Рынок промышленной недвижимости спасут технопарки

 Какие объекты преобладают на рынке промышленной недвижимости Екатеринбурга

 Когда будет создан первичный рынок объектов промышленного назначения

 Почему девелоперы не спешат строить технопарки

 

При кажущемся обилии объектов промышленного назначения на площадках заводов потенциальные покупатели не могут найти достойного предложения. Снять противоречия поможет создание новых производственных площадок, организованных по типу технопарков.

 

Вячеслав Архангельский

главный специалист комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям администрации г. Екатеринбурга

Никита Балин

управляющий по развитию в Уральском регионе компании Renaissance Сonstruction

Ирина Ихсанова

генеральный директор компании
«Промышленная недвижимость»

Анатолий Лебедев

директор департамента коммерческой недвижимости Риэлтерского союза «Центр недвижимости «МАН»

Аркадий Мильков

директор по инновационному развитию Свердловского областного союза малого и среднего бизнеса

Лариса Тихомирова

директор консалтингового партнерства «Легальный бизнес»

Олег Шикеров

председатель совета директоров завода «Торгмаш»

 

Екатеринбургский рынок промышленной недвижимости достаточно молод. Он начал формироваться после того, как у крупных заводов города, которые пережили экономический кризис и спад производства, оказались излишки площадей, измеряемые десятками тыс. кв. м. После оценки недвижимости предприятия-гиганты, такие как Уралмаш, завод им. Калинина и др., стали избавляться от неликвидных объектов — продавать их или сдавать в аренду малому и среднему бизнесу. Сегодня эти объекты составляют львиную долю предложения на рынке вторичной недвижимости промышленного назначения. Первичный сегмент пока находится в стадии становления. Перспективная форма объектов промнедвижимости — технопарки (ТП) . Большинство из них будет создаваться на базе всех крупных промышленных производств города с привлечением в качестве соинвесторов предприятий малого и среднего бизнеса. Предполагается строительство бизнес-модулей на «чистых» площадках, часть из которых администрация Екатеринбурга намерена отдать на откуп западным инвесторам и девелоперам. Пока городские и областные власти только готовят прочную базу для развития первичного рынка промышленной недвижимости. Расцвета этого сегмента стоит ожидать в ближайшие пять лет.

Основная часть объектов на рынке — неликвидные здания на площадках крупных заводов

На размеры и масштабы объектов промышленной недвижимости накладывает отпечаток «богатое» наследие строительства советских времен. Общий объем пустующих площадей на промышленных предприятиях города, по оценкам администрации Екатеринбурга, — почти 250 тыс. кв. м. Для рынка промышленной недвижимости отношения аренды непривычны: любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения. Постоянный пересмотр отношений с арендодателем не обеспечивает стабильности, необходимой более или менее серьезному производству. Кроме того, неудобно постоянно вкладывать деньги в реконструкцию площадей после предыдущего арендатора. Как полагает Ирина Ихсанова, генеральный директор компании «Промышленная недвижимость», средний и малый бизнес, который в свое время арендовал цеха, площадки, железнодорожные тупики и другие объекты, уже накопил достаточно средств для приобретения собственных площадей и сооружений.

В то же время специалисты констатируют дисбаланс предложения и спроса — последний доминирует. Это объясняется тем, что чаще всего существующие на вторичном рынке производственные помещения — в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом. «Сегодня очень много объектов промышленной недвижимости, которая не оформлена через Регистрационную палату, а числится в активах АО, — рассказывает Лариса Тихомирова, директор консалтингового партнерства «Легальный бизнес». — Часто приходится приобретать не просто недвижимость, а предприятие, а это юридическая структура, которая имеет обязательства, долги и т. д. На то, чтобы новому покупателю оформить земельный участок, уходит до полутора лет. Конечно, это тормозит появление на рынке значительного объема ликвидных предложений». Еще один сдерживающий фактор — целевое назначение многих объектов. Объект, связанный с металлургией, вряд ли подойдет бизнесменам пищепрома. Поэтому срок продажи такой промплощадки может быть длительным. Быстрее продаются универсальные объекты типа складских помещений или просто теплые производства: их можно использовать в разных целях в зависимости от того, какое оборудование туда поставить.

Систему ценообразования на рынке промнедвижимости сложно назвать сформированной. По мнению Ирины Ихсановой, существующие сегодня объекты промышленной недвижимости — это товар, который невозможно унифицировать и стандартизировать. Каждый объект или имущественный комплекс индивидуален. «Отследить на рынке реальную стоимость продажи такого вида недвижимости практически невозможно: по ряду причин владельцы объектов не раскрывают сделки для рынка, часто происходит прямой контакт продавец — покупатель», — подчеркивает г-жа Их­санова. Стоимость объекта, говорит она, формируется исходя из того, за какую сумму продавец готов расстаться с ним, а покупатель — приобрести. «Причем заказчик до формирования своего видения цены четко рассчитывает сроки окупаемости вложений, стоимость реконструкции и даже стоимость рабочей силы микрорайона, где стоит объект», — отмечает Ирина Ихсанова.

