Рынок недвижимости приспосабливается к снижению спроса

В 2007 г. игроки рынка недвижимости меняли свои подходы к работе с клиентами. Спад спроса на жилую недвижимость заставил застройщиков привлекать покупателей за счет сотрудничества с банками и риэлторами. Приближающееся насыщение екатеринбургского рынка торговыми площадями подтолкнуло владельцев ТЦ к реконцепции этих объектов. Прогнозируемое ужесточение конкуренции в сегменте коммерческой недвижимости заставило девелоперов задуматься об отказе от продажи офисов «мелкой нарезкой».

эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинга»
Павел Кузнецов
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Евгений Мельников
заместитель генерального директора по коммерции компании «Олипс»
Наталья Фирстова
заместитель председателя комитета по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга

Как застройщики борются со снижающимся спросом на жилье
Зачем торговым центрам реконцепция
Когда насытится сегмент коммерческой недвижимости

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга в 2007 г. развивался на фоне снижения цен. Активный рост в конце 2006 г. — начале 2007 г., когда в среднем за год стоимость квадратного метра увеличилась на 110-120%, сменился к середине 2007 г. падением продаж и сокращением расценок как на вторичном, так и на первичном рынках.

Коррекцию цен в этом году экс­перты называют следствием чрезмерного роста. Развитие ипотеки, ограниченный объем предложения недвижимости, деятельность част­ных инвесторов, которые приобретали квартиры для их дальнейшей перепродажи, — все это привело к тому, что средняя стоимость жилья превысила платеже­способный спрос. ПАВЕЛ КУЗНЕЦОВ, управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: «У потенциального покупателя просто нет денег на приобретение квартиры. Не последнюю роль в этом сыграл ипотечный кризис в США, который заставил местных банкиров задуматься о тщательном отсеивании заемщиков. В итоге число сделок по ипотеке сократилось в три-четыре раза».

Застройщики и риэлторы подстраиваются под снижающиеся цены

С апреля начали дешеветь квартиры на вторичном рынке. Ежемесячное снижение цен в этом сегменте было около 1%. К концу года, по оценкам г-на Кузнецова, средняя стоимость квартиры в прайсах риэлторов сократилась на 2% по отношению к уровню цен в январе 2007 г. «Заявленная цена может существенно отличаться от фактической суммы сделки, — продолжает он. — Если в 2006 г. продавец квартиры за неделю при желании поднимал ее стоимость на несколько сотен тысяч рублей, то в 2007 г. возможность скинуть аналогичные суммы получили покупатели. Реальное снижение цен на вторичном рынке по сравнению с началом года доходит до 5%».

Количество квартир в прайсах агентств недвижимости возросло. В 2006 г. база выставленных на продажу жилых помещений Уральской палаты недвижимости (УПН) содержала около 3 тыс. объектов, к концу третьего квартала 2007 г. это число увеличилось до 13 тыс. и продолжало расти до декабря в среднем на 3%.

Снижение расценок на позициях игроков рынка принципиально не сказалось, отмечают эксперты. Несмотря на то что прибыли АН, констатируют аналитики, сократились на 10-50%, массового ухода с рынка тех, кто не смог пережить коррекцию, не произошло. По данным УПН, число агентств недвижимости в городе продолжает расти. В конце 2006 г. в составе УПН было около 200 АН, сейчас в нее входят свыше 250 риэлторских компаний.

Сворачивать бизнес в условиях временного снижения цен нелогично, отмечают эксперты и предсказывают новый рост стоимости жилья. Как прогнозирует аналитический отдел УПН, после коррекции в наступающем году рынок оживится и начнет плавно расти (не более 2-3% в месяц).

Предложение на первичном рынке увеличится. Комитет по строительству администрации г. Екатеринбурга сообщает, что к концу года в городе будет сдано 810 тыс. кв. м нового жилья. Этот показатель на 75 тыс. кв. м больше объемов строительства 2006 г.

Чтобы продать эти «квадраты», застройщики подстраивались под изменение спроса и снижали цены. По данным издания «Недвижимость.BLIZKO», в мае средняя цена в новостройках равнялась 61,8 тыс. руб./кв. м. Но к июню она упала до 56,7 тыс. руб. В дальнейшем темпы падения стоимости первичного жилья соответствовали темпам снижения стоимости «вторички». В ноябре средняя цена нового жилья снизилась до 54,2 тыс. руб./кв. м.

