Рынок коммерческой недвижимости вернется к докризисным значениям

Директор Агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук убежден: несмотря на то, что времена «космической доходности» канули в Лету, недвижимость остается перспективным и доходным инструментом для инвесторов.

Сергей, «Атомстройкомплекс» – один из старейших застройщиков Екатеринбурга. Когда и почему возникла необходимость в появлении такого подразделения, как агентство коммерческой недвижимости, в структуре компании?

— Во всех жилых объектах «Атомстройкомплекса» есть помещения под коммерцию – магазины, салоны красоты, офисы и пр. Работа с ними требует особого подхода, взаимодействия с иной целевой аудиторией, чем при продаже квартир. Поэтому в конце 2011 г. руководство корпорации приняло решение о создании структуры, которая сфокусирует внимание на этом направлении. В середине 2012 г. появилось агентство, объединившее команду специалистов в сфере коммерческой недвижимости. В наше ведение были переданы все соответствующие объекты АСК – и строящиеся, и завершенные, но оставшиеся на балансе компании.

Таким образом, клиенты – предприниматели, покупающие недвижимость под бизнес, и инвесторы, приобретающие помещения с последующей сдачей в аренду, – получили возможность напрямую взаимодействовать с Агентством коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс». У нас есть предложения практически во всех районах города под любые задачи и любой формат бизнеса. В настоящее время агентство располагает достаточно большим объемом предложений по продаже и аренде – ок. 10 тыс. кв. м. Замечу, что сотрудничество с нами гарантирует отсутствие бюрократических проволочек и доступ к лучшим предложениям компании.

В то же время задачи агентства не исчерпываются продажей объектов коммерческой недвижимости: наша глобальная цель – формирование необходимой инфраструктуры и комфортной среды в жилых комплексах АСК в целом.

Какова ваша оценка текущего состояния рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга?

— На рынке произошла стабилизация. Падения цен на коммерческую недвижимость я не вижу, по крайней мере, в нашем сегменте – стрит-ритейла. Что касается арендных ставок, в начале 2015 г. они серьезно снизились: до 50% в центре города, где цены были «перегреты», и до 20% в других районах. Сегодня, на мой взгляд, намечается постепенное возвращение к докризисным значениям: ставки точно не падают, даже в некоторых случаях индексируются. Думаю, в перспективе пяти лет мы увидим устойчивый тренд на повышение.

Раньше все стремились жить и вести бизнес в центре. К каким районам сегодня проявляют интерес ваши клиенты?

— Фокус внимания сместился от центра к спальным районам – Орджоникидзевскому, Широкой речки и пр., где ведется квартальная застройка и в перспективе будет много жилья. Вообще, мы видим некую закономерность: как только «Атомстройкомплекс» приступает к освоению той или иной территории, она начинает оживать, там появляется коммерческий потенциал. Новые жилые комплексы обеспечивают постоянный трафик, в котором заинтересованы предприниматели, поэтому они охотно размещают свой бизнес на первых этажах. 

Каков сегодня входной порог для желающих вложить деньги в недвижимость?

— Сегодня в Агентстве коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» есть предложения для инвесторов любого масштаба. Если раньше входной порог начинался от от 6 млн. руб. (столько стоило помещение под магазин), то сегодня мы можем удовлетворить потребность людей, располагающих меньшими суммами. Например, в строящемся на Уралмаше здании Делового центра АСК можно приобрести помещение менее чем за 2 млн. руб. Следующая ступень – апартаменты в комплексах «Огни Екатеринбурга» и «Артек», здесь входной порог – от 4-5 млн руб. У нас есть и предложения для очень больших инвесторов, готовых вложить 80-100 млн. руб.

Причем, наше агентство предлагает инвесторам не просто сами помещения, а, по сути, готовый работающий бизнес – помещения с арендаторами. Кроме того, мы оказываем услугу по поиску арендаторов, избавляя, таким образом, клиентов от лишней головной боли и потери времени. Мы сами показываем свои объекты, берем на себя оформление документов, помогаем адаптировать помещение (электрику, вентиляцию и пр.) под задачи заказчика, даже меблируем апартаменты. Если впоследствии собственник решит продать недвижимость, мы поможем ему и в этом. Возможно, в будущем мы придем к оказанию услуги доверительного управления, включающей контроль порядка на объекте и платежной дисциплины.   

В последние годы все чаще можно услышать утверждение, что недвижимость перестала быть привлекательным инструментом для инвестирования. Справедливо ли оно, на ваш взгляд?  