В связи с дефицитом площадок покупатели рассматривают даже неликвидные объекты. Как правило, основное требование при этом — развитая инфраструктура: газ, вода и электричество, автопроезд и тупиковая железнодорожная ветка. Нередко покупатели согласны самостоятельно «довести площадку до готового вида». Анатолий Лебедев, директор департамента коммерческой недвижимости Риэлтерского союза «Центр недвижимости «МАН»: «Например, у нас есть вариант продажи одного объекта на Уралмаше стоимостью $200 за кв. м. Вложения покупателя составят 30% от стоимости объекта. Порой клиента интересует даже не сама недвижимость, а земля под ней, на которой он впоследствии сможет построить свой объект. Строительство на чистом участке обойдется в $450-500 за кв. м».

В связи с ростом объемов производства и торговли, считают специалисты, спросом начинают пользоваться объекты недвижимости значительной площади. Еще два года назад на пике популярности находились небольшие — от 150 до 200 кв. м , следом шли площадки в 1 тыс. кв. м, а сделки с крупными объектами площадью от 2 тыс. кв. м можно было пересчитать по пальцам. Сегодня в фокусе оказались объекты размером от 700 до 4-5 тыс. кв. м складского и производственного назначения с административно-бытовым комплексом. В зону внимании покупателей попадают и объекты во всех городах — спутниках Екатеринбурга, таких как Арамиль, Пышма, Березовский и т. д. Анатолий Лебедев полагает, что серьезное развитие с точки зрения производств может получить направление Московского и Челябинского трактов, которые считаются менее загруженными.

Как считает Лариса Тихомирова, уже сегодня рынок промышленной недвижимости переживает процесс реструктуризации: «Раньше недвижимость покупали не важно под какое производство — лишь бы ее приобрести. Это был один из способов инвестирования средств. Сейчас, когда рынок выравнялся, покупают те, кто действительно занимается производством».

Первичный рынок промышленной недвижимости будет формироваться

за счет технопарков

Сегмент предложения первичных объектов промышленного назначения крайне мал. Компании, не удовлетворенные имеющейся базой вторичных площадок, нередко проводят их редевелопмент. Строительство новых объектов более распространено среди крупных производственных предприятий, для которых затраты на подведение коммуникаций в «чистое поле» и на организацию автобусных маршрутов для доставки сотрудников несущественны в масштабах проекта. При этом они получают площадку с отличной экологией, удобное для логистики место и возможность строить свое производство по базовым проектам, уже функционирующим в других странах. Однако в нашем регионе такие случаи редкость, наиболее вероятный источник пополнения первичного рынка промнедвижимости — строительство технопарков по принятой в Свердловской области программе. В создании концепции развития этой формы недвижимости городские и областные власти руководствовались поддержкой малого и среднего бизнеса: ему, как следует из статистики, в период массовой приватизации досталось всего 3% основных производственных фондов, а потребность в производственных площадках очень велика. Самый простой путь формирования технопарка — на базе крупных предприятий. Пока свыше 40% из них убыточны, но в то же время они располагают десятками-сотнями тыс. кв. м неиспользуемых производственных и складских помещений с инфраструктурой, административно-бытовыми зданиями и гектарами свободных земельных участков для строительства объектов. По подсчетам администрации Екатеринбурга, на Уралмашзаводе — 153 тыс. кв. м свободных площадей, на машиностроительном заводе им. М.И. Калинина — 27 тыс. кв. м, на Уральском турбинном заводе — 8 тыс. кв. м, концерне «Уральский текстиль» — 7 тыс. кв. м, на ФГУП «Режевской химический завод» — 60 тыс. кв. м и т. д.

