены действительно начали расти, но они не могут увеличиваться значительно, как это было, например, в 2006–2007 гг., поскольку доходы населения не растут. В этом году принят закон 214-ФЗ, он защитит интересы дольщиков и повысит прозрачность рынка недвижимости в целом. Для контроля целевого использования средств дольщиков — покупателей квартир теперь будут привлечены банки: застройщики переведут свои расчеты в ряд уполномоченных банков. В период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк — держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

Между вливаниями в проект средств покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств. По нашим оценкам, это может прибавить к стоимости квадратных метров 2–2,5 %. Но дальше рост остановится, спрос и предложение придут в баланс.

— Недавно было исследование, согласно которому для многих людей ипотека по-прежнему остается недоступной: они не могут воспользоваться материнским капиталом и не входят в число льготных категорий.

— Мы видим другие тренды. Скорее, проблема возникает у людей с негативной кредитной историей. Их достаточно много. В начале 2000-х годов, когда люди начали брать кредиты, еще не было дисциплины, культуры платежей. Кто-то набрал очень много кредитов, кто-то — займы в микрофинансовых организациях. В некоторых регионах мы видим сильную закредитованность.

Очень многие люди не осознавали последствий, когда неаккуратно платили по кредитам. А сейчас этот фактор не позволяет им взять ипотеку.

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно «нарабатывать» новую кредитную историю. Для этого необходимо брать новые займы с соблюдением платежной дисциплины. Это могут быть кредиты как наличными, так и на покупку бытовой техники, мебели, одежды, строительных материалов для ремонта. Главное, в течение нескольких лет исправно платить по своим обязательствам. Если банк видит, что человек поменял работу, строит карьеру, у него растет зарплата — это компенсирующий фактор, который позволяет рассмотреть его заявку и одобрить ипотеку. Доля одобрений у нас очень высокая — 76–78 %.

— В связи с поправками в ФЗ-214 «О долевом строительстве» у застройщиков очень много неопределенности в будущей работе. Как чувствуют себя ипотечные игроки?

— Первое, что я вижу: застройщики успели получить много разрешений на строительство, чтобы избежать применения к ним более строгих требований законодательства. Во время переходного периода с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г. будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 г. девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках.

До конца 2020 г. доля договоров долевого участия, заключенных по эскроу-счетам, составит 95 %.

Кроме того, при строительстве на основании разрешения, полученного с 1 июля 2018 г., расходование средств со специального расчетного счета застройщика, открытого в уполномоченном банке, будет возможно исключительно в целях, связанных со строительством. Государство разработало механизм, позволяющий при возникновении проблем со строительством осуществить возврат средств дольщику. Это определенный комфорт для клиентов.

— Но за их же счет…

— Не совсем так. Как я в самом начале сказала, все взаимосвязано и рынок в любом случае придет к балансу. Если доходы населения расти не будут, то и существенно повышать цены на недвижимость не имеет смысла.

— Но в любом случае маржа застройщиков упадет.

— Не факт. Если вы застройщик и вам требуется финансирование для строительства, вы, например, можете обратиться в банк, где у вас открыт счет эскроу для размещения средств ваших дольщиков. Иными словами, вы идете в банк и говорите: «У вас есть деньги моих дольщиков, дайте мне финансирование по льготной ставке под их залог». Механизм сейчас еще прорабатывается. Таким образом, банк будет своего рода гарантом для клиентов-дольщиков, и в то же время он будет предоставлять финансирование для застройщиков.

— Все-таки застройщики жалуются, что для них это дополнительная финансовая нагрузка.

— Мы видим, что рынок еще не совсем цивилизован. Девелоперы тратят деньги, полученные от продаж квартир на одном объекте, на достройку других. Отсюда и банкротства, и обманутые дольщики. Европа и весь развитый мир уже давно работают по схеме эскроу-счетов. Рынок ипотеки в России развивается не так давно, а там он существует не меньше ста лет. Наш председатель правления Мишель Кольбер рассказывал, что его родители в конце 80-х годов во Франции для покупки таунхауса брали ипотеку по ставке 10,5 %. А сейчас там ипотека под 1–2 %.

Ожидания от изменений для клиентов положительные. Скорее всего, очень многое будет доработано, потому что еще остаются вопросы со стороны застройщиков, государства и банков.

Как обыграть госбанки

Львиная доля ипотечного рынка в России приходится на крупнейшие госбанки. Однако с ними вполне можно успешно конкурировать, считает Ирина Асланова.

— Сбербанк, ВТБ и «Газпромбанк» занимают больше 70% рынка ипотеки. Как выдерживать конкуренцию с ними?

— Есть разные сегменты клиентов и разные ниши. Можно брать количеством, а можно качеством. Частные банки могут конкурировать с государственными как по финансовым, так и по нефинансовым параметрам. Мы конкурируем, предлагая более удобные сервисы, качественное и персонализированное обслуживание, быстрый процесс одобрения и выдачи кредита, гибкий подход в части требований к клиенту и к приобретаемым объектам. Нам очень интересно молодое поколение — оно технологичнее. Для них мы сделали онлайн-одобрение на сайте: можно посмотреть одобренную сумму, ставку, ежемесячный платеж и так далее, можно загрузить все необходимые документы. Это удобно для клиентов. Если есть скорость, качество и сервис — почему бы не конкурировать? 

— Но все-таки вопрос цены: госбанки чаще предлагают более низкую ставку.

— Если мы говорим о банке «ДельтаКредит», то на текущий момент минимальная ставка по всем ипотечным программам составляет 8,25 %, что сопоставимо с предложениями государственных банков. Никто не хочет завоевать 100% рынка ипотеки, даже у госбанков нет такой цели.

— Вы нацелены наращивать свою долю?

— Конечно, нам необходимо двигаться дальше с учетом быстро развивающегося рынка ипотеки — растущей конкуренции, сокращающейся процентной маржи и цифровизации банковского сектора. Мы сделали много, но можем сделать еще больше посредством синергии, расширения возможностей для перекрестных продаж и предоставления лучшего сервиса нашим клиентам.

— Это скорее вопрос о будущем частных банков, особенно с иностранным участием.

— Конечно, если сравнить количество иностранных банков в 2008 г. и сейчас, то оно значительно уменьшилось. Но как раз именно те игроки, которые остались на рынке, хорошо понимают, чего они хотят. У них есть четкая стратегия развития. Есть определенные риски роста, но банки их гораздо лучше контролируют, чем это было в 2012–2014 гг. и, тем более потом — в кризис. Те иностранные банки, которые остались на российском рынке, точно знают, куда они идут. Они видят, что российский рынок является одной из наиболее перспективных платформ для роста.