«В итоге, насколько я знаю, по городу все, что построено, было продано», — резюмирует ВАЛЕРИЙ АНАНЬЕВ, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс».

«Застройщики сохранили объемы продаж не только за счет «чистого» понижения стоимости, — предполагает Павел Кузнецов. — Уцененные квартиры не пользуются спросом. Потенциальный покупатель воспринимает квартиру, выставленную на продажу со скидкой, как некачественную, ищет подвох. Видимо, поэтому подавляющее большинство застройщиков города преподносят снижение расценок в качестве специальных акций: новогодние скидки, бесплатная отделка и т. д.». В ноябре «Астон Груп» заявила о том, что любой покупатель квартиры в жилых комплексах «Астон Парк» и «Астон Плаза» получит в подарок лоджию. А строительная компания «Метеорит», к примеру, бесплатно предоставляет всем своим клиентам место на паркинге.

Помимо специальных скидочных акций застройщики наращивают продажи за счет привлечения ипотечных клиентов. Около двух лет назад квартиры в ипотеку предлагали только лидеры строительного рынка — «Атомстройкомплекс», «Наш дом», «NOVA-строй». С конца 2006 г. — начала 2007 г. к ним присоединились и многие другие компании: «Уралэнергостройкомплекс», «МАН», «Астон Груп» и т. д. Сегодня покупатель квартиры может оформить ипотечный кредит в отделах продаж практически всех строительных организаций города, считает г-н Кузнецов.

Кроме ипотеки, эксперты отмечали в 2007 г. возвращение застройщиков к практике сотрудничества с риэлторами, прерванной около двух лет назад. В част­ности, КБ «Ярмарка» взяло на себя часть продаж компании «Unit Строй». Риэлтор продает квартиры в жилом комплексе «Аврора», который застройщик возводит на ВИЗе.

Но отдавать часть продаж агентствам недвижимости готовы не все. По словам г-на Ананьева, «Атомстройкомплекс» не заинтересован в таком сотрудничестве: «Предложения поступают, но пока мы их не рассматриваем. В принципе сейчас мы можем поддерживать нормальный уровень продаж и без сторонней помощи». Такой же позиции придерживается девелоперская компания «Олипс». Отказавшись от услуг риэлторов, эта организация развивает собственную сеть офисов продаж. В 2007 г. «Олипс» открыл один дополнительный офис — в ТЦ «Дирижабль», которому передали права по продаже всех объектов этого девелопера.

Владельцы ТЦ задумались о реконцепции

В уходящем году эксперты заговорили о грядущем насыщении в сегменте торговых центров. Согласно данным комитета по товарному рынку админи­страции г. Екатеринбурга, общая площадь ТЦ города — около 942 тыс. кв. м.

По оценкам комитета, перенасыщение такими площадями произошло уже в начале 2007 г. Удельный вес ТЦ в общем количестве торговых площадей достиг 36%, что на 3% превысило норму, установленную муниципалитетом.

НАТАЛЬЯ ФИРСТОВА, заместитель председателя комитета по товарному рынку, считает, что сейчас появление новых площадей неизбежно снижает клиентопоток уже существующих ТЦ: «По показателю обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. жителей столица Урала опередила Москву и Санкт-Петербург. Площади растут, а потенциальных посетителей ТЦ больше не становится, поэтому конкуренция будет только ужесточаться».

Но существенного сокращения потока посетителей ТЦ в 2007 г. не произошло, считает ЕВГЕНИЙ МЕЛЬНИКОВ, заместитель генерального директора по коммерции компании «Олипс»: «Ни один из ТРЦ Екатеринбурга не закрылся. Мы не наблюдаем пока никаких изменений по ТЦ «Дирижабль», хотя прошло шесть лет с момента ввода его в эксплуатацию».

Общая площадь ТЦ города продолжает расти. К 1 января 2010 г., согласно прогнозу комитета по товарному рынку, она увеличится примерно на 458 тыс. кв. м и достигнет 1,4 млн кв. м (откроется минимум 16 новых ТЦ).

В условиях ужесточающейся конкуренции ТЦ города будут меняться. Реконцепцию торговых центров эксперты называют ключевым трендом следующих трех-пяти лет. «Олипс» планирует построить вторую очередь ТЦ «Дирижабль» и модернизировать первую. Первый этаж второй очереди, по планам девелопера, займет гипермаркет, второй — торговые площади более мелких арендаторов. На третьем разместят развлекательный блок.