Первый технопарк появился на территории Уралмашзавода. В июле 2003 г . завод заключил с МУГИСО договор аренды земельного участка с условием создания ТП. Его площадь равнялась 180 га , 60% от общей площади предприятия. В ТП вошло около 40 компаний малого и среднего бизнеса. Для промышленного гиганта правительство области постановило снизить налоговое бремя: после создания технопарка платежи за землю Уралмашзавода сократились со 120 до 60 млн руб. Сегодня идея строительства технопарков созрела еще на 6-7 промышленных предприятиях. Формируются индустриальные ТП на производственных площадях и территории ОАО «Уралхиммаш» ( 90 га ), на ОАО «Высокогорский горно-обогатительный комбинат» (под ТП выделен земельный участок 1300 га ), изучаются возможности создания технопарка по производству потребительских товаров на площадях концерна «Уральский текстиль» (ЗАО «Свердловский камвольный комбинат»), инновационного парка «Микрон» на базе делового центра (12 тыс. кв. м) и др. В стадии оформления договоры с МУГИСО по созданию ТП на территории ЗАО «Уральский турбинный завод», ООО «Пумори — СИЗ». Разработана концепция формирования технопарка по производству строительных материалов и конструкций на заводе «Торгмаш». Технопарками впоследствии могут стать площадки заводов, которые, согласно генплану, будут вынесены из центральной части города и прилегающих к нему районов, всего около 30 предприятий: ФГУП «Уралтрансмаш», ОАО «Екатеринбургский мукомольный завод», ОАО «Екатеринбургский завод «Композит», ОАО «Екатеринбургмашприбор», ООО «Картонажник» и др.

Чтобы организовать ТП, необходимо разработать концепцию его развития, презентовать ее городу и обосновать экономическую эффективность этой структуры. Когда концепция защищена, создается управляющая компания (УК), в которую входят собственники будущего технопарка и малые предприятия. УК берет на себя функцию формирования состава участников ТП. Половина из них, как правило, те, кто уже размещаются на территории завода. Тем, кто не подходит по концепции, предлагают расторгнуть договор аренды. «Создание технопарка выгодно как крупному предприятию, на территории которого он создается, так и малым производствам, — убежден Аркадий Мильков, директор по инновационному развитию Свердловского областного союза малого и среднего бизнеса. — Арендаторы в этой зоне получают более выгодные условия, чем на других предприятиях. Договор аренды заключается на 25 лет, и предприятия могут планировать свою деятельность на долгие сроки. Обычная практика предполагает заключение договора не более чем на год». Как рассказывает Олег Шикеров, председатель совета директоров завода «Торгмаш», в качестве стратегии развития предприятия выбрали создание ТП строительного профиля на собственной территории: «Будем производить строительные материалы на основе полистирола и легких конструкций для быстровозводимых зданий. Соответственно нашей концепции мы подбираем арендаторов и заключаем с ними договоры на пять лет с пролонгацией. Мы окажем им поддержку и в то же время, добившись признания в городе и области как технопарк, надеемся получать крупные заказы и распределять между ними. Впоследствии мы хотим выйти на рынок малоэтажного строительства». По словам г-на Шикерова, желание участвовать в создании технопарка изъявили 12 фирм, из них часть уже работает на территории завода. Сейчас на Торгмаше ждут разрешительных документов, чтобы приступить к строительству ТП, который будет состоять из производственно-складских помещений (8 тыс. кв. м) и офисно-административного комплекса (15-17 тыс. кв. м). Под технопарк будут задействованы реконструированные производственные площади. Инвестиции, часть из которых будет привлечена от участников проекта и самого Торгмаша, а часть — от банков, составят 300-500 млн руб.

Несмотря на повышенный интерес крупных предприятий к созданию технопарков, процесс приостановился. «Льготы по земле, на которые так рассчитывали заводы, сегодня перешли от области на уровень муниципальных образований. Администрация пока только формирует подходы по предоставлению льгот. Они должны предоставляться не за название «технопарк», а с конкретной целью — как инструмент поддержки на начальном этапе развития организуемой структуры», — поясняет г-н Мильков. Сегодня, по его словам, многие предприятия занимают выжидательную позицию. Часть из них, в том числе Уральский турбинный завод, заявили, что создание технопарка будет непосредственно зависеть от того, снизится ли налоговое бремя. Другие, рассказывает Аркадий Мильков, намерены организовать технопарк не с целью получения льгот, а как инновационную структуру, где будут созданы условия для взаимовыгодной кооперации крупного бизнеса с малым производственным предприятием.

Девелоперы и инвесторы пока не готовы осваивать объекты промышленного назначения

Еще одно направление в развитии технопарков — создаваемые на резервируемых для этого территориях специализированные блок-модули. Мэрия уже определила пять конкретных площадок, на которых в течение ближайших пяти лет будут построены блок-модули. На разработку проектной документации в 2006 г . из городского бюджета выделено 10 млн руб.

Как рассказал «ДК» Вячеслав Архангельский, главный специалист комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям администрации г. Екатеринбурга, блок-модули представляют собой быстровозводимые производственные и офисные помещения, которые будут варьироваться в зависимости от производственного профиля. Сегодня определены четыре направления, или специализации, малых предприятий: производство стройматериалов, мебели, приборостроение и металлообработка.

В муниципалитет поступило 45 заявок от малых предприятий на участие в этом проекте. Около половины компаний согласны участвовать в долевом строительстве. Блок-модуль может быть сооружением двух типов. Сейчас рассматриваются возможности строительства как с применением сэндвич-панелей, так и с использованием материала наподобие пенобетона по итальянской технологии. В ближайшее время специалисты должны определиться, какой проект взять за основу.

