Рынок складской недвижимости Екатеринбурга: неудовлетворенный спрос держит цены

Как сообщили DK.RU в аналитическом отделе УПН, проблемой на рынке складов продолжает оставаться дефицит предложения, особенно в сегменте современных качественных объектов: компании, сдающие в аренду оснащенные современным оборудованием склады класса А и В+, не испытывают проблем с поиском арендаторов (объем вакантных площадей составляет 0%). Подбор клиентов на высвобождающиеся площади проходит в кратчайшие сроки: управляющие этими комплексами компании имеют списки ожидания, обеспечивая оперативную ротацию. Для строящихся объектов покупатели или арендаторы находятся еще на стадии строительства. В сегменте B свободно не более 2% площадей. Рынок характерирует стабильный спрос со стороны потребительского сегмента и оптовой торговли, в том числе федеральных и международных сетей.

Аналитики отмечают, что проблема вызвана снижением активности девелоперов, возводящих склады, еще со времен последнего кризиса. Так, в 2009-2010 гг. было построено только 33 тыс. кв. м складов (в предыдущие два года было введено почти 360 тыс. кв. м).

В 2011-2013 гг. объем рынка увеличивался: в Екатеринбурге и ближайших городах-спутниках было построено 300 тыс. кв. м новых объектов. Большинство из этих объектов относятся к наиболее качественному сегменту — классам А и В+, а также к современным складам класса В. Динамика роста за три года составила +19%, а общий объем складских площадей достиг уровня 1,8 млн кв. м.

Екатеринбург рискует потерять первенство среди региональных мегаполисов по объему рынка складов класса А. Острый дефицит качественных складов переориентирует арендаторов на Пермь, Челябинск и Уфу.

См. «Арендаторы складов уходят из Екатеринбурга в соседние города».

Уровень ставок аренды на складские площади классов А и В+ за последние два года менялся незначительно. Последний раз заметный рост показателей отмечался в конце 2011 — начале 2012 гг. Тогда они вышли на докризисный уровень и после этого динамика на рынке была невысокой. По сравнению с первым кварталом прошлого года рост ставок аренды в сегменте складов А и В+ на сегодня составил +3,6%. Сейчас такие объекты сдаются в среднем по 420-430 руб./кв. м в месяц. В наиболее качественных терминалах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. В классе В динамика схожая. Здесь прирост за четыре квартала составил лишь +4%. В абсолютных значениях стоимость аренды помещений такого уровня сегодня составляет в среднем 360 руб./кв. м/мес.

«Низкая динамика цен на аренду в качественном сегменте обусловлена двумя основными причинами. Во-первых, это появление новых комплексов, запрашиваемые ставки в которых для привлечения арендаторов были изначально установлены ниже «среднегородского» уровня. Во-вторых, долгосрочные договоры аренды. В комплексах класса А и В+ они нередко заключаются на три, пять и более лет. При этом плата может быть как фиксированной, так и с ежегодной индексацией. В последнем случае процент, на который увеличивается арендная плата, может быть невысоким. Наконец, в-третьих, текущие цены достигли того предела, который не готовы перешагнуть многие компании, нуждающиеся в складских площадях. Позволить себе хранение в комплексах класса А и В+ сегодня может только бизнес с высокой и хорошо прогнозируемой доходностью», — отмечают аналитики УПН.

Что касается складов низкого качества (класс С и D), то в течение первого полугодия 2013 г. ставки аренды на «теплые» склады вновь показали интенсивную положительную динамику. Летом показатели скорректировались и стабилизировались на уровне 300-320 руб./кв. м/мес. С конца 2013 г. в сегменте отмечается невысокая положительная динамика. За три месяца рост составил +3%. За последний год динамика ставок аренды на отапливаемые склады класса С и D составила в среднем по рынку +12%. По сравнению с июлем 2010 г. (на тот момент фиксировался наименьший «кризисный» показатель) ставки в сегменте выросли уже на +50%. Тем не менее, они по-прежнему остаются на -9% ниже уровня, фиксировавшегося в декабре 2008 г.

В сегменте неотапливаемых складов рост ставок прекратился в сентябре прошлого года. Затем стала фиксироваться резкая отрицательная динамика: снижение за два квартала составило -26%. Тем не менее, ставки в сегменте сегодня вышли на докризисный уровень, то есть поднялись на +44% по сравнению с показателями июля 2010 г.

«Текущее возвращение рынка к условиям локального дефицита может привести в ближайшей перспективе к очередной корректировке ставок. Уже сегодня некоторые управляющие заявляют о планах по их повышению в первом-втором кварталах. В то же время появление на рынке новых объектов и перспектива ввода еще нескольких не позволят расти показателю слишком высокими темпами. По итогам 2014 г. динамика цен аренды складов вряд ли превысит уровень инфляции, то есть составит +4-7%», — заключили эксперты.

Ставки аренды на склады классов А и В+ вышли на докризисный уровень. Дефицит предложения в данном сегменте все растет, вызывая бегство арендаторов.

См. «Нехватка качественных складов в Екатеринбурге вызвала рост цен».