«Дирижабль» — не единственный пример реконцепции в Екатеринбурге, добавляет г-жа Фирстова: «О подобных планах заявили также «Екатерининский» и «КИТ». Девелоперы уже осознают необходимость максимального соответствия формата ТЦ требованиям конкретной целевой аудитории». Торговые центры города будут расширять зоны отдыха, площади предприятий общепита и уходить в узкую специализацию на некоторых группах товаров, сужать целевую аудиторию, считает Наталья Фирстова: «К примеру, ТЦ «Галерея 11», который традиционно специализируется на продаже мебели, заявил о том, что планирует сосредоточиться на премиальном сегменте».

Кто не сможет подстроиться под изменяющиеся условия и не будет соответствовать спросу, покинет рынок, прогнозирует г-н Мельников. Первой ласточкой эксперты называют ТЦ NEBO. Строить объект компания «Сторинг» (владеет мебельным центром «А2») начала еще в 2005 г. Планировалось, что ТЦ откроется в августе-сентябре 2007 г. Но в июле нынешнего года намерения владельцев изменились. Они решили перепрофилировать NEBO в офисный центр, объяснив это насыщением сегмента торговых центров и низкой рентабельностью подобного проекта.

Девелоперы отказываются от продажи офисных центров «мелкой нарезкой»

В сегменте офисных центров конкуренция значительно ниже, подтверждает доводы «Сторинга» АНДРЕЙ БРИЛЬ, председатель совета директоров «Корин холдинга». По его словам, увеличение площадей «офисников» традиционно отстает от темпов насыщения рынка торговой недвижимостью: «Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение, а подавляющее большинство коммерческой недвижимости составляют площади бывших НИИ, и они не отличаются высоким качеством».

По данным администрации города, сейчас в Екатеринбурге действует около 50 деловых центров. Согласно оценкам УПН, суммарная площадь офисов в этих зданиях превышает 300 тыс. кв. м. Как констатируют эксперты, такие объемы ниже фактического спроса примерно в два раза.

В городе заявлены проекты строительства около 30 новых объектов со сроками реализации до конца наступающего года. Сумма административных площадей этих «офисников», отмечает УПН, превысит 360 тыс. кв. м, рынок перейдет в стадию количественного насыщения.

В борьбе за арендаторов офисные центры начнут развивать грамотное управление площадями, а девелоперы откажутся от продажи подобных объектов «мелкой нарезкой», прогнозирует г-н Бриль. По его словам, долгое время девелоперские компании не видели необходимости самостоятельно управлять такими объектами или продавать их одному собственнику.

Но ситуация меняется, продолжает Анд­рей Бриль. Прибыльность продаж офисных помещений падает. Если в 2006 г. на волне бурного скачка цен на жилую недвижимость эксперты отмечали годовой прирост цены офисов до 80%, то в 2007 г. темпы роста цен снизились до 20-25%.

Другая причина прогнозируемого сокращения объемов продаж «мелкой нарезкой», по мнению Евгения Мельникова, изменившиеся потребности покупателя. «Люди уже сейчас частично перепродают офисы, купленные когда-то «мелкой нарезкой», и пытаются войти в более серьезные проекты», — поясняет он. Управлять офисным центром, которым владеют несколько компаний, сложно. Проекты реконструкции или банального ремонта таких зданий нередко упираются в длительный процесс согласований со всеми собственниками, поясняет г-н Бриль. «Может возникать проблема конкуренции между собственниками «офисника», которые не нашли общий язык. К примеру, в этом году владельцы одного из офисных центров города не смогли договориться о единой арендной ставке. Их междоусобная борьба за арендаторов привела к тому, что цена аренды по объекту упала с 800 до 400 руб. за кв. м. И все они в итоге потеряли деньги», — добавляет Павел Кузнецов.

Подавляющее большинство заявленных объектов должны работать по схеме сдачи площадей в аренду при участии единой управляющей компании, убежден г-н Мельников. На рынке уже сложилась группа девелоперов, способных самостоятельно управлять офисными центрами и не заинтересованных в их продаже множеству собственников. Г-н Кузнецов: «Свои управляющие компании сформировали, к примеру, RED, «Олипс», «Корин холдинг». И вероятно, когда рынок насытится, их объекты будут подвержены минимальному риску оттока арендаторов».

Но эксперты пока не торопятся прогнозировать массовое снижение рентабельности офисных центров невысокого качества. Многое будет зависеть от фактической реализации проектов, и строить предположения на основе одних только заявлений девелоперов сейчас нельзя, утверждают аналитики.