После принятия постановления главы города (проект постановления сейчас готовится) будет создана управляющая компания, сформирован пул предприятий-арендаторов, получит конкретные задания Главархитектура. В июне-июле администрация намерена устроить конкурс проектных организаций, в августе-сентябре пройдут проектные работы, в четвертом квартале будут подведены инженерные коммуникации. В первом полугодии 2007 г. планируется завершить работы и сдать в эксплуатацию первый блок-модуль, который предполагается профинансировать из бюджета города на возвратной основе и через привлечение иностранных инвестиций. Остальные четыре — на основе долевого участия предпринимателей и средств зарубежных инвесторов. Для этого будет создан паевой инвестиционный фонд и управляющая компания.

Помимо городских властей, осваивать новые формы промышленной недвижимости хотят частные фирмы. Как отмечает Анатолий Лебедев, девелоперские компании рассматривают в качестве предмета инвестиций объекты промышленного назначения, чтобы их улучшить, а потом продать или сдавать в аренду: «Покупатель готов приобрести объект, отвечающий современным стандартам. Но таких предложений в городе очень мало. Потому это направление очень перспективно. Мы продавали земли нашего партнера в районе Ново-Свердловской ТЭЦ, участки расходились, как горячие пирожки. Наш партнер по бизнесу готов строить технопарки на этих землях под конкретные производства. Можно организовать грамотное управление технопарком: потом его проще эксплуатировать и находить покупателя». Г-н Лебедев заверяет: к подобным проектам в Екатеринбурге и области приглядываются московские компании. Есть к ним интерес и у самой девелоперской компании «МАН».

Впрочем, другие участники рынка относятся к таким проектам довольно скептически. Ирина Ихсанова: «Как правило, возвести новый объект промышленного назначения — значит 100% учесть будущую технологию производства. Его не возведешь для продажи и для широкой аудитории». Никита Балин, управляющий по развитию в Уральском регионе компании Renaissance Сonstruction, также сомневается в перспективности строительства промобъектов девелоперами: «Складские помещения и логистические центры — это универсальный продукт, а производство — неуниверсальный. Если вы намерены развить производство пивных банок, необходимо, чтобы рядом был алюминий, была энергетика, вода и т. д. Такую площадку вы и будете искать. Если хотите развить производство бумаги, вам потребуется вода, лес, железная дорога и т. д. Девелопер не может развивать такие площадки, ожидая, что их кто-то купит». Еще один аргумент против — долгие сроки окупаемости проектов: от пяти и более лет.

Однако Анатолий Лебедев убежден, что рано или поздно девелоперы начнут строить технопарки. «Пока наши застройщики увлечены строительством жилой и коммерческой недвижимости. Там понятен результат и деньги быстро отбиваются. Но по мере развития тех же ТЦ, с приходом в город крупных ритейлеров, потребность в складских помещениях, логистических центрах и промплощадках возрастет», — полагает г-н Лебедев. 

 

10,5-11 тыс. руб. — стоимость 1 кв. м производственных площадей.

 

млн руб. — ориентировочная стоимость 1 блок-модуля.

 

кв. м — общая полезная площадь. Из них производственные площади — 40-45 тыс. кв. м, офисные — 10 тыс. кв. м.

 

млн руб. — общая стоимость проекта, в том числе: из бюджета города — 150 млн руб., средства инвесторов — 200 млн руб., средства предпринимателей — 200 млн руб., из бюджета области — 100-150 млн руб. (возможное участие).

Источник: комитет по промышленности, науке, связи и информационным технологиям администрации г. Екатеринбурга.

 

 

Предмет деятельности технопарка — создание условий, благоприятных для развития малых инновационных предприятий, для ускоренного производственного освоения результатов научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, изобретений и открытий, а также для разработки конкурентоспособных экспортно-ориентированных и импортозамещающих технологий, товаров и услуг и доведения их до потребителя на коммерческой основе.

Источник: комитет по промышленности, науке, связи и информационным технологиям администрации г. Екатеринбурга

 

 

Текст: Ольга Рябова. dk@apress.ru

 

 

ПОДПИСИ:

Аркадий Мильков: «Технопарк выгоден и предприятию, на чьей территории он создан, и малым производствам: аренда на 25 лет, так что можно надолго планировать деятельность».

Анатолий Лебедев:
«Пока наши застройщики увлечены строительством жилой и коммерческой недвижимости — на этих объектах деньги быстро отбиваются».

Олег Шикеров: «Мы надеемся получать крупные заказы, распределять их между участниками технопарка и за счет этого выйти на рынок малоэтажного строительства».