— Это утверждение можно оспорить. Недвижимость – традиционный, понятный, надежный инструмент, решающий задачу по сохранению средств. Посмотрите сами: доходность по депозитам в надежных больших банках сегодня не превышает 8%. Думаю, тренд на снижение ставок сохранится. Причем, тело вклада подвергается влиянию инфляции. Что касается недвижимости, я не вижу предпосылок к дальнейшему снижению цен – ни в сегменте стрит-ритейла, ни в сегменте апартаментов. Разумеется, космической доходности докризисного периода, когда инвестиции окупались за 5-6 лет, уже не будет. 8-10 лет – более реальный срок.

Мы полагаем, что владельцам квартир, сдающим их в аренду, может быть интересен вариант инвестиций в апартаменты. На мой взгляд, это более перспективно. Чтобы не быть голословным, приведу пример: некоторое время назад мы провели исследование рынка аренды в центре Екатеринбурга и обнаружили, что 120-метровую квартиру стоимостью в 15 млн. руб., с хорошей отделкой сегодня можно снять за 50 тыс. руб. Меблированные апартаменты стоимостью 7 млн руб. в комплексе «Огни Екатеринбурга» сдаются за эти же деньги. То есть, эффективность инвестора в данном случае в два раза выше.

Апарт-комплексы «Огни Екатеринбурга» и «Артек» уже сданы. Можете сказать, каков объем вакансии в этих проектах? Чем они интересны потенциальным покупателям и арендаторам?

— Сначала мы вывели на рынок апарт-комплекс «Огни Екатеринбурга», он расположен на пересечении ул. Белинского и Большакова. Наша компания выполнила все обещания относительно его концепции. Управлением комплекса занимается профессиональная УК USTA Group, там есть гостиничный сервис – можно заказать еду, уборку, есть лобби, где можно позавтракать. Управляющая компания готова оказать инвесторам услугу по дизайну и меблировке апартаментов – у нас есть готовые варианты и смета. Так, мы избавляем владельцев от необходимости ездить по салонам, выбирать, затем контролировать доставку и расстановку. В апартаментах уже мы уже предлагаем уникальную услугу доверительного управления. Благодаря ей собственники могут без труда приумножать свой доход, доверив управляющей компании решение вопросов по аренде недвижимости, включая поиск арендаторов. Возможен вариант посуточной аренды или аренды на длительный срок. Собственник только получает ежемесячный отчет по доходности и деньги.   

В комплексе бизнес-апартаментов «Артек» – он расположен в самом центре города, рядом с Цирком, парком «Зеленая роща» и Дендрарием (на ул. Степана Разина, 2) – мы шли уже проторенной дорогой в плане организации управления и предоставления услуг. Он был сдан в эксплуатацию в сентябре этого года. На сегодняшний день объем вакансии не превышает 30% – это ок. 100 номеров. Причем, 30 номеров были приобретены с целью последующей сдачи в аренду, их хозяева уже подписали договор с нашей УК.

В «Огнях Екатеринбурга» соотношение вакансии к проданным помещениям примерно такое же: 30% к 70%. Но это вполне естественно: продажи недвижимости премиум-класса всегда длиннее. Кстати, мы очень рассчитываем, что комплексу будет присвоено 4 звезды. Разумеется, инвесторы от этого только выиграют.

«Огни Екатеринбурга» и «Артек» – широко известные в городе объекты. Что представляет собой Деловой центр АСК? Чьи потребности вы собираетесь закрыть этим проектом?

— Это современный деловой центр, расположенный рядом со станцией метро Уралмаш, на пересечении ул. Кузнецова и Машиностроителей. Сегодня он возведен до 7 этажа, окончание строительства запланировано на 4 квартал 2017 г. Орджоникидзевский район принадлежит к числу густонаселенных, однако, новые бизнес-центры там наперечет. Тем, кто хочет вести бизнес в этом районе, зачастую приходится базироваться в старых советских зданиях, расположенных на территории завода Уралмаш. Построив Деловой центр АСК, мы предоставим предпринимателям возможность выбора.

В этом комплексе мы отдали предпочтение мелкой нарезке. Подобное решение откроет малому бизнесу возможность для размещения в его стенах. Причем, офисы сдаются с чистовой отделкой – заезжай и работай, все условия созданы. Отмечу, что минимальная площадь офиса составляет 20 кв. м., поэтому порог входа для инвесторов на сегодняшний день самый минимальный – от 1,6 млн. руб.